Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

krukru,

krukru:

Все идет по заданному сценарию:

была пониженческая агитация на СМИ и вот вам с некотороым запаздыванием, понижение.

Как мне кажется Вы переоценили заслуги агитации в СМИ, как фактора вызвавшего понижение.

6) И я рад. И пусть они купят не по 1500, а по 900 хотя бы. Новое. Каркасно-блочное Аминь!

Хорошо, пусть купят по 900, новое, каркасно-блочное , Аминь! )

krukru:

Еще как фактор! В СМИ было заявление, что квартиры подешевели на 10к, разве не было?

Я как раз говорю о том, что СМИ пока еще мало и косвенно участвует в ценообразовании,

и что есть запас для его участия, и имхо его время еще наступит.

А разве не имеет значения - было заявлено ДО или ПОСЛЕ события? Если ДО - то предсказание/влияние. Если ПОСЛЕ - констатация факта. Мне показалось, что Вы часто и настойчиво утверждаете что СМИ - чуть ли не ручной регулятор РН - куда хозяин повернет - туда рынок и пойдет . Так что Вы как нибудь определитесь - роль СМИ решающа или невелика.

А время влияния СМИ в той степени, в которой его видите ВЫ, не наступит никогда, если не займутся грамотной аналитикой вместо проплаченных заказух, не подкрепленных ничем, кроме желания отработать гонорар вопреки реалиям.

krukru:

1) Любой продавец желает найти барана - покупателя. Но современному миру нужна отточенная технология производства баранов, технология обаранивания. Вы говорите так, как будто ни разу не видели БТ или рекламу.

2) А оформлению через нотариуса без АН легко помешать как нужными законами, так и несколькими статьями о том,

как люди пришли к нотариусу, сэкономили 2копейки, потеряли 100 рублей.

1) Так учитесь - и сделать из Вас барана будет трудно (если вообще реально).

2) Вы не в теме. Не понимаете ни принципиальных вопросов функционирования нотариата ни вообще взаимодействия элементов рынка (не недвижимости, а именно комплекса) - Вы не можете смоделировать, как то или иное частное решение вызывает последствия в совершенно, казалось бы не связанных сферах жизни общества. Повторю рекомендацию п 1.

ПС Вообще, легкостью с которой Вы предлагаете все подряд отрегулировать указом/декретом Вы до боли напоминаете мне одного всеобщего знакомого. Почему-то приказать изменить постоянную Планка никому не приходит в голову , а вот рулить не менее неумолимыми законами экономики желающих - начиная от бригадира в колхозе и до вождей стран и междунар. организаций.

Пока в приниципе еще есть хорошие новости для дальнейшего неспешного понижения цен.

- Сальдо покупки валюты у населения за 3 месяца составило около 150 млн. долларов в пользу НБ РБ.

- Импоротоемкость ВВП за январь 2008 составила 0,73 доллара (то есть на каждый доллар экспорта пришлось 0,73 доллара импорта), за февраль 2008 итого хлеще 0,755 доллара. Средний показатель за 2007 год - 0,64 доллара, за 2005 - 0,55 доллара, за 1996 - 0,53 доллара (лучший показатель).

- Внешний долг возрос до 28,5% ВВП

- Предложение значительно превышает платежеспособный спрос - около 10000 квартир (около 8200 на вторичке и около 1000-1500 на первичке)

Итог: все меньше живых денег оседает в РБ и следовательно в карманах населения, и следовательно, меньше живых денег давит на рынок недвижимости.

Кроме того, условия ведения бизнеса в текущем году ухудшились - речь об ИП, которые несут все большие издержки и, следовательно, меньше могут откладывать, в том числе и с целью вложения в недвижимость.

[тут шли классные расчеты, с одной маленькой ошибкой в несколько разрядов, которая их сводит на нет ]

audiofil, 40*1600*4000 = 256 000 000 долларов не думаю что такая сумма будет быстро вкинута на РН, не те настроения в обществе и экономике

В принципе, правильно сосчитав нулики , получается:

52 метра - средний метраж квартиры - вычисляется из данных риелта

52 * 1800 * 4000 = 374 400 000 стоимость 4000 средних квартир с риэлта

208 000 м2 метраж этих 4000 квартир

допустим 25% чистая покупка (1000 покупателей) 52000 м2 нужно оплатить полностью

при цепочке предположим доплату в районе 30% квартиры - 62400 м2 еще нужно оплатить полностью

итого нужно полностью оплатить 114400 м2 (55%) - вторая часть - 93600 - натуральные метры, которые идут в зачет цепочкам.

Итого получается почти 206 млн. живых денег нужно для того, чтобы выкупить 4000 квартир и сократить предложение на 40%.

Предположим что 50% покрывается из кредитов - получается 103 млн. кредита нужно

при этом у живых покупателей при нынехних ценах необходим кредит около 70% квартиры (т.к. без жилья вступить в рынок недвижимости трудно)

следовательно для 1000 чистых покупателей из суммы 103 млн. нужно взять почти 66 млн. кредита (52000 м2 * 1800 * 70%). При этом выплаты по кредиту 66 млн. ежемесячные 555 000 + 825 000 проценты (15% убывающими долями) = 1,38 млн, что подразумевает приблизительный ежемесячный доход кредитополучателей 1,794 млн. долларов (ежемесячный платеж + 30%, допустим банк допускает 70% чистого дохода на ежемесячный платеж), следовательно, средний чистый официальный доход семьи (1000 семей - 2500 человек) кредитополучателя должен составить 1,794 млн / 1000 = как минимум 1794 доллара, или же около 2138 грязными (1% пенсионный + 18% усредненный подоходный).

Остальные 37 млн. берут в кредит оставшиеся 3000 семей в рамках доплаты. При этом выплаты по кредиту 37 млн. ежемесячные 311 000 + 462500 (15% убывающими долями) = 773500, что подразумевает приблизительный ежемесячный доход кредитополучателей 1 млн. долларов (ежемесячный платеж + 30%, допустим банк допускает 70% чистого дохода на ежемесячный платеж), следовательно, средний чистый официальный доход семьи (3000 семей - 7500 человек) кредитополучателя должен составить 1 млн / 3000 = как минимум 333 доллара.

Если допустить, что из порции в 3000 семей какая-то часть сможет обойтись без кредита, минимальный средний доход второй группы может быть бОльшим.

Чтобы довести до ажиотажа рынок, необходимо соответственно умножить вышеприведенные цифры на 2.

Т.е. главный вопрос есть ли 1000 семей в первом случае или же 2000 семей во втором, которые имеют средний чистый доход на семью 1794 доллара, которые готовы единовременно (в течение 1-2-3) месяцев выкупить 1000 или 2000 квартир и потом в течение 10 лет отавать до 70% дохода банку?

И соответвенно не будет ли проблем с ликвидностью при запросе на 103 млн. или 206 млн. кредита единовременно со стороны населения? Ведь до последнего хапуна, денег на такой же сценарий было нужно вдвое меньше 56,5 млн или 103 млн. причем в последнем хапуне активно сыграли сбережения, отозванные из банков в предверие проблем с нефтью и газом.

Def:

Цитата: Т.е. главный вопрос есть ли 1000 семей в первом случае или же 2000 семей во втором, которые имеют средний чистый доход на семью 1794 доллара, которые готовы единовременно (в течение 1-2-3 месяцев выкупить 1000 или 2000 квартир)?

1000 или 2000 семей на 2х миллионный город.... Вы думаете это много?

Нет, мало. Но судя по поведению рынка их (желающих и могущих сейчас прийти к продавцу с деньгами и купить его хатку) гораздо меньше. Об этом говорит динамика объема предложения. При том, что кой-какие сделки идут (если не обманывают "эксперты" - ок.300 в мес??) "нераскупленное" предложение растет.

Def:

Т.е. главный вопрос есть ли 1000 семей в первом случае или же 2000 семей во втором, которые имеют средний чистый доход на семью 1794 доллара, которые готовы единовременно (в течение 1-2-3 месяцев выкупить 1000 или 2000 квартир)?

1000 или 2000 семей на 2х миллионный город.... Вы думаете это много?

Формально немного, но тут важный факт, что это событие должно быть единовременным и по сути один в один прошлогодний ажиотаж. Когда из 10000 сделок предположительно 8000 выпали на 4 месяца ажиотажа, по почти 2000 сделок в месяц. Т.е. для сценария 1 (4000 сделок) необходимо 2 месяца ажиотажа по типу прошлогоднего, а для сценария 2 (8000 сделок) необходимо 4 месяца.

Т.е. мало этого малого количества (каламбур), нужно еще одновременное его вступление на рынок и закрытие сделок в течение 2 месяцев или же 4 месяцев. Сейчас же судя по данным по количеству сделок от Простолупова а месяц заключается около 100 чистых покупок и 200-300 цепочечных. В год стабильности - 2006 - совершалось около 550 сделок (т.е. около 137 чистых покупок исходя из того же соотношения - чистые покупки 25%).

Т.е., по-вашему, с 2006 года Беларусь стала жить настолько лучше, что количество чистых покупателей при возвросшей цене квартиры в 2 раза, может, одновременно возрасти единовременно в 7 раз (1000 по отношению к 137 от 2006 г) единовременно в течение 1-2 месяцев по причине ажиотажа? При этом, если исходить из простой арифметике, максимум единовременного роста количества сделок составляет 3,5 раза (7/2), это при условии, что участники РН располагают той же самой суммой наличности + возможного кредита, как и в прошлом году. Но ведь много купленных в период прошлогоднего хапуна квартир еще не продано, о чем говорит огромное по меркам минского РН предложение около 9,5 тыс квартир, следовательно, следует предположить, что значительная часть средств инвесторов скована в этих же квартирах, кроме того, от того, что цены возросли в два раза, доходы простых чистых покупателей не возросли в два раза и им просто из-за роста цен в 2 раза никто не даст кредит в 2 раза больше.

Единственное возможный вариант - это спланированный подъем вливаниями инвесторов РН, но возникает вопрос: после нового витка не сожмется ли снова рынок еще больше от текущих 300 сделок в месяц до 150 сделок, ведь инвесторам для осуществления их инвестиционных целей необходим рабочий рынок с минимумом 550 сделок в месяц. Так что выглядит опасным игра на повышение со стороны инвесторов, так как это реально, после всплеска, приведет к обвалу, о котором так мечтает audiofil. Следует предполагать, что инвесторам нет интереса покупать квартиры до того, как сделки достигнут хотя бы 550 сделок в месяц.

Ипотека в огне. Банки начали сворачивать программы жилищного кредитования

Ипотечная атака банков на население захлебнулась. Еще год назад кредитные организации с энтузиазмом рассказывали о перспективах выдачи кредитов на покупку жилья и привлекали квалифицированных специалистов за любые деньги. Но к началу 2008 г. энтузиазм иссяк. Пока мировые финансовые рынки лихорадит из-за американского ипотечного кризиса, у нас намечается свой собственный кризис ипотеки.

Def:

Т.е., по-вашему, с 2006 года Беларусь стала жить настолько лучше, что количество чистых покупателей при возвросшей цене квартиры в 2 раза, может, одновременно возрасти единовременно в 7 раз

Вы в своих выкладках не учитываете, один маленький ньюанс. Многие потенциальные покупатели сейчас выжидают. Аудиофил тот же самый или лорен. Деньги копятся, количество таких покупателей растет. Поэтому здесь есть отличие от годов стабильности приход таких покупателей будет действительно одномоментным, стоит рынку чуть-чуть дернуться вверх. Тут и речи не идет о нескольких месяцах.

Быстрее не получится , судя по всему, быстрее 2000 сделок в месяц не получится, как в прошлом году, просто потому что нужно время на то, чтобы совершить цепочку сделок из 4 квартиры, нужно время, по моему разумению, минимум пару недель (хотя бы взять за минимум недели 2 для кредита первого покупателя, без которого трудно вступить в РН и довести цепочку до конца).

Конечно, мои выкладки - мнение частное, мысли, расчеты и моделирование вслух , ведь данными по отложенному спросу никто из нас не владеет. Но иногда полезно попытаться все оцифровать, чтобы лучше представить реальную ситуацию.

Но есть еще два ньюанса, который вы не учитываете

- предыдущие хапуны возникали на нормально-рабочем по объему сделок рынке при средненоминальном объеме предложения, в текущей же ситуации мы имеем вялый, послезастойный рынок и вышеноминальный объем предложения.

- последний хапун возник в условиях отсутствия долевого и новостроек, сейчас какая-никакая первичка есть.

Что с РН будет дальше трудно сказать. Я думаю, что самый главный индикатор направления его движения - это количество предложения, пока оно колеблется в рамках 8100-8200 вторички + первичка, поведение рынка, будет таким, каким и было при этом количестве предложения с ноября - неспешное медленное падение. В случае сокращения предложения произойдет возможно фиксирование цены, при последующем уменьшении, возможна смена динамики, но, сами понимаете, - это все банальности спроса-предложения ...

И психологический фактор тоже важен, именно он стимул для отложенноспросовцев. Так что, для светлого будущего РН нужно проводить психотерапевтические сеансы с отложенноспросовыми покупателями .

В любом случае основные хорошие новости для неспешного понижения я перечислил выше.