Вторичный рынок жилья. Ноябрь 2007 - декабрь 2007

Def:

Для наглядности продемострируем в круглых цифрах, возмем за валюту тугрики. Допустим, я фирмач и за 4 млн. построил дом на 100 квартир себестоимостью 40 тыс. тугриков каждая. Если я их буду продавать по 100 тыс. тугриков, то купят у меня 80 квартир, а остальные останутся без покупателей, т.е. заработаю я 8 млн., 4 млн. прибыли.

Если я снижу цену, то смогу переманить часть покупателей от конкурентов и получить дополнительных покупателей, которые могут себе позволить квартиру по более низкой цене, допустим я продам все квартиры снизив цену до 75 тыс. Т.е. всего за 100 квартир я получу 7.5 млн. Таким образом прибыль моя будет 3.5 млн. тугриков, что на пол милиона меньше.

Чья это цитата?

Бред какой-то. Полное непонимание рыночных законов. Что мне мешает продать 80 квартир по 100 каждая, и получить 4 млн., а потом продать оставшиеся по 75-50-40 тыс. и получить еще большую прибыль?

iharKo:

realTester (цитата): Бред какой-то. Полное непонимание рыночных законов. Что мне мешает продать 80 квартир по 100 каждая, и получить 4 млн., а потом продать оставшиеся по 75-50-40 тыс. и получить еще большую прибыль?

Строительство как правило непрерывный процесс. Когда потом продавать, если строится новый дом опять с себестоимостью 40.

Продав последнюю квартиру предыдущего дома за 50, как он сможет продавать новые за 100? Он за 50 то еле продал.

А вообще труба будет, когда к завершению нового дома, останутся квартиры со старого. И даже по 40 они не продались.

Это уже кризис, когда ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫХ покупателей нет даже по себестоимости.

Извините, что цитирую Ваш пост - с дефОм у нас "пакт о незамечаемости постов" Дискуссия о первичке - не совсем по теме ..... Хотя - чем дороже первичка - тем выше и на вторичке. Так что если удастся убедить пипл что понижаться ценам первички не с чего, то следует "логичный вывод" -- "Греби, пока не вздорожало!!!" Так что - изложу свое вИдение проблем из цитаты. Сначала мелочи (цитата) ** Теперь о цене и спросе. Эти ТРИ величины.... **(конец цитаты). Мелочь, но характеризует качество материала (возможно - курсовая студента/реферат). Теперь - не все, но кое-что по сути. По теории -возражать не хватает грамотности . А по практике... Требует больших вложений денег (??) - дом на 100 квартир по 70 метров - 7000квадратов. Пусть даже по 1000долл/м -- 7 миллионов долл. Так что собственно затраты на стройку-не бог весть какие дикие. Не надо путать бытовые представления о больших деньгах и инвестиционные. ВысокА цена входа на рынок (надо иметь оборудование, персонал,, лицензии/сертификаты и тп -- очень много денег требует создание стройорганизации и оснащение ее). Но ведь застройщик с деньгами строит не сам (очень часто), а нанимает за часть денег строителей, которые с покупателем никогда не увидятся Но пока с этим проблем не было -- ведь есть множество неминских стройорганизаций. И однажды даже трест из Бобруйска какой-то тендер на строительство (не жилья) в Минске выиграл. ОДНАЖДЫ (по-моему). А так - все эти годы было странное, но упорное стремление нагрузить строителей с периферии периферийными же объектами (домики на селе рядом с пустыми), циклопическими стройки непонятного смысла и тд. А вот по поводу нерешаемости рыночными методами - бред полный. Как только на рынке появляется дефицит, туда устремляются продавцы/подрядчики из других регионов/стран, из схожих сегментов других рынков. Их влечет более высокая норма прибыли, которую можно "снять" на рынке, испытывающем дефицит предложения -- механизм межотраслевого (даже) перетекания капитала, приводящий в итоге к усреднению нормы приюыли (почитайте если не А. Смита, то хотя бы К.Маркса с В. Лениным - хто более люб ). Конечно, Маркс/Ленин, не говоря о Смите, безнадежно устарели, но пока никем не отменены И только административные преграды, поощряющие монополизм, способны НЕ ДАТЬ рынку устранить дефицит. Сколько может ждать застройщик, взявший кредит под 20% годовых (в валюте) и уже прошли те самые 2года инвестцикла, а квартиры не берут? А рядом строят еще три дома по ценам на 40% ниже, чем у него? Можно конечно поделить 200% (называемая иногда в запале "норма рентабельности" застройщиков) на 20-25% (ставка по кредиту) и сказать -на 8-10 лет ожидания хватит. НО! Сколько из этих даже 200% уходит в подмазки? Что в реале остается? Ипотека -- ее еще у нас нет, и будет нескоро - сциальная ориентированность государства и инфляция не дают такой лепоте появиться . Кроме того, ипотека-не волшебная палочка - если чел. имеет низкие доходы - и ипотека не спасает.

iharKo:

realTester (цитата):Бред какой-то. Полное непонимание рыночных законов. Что мне мешает продать 80 квартир по 100 каждая, и получить 4 млн., а потом продать оставшиеся по 75-50-40 тыс. и получить еще большую прибыль?

Строительство как правило непрерывный процесс. Когда потом продавать, если строится новый дом опять с себестоимостью 40.

Продав последнюю квартиру предыдущего дома за 50, как он сможет продавать новые за 100? Он за 50 то еле продал.

А вообще труба будет, когда к завершению нового дома, останутся квартиры со старого. И даже по 40 они не продались.

Это уже кризис, когда ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫХ покупателей нет даже по себестоимости.

Дело в том, что этот гипотетический продавец и продать-то не сможет по 100 тыс., так как конкуренты обязательно поставят меньшую цену и переманят клиентов. Если, конечно, они все вместе не сговорятся, но это уже совсем другая тема...

Зашел на риэлтбай . Предложений -- 7487. Знаю, не показатель . Но (не нашел -- лень и некогда) некоторое время назад шум был - пошло вниз количество предложений. Никто не помнит - скока там было?

Уно:

audiofil:

Зашел на риэлтбай . Предложений -- 7487. Знаю, не показатель . Но (не нашел -- лень и некогда) некоторое время назад шум был - пошло вниз количество предложений. Никто не помнит - скока там было?

что-то вроде 7230 с утра, к вечеру - 7260

кстати, смотрелись только квартиры (без комнат) - а их на сегодня 7 129

это предложения по всей РБ, по минску их сейчас 6619, два дня назад было 6663, а неделю назад - 6758. так что базу по минску подчистили основательно.

sanyvaa1:

Уно (цитата):

это предложения по всей РБ, по минску их сейчас 6619, два дня назад было 6663, а неделю назад - 6758. так что базу по минску подчистили основательно.

Или спрос (с кошельком) стал нарастать активнее предложения

Внесу небольшое оживление.

По моим прикидкам, в первой пловине 2008 г. вернут нормальное долевое и к лету ценник вступления в строительство упадет до 1400/м2 для качественных б/к домов.

Вторичка потянется в ту же сторону.

Активность в "просвещении" меня впечатляет. Всем спасибо. Делаю вывод (для себя) что в динамике продолжающегося процесса особенных изменений нет. Количество ушедших с рынка (продана, снята, уехала в отпуск) квартир восполняется примерно тем же количеством поступивших на рынок.

KimChen:

Цитата: В ноябре... по данным Информационного центра долевого строительства ОДО «Твоя столицаконсалт»....

Объем предложения на рынке также сократился на 5%, спрос по-прежнему остается невысоким.

Извините за привередливость, но для меня "ТСК" - может быть и очень грамотно работающая на себя компания, располагающая сильной аналитикой для "внутреннего употребления". Наладить учет такого показателя, как "индекс покупательской активности" (если это - именно данные работы со звонками, а не с личным пальцем и потолком кабинета) -- хорошая идея и непроста в исполнении. Но это не означает достоверности инфы для "внешнего " потребителя.

KimChen:

audiofil (цитата): Делаю вывод (для себя) что в динамике продолжающегося процесса особенных изменений нет. Количество ушедших с рынка (продана, снята, уехала в отпуск) квартир восполняется примерно тем же количеством поступивших на рынок.

Сие было бы сигналом об установлении равновесия между спросом и предложением и установлении равновесных цен.

Если есть сомнения в градуировке прибора, есть сомнения и в выводах.