ЖСПК "Комплекс-комфорт" (Лебяжий)

+1

Добрый вечер!
Докладываю, как уполномоченный и член Правления, ежедневно веду переговоры со всеми возможными инстанциями: УКС, Белпроект, Госстройнадзор, Мингорисполком, Главстройэкспертиза,
Подготовила проект встречного претензионного письма в адрес УКСа (на письмо Князевой) в целях соблюдения досудебного порядка разрешения споров. В понедельник передам для подписи Лущик. На мою претензию,полученную УКСом 06.11.2014, ответа нет.
В настоящее время Белпроект ждет заключение (?) Комитета архитектуры и строительства Мингорисполкома по изменению проектной документации, после получения которого документы будут переданы в Главстройэкспертизу.
Из обсуждений с чиновниками наших проблем для себя выяснила, что продление сроков,хоть и влияет на цену, но не является единственным основанием для увеличения цены. Вообщем, не знаю где, но нам нужно найти "своего" сметчика, который может проверить всю документацию и расчет цены. Без хорошего специалиста по ценообразованию в строительстве наши обращения и письма - только эмоции.

Отправьте, пожалуйста, проект ответа на претензию мне почитать на адрес alexander.shevchenko@ rambler.ru

В пункте 10 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18 ноября 2011 г. № 1553, установлено, что неизменная цена корректируется в случаях изменения:

• по инициативе заказчика в установленном порядке проектной документации;
  налогового законодательства в части налогов и отчислений в доходы соответствующих бюджетов и (или) привлечения субподрядных организаций с иной системой налогообложения по сравнению с учтенной в неизменной цене;
  стоимости материалов, изделий и конструкций, эксплуатации машин и механизмов по сравнению с их стоимостью, учтенной в неизменной цене (в случаях, если это предусмотрено договором строительного подряда);
  прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке;
  индексов цен в строительстве по данным Национального статистического комитета за период строительства, предусмотренный договором строительного подряда, по сравнению с прогнозным, учтенным при формировании неизменной цены, более чем на 2 процентных пункта;
  сроков строительства, предусмотренных договором строительного подряда, по причине несвоевременного финансирования строительства заказчиком.

Этим Положением определяется порядок формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки.
При строительстве других объектов решение о порядке (способе) формирования неизменной договорной (контрактной) цены, в том числе применении настоящего Положения, принимает заказчик (застройщик).

Понятно. Значит, не применяется и названное мной Положение.
Указ № 396 (2006) регулировал долевое строительство, в силу чего к нам не применялся. Да и он утратил силу, вроде бы (базы нет под рукой)

Указом Президента Республики Беларусь от 14 января 2014 г. № 26 "О мерах по совершенствованию строительной деятельности" установлено (далее - Указ № 26):

• компенсация местному бюджету стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство не производится с общей площади жилых помещений, строительство которых осуществляется для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (пп. 1.18 п. 1 Указа № 26);

• административная ответственность должностного лица подрядчика в строительной деятельности за необеспечение исполнения договора строительного подряда при строительстве жилых домов, выразившееся в превышении установленных в договоре (графике производства работ) сроков сдачи строительных, специальных, монтажных работ или объекта в эксплуатацию (п. 5 Указа № 26);

[

• b]административная ответственность за невыполнение, несвоевременное выполнение подрядчиком в строительной деятельности обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта, если такие обязательства предусмотрены в договоре строительного подряда (п. 7 Указа № 26).

С текстом Указа № 26 можно ознакомиться по ссылке
http://www.pravo.by/main.aspx?guid=12551&p0=P31400026&p1=1

Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450 (далее - Правила), предусмотрено следующее:

• при срыве по вине подрядчика срока строительства объекта (выполнения строительных работ), установленного договором, строительные работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не установлено договором (ч. 1 п. 61 Правил);

• снижение (превышение) фактической стоимости строительства объекта (выполнения строительных работ) по сравнению с договорной (контрактной) ценой при достижении потребительских и качественных характеристик объекта относится подрядчиком на финансовые результаты его деятельности, если иное не определено законодательством или договором (ч. 1 п. 62 Правил).

По итогам анализа Договора на проектирование и строительство кооперативного жилого дома от 23 августа 2011 г. № 6/К-К (далее - Договор № 6) установил, что Кооператив по нему практически бесправен: срок начала и окончания строительства, связывающий УКС, в договоре не определен; конкретных обязанностей УКСа не прописано, ответственности УКС по договору несет.

Вместе с тем прошу вас обратить внимание на следующие нюансы, которые могут быть использованы в нашу пользу при подготовке ответа на претензию и в суде.

• 1) согласно пп. 3.2.1 п. 3 Договора № 6 "при отсутствии финансирования более одного месяца строительство Объекта приостанавливается и срок ввода Объекта переносится без согласования с Кооперативом". Отсюда можно сделать два вывода: 1) приостановить и перенести сроки можно только, если Кооператив не платит вообще (неполная оплата основанием не является) и 2) во всех других случаях строительство может быть приостановлено, а срок перенесен только через согласование этого с Кооперативом;

• 2) согласно пп. 3.16 п. 3 Договора № 6 "Кооператив гарантирует компенсацию Заказчику затрат на работы, не предусмотренные сводным сметным расчетом, необходимость которых была определена в процессе строительства и согласована с проектной организацией". Одновременно в пп. 4.2 п. 4 Договора № 6 закреплено право Кооператива "в случае изменения проектных решений совместно с УКСом и проектной организацией-разработчиком согласовывать данные изменения". Из этих положений Договора № 6 можно сделать вывод, что затраты на строительство, не предусмотренные сводным сметным расчетом, компенсируются УКСу только если их необходимость согласована с проектной организацией, а если это связано с изменением проектных решений - только через согласование Кооперативом;

• 3) в п. 1 Договора № 6 указана сметная стоимость Объекта в ценах 2006 г. - 16 497 980 000 бел. руб. При этом не сказано, что она может увеличиваться. Кроме того, дополнительных соглашений в Договору № 6 по поводу увеличения сметной стоимость Кооператив не подписывал.

УКС как минимум допустил следующие нарушения:

• 1) не обеспечил своевременное обеспечение строительной площадки электроэнергией, что повлекло увеличение срока строительства. Доказательство: п. 1 Дополнительного соглашения к Договору подряда от 25 января 2013 г. № 15/12, где сказано что срок строителства переносится в связи с "несвоевременным обеспечением строительной площадки электроэнергией, отсутствием точек опдключения объекта к инженерным сетям". Соответствующая обязанность УКСа отражена в п. 2.6 п. 2 Договора № 6, в силу которого УКС обязан "обеспечить строительство дома материалами и оборудованием, поставка которых входит в обязанности Заказчика" ;

• 2) не обеспечил ввод в эксплуатацию Объекта в нормативные сроки строительства (абз. 12 п. 6 Положения о государственном заказчике по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой, утвержденного постановлением Совета Министром Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. № 224).

Что касается претензии УКСа, то она не соответствует требованиям приложения 1 к Хозяйственному процессуальному кодексу Республики Беларусь. В частности, в ней не указаны 1) сумма претензии и ее расчет; 2) банковские реквизиты заявителя претензии. Кроме того, срок ответа на претензию составляет 1 месяц с даты ее получения (иной срок законодательством и (или) Договором № 6 не установлен).

Предлагаю всем желающим изучить Договор № 6, Договора подряда № 15/12, законодательство о строительстве и найти как можно больше того, в чем можно обоснованно обвинить УКС и Стройтрест № 7 (как в гражданско- , так и в административно или уголовно-правовом аспекте), а также аргументы, подкрепляющие неправомерность существенного увеличения стоимости строительства.
Например, как я писал выше, в Договоре № 6 указана конкретная, а не примерная сметная стоимость строительства (по сути это твердая смета) - п. 1 Договора № 6, в то время как в Договоре подряда № 15/12 УКС договорился со Стройтрестом № 7 о том, что смета не только является приблизительной (примерной), а не твердой, но и дал возможность последнему навязывать Кооперативу любые платежи по своему усмотрению (пп. 3.4 п. 3 Договора № 15/12). Полагаю, что это злоупотребление правами Заказчика, вытекающими из Договора № 6, что не допускается статьей 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

3) в п. 1 Договора № 6 указана сметная стоимость Объекта в ценах 2006 г. - 16 497 980 000 бел. руб. При этом не сказано, что она может увеличиваться. Кроме того, дополнительных соглашений в Договору № 6 по поводу увеличения сметной стоимость Кооператив не подписывал.

Все верно. Стоимость в ценах на 01 января 2006 года должна оставаться неизменной, если не происходит корректировки проектно-сметной документации. При корректировке проектных решений сметная стоимость соответственно корректируется и уточняется.

Но это цена на 01 января 2006 года. А за окном конец 2014г. И акты выставляют в текущих ценах (в зависимости от действующих на текущий момент индексов изменения стоимости материалов и строительных работ). Соответственно: чем дольше строительство, тем больше индексы, тем значительнее итоговая стоимость.

Опять же расчет стоимости квадратного метра, утвержденный РНТЦ, выполнен был вроде бы в марте 2013г. И прогнозные индексы там заложены следующих за мартом 14,5 (вроде столько) месяцев, т.е. с апреля 2013 до мая 2014г.
При этом строительство начато значительно позже апреля 2013г. Т.е. данный расчет абсолютно точно уже не верен, т.к. произведение коэффициентов апреля 2013-мая 2014, никак не может совпадать с произведением коэф. с момента начала строительства и до сентября 2014г. Не будет у нас цены в 10 млн. за кв. метр. Не будет. Какая будет - не знаю... надеюсь, что в районе 11,5-12 млн.

при срыве по вине подрядчика срока строительства объекта (выполнения строительных работ), установленного договором, строительные работы, выполненные после указанного срока, оплачиваются по ценам, действовавшим на установленную договором дату их завершения, если иное не установлено договором (ч. 1 п. 61 Правил);

Тоже верно. При отсутствии заключения госстройэкспертизы о продлении нормативного срока строительства - оплата работ, выполняемых в октябре, ноябре и т.д. пока не сдался дом должна осуществляться по расценкам и индексам сентября 2014г. Поэтому лично у меня большая надежда на отказ органов Госстройэкспертизы продлить нормативный срок строительства Стройтресту.

Для проверки сметы на программе нужен блок исходных данных в электронном виде - по моему это 5-6 файлов с какими-то хитрыми расширениями. Кто Нам выдаст эти файлы. Я сомневаюсь, что проектировщик захочет их отдать. А перенабирать смету вручную никто просто так не станет. Там работы на неделю, если не больше.

В НБ есть управление капитального строительства. В этом управлении есть лицензионная программа проверки сметной стоимости, которая сертифицирована и используется в гос органах экспертизы и за которую НБ регулярно ПЛАТИТ. С поморщью этой проги НБ проверяет выставленные ему строительными организациями счета. Хороший человек из управления сказал, что никакого труда проверить смету не составляет. Нужны только исходные данные.

С человеком, который работает с этой программой, я уже разговаривал. Нужны справки С-2 и С-3. На сегодняшний день эти справки на руках у сотрудника Минфина, по словам С. Едчика. Последний обещал обеспечить передачу справок мне в понедельник.

если оплатить, то судом это может быть расценено как принятие условий УКСа

Это справедливо.

прогнозные индексы там заложены следующих за мартом 14,5 (вроде столько) месяцев

ИЧСХ, в договоре подряда именно эта цифра, а в одном из доп. соглашений к нему уже 15. Кто-нибудь знает, на сколько нам увеличили нормативный срок строительства?
Еще вопрос: наш дом строится с господдержкой или нет? Подрядные торги не проводились, я так понимаю?

поэтому лично у меня большая надежда на отказ органов Госстройэкспертизы продлить нормативный срок строительства Стройтресту.

Однозначно должен быть отказ. Нормативный срок истек в сентябре. Постфактум его продлить нельзя. С октября пошло нарушение, и должностные лица подрядчика должны быть привлечены к административной ответственности по Указу № 26. Надо посмотреть, какие органы уполномочены составлять протоколы об админправонарушении, и написать им просьбу привлечь к ответственности должностных лиц Стройтреста № 7.

karpusha:

оплата будет рассматриваться судом как факт принятия условий УКСа

Согласны.

Вслед за комитетом строительства и инвестиций Мингорисполкома прислал письмо и стройтрест, но ни 1 из ни не ответил на поставленный вопрос о правомерности, одна вода, но и из неё понятно что они начали шевелиться только после окончания строка строительства.

Ответ

credic:

Сегодня были на стройке: поднялись до 25 этажа - все двери в квартиры закрыты, никого нигде не видели из строителей, хотя двери в подъезд и подвал были открыты. Появился опять паспорт объекта, нашего дома, дата окончания стоит сентябрь 2014.

Я тоже был. На 10 этаже встретил единственного строителя, который расказал, что кроме 9 последних этажей все квартиры уже готовы к сдаче. Отопления так же не включено.

От ПРЕДСЕДАТЕЛЯ

Доброе утро! Это поледний ответ на наше обращение. ничего нового (кроме того, что мы не авансировали). В настоящее время пишу ответ на досудебную претензию. У кого есть мысли, излагайте до 26.11.2014 г. включительно. Желательно в письменном виде. По собранию уполномоченных решим - понед. вт.. На этой неделе будет целевой взнос на изготовление тех паспорта. Справки на оплату СМР ещё нет. будет - сразу Вас проинформируем.

По подготовке к вводу дома: работы усиленно ведутся - бесконечные комиссии посещают наш дом. Глобальных замечаний нет - все решается в рабочем порядке. Всё достаточно не плохо. Думаю: будем сдаваться)-получать расчёт цены- рассчитываться и заселятся). Если бы мы на сегодня владели информацией по стоимости (и ещё бы она нас устроила), можно сказать тогда вообще всё прекрасно!

Очередной ответ