Квартиры еще подешевеют
17.11.2009 г.
Ценам на жилье в новостройках дальше падать некуда, считают компании-застройщики и чиновники Министерства архитектуры и строительства. Стоит ли поторопиться с покупкой квартиры и есть ли смысл пока ее не продавать?
Стоимость жилья прочно вошла в пятерку самых актуальных проблем белорусов. Одни хотят не прогадать и купить квартиру (дом), пока цены находятся на самом «дне». Другие ждут, когда цены пойдут вверх, чтобы продать на пике. Есть еще те, кто «попал» с кредитом, не может его вернуть, но имеет квартиру (две или три) и думает, стоит ли сегодня ее продавать. Есть люди, готовые все свои сбережения вложить в жилье, которое подешевело примерно на 30%. Им хочется и колется. А вдруг цены еще упадут? Тогда на квартире 80 квадратных метров можно будет сэкономить еще 16–20 тысяч долларов. Семье со средним уровнем дохода этих денег хватит, чтобы обставить квартиру всем необходимым.
Банки и государство
Особая позиция еще у двух активных участников рынка. Банки, которые кредитуют жилье, не скрывают своей обеспокоенности. Отдавать старые кредиты стало гораздо сложнее и домашним хозяйствам, и предприятиям. Падение доходов первых и прибыли вторых увеличило объем «плохих» долгов. Банкам в условиях глобального кризиса негде брать «длинные» дешевые ресурсы. В условиях высокой инфляции они не могут снижать кредитные ставки ниже 20-25%. Разве что правительство и Нацбанк компенсируют потери от искусственного снижения процентных ставок. Но есть ли у них «лишние» деньги для поддержки жилищных программ банков и квартирных планов граждан?
Финансовое состояние правительства как одного из основных игроков на рынке недвижимости тоже необходимо учитывать. В 2009-м (и с большой вероятностью в 2010 году) в бюджете будет ощущаться острая нехватка средств на строительство и льготные кредиты.
В 2009 году Совмин планирует построить 6 млн. квадратных метров жилья. В 2010-м -- аж 8 млн. квадратных метров. Даже если Нацбанк поможет профинансировать эту огромную стройку, то кто купит эти новые миллионы квадратных метров жилья?
Нуждающихся в улучшении жилищных условий в Беларуси много. Только на очереди стоит более 700 тысяч человек. И они рассчитывают на поддержку государства. Но в ситуации, когда резко сократился экспорт, миллиарды долларов заморожены на складах, правительство резко ограничено в поддержке кредитных амбиций населения.
Правительство «обваливает» рынок жилья
В 2009 году бюджет при самом хорошем раскладе выделит льготных кредитов на сумму около 5 трлн. белорусских рублей (примерно 1,8 млрд.долларов). Если посчитать стоимость квадратного метра жилья в целом по стране по 800 долларов, то весь объем жилья, построенного в 2009 году на первичном рынке, обойдется в 4,8 млрд. долларов. Получается, при жестких рыночных условиях люди должны найти около 3 млрд. долларов, чтобы купить построенное жилье. С учетом растущих проблем банков и падающих доходов населения отыскать эти ресурсы будет крайне проблематично.
Еще хуже будут обстоять дела в 2010 году. Если поверить в планы правительства построить 8 млн. квадратных метров жилья, то дефицит ресурсов будет еще больше. С учетом снижения средней цены 1 квадратного метра до 700 долларов, продажная цена всего построенного в 2010 году жилья будет 5,6 млрд. долларов.
Если даже взять «социальную цену» в 500 долларов за квадратный метр, то для покупки всего жилья нужно будет найти 4 млрд. долларов. С учетом даже 20-процентной девальвации белорусского рубля при сохранении текущего уровня льготного кредитования Совмин выделит всего 1,5 млрд. долларов. То есть на свободном рынке нужно будет найти около 4,1 млрд. долларов. Банки, особенно если впустить иностранные финансовые организации, могли бы частично профинансировать жилищные проекты, но люди-то не богатеют. Дополнительных источников дохода у них нет. Да и традиционные сокращаются.
Получается весьма тревожная ситуация. Правительство «накачивает» рынок жилья новым предложением. Временно это создает иллюзию стабильности и даже роста. Работает промышленность строительных материалов. Заняты строители, но для полного счастья нет одного – тех людей, которые сегодня и в 2010 году готовы выложить свои реальные деньги за новое жилье.
А ведь есть еще большой и застывший в напряженном ожидании вторичный рынок. На нем тоже ожидается динамика, особенно после повышения стоимости жилищно-коммунальных услуг. Тысячи людей захотят продать квартиры, чтобы а) рассчитаться со старыми кредитами, б) обеспечить текущее финансирование затрат, в) решить семейные проблемы разъездов (разменов, переездов).
Дома построят, но у людей не будет денег
Люди держат деньги в банках, чтобы заработать на процентах и потом использовать эти ресурсы для покупки квартиры. Для многих белорусов это мечта всей жизни. Если же в 2010 году банки в очередной раз залезут в карманы рублевых вкладчиков и «опустят» их девальвацией на 20–30%, то покупательная способность населения станет еще меньше.
Отсюда легко прогнозируемое снижение спроса на новое жилье по ценам даже около 700 долларов за квадратный метр. В ситуации, когда цена квадратного метра будет приближаться к 500 долларов, спрос будет расти, но все равно не будет поспевать за стимулируемым государством предложением. Судя по тому, что власти не имеют иной концепции выхода из кризиса, как накачка деньгами строительного сектора, с построенными и не проданными квартирами может повториться такая же ситуация, как сегодня со складскими запасами. Дома будут стоять, но справить новоселье у людей не будет денег.
Таким образом, в 2010 году в Беларуси долларовые цены на недвижимость с высокой степенью вероятности будут падать, особенно если правительство выполнит свой прогноз по строительству жилья.
Невозможно сказать, на сколько процентов они снизятся. Есть много факторов, значение которых мы сегодня не знаем. Среди них объем реальных ресурсов в бюджете, ликвидность банковской системы, объем поддержки строительной отрасли Национальным банком и щедрость МВФ в поддержке деклараций белорусских властей двигаться к рынку. Если продолжится падение доходов населения, то реальный спрос еще больше упадет.
В 2010 году белорусские власти будут стараться сохранить относительную стабильность рынка жилья. Накануне выборов не исключено выделение дополнительных ресурсов. Настоящая корректировка рынка жилья ожидается в 2011 году, когда наша задушенная централизованным планированием экономика вынуждена будет пройти жесткую адаптацию к рыночным условиям. Так или иначе, мы вступили в период, когда условия на рынке жилья диктуют покупатели, а не продавцы. В первую очередь, с «живыми» деньгами.
Что касается транспорта, то смотря куда и на чём ехать 
Если на машине, то гораздо важнее близость кольцевой, чем троллейбус до вокзала... Ну а если на троллейбусе ездить, то в чём элита ?
