Вторичный рынок жилья. Февраль 2008 - апрель 2008

audiofil,

Ситуация (по-моему) очень проста -- все что можно было, из людей выжали. Как взять оставшееся? Сбросить активы, снизить цены (купят те, кто сейчас не в состоянии и те, кто пограмотнее и ждет и те, кто сбросил активы) и затем опять играть на повышение. Чем плоха логика и в чем противоречит событиям (все же теорию надо и на практику как-то примерять).

Странная ситуация получается не находите? Ну сбросили активы, снизили цены а дальше? Обратно всё выжали, обратно снизили цены и т.д. ? А с кем дальше играть на повышение? Между собой? Или надеятся на рост доходов...

Вы забываете, что большинство покупают квартиры для жилья, а не для игр на повышение и понижение.

"Ситуация (по-моему) очень проста -- все что можно было, из людей выжали."

Ложь. Рынок перекосило не из-за отсутствия денег - млрд на депозитах и в чулках имеются, да черным налом зарабатываются, + оргомный актив можно просто перетасовывать обменом с доплатами, но из-за того, что система пропорций и стимулов перекошена. Если ситуацию наладить, процесс изъятия доходов и направления их в экономику продолжится с новой силой. Вопрос в том, как этот процесс перезапустить в новых условиях.

"Аксиома ? Почему бы это?"

Можно иначе - исходная безусловная предпосылка, без которой остальная логика элементарно не срабатывает.

"старый, частично износившийся товар ценнее нового аналогичного более высоких потребительских качеств"

Это о сегментации? Попробуйте в рамках БД подыскать обмен 3 на 3+3, где 3 и 3 будут более менее аналогичны исходной 3 по сумме потребительских качеств, важных для среднего покупателя, при этом оценка БД будет абсолютно логична. Хорошая гимнастика для ума, да и результат вас удивит. Меня просили - я вариант нашел с доплатой 20 % от исходной 3-х, хотя и крутил поначалу пальцем у виска. Умный на этой кривизне зарабатывает.

"Более того, есть ЗАКОНЫ рынка,"

А есть законы ситуации, которую мы анализируем, зачем свою логику подставлять вместо реальной.

"как практически может быть реализована схема."

А я про что 40 постов!? Не совпадает с вашими представлениями о нормальном рынке? Здесь все так работает, только так, и таки работает, и с результатами.

audiofil,

А чем лучше совсем недавно было - публика наблюдает, как (за нечастым исключением) спекулянты продают друг другу с индикацией роста цен? Тут уж логика не при чем - пузырь должен лопнуть или сдуться. Кто этого не понимает - пытается мешать. Кто понимает - пытается заработать на этом.

А что ситуация изменилась? Да если брать пример из этой ветки (хотя не сосвсем корректно будет), несколько человек (покупателей) купило квартиры, несколько человек (продавцы у которых есть лишеняя квартира) решило да х... с ней квартирой пусть будет в запасе. Совсем странно получается.

По поводу выжали из людей, ну не верю я в это, зайдите в любой гипер, посмотрите на сколько люди набирают, посмотрите на машины которые на стоянке, продитесь по рынкам гляньте на цены. Скорее соглашусь с Лампович, про перекос.

С другой стороны, как уже не раз говорилось, большинство операций на вторичке - обмен и доплата. Как люди смогут купить новую квартиру, не продав старую, вот и получается квартир вроде бы по базе много, но толку...

Я уже писал про "Эксперимент" от Приора (правда % и выплаты там:ass , если большинство банков введет типа такого продукта, с нормальными, а не грабительскими условиями, то ситуация может немного измениться.

"пишите проще: как "отобрать и поделить".

А по-моему, вполне разумные и относительно справедливые подходы.

"Проблемы в том что все эти ярды и большие чёрные доходы сосредоточены в руках у очень маленькой группки людей,"

Опять ложь. Извините за прямоту. Из вашего поста следует, что необходимость "льготного" строительства для очередников существует. Согласен. Но из 2-3х семей на одного очередника можно выжать - если с кредитами - тыщ 60. Реально выжать, и они эти 2-3 семьи еще и жить будут после этого . Берите среднюю з/п за последние годы и считайте. Ну, если нищие будут в Турцию ежегодно, да авто, да прикиды, да питание без ограничений, то это проблема нищих, их выбор.

matkiv:

1) По поводу выжали из людей, ну не верю я в это, зайдите в любой гипер, посмотрите на сколько люди набирают, посмотрите на машины которые на стоянке, продитесь по рынкам гляньте на цены. Скорее соглашусь с Лампович, про перекос.

2) С другой стороны, как уже не раз говорилось, большинство операций на вторичке - обмен и доплата. Как люди смогут купить новую квартиру, не продав старую, вот и получается квартир вроде бы по базе много, но толку...

3) Я уже писал про "Эксперимент" от Приора (правда % и выплаты там) , если большинство банков введет типа такого продукта, с нормальными, а не грабительскими условиями, то ситуация может немного измениться.

Специально выделил - три мифа.

1) Многократно описанное явление (и у нас, и в РФ, и у соседей других). Когда человек зарабатывает много выше среднего, но при этом видит, что решить жил. проблему нереально, он просто хорошо живет (питание, отдых, здоровье, авто и тп).

2) только что поиск по риэлту --" Вы искали: город: Минск; условия сделки: чистая продажа

Найдено 6065 из 8799 " опровергните плиз, прежде чем утверждать о преобладании меновых сделок.

3) реальных 15-18% в валюте -не грабительские? Очнитесь. Пока инфляция десятки %% в год - не будет доступного кредита.

Без очередников долевое к коммуникациям уже не подключишь и многие другие проблемы не решишь. С очередника много не возьмешь - учитываем среднюю за год семьи + кредит посильный = кабала по жизни и нищета, но с хатой.

Доля очередников и доля помощи города - вопросы пока дискуссионные, но грубо подсчитать можно. Имеем на выходе стоимость коммерческой первички много выше реальной вторички. Абсолютные цифры не суть важны. А теперь главный вопрос знатокам: и какой дурак будет замораживать свои активы на пару лет, рисковать, чтобы получить нежилую еще года 2 квартиру, если ... точно такую же в чуток обжитом доме можно купить на вторичке прямо сегодня, да еще и выбрать много чего - соседей и пр.? При этом - ДЕШЕВЛЕ.

Ну и какие перспективы у данной ситуации? Безусловно одно - для очередников строить необходимо.

Согласен с товарищем Ламповичем, что необходимо строить для очередников.

ИМХО рано или поздно, государство будет вынуждено принять поправку к поправке поправленного указа о долевом строительстве, где условия для застройщиков будут более-менее реальные. Произойдет это вряд ли раньше полгода до очередных Президентских выборов, поскольку к тому времени понадобится задел для приманки электората, что дальше жить будет все лучше и лучше, мол как всегда АГ вмешался навешал всем по шее, и "завтра" с жильем все будет хорошо. Ну а до выборов вторичке падать - вряд ли. У нас в запасе значительный задел для ее удорожания.

krukru,

Согласен с товарищем Ламповичем, что необходимо строить для очередников.

Еще бы очередник-нуждающийся был бы против строительства государством (вот только государством ли?) для него.

Будут строить, не переживайте, за счет нормальных покупателей и нормальных долевиков.

У Ламповича, кстати, торчат те же уши "очередника", отсюда и бездоказательные аксиомы о пользе подобного совкового пережитка.

"Или я Вас не правильно понял?"

""пишите проще: как "отобрать и поделить""

Очередники платят по полной своей возможности, иные аналогично. Если всех в один дом не засовывать, то даже выглядеть будет справедливо. И все это в экономике крутится. А если и засовывать, так под них коммуникации дают. Почти даром. Кому то 10-я хата 200 метров достается, дико дорого, но опять (в 10-й раз) с полной инфраструктурой на халяву.

"Настолько все (по-моему) очевидно."

Вы внутри этой системы работали? Если работать и пропускать через фильтры логики - сбрендить можно, а попытаешься разрулить по уму - инфаркт. Но. Своя, внутрення логика в этой системе есть всегда. Все люди разные, а там внутри особенно разные. Зачастую умнейшие и разруливают круто, внешне бред, а посмотришь в условия задачи - гении. Может просто условия задачи принять не желаете?

А проверку элементарную проведите. Возьмите свои очевидные представления и попробуйте с помощью этой модели объяснить все происходившее, происходящее и планируемое. Ключевое слово "всё".

Могу сформулировать еще деликатнее. Я описал не то, как система работает или даже может работать, а то, как работает модель, выдающая на гора теже результаты, что и реальная система.