Вторичный рынок жилья. Декабрь 2007 - январь 2008

oftalmolog:

начали вшестером наезжать на крукру с переходом на личности (и походу даже с оскорблением религиозных взглядов) - это верный сигнал об отсутствии у циклофилов аргументов по существу вопроса.

Какого вопроса? Куда "пойдут" цены на вторичку? Пока факты говорят о движении вниз. Греметь аргументами можно и нужно было в попытке убедить собеседников в неясной ситуации. А в "теперь-пока" движение очевидно. Посему, пытаясь снижение назвать стабилизацией Вы и вызываете недоуменные вопросы типа "о чем Вы" и "что Вы имеете в виду, говоря.....". Как-то не хочется, не

попробовав уточнить мысль, считать что общаешься с неадекватно воспринимающим окружающее товарисчем. Для меня, например, забвение КимЧеном его математических "пассов" вокруг графиков -- свидетельство того, что он проникся доводами собеседников. Так что не зря было общение.

А как иллюстрацию к теме "у кого нет аргументов" привожу выдержку из таблицы динамики хотелки продавцов с http://realt.by/statistics/dynamics/

Ранее - практически один "рост" (хотя уже вроде не оспаривается, что в реальности с весны - застой с резким падением объемов продаж).

Изменения - по неделям. Дата, 1к/изменения за неделю, 2к/изм, 3к/изм 4к/изм

04.11.2007 2061 0,00% 1981 0,05% 2000 0,00% 1961 -0,66%

11.11.2007 2061 0,00% 1981 0,00% 2000 0,00% 1972 0,56%

18.11.2007 2060 -0,05% 1980 -0,05% 2000 0,00% 1986 0,70%

25.11.2007 2056 -0,19% 1980 0,00% 2000 0,00% 1969 -0,86%

02.12.2007 2051 -0,24% 1978 -0,10% 1997 -0,15% 1988 0,96%

09.12.2007 2043 -0,39% 1976 -0,10% 1986 -0,55% 1981 -0,35%

16.12.2007 2032 -0,54% 1964 -0,61% 1982 -0,20% 1956 -1,28%

200751 2030 -0,10% 1959 -0,26% 1976 -0,30% 1946 -0,51%

В моем понимании, если даже продавцы в массе своей стали понижать "аппетит" и настолько, что это сказывается на средних ценах (надеюсь, КимЧен не станет возвращаться к теме "заговорщицкой" природы этих изменений И еще. 26-го -еще один аукцион по продаже первички. Вроде там будет сотня или даже больше желающих (по неск. на квартиру). Посмотрим на динамику цен, потом я (в случае роста цен) объясню, почему его нельзя воспринимать как довод в пользу начала роста вторички или КимЧен/офтальмолог объяснят (при снижении цен) почему это - тож. не довод И еще одно. Отчего у Вас такое отношение к "циклофилам"? Может, что-нить по Фрейду?

Наткнулся на "историю продажи" http://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=739525&postdays=0&postorder=asc&start=0 Думаю, что только выставлением на онлайнере товарисч не ограничивался. Еще http://forum.onliner.by/viewtopic.php?p=6827168#6827168 (элита, однако!)

audiofil:

Для меня, например, забвение КимЧеном его математических "пассов" вокруг графиков -- cвидетельство того, что он проникся доводами собеседников. Так что не зря было общение. А как иллюстрацию к теме "у кого нет аргументов" привожу выдержку из таблицы динамики хотелки продавцов с http://realt.by/statistics/dynamics/ Ранее - практически один "рост" (хотя уже вроде не оспаривается, что в реальности с весны - застой с резким падением объемов продаж). В моем понимании, если даже продавцы в массе своей стали понижать "аппетит" и настолько, что это сказывается на средних ценах (надеюсь, КимЧен не станет возвращаться к теме "заговорщицкой" природы этих изменений И еще. 26-го -еще один аукцион по продаже первички. Вроде там будет сотня или даже больше желающих (по неск. на квартиру). Посмотрим на динамику цен, потом я (в случае роста цен) объясню, почему его нельзя воспринимать как довод в пользу начала роста вторички или КимЧен/офтальмолог объяснят (при снижении цен) почему это - тож. не довод И еще одно. Отчего у Вас такое отношение к "циклофилам"? Может, что-нить по Фрейду?

По-моему по этом4 графику вобще мало о чем можно судить.

На протяжении всего полугода цены на 1-комнатные всего менялись в пределах 2,5% цены. Это где-то в пределах статистической погрешности. Хотя график плавно "обводит" нижние линии, что может говорить об общности тенденции. Учитывая, что однокомнатки - в основном квартиры, которые опкупаются от нехватки денег (даже одному челу вторая комната не помешает), то могу сделать вывод что их цена просто на пределе покупательной способности. Заметно повышение цены метра только в 4-комнатных квартирах по этому графику. По 2-х и 3-х комнатным на грани 5% всего был рост стоимости метра, но тенденцию отрицать ... не получается. Стоимость метра 2-4 комнатных квартир максимально сблизилась. О чем это говорит - не знаю, я не занимался анализом рынка недвижимости. И единственное что заметно - одинаковое неболшое проседание графика перед новым годом по всем позициям. Опять же - является ли это вообще предвестником каких-либо тенденций на повышение-понижение? Да и данных от одного этого графика недостаточно для анализа. тем более данных за 3-5 дней, приводимых ниже.

audiofil:

Изменения - по неделям.

Дата, 1к/изменения за неделю, 2к/изм, 3к/изм 4к/изм

16.12.2007 1комн-0,54% 2комн-0,61% 3комн-0,20% 4комн-1,28%

24.12.2007 1комн-0,10% 2комн-0,26% 3комн-0,30% 4комн-0,51%

И еще одно. Отчего у Вас такое отношение к "циклофилам"?

Аудиофил, еще раз спрошу, вы зрение полечить не желаете ли?

Вы же сами привели данные, которые свидетельствуют о начале стабилизации цен.

Неужто так трудно заметить очевидное?

В принципе, когда цены начали двигаться, то было возможно два сценария:

1) скорость проседания цен будет увеличиваться и это приведет к обвалу на 10-15% (точка зрения циклофилов)

2) скорость проседания цен будет уменьшаться, и в результате повторится та же картина стагнации, как и в большинстве российских городов: проседание на 2-3% с последующей стабилизацией (точка зрения офтальмолога).

То что мы видим, а видим мы это по предоставленным вами же данным, скорость изменения цен уменьшилась. Так что имеет место второй сценарий, предсказанный офтальмологом. Циклофилы нервно курят в сторонке

Поясню еще, почему из этих цифр видно, что проседание замедляется и сходит на нет.

Все изменеия рынка начинаются с единичек, потом перекидываются на двушки-трешки, потом четырешки, об этом можете почитать в статье Марины Сиротко, я давал ссылку несколько страниц назад. Точно так же и на этотт раз, проседание началось с единичек, и единички же первыми из проседания начинают выходить. Четырешки наоборот по инерции продолжают погружаться.

Если бы, скажем, за эту предпраздничную неделю проседание уменьшилось по всем типам квартир, то циклофилы еще могли бы это списать на то, что просто праздники. Но стабилизация идет по разным типам квартир не равномерно, а именно так, как должна идти в соответствии с тем, что сначала стабилизирубтся более легкие единички, потом двушки-трешки, потом четырешки. Так-то вот

ЗЫ. да, циклофилов не люблю... а кто их любит а за что спекулей любить

Это -- цитата

***************************

В конце декабря 2006 и первые четыре месяца текущего года по ряду причин (в частности, нефте-газовые непонятки) имел место быть ажиотажный спрос на практически любую недвижимость. Покупатели сметали буквально все, что мог предложить рынок. Телефоны в агентствах начали раскаляться уже с 3-го января (чего не было на моей памяти, охватывавшей на тот момент 11 лет работы на рынке). В результате этого беспрецедентного "хапуна" цены не только взлетели более чем на 40%, но и произошло практическое выравнивание цен за квадратный метр совершенно разных по своим потребительским свойствам квартир. Если бы можно было построить трехмерную ценовую карту нашего города (на карту города наложить средние цены на квадратный метр в пределах кварталов), то эта карта выглядела бы очень гладкой - имели бы место небольшие "выпуклятины" в историческом центре города и экологически чистом Уручье. Ситуацию, когда квадратный метр в "хрущевках" и "брежневках" стоит почти столько же, сколько в стандартных панельных домах с семиметровой кухней и достаточно незначительно отличается от цены метра в современных квартирах сложно назвать нормальной. То, что мы видим сейчас и будем наблюдать в течение ближайших 3-4-х месяцев - это "привыкание" людей к новым ценам и корректировка ценовой ситуации. Анализ проводимых агентствами сделок показывает, что продаются, главным образом, те квартиры, где хозяева сбрасывают с цены предложения от 5-7% (для стандартных квартир и квартир с улучшенной планировкой) до 9-15% для "хрущевок" и "брежневок". Цены на "сталинки", расположенных в историческом центре города, а также на новое высококачественное жилье колеблется в пределах статистической погрешности, и спрос на эти квартиры достаточно устойчивый. Другое дело, что многие покупатели откладывают покупку в надежде на удешевление. С моей точки зрения, можно ожидать некоторого (в пределах 12-18%) падения цен на, безусловно, переоцененное старое жилье, незначительного (не более 10%, а скорее 5-7%) падения цен на стандартные квартиры 70-х - 80-х годов постройки. Что же касается высококачественного и престижного жилья, то цены, как минимум, не упадут. Наоборот, в сегменте элитного жилья не исключен даже рост. Так за 2007 год цены на элитное жилье в Москве выросли на 40% и достигли 24 000 (sic!) долларов за квадратный метр и продолжают расти. В целом же ситуация в стране не предполагает каких-либо радикальных движений цен в ту или иную сторону. Поэтому те продавцы, которые откладывают продажу своих квартир в ожиданиях "рывка", аналогичного имевшему место в начале 2007, рискуют не получить даже тех денег, которые покупатель готов заплатить сегодня. Те покупатели, которые ждут "обрушения" рынка, его не дождутся и только зря теряют время. Другими словами, сегодня один из самых благоприятных моментов для покупки - выбор огромный, продавцы торгуются, сбрасывают цену, агенты - сама любезность (если, разумеется, они не идиоты).

Что же касается факторов, которые могут существенно повлиять на ценовую ситуацию в нашей стране, то на сайте http://www.m2.by (умоляю, не считайте рекламой!) размещен опрос о том, какие из этих факторов будут весомее, и как изменится ситуация на рынке. На момент написания поста, цифры легли примерно так: около 30% участников опроса считают, что цены пойдут вверх, около 49% уверены, что все подешевеет, 13% не видят причин для резких колебаний цены, остальные (числом примерно 7%) согласны со мной в том, что движение цен будет разнонаправленным. Впрочем, если исключить сторонников "Апокалипсиса" (то бишь обрушения всей белорусской экономики), то падения и роста цен ожидают примерно одинаковое количество респондентов. В опросе приняло участие около 230 человек.

Результаты опроса можно интерпретировать таким образом, что формируется заметный отложенный спрос, и не все продавцы созрели для того. чтобы торговаться и снижать цены.

А под занавес пару слов об аукционах. Безусловно, их результаты весьма показательны. Но не следует сбрасывать со счетов тот фактор, что срок рассмотрения в банке прошения о выдаче кредита, как правило, больше того срока, на протяжении которого участник аукциона должен ПОЛНОСТЬЮ оплатить купленную им квартиру. То есть в аукционах принимают участие не просто "чистые", а "чистейшие" покупатели... "Узок круг этих революционеров, страшно далеки они от народа..." (В.И.Ленин).

Так что, увы, 1300 ждать не стоит. Если "средняя температура по госпиталю" и упадет, то не ниже, чем 1800...

P.S. Думаю на следующем опросе задать вопрос "какую цену для минской недвижимости Вы считаете справедливой?". Заранее сгораю от любопытства.

*********************************

отсюда http://forums.[censored]/showflat.php?Board=nedv&Number=3964921&page=0&view=collapsed&sb=5&o=&fpart=25&vc=1

Не во всем согласен с автором. Но редактировать не стал (обвинят Бог знает в чем). Из основных замечаний - привычная неаргументированная оглядка на цены в Москве, заявление об отсутствии предпосылок для резких роста/падения (опять-таки - без доводов -- аксиома что ли ). Описывая перспективу ( с возможным снижением цен на 10-15% кое в каких секторах - ни фига се-мелочь 6-10-15 тыс экономии) призывает покупать сейчас - ибо "риэлтеры любезны" Про аукционы - прямое искажение. Сделки на них рассматриваются и кредитуются банком в "спецрежиме" и даже указано, каким именно. Могут быть капризы по условиям кредитования, но утверждать что срок рассмотрения превышает, и на аукционе только "чистейшие"...

oftalmolog:

audiofil, предлагаю сделать паузу до рабочих дней, и если вы не доверяете данным риэлтбая, то когда выйдкт новые газеты, убедитесь, что там будет зафиксирована аналогичная тенденция на стабилизацию цен, начиная с единичек.

Посмотрите ссылки в моем постЕ и не суетитесь. А я и сегодня на работе - год заканчивается - работы много.

oftalmolog:

audiofil, предлагаю сделать паузу до рабочих дней, и если вы не доверяете данным риэлтбая, то когда выйдкт новые газеты, убедитесь, что там будет зафиксирована аналогичная тенденция на стабилизацию цен, начиная с единичек.

oftalmolog, вы оперируете такими незначительными колебаниями в такой нерепрезентативной выборке (хотелка продавцов на одном-единственном сайте), что говорить о начале хоть какой-либо тенденции рано. На самом деле хотелки продавцов с начала лета практически стоят на одном уровне. Это, правда, не означает, что сделки заключаются именно по той цене, которую они хотят

ЗЫ Куда более показательны результаты аукционов -- там хоть точно известна цена реальных сделок. Хотя, конечно, и проводится их очень мало, и условия строже, чем на широком рынке, и жилье только одного типа.

Еще интересны по киеву данные об аренде.

С 14 по 21 декабря средняя цена аренды однокомнатных квартир Киева повысилась на 1,1%, или на 7,4 доллара до 694,1 доллара в месяц. Об этом свидетельствуют данные портала Realt.ua

А ведь новостройки всего на 500-600 у.е /m дороже чем в минске. Почему тогда ставка аренды отличается в почти в 3!!! раза

Если в Минске аренда будет 500$ то люди всеми силами разметут недвижку кредитная выплата по которой будет 500$ в месяц. (соответствует жилью 60к)

Вдобавок после НГ в Минске планируется не ставить на очередь субквартирантов. Выход один - покупка недвжимости.

Да и вроде товарищи из вашего лагеря утеврждают, что цена не зависит от покупательской способности

не путайте покупательскую способность с покупательским нежеланием, и не забывайте о покупательской вынужденности. Так же не забывайте про ипотеку, причем у нас можно даже не ипотеку вводить,

а кредит на 25 лет под залог поручителей.

realTester:

предлагаю сделать паузу до рабочих дней, и если вы не доверяете данным риэлтбая, то когда выйдкт новые газеты, убедитесь, что там будет зафиксирована аналогичная тенденция на стабилизацию цен, начиная с единичек.

***

oftalmolog, вы оперируете такими незначительными колебаниями в такой нерепрезентативной выборке (хотелка продавцов на одном-единственном сайте), что говорить о начале хоть какой-либо тенденции рано. На самом деле хотелки продавцов с начала лета практически стоят на одном уровне.

как говорится, здравая мысля приходит опосля

остается почесать репу и задаться вопросом, а что же вы обсуждали на предыдущих двухстах страницах, если по-вашему риэлтбай это всего навсего "один единственный сайт", а его выборка в 7000 квартир "нерепрезентативная" ?