Вторичный рынок жилья. Ноябрь 2007 - декабрь 2007

количество официально стоящих в очереди нуждающихся в Минске около 200тыс, плюс наверное еще столько-же тех кто не стоит - иногородние без прописки, студенты и пр.. так что 7000 квартир совсем не много. то что их не покупают, признак того что что даже с кредитами их купить невозможно.

Информация по аукциону:

Единичка ушла за 169 млн. (1872,5 долл. за кв.м)

двушки: от 193 до 200 млн. (от 1623 до 1685 долл.), на 9 этаже 185 и 188 млн. (1555,9 и 1578 долл.)

Трешки: от 240 до 249 млн. (от 1437,7 до 1491,6 долл.), на 9 этаже 238 млн. (1425,7 долл.)

Четырешки: 260 и 313 млн. (1332 и 1454 долл. за кв.м)

Вот эти цены я считаю более-менее отвечающими реальности на данный момент. За исключением цены на однокомнатную, но это объяснимо, так как она была всего одна.

7000 - это переизбыток по той цене, за которую их хотят продать. Когда цены достаточно упадут, их раскупят моментом.

вот например в ювелирном магазине продают золотые цепочки. В целом по городу количество этих цепочек будет наверное больше 7000. Это повод для падения цен на них?

&y:

тут давече писали, что падение цен на аукционах - тенденция. неужто тенденция вновь поменялась?

Да, при всем уважении к участникам, ветка превратилась в свалку двух противоборствующих групп, каждая из которых доказывает друг другу "ну как же вы не понимаете очевидного!" Фибоначчи приплели... Ну даете

Если кому-то не интересно ИМХО стороннего человека, - не читайте дальше. Для остальных коротенько о темах, на которые ссылались раньше. Есть у меня хороший знакомый, пусть он будет г-н А. Так вот от него мнение, стороннее, для статистики форума

1.О спекулянтах: Спекулятивные или нет, но если на этом рынке присутствуют интересы, то квартиры будут покупать и продавать. Барыгами я бы этих людей не назвал, они ни чем не хуже онлайнеровской барахолки, где за рупь ругаются. Ну или "торговых центров" типа Паркинга или Зеркала. Масштабы только другие. Игра на рынке - есть обычное явление и носит, вообще-то, название бизнеса. Для кого-то успешного, для кого ведущего к банкротству.

2.О домике у моря.Очень часто тут указывают ссылки на Берлин или другой какой город, забывая, что указанные цифры в отличие от Минска не есть настоящая стоимость владения. Ну хотя бы потому, что к цене забывают добавить 5-7 процентов маклерской маржи (maklerprovision) и, как правило, НДС наверх.

Транспорт. Да, это так, есть варианты приобретения дома за 100 тысяч евро ( модные 100К веят некой небрежностью к деньгам, как будто о стоимости кефира говорим, посему по старинке). Забывая, что Германия - не Минск в части транспорта. И да, все ходит по минутам.... в городе. А пригород после 17-18 обслуживается автобусом раз в полчаса/ в час и зачастую... до 20-21 часа только.

Так что без машины никак. Страховка, на которую в среднем около 700-1000 евро в год. 30 км удаленности от работы оборачиваются в 4-5 литров топлива ежедневно, при цене оного в 1, 45 евро за литр (усредненно). Итого около 3 тыс. евро в год не считая ТО автомобиля по... 60-120 евро час. Тем кто захочет парировать "езди на автобусе", сообщу, что стоимость годового проездного завист от зональности, и, для примера составляет, Berlin ABC 805,00 евро или Berlin ABC + 1 Landkreis 1.115,50 евро. При покупке по месяцам суммарная стоимость выше. Кроме того, это не решает проблемы доставки продуктов, надзора за ребенком, поездок к врачу и т.д.

Спокойствие. Кто-то на этом месте скажет "так сколько они там получают!" Об этом ниже, но пока замечу, что ТАМ никто ничего не получает, все зарабатывают. Идем дальше. Как вам печное топливо по 1 евро за литр (!). Еще минус 2000-3000 евро в год. Добавьте еще никем в этой теме не учитываемые страховки, налоги всевозможные. Вызов специалиста с автоматом прочистки труб обойдется в 700-1500 евро, вывоз одного средненького контейнера мусора два - три раза в неделю еще около 250 в год и т.д. Сколько там набежало? Вы еще не начали жить, а уже должны. Приплюсуйте электричество по цене грубо 20 центов за киловатт и ежемесячно 5-7 евро так наз. Grundpreis (иногда его нет, но цена киловатта выше). А потом еще на проездные детям в школу, расходы по уборке, за воду (дорого!) и много-много других.

Теперь обратитесь в коммунну или местный управляющий орган за планами по развитию региона, чтобы узнать, не будет ли проходить за забором железная дорога, или не отрежет ли автобан вас поселок от прямой дороги, вынудив делать 5-7 км объезд и т.д.

А теперь о зарплатах. Сколько там приводили в качестве примера? 3000 евро в месяц? это 36 000 в год, это около 17-24 тысяч чистыми (беру грубо, в зависимости от класса налогообложения). Теперь посчитайте расходы выше, добавьте процентов 20 на прочие расходы (список приводить не буду, но их много) и ... прослезитесь Про кредиты скажу только, что на ставку в 7-8 % вы можете рачитывать имея 70% от суммы, а в целом кредиты дорогие.

А теперь подумайте о том, что практически вся сфера обслуживания (продавцы, парикмахеры, булошники, аптекари, таксисты, ремонтники бытовой аппаратуры, почтальены, и.., и.., и..) редко зарабатывают более 2200 брутто в месяц (26400 евро в год) а зачастую довольствуются и полутора тысячами.

Вот почему стоимость покупки - не есть стоимость владения, как в Минске, и дом имеют только в целом состоятельные семьи. Кроме того мой вышеназванный знакомый очень плотно интересовался этой темой, решая, как поступить с покупкой, и выяснил, что в целом хороший дом в хорошем расположении, способном хоть как-то снять транспортную напряженность, стоит не менее 200 тысяч евро, а на юге страны или вблизи крупных городов вроде Франкфурта, и вообще начиная с этой суммы умноженной на два. А это уже не стоимость минской квартиры, а очень большие деньги.

Аренда особая тема. Я ее опущу. Скажу только, что не стоит также падать на низкие ценники, т.к. вы можете оказаться единственным владельцем в квартиры в доме, со всем вытекающим распределением расходов, попасть в арабский квартал, иметь за стенкой наци, дрожать за разграбленную машину или с ужасом думать, как в эту школу пойдет ваше чадо. Ну и т.д. Есть очень много нюансов, и квартира за 70 тыс евро - это не квартира, скажем так.

Одним словом, прежде чем кивать на рынок зарубежья, попробуйте немного в нем разобраться. Напечатанные цифры- отнюдь не абсолютные значения. Хотя и предполагаю, что все равно будут возгласы "они там зажрались, нас там нет", все же пытаюсь аппелировать к взвешенному восприятию этой информации. В любом деле есть исключения, но если мы говорим о массе, то дело обстоит именно так.

3. О Минске.

Есть такое непопулярное мнение, что стоимость все же в долгосрочной перспективе останется на таком же уровне, как минимум. Да, вполне допускаю, что из-за всяких экономических проблем, огоромного оттока денег на депозиты (и как люди только не боятся), неразберихой в хотя бы минимальном планировании перспективы, резкого колебания правил игры (то есть долевое, то его нет, то вдруг аукционы, то опять долевое введут), произойдет откат цены сделок, пусть и на 25% до 1500 по пресловутому реалт. бай. Но задайте себе вопрос, стали бы Вы, как владелец этой квартиры продавать ее, видя это падение? Смогли и захотели бы променять одну комнату, напр., на новый Фольсваген Пассат? Вряд ли.

По мнению моего знакомого, есть 4 влиящих друг на друга фактора

1) новостройки имеют большой метраж. Все же лишние 25 тысяч- это очень большие деньги и зачастую являются для покупателя непреодолимым довеском. Посему, несмотря на относительно низкое качество "скворечников", последние будут востребованы, как, напр., двухкомнатные с их 55-60 кв. метрами общей площади. И их цена, пусть и в 75-80 тыс (1500 за метр), вряд ли в долгосрочной перспективе упадет ниже, т. к. жилье нужно всегда, а променять что-либо из комнаты или кухни (условно) на новый Пассат не каждый согласится. Стоимость жизни вряд ли будет дешевле, дорожает все и это мировая, в общем-то, тенденция. Электроника - не все. Растет очень сильно стоимость услуг, строительства, производства и т.д. Поэтому склоняюсь, что спрос на малометражные типовые квартиры сохранится и сильный откат в разы в долгострочной перспективе вряд ли возможен.

2) жилье безусловно будет разделено по качеству и эта тенденция будет только расти. Новое против б/у, большой метраж против маленького, наличие парковок, расположения- тенденция дифференцирования цен будет набирать обороты. ИМХО. Но из-за пункта 1 вряд ли панельное жилье вдруг станет стоить "копейки". Скорее не будет расти относительно быстрыми темпами стоимость многометражных квартир, появятся альтернативы просторного жилья в пригороде (дом на 3-4 семьи), но такое жилье вряд ли будет бюджетным. Опять же ИМХО.

3)Стоимость строительства только растет. Материалы, растущая зарплата в строительном секторе, требования обновления парка машин/кранов/инструментов- все будет накладывать отпечаток на стоимость. Уже сейчас самые заядлые оптимисты сами не верят, что жилье будет стоить менеее 1000 долларов за метр. Ибо доступность жилья для очередников держалась на минимальной оплате труда в гос. организациях, наличии еще "живой" техники с времен СССР. Но похоже время прижало, перевооружение уже даже дело выживания отрасли, и пятистам у.е за метр приходит кирдык, если я правильно слежу за новостями. Коммерческие застройщики из-за высоких рисков, бюрократии, отчислений, волокиты согласования вряд ли будут альтруистами и свои 20% всегда будут закладывать. А то что условия изменятся, ожидать не приходится. Коммерсантам тоже надо отбивать технику, платить зарплату и т.д. Да, введение долевого расшевелит рынок и, возможно, даже опустит метр на пару сотен, но в долгострочной перспективе жизнь, как и метр дешевле не станет.

4) ИМХО, Минск ожидает маленькая катастрофа с жильем. Типовые дома- не кирпичные и их срок службы конечен. Лет через 30 начнется возникнет ситуация, когда жилье надо будет либо санировать (ремонтируя, пересматривая нормы и продлевая срок службы), либо сносить. Надеятся, что владельцам будут компенсировать новой квартирой существующую не приходится (нереальное дело даже для богатых стран) , а взять и перестроить огромное количество жилья на данной этапе представляется более, чем проблематичным. Санирование же тоже не дешевое удовольствие. Кто платить будет для такой армии квартир? Ответьте лучше сами.

Добавьте эту армию людей к спросу на размен/улучшение условий, а так же учитывайте растущую урбанизацию населения, коонцентрацию рабочих мест в городах и.. вообщем, опять плюс к дорожанию.

Вот и получается, что сейчас гонят план, не задумываясь от архитектуре (а в Минске и показать то нечего), стоят все то же бюджетное по времени службы жилье, мало задумываясь, а что будет дальше. Вот и навевает сие на мысли, что дешевое не будет сильно дешевле, просторное не будет сильно ( по стоимости метра) дороже, а отдельные дома подхватят тенденцию дорожания.

Вот сидел мой товарищ, сидел, размышлял и .... забил на покупку дома "у моря", отправившись купить квартирку в Минске, строить дом и собирать деньги на слудеющую Деньги теряют их стоимость, жилье нужно всегда. Для многих же даже и неважно, сколько их квартира стоит (большинству она досталась с времен СССР или за гораздо меньшие деньги). Их интерес лишь в спортивном интересе "насколько я стал богаче"

Для них, как и для огромной массы "урвавших" свое от кормушки, Кипр и Берлин- дело далекое. Они здесь живут и здесь имеют вляние, бизнес, работу, родственнриков. И их квартиры- это вклад в детей и внуков, а так же некая страховка что ли пенсий или, точнее, не голодной старости.

Ну купит он квартиру в Берлине и что? Где жить будет? Там? Не пустят. 1500 или 2000- для них не столь важно, будет, как будет. Они покупали жилье для жизни, а не только чтобы заработать. Никто не знает стоимости аренды через 5 лет, никто не знает стоимости коммуналки, топлива и т.д. Эти метры-его достояние и сбрасывать их из-за того, что метр упадет пусть на 25%, ИМХО, не понесется. Как бы это не пророчили в этой ветке. Детям оставит. Себе на пенсию. Может разменяет, гду-то доплатит/поимеет разницу, но сбрасывать в панике не станет. ИМХО.

Одно кажется точным: пора морально быть готовым к тому, что собственная квартира - удел не всех граждан. Что доля снимающих жилье, будет стремится к доле у стран-соседей, что недвижимость- некая мера состоятельности, а не просто само собой разумеющееся данное.

Посему кажутся довольно наивными комментарии о том, что надо "прижать", "надавить" или "Был бы ещё фильтр для спекулянтов в виде "купил на прошлых аукционах квартиру - свободен".(http://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=709854&postdays=0&postord ... t=540&quot.

Миром правят деньги, к сожалению или к радости (кому как).

Посему и покупают, кто-то целиком, кто-то доплачивая, кто-то разменивая, кто-то инвестируя как в свою старость, а кто-то обеспечивая защищенность семьям.

Безусловно будут и колебания, и пусть даже откаты на четверть, но жизнь идет вперед. И, к сожалению, в направлении роста стоимости оной. Будет выбор-будет дифференцирование по качеству, будут возможности и уверенность- появятся застройщики, сторящие жилье с целью сдачи в аренду. Но все же кажется, что в долгосрочной перспективе мы будем вынуждены принять сегодняшний уровень, как отнюдь не поднебесный. Непреодолимый для 90%- да, как и на Западе в общем-то, но как точка отсчета 1000 евро за метр вообщем-то реальный. И в том, что большая часть будут снимать жилье-нет (по сути) ничего страшного.

Вот такое мнение у моего знакомого.Извиняюсь, что много. В дискуссии вряд ли буду участвовать- время не позволит. Да еще одно. Можете назвать знакомого спекулянтом, лохом или барыгой ( не важно), но суть сего поста была не переубедить кого-то, а передать альтернативное мнение. В конце концов, присоединяться к какой-либо стороне или учить жизни другого - гиблое дело. Каждый живет своей жизнью, голосуя своими деньгами.

Спасибо.

вот например в ювелирном магазине продают золотые цепочки. В целом по городу количество этих цепочек будет наверное больше 7000. Это повод для падения цен на них?

если в ювелирном магазине уровень продаж покрывает издержки на содержание магазина + приносит прибыль, устраивающую хозяина магазина - то не повод.

в противном случае, устраиваются всяческие праздничные распродажи со скидками или происходит просто снижение цен.

кто-то тут давеча говорил, что у белоруси и россии, мол, економические векторы разошлись, и в белоруси, мол, с этого перепуга, тенденции цен впервые за 15 лет вдруг начнут отличаться от российских. и в качестве глобального аргумента ссылались на то, что в белоруси, мол, всенепременно будет дефолт, и поетаму мол квартиры перестанут дорожать. так вот. улыбнуло до невозможности. мне рассказали стандартную российскую риэлтерскую байку на тему занижения продавцов, когда у них еще стагнация не закончилась, та которая у нас сейчас, так вот байка такая. давай, продавай быстрее, а то в РОССИИ скоро дефол будет а таперича, как снова в россии рост пошел, пошла другая байка: покупай быстрее, В АМЕРИКЕ дефолт будет, а в россии квартиры подорожают. это на тему схожести россии и белоруси. у нас не только ценовые тенденции схожи, но МЕТОДЫ риэлтерские идут к нам из белокаменной

oftalmolog, что вы все время Беларусь величаете "белорусью"? Понимаю, что великодержавный российский шовинизм еще жив, но хотя бы имейте уважение к государству-соседке и собеседникам

&y:

sanyvaa1:

то что их не покупают, признак того что что даже с кредитами их купить невозможно.

ой ли вывод верный? может, дело в том, что с кредитом выгоднее купить новое жилье, а не в отсутствии возможности купить хрущ?

а оно есть это новое жилье более дешевое или равное по ценам с хрущами?

я имею ввиду не цену за метр а за квартиру.

1) новостройки имеют большой метраж. Все же лишние 25 тысяч- это очень большие деньги и зачастую являются для покупателя непреодолимым довеском. Посему, несмотря на относительно низкое качество "скворечников", последние будут востребованы, как, напр., двухкомнатные с их 55-60 кв. метрами общей площади. И их цена, пусть и в 75-80 тыс (1500 за метр), вряд ли в долгосрочной перспективе упадет ниже, т. к. жилье нужно всегда, а променять что-либо из комнаты или кухни (условно) на новый пассат не каждый согласится. Стоимость жизни вряд ли будет дешевле, дорожает все и это мировая, в общем-то, тенденция. Электроника - не все. Растет очень сильно стоимость услуг, строительства, производства ит.д. Поэтому склоняюсь, что спрос на малометражные типовые квартиры сохранится и сильный откат в разы в долгострочной перспективе вряд ли возможен

Если есть большой спрос на малометражные квартиры, почему их не строят? Почему в новостройках квартиры с большим метражом? Ведь это не логично.