Вторичный рынок жилья. Май 2008 - июнь 2008

Формулу вывел не я, а куда более авторитетные люди и очень давно. И, как я писал, формула работает всегда - она отражает экономический закон. Но тем не менее, я был бы не против увидеть Ваши выкладки, если они, конечно, у Вас есть, - на чём Вы основываетесь, принимая решение о том, приемлима ли цена квартиры?

_Экономист_, Вообще то никаких выкладок и формул нет. Обошелся без математики и экономических законов. Постараюсь описать собственную историю размена , впрочем это не совсем для вас (не только лично, но и прочей компашки знатоков рынка недвижимости, страдающих графоманией), большей частью для тех кто действительно собирается покупать/продовать (расширяться).

Ну что напишу я небольшую историю своей купли продажи.

Итак вначале оценил усредненно свою собственную квартиру (1к) и квартиру в которую собирался перехать (2к), получил разницу доплаты (у меня она составила 15-25 тыс). Установил предел разницы больше которой я не собираюсь влаживаться

Далее походил ножками в кредитные отделы банков, и выяснил практически все условия кредитования. Определил суммы и ежемесячные выплаты разлных кредитов, а также необходимый оф. доход. Прикунул смогу ли я реально потянуть, какие переплаты за сколько реально погашу кредит (с досрочным погашением), или учитывая непредвиденные условия.

параллельно посмотрел несколько интересующих квартир (которые впоследствии были проданы и не мне).

Выставил квартиру на продажу в базе риэлта, 1-ая неделя с немного завышенной ценой, 2-ая опустив до реальной (разместил объявление в Всей недвижимости, но к моменту выхода газеты квартира была практически продана).

В первый день было громадное количество звонков %90 от агентов с предложениями о сотрудничестве и подписании эксклюзива были посланы подальше, в стиле если у вас есть покупатель, то приходите, продатите сделка будет оформлена через вас, нет - ищите. Кстати дня через 3 моя квартира появилась на сайтах 2-х агенств на первой странице как специальное предложение

Как только покупатели сказали что покупаем пошел на массовый осмотр квартир с базы риэлта (предварительно их обзвонив), отсеяв снятые с прдаж, прошел 9 квартир. Выбра из них одну, которая меня устраивала (кстати была выставлена всего 1 день, до этого не выставлялась)

назначили встречу в агенстве недвижимости через 3 дня (были выходные) т.к. покупаемая мной квартира была на эксклюзиве. Узнал цену оформления, сказав что продовать буду через них (цена оказалась гораздо ниже пресловутых 3% - где то 1,25%)

Назначены встречи на 11 часов дня с продавцом на 16 с покупателями (извините что так подробно).

Состоялась встреча с моим продавцом, и АН, после которой созвонившись с покупателями выяснилось, что кредит они берут в ВТБ банке. И возможности нам продать им квартиру нет. Почему: на момент выделения кредитной линии (оформления нотариата и последующего получения нами денег) квартира должна быть свободна т.е. в ней никто не должен быть прописан. Это условие для нас было неприемлимо т.к. у меня есть ребенок и просто его прописать выписать не получается. Взять кредит в другом банке не получается у покупателей (ВТБ кредит без подтверждения доходов). Договорились о встрече с ними в агенстве на 16часов.

12 часов едем домой в маршрутке звонок по телефону (ранее на выходные был отключен, что бы покупатели не доставали). Звонит девушка спрашивает по поводу квартиры приведу почти дословный диалог:

Покупатель (П) - звоню по объвлению продаете квартиру?

Я - вообщето договоренность с будущим покупателем есть, но сейчас возникли некоторые проблемы, так что пока ещё не знаем, перезвоните завтра.

П - уточняет цену, месторасположение, состояние квартиры. предлагает сегодня приехать посмотреть, и если все как говорим то тогда она готова купить (цена была сказана конечная без торга, с учетом скидки которую мы получали в агенстве от оформления и скидки предидущему покупателю - 1,5 тыс. от объявления).

Я - ну ладно приезжайте.

около 14 часов приехала покупатель посмотрела квартиру, её устроило. После разговора с ней выясняется, она уже устала искать квартиру осмотрела штук 15 везде, чуть стоимость чуть пониже нашей - полный отстой или по расположению или по состоянию или то и другое вместе. Стоимость нашей квартиры, даже с учетом скидки была чуть выше (тысячи на 2) цены на которую она расчитывала. Но продовать меньше я не собирался для себя решил если квартира не продастся до конца мая, что бы максимальная сумма доплаты составляла 20 тыс, тогда еду отдыхать и буду пытаться расширяться уже осенью.

Далее звоню предидущим покупателям, уточняю, что кредит у них только от ВТБ и переиграт его не могут. Звоню в агенство. Отменяю встречу и назначаю с теперешним покупателем на 16ч.

Встреча: в агенстве обговорили условия на 9 часов следующего дня договорились о подписании предварительных договоров.

Вот и все практически,

далее предварительный договор, сборы документов оформление кредита, горисполком и т.д. растянулось на месяц. Если есть вопросы могу уточнить.

если досрочно погащать, то в чем прикол кредита на 20 лет тогда? белая зп? на работе можно себе премий выписать.

Из деликатности не буду спрашивать о родителях супруга и супруги, которые хотят либо снять / либо купить. Спрошу иначе: ваши дети тоже будут стоять перед этим выбором? Если оба пути ведут именно к этому, может стоит поискать третий?

Математика не учитывает ось времени. Нужно планировать не только финансы, но саму жизнь. Математика здесь уместна, но не линейная, а вероятностная.

matkiv, и какой нам стоит из всего этого сделать вывод?)

matkiv:

Ну что напишу я небольшую историю своей купли продажи. ..............

Думаю,если бы все покупатели так относились к процессу - лучшего и не надо.

iva_dim,

и какой нам стоит из всего этого сделать вывод?)

Вам никакого, я описал свои факты, если у вас есть что нибудь дельное кроме досужих фантазий напишите может интересно будет.

audiofil,

Думаю,если бы все покупатели так относились к процессу - лучшего и не надо.

не понял как так относились?

Блин, советчики, ну хватит уже расписывать прелести семейной жизни на сьемной квартире.

Сьемная квартира - это:

1. Отсуствие выбора. Если платить выше среднерыночной, то выбор есть, но он крайне специфичен.

2. Мебель - комплектация происходит в стиле "самим не надо а выбросить жалко". В итого в квартире может быть стенка 80-х годов, продавленная одноместная кровать и отсуствовать кухонный стол или шкаф для одежды. Или в любой другой самой странной комбинации. При этом что то из этого старья выбросить - нельзя, что то купить из отсуствующего - стремно, ибо в следующей квартире комбинация может быть прямо противоположная. И будет вам на кухне 2 кухонных стола или 5 кресел в однушке.

3. Алкаши, злые бабуси, хамло и прочие соседи - это проблема. Но на сьемной квартире - эта проблема увеличивается в 10 раз, ибо они не просто хамят, пьют и возмущаются, они делают это с видом хозяев, в стиле "я тут сто лет прожил, а ты кто такой, бомж безквартирный". И хозяин квартиры никоем образом не разгонится бегать каждую неделю к вам чтобы разбираться со всем этим сбродом.

4. Переезд. Как тут пишут разные умники-теоретики - не нравиться - взял и переехал. Ага. Сначала попадаешь по деньгам. Во первых потому что квартиру надо найти, а это примерно 70% месячной стоимости отдать агенству. Во вторых вещи надо перевести - а это 50-100 баксов, в зависимости от количества своей мебели. Не забываем что речь идет о семье с ребенком, а не о одиноком студенте-ыконмисте, который вещи сложит в барсетку, из холодильника заберет банку тушенки и переедет забесплатно. В третьих новая квартира может оказатьса ничем не лучше, а может и хуже, и все придется повторять заново.

5. Состояние квартиры. Сьемные квартиры бывают в большинстве своем 2х видов - бабушка померла и в наследство оставила, ждем когда доченька подрастет, либо было много денег, купили на всякий случай, сделали ремонт, сдаем по договору. Первый вариант - ободранные выгоревшие обои, старинная мебель странной комплектации, прогнившие трубы и серо-желтая ванна с разводами грибка. Хочешь сделать ремонт - пожалуйста, только сам, за копейки, и быстро. Тогда может с квартплаты компенсируют, но не факт что сразу же не повысят аренду - квартира ж ведь теперь с ремонтом.

Второй вариант - сделанный наспех "афроремонт" и установленная кераминовская сантехника 2-го сорта вызывает у хозяев чувство обладания 5-звездочной гостиницей. Постоянные проверки - не побили ли чего, не поцарапали, не пролили ли кофе на линолиум. Мониторинг отношения соседей - не шумят ли квартиранты, не делают ли громко вечером телевизор, не мешают ли, не водят ли гостей. Регулярное повышение аренды в связи с последними веяньями на рынке, и это при том, что аренда такой 5-звездочной квартиры будет выше чем средненрыночная.

6. Садик/школа/кружки/секции для ребенка. Жили вы например в кунцевщине, переехали в малиновку. Куда вы ребенка в садик поведете? Легко его будет куда то устроить в середине года?

7. Неадекватные хозяева. Из личного опыта - сдала нам квартиру некая тетечка, прошел месяц, сидим вечером, часов 11 - звонок в дверь. Спрашиваю кто там? Отвечают пьяным голосом - хозяин квартиры. И слышно - не один, а с толпой. Спрашиваю - че надо? - побухать пусти. Не пускаю. С криками "ах ты сука" начинают ломать дверь (довольно тонкую и хлипкую). Соседи вызвали милицию, в тот день обошлось. Через несколько дней подымаюсь на площадку - стоят, мстители, жаждут мщения. Один сразу бутылкой по голове получил, другой просто ногой, остальные просто мстить передумали. А если бы шел не я а жена? И кто от таких хозяев застрахован?

8... 9... 10.. и т.п. прелестей сьемной жизни написать можно много. Но лень.

И странно, что находяться здесь люди, которые считают, что деньги значат больше, чем шанс избавиться от вышеописанного. Теоретиги блин.

matkiv:

i

audiofil, Цитата: Думаю,если бы все покупатели так относились к процессу - лучшего и не надо.

не понял как так относились?

Вдумчиво.

matkiv, спасибо за подробное описание.

пара вопросов:

как я понял покупка-продажа все же оформлялась через агентство, покупателя своей квартиры ты нашел сам, то есть платил агентству только за покупку той квартиры что ты покупал, какая это была сумма?

в каком банке брался кредит и почему?

и еще, какова была цена кв.метра при продаже твоей квартиры?