Вторичный рынок жилья. Февраль 2008 - апрель 2008

"Средняя цена метра - 1 184 419 руб"

Может это первый долевой: для нуждающихся + иных? Иные в том же доме, я думаю, заплатят за все, включая инфраструктуру, и за всех. В пределах норм рентабельности, разумеется, типа в сумме по дому. Хотя, при наличии желания, и с очередников снимают нехилую стружку. Есть отработанные приемы - все в рамках закона - пени, штрафы и пр. Типа 1 % в день ... от стоимости дома . Редкий ЖСК доплывает до финала без штрафных очков.

Цитирую для неверующих:

"После принятия 667–го Указа Президента у застройщика появилась возможность без аукционов и тендеров получать площадки под жилищное строительство. Но пока большой активности среди желающих взять их не наблюдается. Почему? Участки тяжелые. Требуются колоссальные затраты на снос старого жилья. При этом городские власти настаивают, чтобы 50 процентов будущих квадратных метров было отдано по себестоимости плюс 5 процентов нуждающимся в улучшении жилищных условий. И тут возникает серьезное противоречие. На обычного дольщика заказчик может возложить все затраты по сносу, созданию инфраструктуры, а на «социальщика» — нет! По идее, эта часть расходов должна возмещаться из городского бюджета"

"А вообще, если вы меня спросите, как можно решить жилищную проблему в стране и снизить стоимость квадратного метра с 2.000 долларов до 1.200, то я отвечу: все жилье строить на одинаковых условиях, коммерческих. Мы получим изобилие предложения и как следствие — падение цен. Как быть в этой ситуации очередникам с зарплатой 600 — 700 тысяч рублей? Брать льготные кредиты на 40 лет. Под залог строящейся квартиры. Весь мир так живет. Иначе жилищная очередь 220 тысяч человек в Минске очень скоро покажется нам «детской» по сравнению с той, которая выстроится, если все минчане, имеющие право на расширение по социальным нормативам, придут в исполкомы. Что будем делать, если нуждающихся в Минске станет 500 тысяч? Я сам — потенциальный очередник. Стать им сегодня — не проблема." - Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Арэса–Сервис»

"Полтора года мы тщательно выстраивали взаимоотношения с коммерческими застройщиками, подготовили хороший указ и что? Ведь это требование – половину строящегося коммерческого жилья передавать очередникам — нереально. Разве непонятно, что частник не будет строить жилье себе в убыток! И почему затраты на снос, инфраструктуру и инженерные сети должны оплачивать дольщики? Почему человек, который приобретает жилье, должен платить еще и за то, что в городе кого–то куда–то переселяют? Опять перекрестное субсидирование, как в коммунальной сфере? Но это тупик! Где возьмете столько богатых дольщиков? По 2.000 долларов за метр уже никто не хочет покупать жилье. Риэлтеры констатируют: нет спроса."

Пришел Кимчен - началась санта барбара, ушел Кимчен, пришел Офтальмолог - началась сантабарбара два, ушел Офтальмолог пришел Лампович - началась сантабарбара три.

Немогу понять в чем нас пытается убедить Лампович, и в чем его пытается переубедить Аудиофил ...

Немогу понять в чем нас пытается убедить Лампович, и в чем его пытается переубедить Аудиофил ...

+1

Я думал из-за весеннего авитаминоза соображаю туго

Стало быть не во мне дело - походу эти двое грибов нашли

"только в споре можно найти ошибки в своих рассуждениях"

Аналогично, но с поправкой, я тут по ходу логику и реконструирую маленько. Стараюсь не упираться в своем. В компании легче.

С добрым утром. Я тут вчера обидел походя риэлт и прочих. Прошу прощения - искренне. Увлекся дискуссией. Лажу по 1к за 2007 можно и далее развить, кто-зачем, но категорически не буду. Че людей обижать. Сформулирую деликатно - механизм формирования цены, который я описал, "физически реализуем". Т.е. тормоза по этому направления снимаю, никаких шор.

"по теме (вторичка) на деле влияние этого указа на цены -- в худшем случае нулевое."

? Не стого начал. Цитирую заново:

"как можно ... снизить стоимость квадратного метра с 2.000 долларов до 1.200...: все жилье строить на одинаковых условиях, коммерческих....

...требование – половину строящегося коммерческого жилья передавать очередникам — нереально...

...Как быть в этой ситуации очередникам с зарплатой 600 — 700 тысяч рублей?...

... это тупик! Где возьмете столько богатых дольщиков? По 2.000 долларов за метр уже никто не хочет покупать жилье. Риэлтеры констатируют: нет спроса."

Без очередников долевое к коммуникациям уже не подключишь и многие другие проблемы не решишь. С очередника много не возьмешь - учитываем среднюю за год семьи + кредит посильный = кабала по жизни и нищета, но с хатой.

Доля очередников и доля помощи города - вопросы пока дискуссионные, но грубо подсчитать можно. Имеем на выходе стоимость коммерческой первички много выше реальной вторички. Абсолютные цифры не суть важны. А теперь главный вопрос знатокам: и какой дурак будет замораживать свои активы на пару лет, рисковать, чтобы получить нежилую еще года 2 квартиру, если ... точно такую же в чуток обжитом доме можно купить на вторичке прямо сегодня, да еще и выбрать много чего - соседей и пр.? При этом - ДЕШЕВЛЕ.

Ну и какие перспективы у данной ситуации? Безусловно одно - для очередников строить необходимо.

"Дешевый это старые дома и дальние районы, средний и дорогой это центральные районы и новые дома. Насколько разные сегменты рынка взаимосвязаны друг с другом?"

Извините, что вмешиваюсь. Если по потребительским свойствам новое хуже старого, но дороже по заданным критериям оценки (в м-кв), сегментация срабатывает? Она уже не срабатывает, выявляя массу конфузов, дальше - больше. Сегментировать равные по свойствам товары - грубая системная ошибка. Далее: размен - строю 3-х и меняю на 3+3 почти не хуже обе. Уже сегодня почти-почти реальный вариант.

"Разочарованные дольщики хлынут на вторичку и взвинтят цены"

Так вот в том то и фокус, чтобы вынудить дольщиков хлынуть на первичку, дабы они субсидировали (хотя бы отчасти) льготников + "недарэчнасцi", которые в огромной массе возникают в нынешней строительной отрасли. Отсюда аксиома: вторичка (как минимум в сегментах - см выше) не может быть дешевле первички. Не имеет права быть дешевле, если уж прямым текстом. Остальное - уже варианты. О возможности сегментации можно спорить.

Лампович:

Так вот в том то и фокус, чтобы вынудить дольщиков хлынуть на первичку, дабы они субсидировали (хотя бы отчасти) льготников + "недарэчнасцi" ............ Отсюда аксиома: вторичка (как минимум в сегментах - см выше) не может быть дешевле первички. Не имеет права быть дешевле, если уж прямым текстом. Остальное - уже варианты. О возможности сегментации можно спорить.

Аксиома ? Почему бы это? Обычно аксиома (не нуждающееся в доказательствах утверждение) является базой доказательства других логических построений. А у Вас предполагаемое желание "заказчиков музыки" на РН становится чуть ли не законом природы. Подмена, однако. Более того, есть ЗАКОНЫ рынка, в которых ничего не написано про то, что старый, частично износившийся товар ценнее нового аналогичного более высоких потребительских качеств. Рассуждения про 2-3 года жить нельзя -идут ремонты - от избалованности. Квартира не на 2-3 года покупается.

И второе - хотелось бы увидеть(услышать?) как практически может быть ПРИНУДИТЕЛЬНО реализована длительно схема "вторичка дороже первички".

По уму уже давно пора бы отменить эти непонятные льготные цены, тогда и средняя цена упала бы до ~$1000. При этом хватало бы и на инфраструктуру и коммуникации и на обновления фондов у строителей.

А тем кто реально не может себе по такой цене купить - помогать строить социальное жильё. Что нибудь среднее между общежитием и малосемейкой где всё по минимуму. С таким расчётом что бы оно не котировалось на рынке и туда не лезли "Нуждающиеся".

Ситуация (по-моему) очень проста -- все что можно было, из людей выжали. Как взять оставшееся? Сбросить активы, снизить цены (купят те, кто сейчас не в состоянии и те, кто пограмотнее и ждет и те, кто сбросил активы) и затем опять играть на повышение. Чем плоха логика и в чем противоречит событиям (все же теорию надо и на практику как-то примерять).

Выжали по коммерческим ценам. Теперь взялись за более низкую прослойку. Начали предлагать нуждающимся но не выстоявшим 20-летнюю очередь строиться по ПОЛУкоммерческой цене. ИМхо на некоторое время им хватит.