Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

Def,

блин, покажите мне этот "курс экономической теории". Кстати, совет аканамыстам - можете так же вывести цену на машину исходя из того, сколько на ней можно натаксовать, а так же цены на продукты исходя из отношения сьеденного к последующему количеству спущеного в унитаз.

Имеет место быть легкая подмена понятий, или, что называется, сравнение теплого с мягким Никто не говорит, что рассчитанная таким образом цена соответствует фактической, которая имеет место быть или вообще когда-либо будет. Это та цена, на которую стоит ориентироваться людям (инвесторам) в определенных, обозначенных Экономистом, ситуациях, не более (в частности, тем, кто хотел бы заработать, выбирая между вариантами аренды и покупки квартиры). Противоречие с происходящим на рынке и фактическим уровнем цен только кажущееся

Кстати, всем неверующим - цены на дома в радиусе 5км от Мкад (чаще с городскими маршуртками до метро) сильно подешевели. Если ранее домики в 200-300 метров дешевле 200 тысяч почти не найти было не реалте, то теперь полно домишек в 120-150.

SergeyUser,

Если Вы владете инфой, расскажите, а где дают кредит на самую дешевую в Минске квартиру с первоначальным взносом в 1500 долларов. Только со ссылками на банки

Это я все к тому, что рост продаж машин по цене на 1500 у.е. в год - это даже не покрывает инфляции доллара, не говоря про реальный рост доходов, которых по сути нет.

iva_dim,

не могу знать как там с другими цементами, т.к. на такие темы не общаюсь. Т.е. дешевый китайский цемент хуже нашего, вот и вся нехитрая арифметика.

kdm,

Все даже проще. Недвижимость хоть и не дает права на получение гражданства, зато если там проводить в году более 180 дней, то можно получить вид на жительство. А кредиты там самые зверские для неграждан - 5,3% Прадва к стоимости недвижимости надо добавить налог, но и его можно обойти, покупая недвижимость, которая уже построена за счет застройщика.

matkiv:

Интересно как экономист рассчитает стоимость жилья в разных городах мира (допустим по ссылке в этой странице на статью комсомолки). приведу стоимость москвы 1к 50 м:

265 000 стоимость аренды 1 000. Цена на квартиру должна быть около 120 000 (при условии тех же процентов)

Цена однокомнатной квартиры в разных городах мира

Город Стоимость квартиры (в долл.) Средняя цена за кв. метр (в долл.)

Лондон 474 000 7900

Москва 265 700 5300

Нью-Йорк 243 350 4740

Стокгольм 237 000 4740

Мадрид 237 000 4740

Прага 156 000 3120

Берлин 126 400 2528

Дубай 125 000 2500

Вильнюс 116 000 2330

Минск 110 000 2200

Паттайя (Таиланд) 60 000 1200

Каир 30 000 600

Считать буду по тем же правилам. У нас тоже есть ценники в 2 раза больше разумных - они идут нарасхват? А в Москве эта квартира почему ещё не куплена? Надо, наверное, им туда отправить наших лучших спецов по оценке недвижимости - а то кругом богатства несметные задёшево стоят, а никто не берёт

А как европейские цены считать-то? Я же вывожу стоимость квартиры из аренды

Найдите инфу (желательно подостовернее) и посчитаем

matkiv:

Цитата: Один человек может задать столько вопросов, что и сто мудрецов не найдут на них ответа"

Вместо того, чтобы множить вопросы (отсутствие ответа на них никак не опоровергают предложенный экономистом расчет) попробуйте найти и продемонстрировать публике изъяны в логике или арифметике. А то уж совсем дефоподобная дискуссия выходит.

audiofil, Если честно не совсем понял, что вы хотели сказать своим постом..

Только то, что не надо, не поняв мысли собеседника множить пустые вопросы. Надо пробовать разобраться. Если Вы с использованием имеющейся проверяемой инфы можете опровергнуть утверждение - милости просим. А просто требовать на основании вороха непонятно откуда взятых цифр нечто Вам доказать - чистой воды дефизьм

Тем более, что перечитав исходные посты экономиста Вы (предполагаю, хотя и неуверенно) при наличии такого стремления поняли бы логику изложения и назначение проводившихся расчетов. На стр. 87

07 Май 2008 14:45

экономист еще раз пояснял

audiofil,

Только то, что не надо, не поняв мысли собеседника множить пустые вопросы. Надо пробовать разобраться. Если Вы с использованием имеющейся проверяемой инфы можете опровергнуть утверждение - милости просим. А просто требовать на основании вороха непонятно откуда взятых цифр нечто Вам доказать - чистой воды дефизьм

Тем более, что перечитав исходные посты экономиста Вы (предполагаю, хотя и неуверенно) при наличии такого стремления поняли бы логику изложения и назначение проводившихся расчетов. На стр. 87

Логику я понял и уже давно.

Попробуем привести пример ну допустим около 4-х летней давности (цифры основываются на собственном опыте).

Стоимость 1 к квартиры 20 000, стоимость аренды 80-100,

судя по формуле экономиста, покупать квартиры тогда тоже было не выгодно, подсчитаем по формуле экономиста

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

.......

Если произвести более точные расчёты условной квартиры, которые я приводил изначально, то мы получим:

250*12 = 3000

3000*100%/10,75% = 27907$

Подставив свои данные

100*12=1200

1200*100%/10,75%=11 162

Какой же я лох тогда был, не увидев вовремя эту формулу

Ps многие знакомые тогда тоже говорили зачем тебе кредит, подкопи годик другой и купи нормальную двушку (трешку), квартиры будут дешеветь, денег на такую стоимость у народа нет и прочие многие обоснования этой ветки.

Ветка вошла в очередную спираль тереотизирования. Все увидели ФОРМУЛУ!

И уже забыли что формула расчитывает некую доходность от вложения в квартиру. Причем здесь ее цена для тех кто собирается в ней жить?

Далее, где в этой формуле учтены риски, мне эканомыст так и не сообщил. Собственно зачем тогда вообще вкладывать деньги в квартиру? Есть масса способов более быстрого обогащения. Например, вложитесь в наркотеги. 300-500% гарантированно. Вас же риски не интересуют и вы их учитывать не собираетесь. Выведите формулу и вперед. А квартиры - это место для жизни, а кое для кого - место СОХРАНЕНИЯ капитала в долгосрочной перспективе.

matkiv,

Если произвести более точные расчёты условной квартиры, которые я приводил изначально, то мы получим:

250*12 = 3000

3000*100%/10,75% = 27907$

Подставив свои данные

100*12=1200

1200*100%/10,75%=11 162

Какой же я лох тогда был, не увидев вовремя эту формулу

Ps многие знакомые тогда тоже говорили зачем тебе кредит, подкопи годик другой и купи нормальную двушку (трешку), квартиры будут дешеветь, денег на такую стоимость у народа нет и прочие многие обоснования этой ветки.

Так вы же сами только что по формуле доказали схожесть ситуации! Так что у вас можно сказать второй шанс появился благодаря Экономисту. Чего медлите? Скорее за кредитом!

Def:

Ветка вошла в очередную спираль тереотизирования. Все увидели ФОРМУЛУ!

И уже забыли что формула расчитывает некую доходность от вложения в квартиру. Причем здесь ее цена для тех кто собирается в ней жить?

Далее, где в этой формуле учтены риски, мне эканомыст так и не сообщил. Собственно зачем тогда вообще вкладывать деньги в квартиру? Есть масса способов более быстрого обогащения. Например, вложитесь в наркотеги. 300-500% гарантированно. Вас же риски не интересуют и вы их учитывать не собираетесь. Выведите формулу и вперед. А квартиры - это место для жизни, а кое для кого - место СОХРАНЕНИЯ капитала в долгосрочной перспективе.

соглашусь с Def-ом, формулами все не опишешь.

Например, под какую формулу подпадает падение стоимости недвижимости на 40% за последние 3 месяца в ЛОндоне (источник - РБК телеканал)?

audiofil, Мое мнение о формуле совпадает с мнением Def, Формула не учитывает многих аспектов именно покупки квартиры для проживания, кроме реальность и результат формулы отличается.

Интересная особенность я сравнил (по грубым данным) результат этой формулы в 2004 г Минск., 2008 год в г. Москве и экономист сам вывел в 2008 Минск итак имеем:

2004 г квартира стоит 20 000 результат формулы 11 162

2008 г минск стоит допутим 60 000 результат 27 907

2008 г москва 265 000 (новостройка, но думаю в пределах кольца приблизительно столько же или возьмем 200 000)

результат формулы 120 000.

Странно разница в 3-х примерах приблизительно 2 раза.

Пс ещё раз говорю возможно эта формула верна для инвесторов, но для проживания я с ней категорически не согласен. Сравните условия проживания в съемной квартире в которой лет 10 не было ремонта и собственной, за которой всячески ухаживают, подстраивают под себя, делают всё что бы жизнь была как можно более комфортабельной. В какую сумму оцените эту разницу?

И еще, совет оптимистам-экономистам: не тужтесь вы и не придумывайте формулы. Зайдите на любой российский форум полугодовой давности, посвященный московской недвижимости. Там вы найдете столько аргументов в пользу скорого падения цен, сколько в этой ветке не придумают и за 3 года. Со сложнейшими графиками, формулами, расчетами, и цитатами великих экономистов. А потом сравните их сложнонаучные прогнозы с реальностью.

Кто не любит россию, может сходить на украинские ресурсы той же направленности.