Вторичный рынок жилья. Февраль 2008 - апрель 2008

krukru:

а в большей- от настроения хозяина рынка,

от его доброты. Я потому и писал, что буду голосовать за АЛГ, если реализуется факт, что очередники 10-летники

смогут строить по 1250$ метр, потому что это выявит, что хозяин думает и о народе, а не только о себе. Если этого не будет, значит - не думает

если хозяин не убивает - это добрый хозяин... рабская психология. Может вам имя в подписи поменять?

Интересно, как быстро разбирают квартиры в доме на сухаревской-лобанка по 1500... Эта инфа могла бы показать: 1500 - дорого или нет.

1. 1000 - слишком мало, поскольку мы уже наблюдали 2000. Хотелка чисто психологически так сильно просесеть не сможет ниже 1,5к.

А ещё не так давно мы наблюдали мобильную связь по $1.5 за минуту и абоненскую плату в $20 и мобильники по $500 - имхо хотелка хотелкой а рынок есть рынок. И как бы не хотели некоторые товарищи получать по 200% прибыли - продолжаться вечно это не будет.

Рано или поздно придут новые застройщики - и ценник начнёт приближаться к адекватному - скажем себестоимость +30% ~1000 на сегодняшний момент

Правда если учесть наши реалии по льготному строительству - нужно ещё и за льготника прибыль отбить, итого ~1300

krukru,

1. 1000 - слишком мало, поскольку мы уже наблюдали 2000. Хотелка чисто психологически так сильно просесеть не сможет ниже 1,5к.

Вот что видели казахи в Алматы, и вот что они наблюдают сейчас, конца падению не видно:

Или у них там психология другая?

Вот вам Food for Thought

Ударная стройка

спасёт от скачка цен на квартиры



Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080331.13/080031511

Почти годичный «ледниковый период» на жилищном рынке подходит к концу. По наблюдениям экспертов, в марте у покупателей возобновился интерес к квартирам, а значит, в III квартале цены снова начнут показывать положительную динамику.

Напомним, к затяжной стагнации квартирного рынка привел ажиотажный спрос зимой 2006-07гг. Эксперты консалтингового агентства «Твоя столица консалт», которые ежемесячно рассчитывают индекс потребительской активности (ИПА - количество реакций покупателя на выставленный объект недвижимости), в январе прошлого года фиксировали его на отметке 9 для однокомнатных квартир. Высокая активность покупателей наблюдалась также в феврале, а с началом весны прошлого года она начала заметно снижаться - по однокомнатным квартирам ИПА в марте составил 2,4, в апреле - лишь 1. В мае небольшим спросом еще пользовались двух-, трех- и многокомнатные квартиры, но с июня показатели ИПА по всем категориям квартир оказались ниже единицы. Для экспертов такая реакция спроса означает скорый конец росту рынка: по опыту известно, цены реагируют на сокращение спроса примерно через два-три месяца.

Действительно, в течение лета цены продолжали подрастать, хотя и незначительными темпами - 1-2% в месяц. По мнению гендиректора агентства «Твоя столица консалт» Владимира Давидовича, это явление носило чисто инерционный характер: «Уж слишком разогнались цены зимой» . Учитывая это обстоятельство, специалисты агентства еще летом прогнозировали, что с осени начнется коррекция цен: необоснованно набранный за лето прирост будет вынужден «отмотаться» назад. Так и случилось: в сентябре-октябре цены остановились, а с ноября прошлого года стали двигаться вниз. За полгода, с ноября 2007г. по апрель 2008г., цены на квартиры в Минске упали в среднем на 5%. Однако, по мнению экспертов «Твоя столица консалт», это не дает оснований прогнозировать более значительное падение цен. Более того, по мнению Давидовича, уже во второй половине 2008г. цены на квартиры снова начнут повышаться: «За повышение играет больше рыночных факторов, чем за стагнацию» .

БЫКИ ПОБЕЖДАЮТ МЕДВЕДЕЙ

На нынешнем этапе эксперты характеризуют рынок как нормально развивающийся: объем предложения превышает спрос, нет спекулятивного спроса на определенные категории жилья, цены стоят или снижаются.

Главным сдерживающим фактором роста цен является превышение предложения над спросом. По оценкам экспертов «Твоя столица консалт», предложение примерно на 5-10% превышает спрос по всем категориям квартир, кроме многокомнатных. Большой выбор квартир объясняется весьма слабой потребительской активностью в течение года: накопилось. Кроме того, в конце прошлого года на минский рынок поступило достаточное предложение квартир в новостройках.

Вторым фактором сдерживания цен эксперты называют ожидание начала долевого строительства. Многочисленные совещания и законодательные акты, принятые в последнее время по их итогам, подогревают интерес покупателей к первичному рынку. Между тем далеко не все эксперты считают, что цены в долевом строительстве окажутся заметно ниже цен вторичного рынка. В частности, Давидович полагает, что застройщики, которые успешно освоили схему финансирования строительства жилья за счет банковских кредитов, могут продолжать работать по этой схеме. Несмотря на более дорогие ресурсы, в ней есть свои плюсы: финансирование идет из одного источника (а не от множества дольщиков) и норму прибыли определяет сам застройщик (в отличие от долевого строительства).

Таким образом, в поддержку тезиса о сохранении стабильности на рынке недвижимости Минска говорит один сильный фактор - большое предложение, и один поддерживающий - ожидание долевого строительства.

В поддержку противоположного тезиса - о начале поступательного роста цен на квартиры - сильных факторов больше.

Так, первым звонком пробуждения рынка стал рост покупательской активности. Если с начала года кривая ИПА была практически горизонтальной, то в марте она стала закругляться вверх: «За год спрос накопился и теперь начинает выплескиваться на рынок , - отметил Давидович. - Думаю, в апреле мы увидим еще большую активизацию» .

По его мнению, свою лепту в грядущий рост цен внесут обманутые ожидания покупателей, поверивших прогнозам некоторых аналитиков о падении рынка на 15-30%: обнаружив, что значительного снижения не происходит, они перестанут выжидать и выйдут на рынок.

Другим сильным фактором является значительный перекос курсов доллара и евро по отношению к рублю. В частности, с мая 2007г. по март 2008г. евро вырос по отношению к рублю на 15%. При этом цены на квартиры, которые традиционно исчисляются в долларах, не изменились. Поэтому логично ожидать, что продавцы по меньшей мере скорректируют свои потери на курсовой разнице.

На разогрев минского рынка недвижимости опосредованное влияние оказывает Москва: по наблюдениям экспертов, тенденции московского рынка пусть с опозданием, но все же доходят и до нас. А там рынок уже активизировался, и средняя цена кв. м преодолела очередной психологический пик в $5 тыс.

С учетом обозначенных факторов, имеющих место на минском квартирном рынке, эксперты «Твоя столица консалт» прогнозируют плавный подъем цен уже с лета. «Из нашего опыта мы знаем, что цены начинают подниматься через два-три месяца после активизации на рынке. Этот период приходится на лето, поэтому мы допускаем, что заметная динамика в сторону повышения проявится осенью, а в течение лета цены могут колебаться и вверх, и вниз» , - отметил Давидович.

По его мнению, единственным аспектом, действительно сдерживающим рост цен, в среднесрочной перспективе может стать расширение предложения первичного рынка. Однако приходится признать, что строительство - скрытый игрок, который не позволяет экспертам оперировать данными о количестве и сроках поставляемых на рынок квартир.

В этой связи эксперты прогнозируют два сценария развития вторичного рынка жилья в Минске. Если обозначенные выше факторы влияния останутся стабильными, по итогам года рост может составить 10-15%. Если планы по строительству нового жилья не обретут четких рамок, рост цен может быть и большим.

Чисто заказная статья, направленная на активацию рынка. Не удивлюсь если внизу еще была подпись *на правах рекламы

лично пришлось пересечься с агенством Твоя столица.

Впечатления ужасные, в первом случаи обратился за помощью снять квартиру, предлагали ужасные варианты по сумашедшим ценам, плюнул и сам нашел за 300$ двушку на Немиге.

Во втором случаи само агенство обратилось ко мне увидев мое объявление о продаже квартиры.

Женщина риэлтер напросилась придти посмотреть квартиру и со старта начала лажать квартиру, гнусными аргументами, мало того что аргументы были не обоснованы, она мне раз 10 повторила что сейчас на рынке продаже недвижимости цены упали в двое и что мол за квартиру которую я прошу 300к, макс можно продать за 200к, с улыбкой на лице я в ту же минуту выпроводил эту гражданку за пределы элитной квартиры, было ещё желание дать пинок под зад.

В итоге ровно через 14 дней я продал свою квартиру за 310к, притом цену покупателю специально завысил до 320к, тот посмотрел, попросил скидку, я скинул 10к, через 3 дня квартира была продана, деньги получены.

Понравились "железные" аргументы за повышение:

Так, первым звонком пробуждения рынка стал рост покупательской активности. Если с начала года кривая ИПА была практически горизонтальной, то в марте она стала закругляться вверх: «За год спрос накопился и теперь начинает выплескиваться на рынок , - отметил Давидович. - Думаю, в апреле мы увидим еще большую активизацию» .

ИПА - количество реакций покупателя на выставленный объект недвижимости. Летом был 1 звонок за месяц а теперь ажно 2 или даже 3 - кривая прямо таки перегнулась от напряжения

Да и за год каждый покупатель столько денег насобирал что наверное теперь будет прямо пачками квартиры брать

Другим сильным фактором является значительный перекос курсов доллара и евро по отношению к рублю. В частности, с мая 2007г. по март 2008г. евро вырос по отношению к рублю на 15%. При этом цены на квартиры, которые традиционно исчисляются в долларах, не изменились. Поэтому логично ожидать, что продавцы по меньшей мере скорректируют свои потери на курсовой разнице.

Смешались в кучу кони, люди... почему бы ещё йены с франками не приплести? А ещё золото неплохо подорожало только причём здесь недвижимость?

Esdec,

в пустыни я бы и за 100$ метр, жилье не покупал, глупо покупать песок и дешёвую раб силу за 100$ метр

Loren:

Boolkin:

not_you, Esdec Про Сухаревскую/Лобанка - http://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=416829&postdays=0&postorder=asc&start=0

2 года... заложен только фундамент... Всю последнюю партию квартир забронировали/размели буквально за пару дней... В свете последних событий (отмена страхования рисков дольщиков+обоснованное (:wink повышение застройщиком ценника за метр в процессе строительства) совсем не факт, что к финишу стройки ценник до 2k не доползет... Чисто имхо...

P.S. Та же контора продает квартиры в http://realt.by/newflats/object/43141/... Дом сдан. Агент озвучил ценник за 2-ку 91k$... Итого 1625$/метр против мифических 1550$/метр на Сухаревской/Лобанка...

В первом случае дом каркасно-блочный, а во втором панель... Если имеете представление о разнице, то дальше объяснять не стоит...

Так никто и утверждает, что панелька лучше/хуже. Во втором случае лишь констатация факта-новая квартира, дом сдан. Второй дом- 2 года обещаниям нет конца...

панелька однозначно хуже потому такой расклад...

вот что лучше - построенная панелька прямо сейчас или каркас который возможно и через три года не построят но сейчас дороже уже на 300?