Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

Жилье в спальных новостройках Минска уходит не дороже 1155 долларов за квадрат

14.05.2009 14:57

Категории: Беларусь Жилье

Сегодня состоялся очередной аукцион по продаже квартир в новостройках Минска - на торги были выставлены квартиры без отделки в доме №40 по ул.Янковского, м-н Сухарево. Количество участников было довольно значительным - 58 покупателей против 25 квартир.

На торги были выставлены 11 однокомнатных, 11 двухкомнатных и 3 трехкомнатных квартиры. Проданы все. Стоимость двухкомнатных квартир выросла незначительно, в то время как на однокомнатные наблюдался устойчивый спрос и рост цены примерно на 10-15 млн.рублей.

По итогам торгов цена однокомнатных квартир общей площадью от 42,8 м2 до 43,1м2 колебалась от 131,5млн. рублей (47 645 долларов, 1105 долларов за квадратный метр) до 137 млн. рублей (49 638 долларов), двухкомнатных общей площадью 57,5 м2 от 170,5 млн.рублей (61 775 долларов) до 182 млн.рублей (65 942 доллара) , трехкомнатных общей площадью примерно 75 м2 от 214 млн.рублей (77 536 долларов) до 218 млн.рублей (78 985,5 долларов).

Сдадут последний нал сейчас... потом посмотрим, сколько будет участников... в любом случае торги в 1150 - потолок - это не б/у по 1300. НА 150 разницы в квадрате пожно оболденный евро сделать... О чем думает б/у - загадка природы...

Кстати, я смотрю на следующем аукционе 1к будут стартовть всего с 34 тыс. Надо будет посмотреть, что это за дом такой на Тимирязева 94.

а они и на 1 аукционе так стартовали.

это понятно, а скрытые издержки, как то платежи, комиссии и т.п.

и насколько меньше??? я, честно не в курсе уже

затраты на оформление выигранной квартиры - 1% организатору аукциона + нотариат + паспорт. и все. меньше чем на вторичке с агенством.

Господа, не коверкайте классику. У нас конечно извращенный рынок, но все же "вчера большие были по 5, а сегодня маленькие по 3". А если наоборот - это уже не юмор, а суровая действительность

признаю. вот тут кстати всего 3Мб MP3

http://www.zaycev.net/download.php?ass=%D0%EE%EC%E0%ED+%CA%E0%F0% ... &id=126776

Помогите разобраться! Мне нужно обменять 1к на 2к с доплатой! Прямых вариантов конечно нет! Те мне нужно типа мою продать а чужую купить. Не имея большого опыта таких дел надо обращаться к специалистам! Вопрос как посчитать примерную стоимость их услуг! Кто платит 3%? кто платит ставку ? кто устанавливает эту ставку? сколько еще насобирается помелочам? Все АН так красиво поют про застрахованный договор и живыхн аследниках! Ужос! Как понимать объявления на реалте типа с оформление или без оформления!? Отправте почитать где обсуждалось!>>>

Теперь, как обещал рассказываю про наши приключения, как продавцов.

После покупки новой квартиры несколько нехватало денег на ремонт (изначально планировался апгрейд старой недвижимости), поэтому нужно было продать одну из двух семейных квартир 4к 82,3 метра 89 г.п. в кирпичном доме около кольцевой относительно далеко от метро, хотя не в самом плохом районе либо 3к распашонка 48,4 метра 67 г.п. в панельном (капремонт запланирован, но, как мы узнавали, относительно нескоро).

В 4к совковый ремонт (обои, дубовый паркет елочкой) последний раз делался лет 10 назад, т.к. уже давно были планы что-то делать с этой квартирой. Хотя ремонта нету, но планировка у квартиры достаточно неплохая и сильно тесной она не кажется.

В 3к два года назад был сделан относительно неплохой ремонт - без мебели, но с кухней (без техники) и шкафом купе все обошлось в 20к, после которых мы уже перестали вести затраты. В результате получилось такое объявление:

Оригинальный, современный дизайн и хороший ремонт сделанный для себя – натуральный паркет из ясеня, радвижные двери из цельного массива натурального дерева, качественные стеклопакеты, жалюзи, металлическая дверь (пуленепробиваемый глазок, замок Mottura), домофон, видеодомофон (несколько камер), счетчики воды, импортная сантехника, бойлер, импортная плитка, акриловая ванна, ровные пол, стены и потолки, натяжной потолок в спальне, кабинет для удобной работы с лампами дневного света. 2 телефонные линии, сигнализация, тревожная кнопка, высокоскоростной интернет (ADSL), кабельный «КосмосТВ» (46 каналов), бытовая техника – встроенные варочная панель и духовка Ariston, вместительный шкаф-купэ, мебель - кухня, прихожая. По договоренности – холодильник, другая мебель.

Тихое, спокойное место около станции метро «Пушкинская» (500 метров пешком) с развитой инфраструктурой – приятный вид из окон на деревья, рядом два парка, школы, детские садики, совсем рядом хороший рынок, недалеко до дискаунтера «На недельку» и гипермаркета «Корона».

Квартира на самом деле получилась приятная в тихом месте с вполне нормальными соседями и кучей зелени в окнах. Решение съезжать оттуда мы принимали с грустью в душе

4к в агенстве оценили в 105к - продавать начали в середине марта. За неделю по этой цене был только один звонок - из другого агенства. Агенство никаких особых действий не предпринимало - через две недели только позвонили порекомендовали снижать цену. Квартирой начали активно интесоваться, когда цена была поставлена в районе 88-90к и были даны объявления в ИРР. Было много просмотров, но вероятно покупатели не сильно хотели в этот район, а их привлекала цена - посмотрев на объект люди пропадали. Когда цена была снижена до 84 стали интересоваться еще активнее В основном звонили ошеломленные ценой люди из соседних домов, которые хотели дорого продать свои двушки-трешки (но еще не начинали их продавать) и доплатив 5-8к (что выяснялось в процессе разговора) получить 4к Более-менее реальные покупатели с деньгами появились позже - в основном иногородние из РБ и пара из РФ, но к тому времени у нас уже определились покупатели на 3к и мы стали говорить, что объявление неактуально.

По 3к мы в агенство не обращались - дали VIP-объявление на реалте (в районе 60-65$ в месяц, точно не помню) объявление с фотографией в два издания ИРР. Цену выставили исходя из хотелок реалта по аналогичным квартирам в данном районе + 50% стоимости ремонта, хотя к сумме ремонта добавилось еще немного мебели и техники - 80к (1650$ за метр). В принципе, люди начали интересоваться квартирой практически сразу, но не сильно активно. "Твоя столица" названивала нам с предложением заключить с ними договор по продаже ее за 70к за большое вознаграждение им. Когда была выставлена цена в 75к - интересовались более активно и мы решили, что обращаться в "Твою столицу" не стоит (особенно начитавшись отрицательных отзывов о том, как они дурят продавцов). Поскольку цена была незначительно выше цены хотелок продававшихся рядом квартир чуть большей площади, но убитых в хлам, к нам приходили в основном любопытные посмотреть на ремонт и сравнить с другими вариантами, хотя реальные покупатели тоже были (появились после снижения до 75к).

При цене 75к с небольшим торгом (где-то через недели две от подачи объявления) и определился первый покупатель, с которым мы по неопытности совершили целый ряд ошибок - учитывайте их в будущем. Пожилой мужчина (как потом оказалось бывший директор одной из околостроительных организаций) вел себя очень уверенно показывая, что они типа обеспеченные люди, которые хотят подарить дочке квартиру. Квартира им понравилась и договорились, что дочка приедет посмотреть. Когда приехала дочка, то их визит совпал с визитом других покупателей (приличной семьи со 100% наличным кэшем). Девушке все весьма понравилось и они видя, что другие покупатели, в принципе, проявили интерес начали срочно звонить отцу, мол, покупаем, отдаем залог и все такое. Поскольку им квартира была обещана раньше, то другим покупателям пришлось сказать, что вот, мол, не сростается и они ушли - мы даже не успели поторговаться остановившись на вопросе "а сколько вы хотите при 100% оплате кэшем" (ошибка №1). На следующий день приехали уже мужчина с дочерью. Мужчина начал придираться к каждой мелочи и геморить в плане того, что у нас в техпаспорте прописан досчатый пол и деревянные окна, а пол паркет со стяжкой и стоят стеклопакеты - попросил нас получить перед продажей новый техспаспорт (по ходу мы узнали у перепланировщиков, что наш вариант фактически не перепланировка и не требует подмазок и узаконивая, поскольку является переобустройством) - договорились, что задаток он дает не сегодня, а на следующий день (ошибка №2). А еще оказалось, что у них 100% денег нет, а дочка будет брать кредит на себя, как сотрудница банка. После встерчи мы долго думали - стоит ли нам возиться с таким геморойным покупателем, но вопрос решился просто - утром выяснилось, что они "после долгой бессонной ночи и тяжелый раздумий и колебаний передумали". Основная ошибка в том, что мы по доброте душевной начинали какие-то телодвижения по квартире не получив никакого задатка, тем самым, возможно, потеряв других покупателей. Учтите, что я описал ситуацию не с целью как-то унизить соскочивших покупателей, а с только с целью указать на ошибки, которые мы совершили и их обстоятельства.

После этого цена была снижена до 72к (около 1490$ за метр), было дано новое объявление в ИРР и обновлено объявление на реалте. В течение недели нашелся новый покупатель - его привела аттестованный риэтор, который ранее помог этому покупателю продать их старую квартиру - риэлтор (очень приятная женщина) инфу о квартире нашла на риэлте. Благодаря ей покупатели получили скидку до 67к (около 1385$ за метр), сразу же отдали задаток размером 1к и заключили на бумаге договор о намерениях обозначив даты оформления документов. Оформление документов заняло достаточно продолжительное время - кроме недели сбора оставшихся бумаг, из-за бюррократических препонов местного ЖЭС добавилось еще две недели после подачи документов, по прошествии которых выяснилось, что они где-то потеряли бумаги о выписке в своей внутренней почте. Когда мы об этом узнали стали скандалить в паспортном столе ЖЭСа и это дало результат - они все оформили в течение часа. На следующий день у нотариуса был заключен договор, переданы документы и получены деньги - сделка состоялась.

Сейчас глядя на статистику НКА видно, что квартира в итоге продана с незначительным отрывом от цен реальных продаж аналогичных квартир в том же районе, но вероятно предлагавшихся без нормального ремонта. Считаю, что покупатели не прогадали получив относительно неплохой ремонт, часть мебели (кухня, прихожая, спальня) и техники (на кухне) с возможностью перекрасить стены в устраивающих их цвет (и наборами краски достаточными для покраски заново всех стен, которые были и так обновлены перед продажей) по цене в 2-4 раза меньшей от того, что им пришлось бы заплатить за это сейчас - размер выйгрыша зависит только от взгляда покупателей на "честную цену" этой квартиры.

prohodilmimo, превед

по-моему приличный ремонт по 150 за м2 - это только материалы

простор для творчества очень широкий. кому паркет 50 баксов это прилично, а кому-то ламинат по 10 евроремонт.

стены можно ровнять, можно не ровнять

обои кому за 5, кому за 50

ванну можно за 150 поставить, а можно джакузи за 2000

кто-то думает что без кондишена и теплых полов жизни нет, а кому то это не упало ни разу

и тд.

за 150 за все если не понтоваться можно сделать так что выглядеть будет нормально. но без особых излишеств

audiofil:

http://news.[censored]/economics/137132.html хто и что может пояснить - для чего вообще эту весчь сфантазировали?

Цитата:Вступило в силу решение Минского городского исполнительного комитета "Об установлении расчетной стоимости 1 квадратного метра типового здания, строения". --речь идет об оценке зданий построенных ранее?

версия с тутбая - для определения суммы компенсации изымаего жилья (напр. под снос, для гос.нужд и т.п.), и вполне вероятно так и будет, с учетом конечно всевозможных коэффициенТов.

а на сегодняшний день - как база для налога на недвижимость.

возможно еще для определения цены служебного жилья и т.п., жилья для судебных рабирательств (погашение долгов) и т.д.

версия с тутбая - для определения суммы компенсации изымаего жилья (напр. под снос, для гос.нужд и т.п.)

Вероятно, скоро появятся ветки недовольных тем, что им выплачивают компенсации за сносимое жилье, которых нехватает на покупку нового жилья

Хотя определение "новая" квартира, к приобретенной как-то тоже не подходит.

Ремонт закончился 1 год и 8 месяцев назад. В принципе, состояние далеко не убитое

dReybor:

Помогите разобраться! Мне нужно обменять 1к на 2к с доплатой! Прямых вариантов конечно нет! Те мне нужно типа мою продать а чужую купить. Не имея большого опыта таких дел надо обращаться к специалистам! Вопрос как посчитать примерную стоимость их услуг! Кто платит 3%? кто платит ставку ? кто устанавливает эту ставку? сколько еще насобирается помелочам? Все АН так красиво поют про застрахованный договор и живыхн аследниках! Ужос! Как понимать объявления на реалте типа с оформление или без оформления!? Отправте почитать где обсуждалось!>>>

Я только по продаже пока могу подсказать, что делать: не думаю, что стоит связываться с агентствами. Если Вы владеете интернетом, то можете проделать всю работу (как минимум по продаже) самостоятельно:

1. Поиск покупателя: разместите объявления о продаже, желательно с планами и фотографиями в интернете. достаточно 2-х сайтов: ИРР и Реалт. Если несколько дней нет никаких звонков, значит цена высокая, снижайте. Так поступайте каждые несколько дней, пока не начнут звонить интересующиеся. Напечатайте штук 200-300 объявлений с этой ценой и расклейте вокруг продаваемого дома (на подъездах, остановках, магазинах и т.д.). Агентство для Вас в жизни большего не сделает

2. Сделка по продаже: риск продавца при сделке минимален - главное проверить деньги. Какие для сделки нужны документы, Вам разъяснит нотариус (туда надо пойти на консультацию, когда найдете покупателя). Он же (за незначительную в сравнении с агентством плату) может собрать практически все документы (типа одно окно). Обойдется это все около 300 тысяч (точно не знаю, но пару месяцев назад мне говорили так.

Следующие пункты позже (пока опыта нету)

В рязряд покупателей недвиги Вы не переместились?

Мы купили новую еще несколько месяцев назад - до начала продажи старой, поскольку не хотелось особо рисковать. Каркасно-блочный дом обложенный облицовочным кирпичом, косьерж, вход в метро на углу дома (не конечная станция хотя и близко к ней), удачная планировка, больше которой мне понравилась только в квартирах на москвина (но они на момент покупки при похожей площади стоили раза в 2 дороже). Дом относительно обычный (обычные белорусские лифты, подъезд отделан дешевой плиткой) сдан 2 года назад, лифты работают, чисто и большая часть квартир уже заселена.

Мы и раньше облизывались на эту квартиру, но она висела по цене около 1830$ за метр еще в районе этого НГ и как-то желания не было, хотя осенью мы ездили осматривали квартиры в районе 1900$ за метр (то, что хотелось стоило в районе 2200-2500, но проскакивали и варианты подешевле). Застройщик сам нас нашел проспамив информацию по знакомым. Цену точную называть не буду, но за метр обошлось где-то в 2 раза дешевле Москвина (за аналогичную площадь) благодаря знакомству с застройщиком, метражу и заявлению АГ о национализации непроданных квартир. При этом через месяц после покупки встретили в подъезде одногруппника жены, который (по его словам) продал в этом доме квартиру несколько меньшей площади и процентов на 30-35 дороже, чем мы купили.

В это же время начитавшись форума пытались торговаться (не сильно настойчиво) с другими застройщиками. Когда мы начитавшись здесь о "падении рынка и выше 1к за метр ненужно никому" делали круглые глаза у застройщиков - застройщики смотрели на нас как на идиотов. На более-менее подходящие квартиры цену ниже 1500 получить не удавалось в т.ч. и на несданные дома (хотя их особо не рассматривали). Единственным исключением были двухуровневые квартиры весьма неудачной планировки с террасой на крыше на Воронянского 1А, подумав месяц застройщик предлагал их по 1000 за метр (включая террасуна крыше). Пока мы думали они их успели распродать, что и хорошо