Вторичный рынок жилья. Февраль 2008 - апрель 2008

Лампович:

Yes! Нашел точку разрыва.

- ресурсы инфраструктуры заканчиваются и никто их долщикам не отдаст.

Их никто и не просит (из дольщиков -- зачем им трубы и провода, асфальт и мачты освещения? Горожанам надо вода/тепло/дороги/энергия. Вот пусть нормальный бизнес все это строит, эксплуатирует и продает услуги/ресурсы)

Что значит "заканчиваются"? С учетом того, что это - НЕ неисчерпаемый природный ресурс (нефть/вода и тп), а просто результат работы квалифицированных людей за деньги, то подобные заявления - не обоснованы ничем кроме слухов (а о том, что прокладок для кранОв никогда нет, плачут все сантехники веками) да и звучат диковато.

Def

В ветке которую я открыл специально для обсуждения этого вопроса было написано более подробно. Ветку по непонятной причине закрыли, но вот текст оттуда:

Могут ли в одном и том же городе разные сегменты недвижимости иметь разные тенденции в течение длительного времени? Поясню. Сейчас коммерческая недвижимость дорожает примерно 40% в год, загородная надвижимость дорожает примерно 20% в год, дешевая жилая недвижимость прекратила дорожать и даже откатилась вниз на 3%, а что происходит с новостройками и средней и дорогой жилой недвижимостью непонятно. Вопрос, насколько разные секторы недвижимости влияют друг на друга. И до какой степени есть смысл делить на секторы недвижимости, ведь если взять средний индекс недвижимости по Минску, то он будет расти примерно на 15% в основном за счет офисов, торговых и производственных помещений и.т.д. А например есть ли смысл выделять сегмент квартир и офисов, расположенных в центре, которые растут в цене быстрее, и квартир в спальных районах и офисов на окраинах? Вопрос в связи с соседней веткой где обсуждаются тенденции на вторичном рынке путем измерения средней температуры по больнице при помощи неисправного термометра.

Вот в связи с этим и вопрос

на сколько независимых сегментов рынок можно разбивать? Правда ли что можно разбить рынок на такие независимые сегменты, как делают сейчас во всех прогнозах? Насколько разные сегменты рынка взаимосвязаны друг с другом? Прогнозёры по телевизору и в газетах утверждают, что до лета партия приказала дешевому сегменту жилой недвижимости дешеветь, а среднему и дорогому сегменту дорожать. Дешевый это старые дома и дальние районы, средний и дорогой это центральные районы и новые дома. Насколько разные сегменты рынка взаимосвязаны друг с другом?

audiofil, Пожалуйста, выкладывайте статистику и по 4к тоже.

audiofil, хорошая цитата! Тот человек явно в теме. Да и другие его цитаты просто убийственные:

Цены выросли от того, что обидели строителя по ТВ...

То, как строят белорусские строители - имею возможность убедиться лично. И не надо патрить и лить крокодиловы слезы. Ой, оболгали, пьяных нет, специалисты и лучшие крутятся как волчки круглосуточно, за копейки...

Когда я вижу кривой потолок горбатый и угол наклона пола 15 градусов с начала коридора до конца, такой же наклон стены, когда я вижу заляпанные цементом стеклопакеты на гвоздях с перекосами и с трудом закрывающимися окнами, криво повешенные двери на вбитые молотком шурупы и петли прямо в штукатурку и массив двери, и все это не закрывается и со щелями, когда воды в унитазе не смывается, а готова залить туалет и вообще все помещение, когда подоконники свистят от сквозняка только потому, что спи..ли баллон пены за 5 баксов, а сами подоконники трескаются и облазят в течение квартала, когда сантехника через жж сделана так, что уклон труб в обратную сторону от стояка канализации и надо менять трубы сразу после сдачи, т.к. и стыки их не заделаны герметиком и трубы не покрашены и ржавеют моментально, когда кривые откосы окон, когда радиаторы батарей текут, а краны на трубах ничего не перекрывают и тоже текут....

Короче, кто видел новостройки - тот знает.

При этом: стройматериалы в РБ и рабочая сила - дешевле, чем в соседней Литве и Польше.

На ряд отделочных высококлассных материалов - в Польше и Литве цены ниже, но если брать дом без отделки, стены голые и максимум столярка - то цены сопоставимы. Я понимаю цену немецкой смеси, но я не понимаю, с какого перепугу "Забудова" за 1,5 месяца подорожала в 3 раза. Неплохой материал, но не немецкого качества, более низкой себистоимостью. Просто хочется капусты нарубить, как и в случае с квартирами. Было бы нормальное госрегулирование или рынок - все стало бы на свои места. Забудову бы опустили на место и сбили кайф спекулянтам. А так...

И я хочу сказать: то жилье, которое строится в Минске, Могилеве и др городах РБ - дороже немецкого и немец не стал бы даже смотреть на белорусское жилье за полцены. Потому как жить в такой квартире, в таком доме с вечными проблемами - это пытка.

Посмотрите на Польшу: строят быстрее, качественнее, зарплаты выше, а цемент, кирпич, силикат, арматура и т.п. - дороже.

Я лично в любое время спокойно могу прийти почти на любую стройку и найти любого спеца, который с радостью в рабочее время придет со своим инструментом и материлом и сделает мне за умеренную плату откос под окно, стену снесет или построит. Важно найти его трезвым - я лично свидетельствую, что пьют,а также нийти его не сильно припаханным. Но последнее решаемо с бригадиром. Естественно, все стоит денег. Но часто это дешевле, чем по объявлениям и значительно дешевле, чем нанимать бригаду или фирму.

И не надо здесь про сроки. В Германии тоже 8-часовка. Но там 8 часов люди реально пашут. А в РБ - планерки, 3-хчасовые перекуры и авральная беготня в течение часа как от поноса, совещания-согласования, один копает и 7 смотрят...

В Польше быстрее строят. В Литве быстрее. Но качественнее и часто дешевле. В Новосибирске примерно так же, как в РБ, но там зарплаты выше.

В итоге: журналисты АТН сделали отличный смелый сюжет, за что им респект.

еще

http://forums.[censored]/showflat.php?Board=nedv&Number=3964921&page=0&view=collapsed&sb

=5&o=&fpart=39&vc=1&ccache=1c10ffdedb259ce90c83fb0ebe6c5517

Я чувтвую там начало конца. Поясню. Есть обыкновенные счастливые обладатели квартир, желающие выручить за квартиру некую сумму. Они свято верят (вернее верили еще вчера, а сегодня только надеются), что спешить им некуда, т.к. цены на квартиры по крайней мере не упадут, а скорее всего поднимутся. На том и стояли и не снижали стоимость своих хрущей. А тут вот опять объявились крупные кварировладельцы, которые строят для долевиков и которым надо продавать свои квартиры, что бы как минимум ЗП платить работникам. Им ждать некогда и они лучше чувствуют ситуацию на рынке, чем чувак, который вообще не хочет смотреть правде в глаза т.к. полгода назад купил хату по 2000 у.е./м2 в надежде скинуть ее через год по 2500 - ему проще застрелится, чем увидеть правду матку... То, что появилось предложение по такой цене, да еще в рассрочку на полгода, ИМХО говорит кое о чем...

audiofil,

Если цитируете некритически - значит согласны. Тогда в чем Ваши возражения?

krukru (цитата):

1) Банк считает ведь доход совокупный с женой, и кредитный комитет АСБ (не сочтите за рекламу) весьма лоялен в противовес комерческим банкам, например Приору, который справедливо любит ругать Аудиофил, - так что нам совокупного дохода хватило.

2) Кредит на жилье конечно дело с одной стороны стремное, но если погасить скажем половину - или две-трети кредита побыстрее, скажем за 2-3 года, то и выплаты будут не более чем пол-аренды того же жилья,да и инфляция со временем кредит в белках хорошо покушает. Так что доводы "возьмЁте кредит - и всю жизнь будете бобы кушать" не совсем справедливы. 2-3-4 года, конечно, придется пошевелиться, отказать себе в некоторой роскоши, выплачивать кредит первое время будет утомительно, но это много полезнее не менее утомительного праздного существования и неопределенности "что будет завтра"

Начну с 2) -- крукру -- Вы по-прежнему "забываете" подчеркивать, что все ваши просветления по поводу "подъемности" кредита для заемщика - исключительно на опыте ЛЬГОТНОГО кредита. Не вводите людей в искушение и заблуждение.

1) А что делать АСБ, если его обязали кредитовать льготников (в том числе), а по НОРМАЛЬНЫМ критериям очень многие из них - "незаймопригодны" Поэтому вся надежда заемщиков - на инфляцию. Не согласитесь ли перечитать свой договор с банком и огласить - есть ли там пункт, страхующий вас или банк от инфляционных рисков?

ПС А приор я не ругаю - просто всегда призываю - читайте, думайте, ищите где ваш контрагент , защищая свои интересы, слишком посягает на ваши. У комбанков другого выхода нет - их ставки привязаны административными цепями к официальной инфляции и ставке рефинансирования , а ориентироваться (если не хотят растерять депозитчиков) приходится на доходность использования денег в условиях инфляции реальной.

2) Речь идет о подъемности кредита для НУЖДАЮЩИХСЯ в УЖУ (14% на 15 лет), а не о ЛЬГОТНОМ кредите (5% на 20 лет). Для нуждающихся - общедоступен, а льготный - кто вам даст, кроме как если 20 лет на очереди отстоите?

1) Пункт, страхующий меня от инфляционных рисков - отсутствует, но пункт страхующий БАНК от инфляционных рисков - присутствует, в частности,

банк имеет право в одностороннем порядке увеличить ставку %, но при этом мне дается 2 месяца на право досрочно погасить по старой ставке.

ИМХО ВЫВОД - нормальные кредитные продукты сейчас существуют, они общедоступны нуждающимся, и при наблюдаемой нами галопирующей инфляции ВЫГОДНО брать кредит в белках, и соответственно вкладываться в жилье. Может быть не привлекая кредит, но вы сами активно интересуетесь именно рынком жилья, но вы я так понимаю умеете манипулировать/комбинировать с курсами валют, впрочем не важно что вы умеете, важно, что этого не умеют обычные нормальные люди.

Так что не мешайте людям решать вопросы общедоступными средствами, не вводите людей в заблужение светлым будущим падения цен. НЕ надо лукавить мол кредит возьмешь и сдохнешь. Продуманно, взвешенно, кредиты брать РЕАЛЬНО, и жилищный вопрос решать тоже РЕАЛЬНО тем более сейчас когда цены приупали и НЕПОНЯТНО что будет потом. Я не оговорился, сейчас именно НЕПОНЯТНО что с РН будет ПОТОМ. А решать вопросы лучше в период предхапунья, нежели в период хапуна.

Повторюсь: взвешенно, обдуманно, - кредиты на жилье брать можно, инфа о том, где брать, какие выгоднее-невыгоднее, и какие есть нюансы ОБЫЧНЫХ кредитов для НУЖДАЮЩИХСЯ - это есть как в других ветках так и вообще, это общедоступная инфа.

Я пытаюсь анализировать рынок, дабы выявить возможные пути его развития. Вы же анализируете собственные эмоции, которые у Вас возникают в отношении темы.

По поводу пропорций между ценой и реальной себестоимостью. Ежу понятна раскладка интересов. Но! В системе есть большая группа конрольных, подконтрольных, надконтрольных, проверяющих и пр. пр. органов. Все они работают и дают определенные результаты (реальные). Правильно ли я Вас понял, что кто-то из Вас прогнозирует радикальные изменения в этой сфере? Типа появятся новые органы, иначе заработают нынешние, доложат, примут решения... А до этого они где были? Если какие-то признаки движения в этой сфере? Тенденции, заявления, намеки хоть в конце-концов? Так о чем разговор?

Писи: проектировщиков хотели обидеть на 10-20 % от официальных расценок, при том, что они брали куда больше, облапошивая заказчиков, а уж про качество там и разговора нет, хотя бы подпись поиметь на своем проекте для себя же. И что?

2) значит, самое веселое для Вас еще впереди. 14% на 15 лет - "общедоступен"? Не Вы ли недавно сообщали о своей з/пл. пара млн. Напомню, средняя по РБ ок 700-800 тыс и не все воруют.

1) завидую Вашему спокойствию особенно в свете Вашей уверенности, что у нас галопирующая инфляция. Этот пункт, если Вы не готовы в любой момент вынуть и отдать за 2 мес. десятки тыс. долл (а многие ли имеют такую?) - это ass.gif Причем полная.

audiofil, в стремлении что то опровергнуть вы начинаете нести чушь, загаживая эту ветку до нечитабельного состояния.

ЗЫ: согласен с krukru полностью. Если нет своего жилья, то кредит - это нормальное способ решить проблему. Лет пять назад у меня были те же мысли, которые с трудом пытается оформить здесь аудиофил - жить придется в проголодь, банку придется отдать в два раза больше и т.д. Это же немыслимо - взять 20 тысяч и отдавать их потом 10 лет при зарплате в 400 баксов. А что сейчас 400 баксов и что сейчас 20 тысяч для квартиры? А что будет через 5 лет? Уж точно доллар дороже не станет, да и квартиры дешеветь что то особо не стремяться (щас тут за эту фразу меня будут ругать, но 4% за полгода - это, извините, пшик а не обвал).