Вторичный рынок жилья. Ноябрь 2007 - декабрь 2007

Cyber:

Не думаю, что сейчас у кого-то есть более менее адекватная модель рынка, чтобы делать какие либо прогнозы.

по крайней мере не за бесплатно

a.mihalych, согласен.

Наибольшее влияние на цену будет иметь рост предложения.

a.mihalych,

В условиях дефицита, цена жилья будет такой, какую смогут заплатить покупатели.

Цитата:

изменения в правовом регулировании жилищного строительства

и

Цитата:

цена на стройматериалы

имеют на неё минимальное влияние.

Опять условия ставите? У нас сейчас дефицит на рынке?

realTester,

Наибольшее влияние на цену будет иметь рост предложения.

Зачем рост предложения уже сейчас, если и так его уровень выше, чем спрос?!

А приведенные факторы, собственно, и влияют на предложение

Wolfheart:

a.mihalych, Цитата: В условиях дефицита, цена жилья будет такой, какую смогут заплатить покупатели.

Цитата:

изменения в правовом регулировании жилищного строительства

и

Цитата:

цена на стройматериалы

имеют на неё минимальное влияние.

Опять условия ставите? У нас сейчас дефицит на рынке?

У нас да, дефицит на рынке

Welcome to the real world !

a.mihalych,

А здесь просто спрос. Разницу объяснять надо ?

Не надо разницу, это просто описка. Предложение в разы превосходит спрос, естественно.

У нас да, дефицит на рынке

Welcome to the real world !

Да ну?! Что-то динамика имеющихся предложений говорит об обратном.

Иногда и 5 баксов имеют решающее значение.

Иногда, но не в данном случае. Процент населения с официальным доходом свыше 1000 зелени хотя бы (хотя по хорошему, доход учитывается не весь при расчете платежеспособности) привести сможете?

Статистика бы вам таки ответила, но она ветку увы не читает

Ах, да... ну так о каких аргументах вы здесь ведете речь?

krukru,

Цитата:

1) В результате распространения на рынке кредитных продуктов НА ЖИЛЬЕ с увеличенным сроком действия 2) должна вырости цена на вторичном рынке на 20% минимум.

Чего Вам пояснять? Доказательство очевидное ребенку, скучное, его понимает каждый участник этой ветки, который что-то понимает. Если ктото, например Вы (пока не разобрал, или Вы действительно не понимаете очевидности Утверждения, или разыгрываете меня), не понимаете предмета, зачем пишете?

Хм аппеляция к моей некомпетентности - еще один из софистических приемов - здесь опять-таки не прокатит. Повторюсь - связь между 1) и 2) - неочевидна как минимум, а как максимум ее вообще нет. Пока не объясните механизм повышения цены при увеличении сроков кредитования - гуляйте. Кстати, на вопросы, заданные Вам на последних трех страницах я так и не получил ответа. Или Вы только обвинять кого-то в некомпетенстности способны? Ну покажите присутствующим Вашу компетенцию, разъясните мне заданный вопрос.

Я не писал про Вашу некомпетентность, а лишь предположил, что Вы пытаетесь меня злить. Значит, пару слов о связи 1) и 2).

(только давайте без шапкозакидательства)

а. Будем предполагать, что на момент введения указа о 1) однуха будет стОить 60к. Первоначальный взнос будет составлять 30% от этой суммы (18к). Кредит будет составлять 42к, выплаты за него в АСБ до введения указа (15 лет под 14%) составят примерно 481$.

б. Будем предполагать, что срок кредитования увеличился до 20 лет. После введения указа люди, которые НЕ МОГЛИ платить ежемесячно по сценарию а)

например с меньшей ВыплатоСпособностью в месяц решат купить квартиру за 60к с условиями кредитования (20 лет под 13%). Они будут выплачивать 404$

в. На рынке недвижимости начнут "вымываться" варианты, то есть начнут скупаться самые дешеыве варианты, (не у всех же есть деньги на дорогие квартиры), будет происходить ситуации как это было в Москве: за время оформления ипотечного кредита цена успевала подрасти на несколько (иногда десятков) тысяч и хозяева отказывались подписывать договор. Начнется ситуация, которые Вы имели неудовольствие наблюдать несколько лет назад, когда хозяин договаривался о цене, а агент подбивал продавца "не торопиться" и уже с "готовым" желающим купить, после заключения предварилова за 500$ или даже больше хозяева втихаря продолжали "ломить" цену, до тех пор пока не находили покупателя который был готов купить по максимуму,

незадачливому первому покупателю возвращалось два залога 1000$ (а цена накручивалась допустим на 2-3к) В итоге "дешевых" вариантов будет становиться все меньше и меньше.

г. В итоге роста цены доползут с 60к до минимальных 70к. Первоначальный взнос на жилье по 70к потребуется 21к, и кредит составит 49к.

выплаты (20 лет под 13%) составят 471$ ежемесячно.

д. И так далее, паника на рынке будет продолжаться, все риэлтеры будут твердить, что цена подрастет еще больше

е. Далее, рассмотрим людей, которые НЕ ХОТЕЛИ покупать однушки по сценарию а) с выплатой 480$ в месяц. Цена на однушки из-за увеличенного спроса к тому времени дорастет до 75к. В этом случае Первичный взнос составит 22,5к, и кредит составит 52,5к выплаты составят 505$ ежемесячно

Итак, в случае если выкладки верны, те кто не хотят платить 480$ ежемесячно 15 лет будут вынуждены платить 20 лет ежемесячно 500$

за одну и ту же квартиру

*** Примечание1 **** Если возрастет срок выплаты по кредиту неминуемо снизится ставка для облекания кабалы в более заманчивую форму, я привел минимальное понижение ставки на 1%. В реальности, банки могут сделать ставки еще ниже.

*** Примечание2 **** Полагалось, что средний первоначальный взнос не изменился, но понятное дело, кредитные продукты можно скорректировать таким образом, что первоначальный взнос будет меньше, а это может при ежемесячно больших выплатах привлечь

большее количество людей, которые "никак не могут накопить на первоначальный взнос"

Однушка 50 кв.м. по 2000 = 100 000. Пусть 25% свои. 75.000 сроком на 15 лет под 15% требует выплат в первый месяц порядка 1355 долларов в месяц. При увеличении срока кредита до 22 лет (примерно в полтора раза) выплаты в первый месяц составят 1221 доллар. Как вы думаете, во втором случае, платежеспособность заемщика нужна сильно ниже, чтобы выдать кредит?! Даже при увеличении срока кредита _вдвое_ (до 30 лет) в первый месяц сумма составит 1145 долларов. Их таки намного больше найдется?!

Никто не говорит о ежемесячных платежах больше 1000 . Я рассматривал платежи 500 доллларов и меньше.

krukru,

а. Будем предполагать, что на момент введения указа о 1) однуха будет стОить 60к. Первоначальный взнос будет составлять 30% от этой суммы (18к). Кредит будет составлять 42к, выплаты за него в АСБ до введения указа (15 лет под 14%) составят примерно 481$.

Ну вот с самого начала... Вы хоть считать научитесь, чтоли... Не 481$, а 723$. Это если без аннуитета. Или Вы еще предполагаете и аннуитет? Кроме того, однокомнатная общей площадью 30 метров?! Покажите-ка мне такие однокомнатные...

б. Будем предполагать, что срок кредитования увеличился до 20 лет. После введения указа люди, которые НЕ МОГЛИ платить ежемесячно по сценарию а)

например с меньшей ВыплатоСпособностью в месяц решат купить квартиру за 60к с условиями кредитования (20 лет под 13%). Они будут выплачивать 404$

*** Примечание1 **** Если возрастет срок выплаты по кредиту неминуемо снизится ставка для облекания кабалы в более заманчивую форму, я привел минимальное понижение ставки на 1%. В реальности, банки могут сделать ставки еще ниже.

1. А с чего бы это при увеличении сроков кредитования ставка по кредиту будет падать, не объясните? Неминуемо снизится? С какого перепугу?! У банков увеличиваются риски невозврата, ухудшается баланс активов и обязательств по срокам погашения (длиных денег в банк не несут и нести не собираются), так они еще и ставку должны снижать?! СЧАЗ ЖЕ! Окститесь!

2. Ну еще раз спрошу - _насколько_ больше тех людей, которые могут сейчас не могут взять даже по 481, а потом вдруг смогут по 404?! Эти люди смогут серьезно повлиять на ситуацию на рынке?

На рынке недвижимости начнут "вымываться" варианты

В итоге роста цены доползут с 60к до минимальных 70к.

И так далее, паника на рынке будет продолжаться

Мда, апокалипсис... а в реале имеем набор фантазий, от реальности весьма далеких.

Wolfheart:

Опять условия ставите? У нас сейчас дефицит на рынке?

Дефицит. Сделайте поиск по риэлтбаю. Район - центр. Результат: 1 квартира с нормальными параметрами (не первый, не последний этаж и.т.д.) Одна!

mm_ext, одна обозначена в районе "центр"