Вторичный рынок жилья. Январь 2008 - февраль 2008

Но что-то здается мне слишком... низкоэнерциальна что-ли эта медианная оценка?

а что такое "низкоэнерциальна"?

Может быть есть способ вычислить более информативную и подвижную оценку, принимая во внимание всевозможные факторы. Например то, что предложения в начале списка предположительно более адекватны или по крайней мере больше пользуются спросом и быстрее уйдут?

начало и конец списка зависит от способа сортировки (по дате, по цене, по еще чего нибудь). Где у такого списка начало и конец?

Итого например отбросить 10-15% квартир с конца списка, пару % с начала и вычислить среднее.

а почему 10-15 и пару, а не наоборот и не 20-30%?

Может быть стоит следить за квартирами и распределить их цены по весу, равному времени нахождения в списке, квартиры висЕвшие мало и быстро исчезнувшие должы иметь некоторое время максимальный вес с целью наибольшего влияния на среднюю цену.

в первую очередь надо убрать повторяющиеся квартиры. Определить их улице,дому, этажу, округленной площади.

во вторую - откинуть давно не обновляемые, например месяц.

в третих, если сьем данных производится переодически, выяснять - какие квартиры были за период проданы, а какие добавлены. Такая инфа по динамике сделок будет очень полезна (ксати если сьем данных идет с риелтового сайта, там у каждой квартиры есть уникальная код)

audiofil,

данная статистика не даст ничего кроме осознания факта - падает цена или расте в данный день, относительно к предыдущему. Ничего более.

audiofil,

нет, разумеется, что достоверной на 100% ее нельзя считать. Но за, например, пол года можно для себя сделать выводы, да и поднять трубку и прозвонить несколько объявлений тоже можно, чтобы узнать релевантность онлайн статистики к отношении к жизни оффлайн, правда ведь?

К сожалению других предметов для анализа у нас нет. Да и в других странах тоже - только такая риелтерская статистика.

В данный момент большая часть статистика совпадает с реалиями - цены на жилье начали падать, медленно, но падают.

audiofil:

kitnamore:

audiofil,

данная статистика не даст ничего кроме осознания факта - падает цена или расте в данный день, относительно к предыдущему. Ничего более.

Увы, как бы ни хотелось мне согласиться - но признать динамику хотелки продавцов за информацию о реальной динамике цен сделок не могу. Разные это весчи. Т.е. на риэлте может быть средняя 2000, а в реальных сделках (если бы кто-то мог обработать массив инфы о ценах совершенных сделок купли-продажи) -- 2048, или 1821.

По-моему, происходит подмена объекта анализа.

Зачем вы тогда сегодня приводили динамику хотелки с риэлт.бая, если происходит подмен объекта анализа, да и каждый день здесь обновления средней цены кв.м. по минус 1$. все по той же хотелке

Joker27:

С каких пор "стояние" в очереди приравниванцца к труду, за который нужно "скостить" цену?.. Это типа невьепенно сложный процесс, ноги там портяцца, или экзема появляецца от "стояния"?.. или могет этот чел апупительную пользу для общества принес, что ему должны быть какие-то преференции и субсидии от рыночной цены?.. Что за странная "справедливость"?... нет большой разницы между 2 людьми и 4 мя людьми в одной 3х комнатке, ибо один работает не покладая рук, а другой "стоит" в очереди, т.е. паразитирует, и за это еще имеет возможность выдумать "справедливую" цену... фу, совок какой-то...

Не сочтите за наезд, но в РБ паразитирует как раз тот, кто не покладая рук серым налом уходя от уплаты налогов скопил 70k Или вы знаете хоть одного кто белой зарплатой такую сумму скопил и хрущевку купил?

gorgeous:

Зачем вы тогда сегодня приводили динамику хотелки с риэлт.бая, если происходит подмен объекта анализа, да и каждый день здесь обновления средней цены кв.м. по минус 1$. все по той же хотелке

Боюсь, деф опять что-нить найдет в моих соображениях крамольное, поэтому коротко. Динамика хотелки отражает не падение цен, а снижение оптимизма продавцов. Уверены в массе продавцы в том, что купят по назначенной цене -цена стоит или растет. Не уверены/разочарованы -стоит или снижается (стояние цены может быть и в том и в другом случае).

Цепочка рассуждений проста. Выставил некто квартиру по цене Х. Не купили неделю-три -месяц. Кто-то ждет. Кто-то уходит с рынка. Кто-то снижает цену. Все эти даижения и тражаются в ценах, объявленных продавцами.

Почему важно различать эти категории? Чтобы понимать, что средняя цена предложения не несет информации о реальных сделках. Ее еще можно принять как предельную для покупки, но не цену проведенных сделок.

Gonzalos:

Цитата: Ее еще можно принять как предельную для покупки, но не цену проведенных сделок.

Я же думаю что реально отслеживать динамику роста предложения. Как только рост предложения замедлится то это можно трактовать как рост продаж, что будет означать что рынок принял цену "хотелок"

Можно. А можно и как уход с рынка тех продавцов, кого сложившийся уровень совершенно не устраивает и они решили ждать. В таком случае может начаться не стабилизация, не "прием хотелок", не начало роста, а как раз обвал, ибо останутся те, кто ждать не может и сливать жилье будут наперегонки на любых условиях.

Только комплекс признаков и время покажут.

Не сочтите за наезд, но в РБ паразитирует как раз тот, кто не покладая рук серым налом уходя от уплаты налогов скопил 70k icon_smile.gif Или вы знаете хоть одного кто белой зарплатой такую сумму скопил и хрущевку купил?

знаю. и не одного, и не только хрущевку

а как вам такие перлы:

ВНИМАНИЕ! ОСТАЛОСЬ 6 ДНЕЙ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИР ПО ЗИМНИМ ЦЕНАМ

Поспешите забронировать квартиру по указанным ниже телефонам, потом будет дороже

Просто магазин на диване какой-то!

http://realt.by/newflats/nb-view/NEWB473DA87A/

04.02.08

1-комнатная - 68800 $, 1 м2 - 2000 $

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1935 $ -1

3-комнатная - 131300 $, 1 м2 - 1939 $ -3

4-комнатная - 162800 $, 1 м2 - 1907 $

05.02.08

1-комнатная - 68600 $, 1 м2 - 2000 $

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1934 $ -1

3-комнатная - 131000 $, 1 м2 - 1938 $ -1

4-комнатная - 163000 $, 1 м2 - 1906 $ -1

06.02.08

1-комнатная - 68400 $, 1 м2 - 2000 $

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1933 $ -1

3-комнатная - 130700 $, 1 м2 - 1938 $

4-комнатная - 163000 $, 1 м2 - 1905 $ -1