Вторичный рынок жилья. Февраль 2008 - апрель 2008

krukru:

Цитата:

Смешно

Попробуйте поспорить с цифрами.

А почему вы думаете, что кредиты будут дорожать, а не дешеветь? это всего лишь ваше предположение.

14 процентов годовых за кредит берется от всей суммы кредита (ежегодно), а возврат подоходного производится от суммы, уплаченной за год, так что насчет 5-ти процентного кредита ты загнул. приведи, пожалуйста, математические формулы.

ну а про депозит вместо кредита - это вообще песня!

Кредиты будут дорожать, потому что никто не желает чтобы выданный банком кредит стал депозитом. С какого перепугу кредитам дешеветь?

Это банкам не выгодно. Может они будут дешеветь типа ставка уменьшилась, но в реалии введут кучу накруток, что эфф. ставка будет значительно расти.

Далее, 14% берется от всей суммы ежегодно, вы правы, но возврат подоходного происходит сейчас СРАЗУ во время зарплаты, если вы не в курсе.

Лишь только у супруга плательщика - в конце года.

То есть вы платите 14%, но платежи-то идут из дохода, который на возрастает на подоходный налог.

Я ошибся когда писал сумму подоходного 9%, средневзвешенный за год подоходный получается 12-15% !!!!!!!!!

Есть пороговые значения, что до 7,5 млн платишь 9%, до 18млн платишь 15%, и выше 18 млн платишь 20%.

То есть брать кредит нуждающися, на покупку жилья, особенно снимающим жилье - ВЫГОДНО.

Итого я немного ошибся с выкладками: Если взять типичный кредит 40000$ под 14%, то этот кредит в результате прекращения платы за аренду (250$) превращается в ссуду, т.е. под 0%. Далее, после возврата подоходного вы получаете +12%. Далее, инфляция вам дарит 18%.

Итого ваш кредит превращается в депозит под 40%. То есть за 2 с половиной - 3 года вы впринципе забудете о кредитном бремени.

***маленькая поправочка: Депозит 40% - величина максимальная, ее можно достичь платежами с опережением начиная примерно после года

его взятия. На практике эта цифра может быть ниже 40%, но никак не ниже 30%.

Так что, делайте выводы сами, если вы

1) нуждающийся

2) снимаете хрущ за 250

3) имеете чистый совокупный доход с супругом не менее 1000$

Не глупо ли вы поступаете, и правильно ли хранить свои сбережения в чужой недвиге? Не глупо ли вы поступаете в ожидании, что цены заколдуются

и обвально упадут???? Можете не брать кредит, но кто знает, может льготы возврата подоходного ограничат как например в России??

40000 под 14%:

1) ((14:12):100)*40000 = 466 а не 250 - сумма процентов в первый месяц. 250 станет очень нескоро. Это без учета выплаты основного (40000) долга. В дан. случае ее не считаем.

Через год после начала выплат: 14% на 15 лет:

40000 - (40000:(15 лет * 12 месяцев))*12 месяцев = 37334

((14:12):100)*37334 = 435 а не 250

2) инфляция что-то дарит, если ваши доходы в пересчете на то (например евро, золото, или что там ещё?), относительно чего происходит инфляция того в чем вы взяли кредит и получаете доход (рубли, доллары или что ещё?) растет быстрее или хотя бы остается на том же уровне. Либо вы получаете стабильный или растущий доход (или в пересчете на) золоте, евро или что там ещё?

Если все вышенаписанное мной правильно - то вы либо не знаете арифметики, либо врете.

krukru:

Кредиты будут дорожать, потому что никто не желает чтобы выданный банком кредит стал депозитом. С какого перепугу кредитам дешеветь?

Вот это анекдот недели .

С такого перепугу, что уровень процентных ставок - совсем не субъективный инструмент, зависящий только от желания банка получить прибыль. Существуют, к Вашему сведению, объективные механизмы формирования "цены кредита", во многом зависящие от уровня инфляции, ставок по привлеченным ресурсам, от спроса и предложения на кредитные деньги, ставок по другим инструментам и да и развития экономики в целом. Это сложный и многогранный процесс, а Вы так лихо прогнозируете рост ставок, что просто диву даешься такой проницательности.

У Вас, в самом деле, системная ошибка - складывать и отнимать от мягкого теплое

Если все вышенаписанное мной правильно - то вы либо не знаете арифметики, либо врете.

Разумеется, врёт. Как сивый мерин. Вот только зачем - я не могу понять.

Не очень понял, как krukru получил депозит под 40%. Например мне было тоже выгодно брать кредит на квартиру.

У меня ежемесячный взнос за кредит 320$ из них 38 возращает налоговая 12 дают по 585 указу. Остаётся 270 моих личных денег. Квартиру я снимал за 230. Итого моё материальное положение после начала выплат кредита ухудшилось на 40$. Что согласитесь не так плохо. А после выплаты кредита оно улучшится условно на 250$. Я считаю что вот именно с этого момента и надо рассчитывать прибыль.

9001, GOSE, полагаю крукру верит в то, что пишет.

Но интуиция бывает обманчива, а придумать пример и посчитать он не удосужился.

Поможем.

Возьмём гипотетическую семью из 2 человек, оба работают, у одного зарплата 600 уе у другого 300

Снимают однушку за 200 уе без мебели, мебель своя.

Рассчитаем подоходный:

600*2150=15480000- стандатный вычет 420000=15060000 облагаема база, получаем 1755000 подоходный

300*2150=7740000- стандатный вычет 420000=7320000 облагаема база, получаем 658800 подоходный

уплачено подоходного 2413800 за год

уплачено аренды 200 * 2150 * 12 = 5160000 за год

итого: 7573800

остаток: 15646200

Наша гипотетическая семья послушала крукру и купила однушку за 50к, 10к сбережений и 40к кредит

Успели купить в конце прошлого года, им вернули примерно 1к подоходного, которых хватило на косметический ремонт, мебель у них была.

Если принять, что кредит брался на 15 лет под 14% средняя ежемесячная выплата в первый год 673уе, в год 673*12*2150=17363400

Вычитаем их из облагаемой базы, в результате подоходный 451500 (лихо прокатили бюджет)

остаток: 5405300, или 450000 в месяц, хватит на картошку и макароны + имееем свою квартиру.

А теперь оставим эйфорию и прикинем, если бы они не купили квартиру в конце прошлого года, а в конце этого?

К 10к сбережений на депозите прибавились проценты, и если они питались на те же 450к в месяц, то ещё можно прибавить 10млн.

Итого сбережения превысили 15к и кредит на конец года нужен 35к, а если целевая квартира подешевела то и того меньше. А остаток кредита 40к после первого года 37 с копейками.

За попкорном.

Ладно, у этой гипотетической семьи подоходный маленький.

Возьмём другую гипотетическую семью, три человека с ребёнком, один работает, получает 3000уе, другой в декрете.

Снимают трёшку за 300 без мебели, мебель своя

3000*2150=77400000-стандатный вычет и за иждивенцев2100000=75300000 облагаема база, получаем 17676000 подоходный

уплачено аренды 300 * 2150 * 12 = 7740000

итого: 25416000

остаток: 51984000

Эта гипотетическая семья так же купила трёшку за 100К, 20к сбережений и 80к кредит.

Также вернули подоходный (6к) который так же потратили на косметический ремонт.

Кредит 80000, средняя выплата 1346$ в год 1346*12*2150=34726800

подоходный 7257960 (бюджет прокатили тож неслабо - почти 5к разницы)

остаток: 35415240, или почти 3 млн, вполне хватит на булку с икрой.

Ну и по известной схеме, к 20к на депозите добавим проценты и 8к разницы, выходим на 30к сбережений в конце года, 70к кредита против 74к.

За попкорном.

Кто покупает квартиры при снижении цен на них, и даже при постоянных, если аренда стОит так дёшево а кредит так дорого ?

Те кто не умеет считать ?

GOSE, какие расчёты, хватай скорей пока не началось, так ?

А взять калькулятор, потратить час времени и окажется что хорошо зарабатывающий обыватель может скопить на однокомнатный хрущ за 8 лет живя на съёмной, вместо того, чтоб ухватить и 15 лет работать на банк.

Понятно, всё изменяется, так не откладывайте далеко калькулятор, любой может посчитать, выгодно ли ему покупать сегодня.

Можно же получить совершенно другие цифры, если аренда подорожает вдвое, если кредит под 3%, если цена квартиры втрое ниже...

a.mihalych, Расчёт по платежу кредита не верный. Кредит который описывает krukru и я при 40000 на 15 лет и 14% даёт 345$ ежемесячно. И так на протяжении всего времени кредитования. Соответственно все дальнейшие выводы надо слегка подкорректировать. Согласен с GOSE что будет через год можно будет сказать только через год.

В догонку: a.mihalych вы прорицатель? тут не знаешь что через год будет, а вы всё аж на 8 лет распланировали. Завидую.

Я думаю, мало кто 8 лет назад прогнозировал сегодняшнюю ситуацию. А что еще будет, ого-го

Dmitry521:

a.mihalych, Расчёт по платежу кредита не верный. Кредит который описывает krukru и я при 40000 на 15 лет и 14% даёт 345$ ежемесячно. И так на протяжении всего времени кредитования. Соответственно все дальнейшие выводы надо слегка подкорректировать. Согласен с GOSE что будет через год можно будет сказать только через год.

В догонку: a.mihalych вы прорицатель? тут не знаешь что через год будет, а вы всё аж на 8 лет распланировали. Завидую.

если не углубляться в периоды сдачи/начала погашения, то у меня получилось 222 бакса - основной долг 233 - %, итого 455 в месяц для нуждающегося.

9001, за 8 лет вполне может вырасти. На съемные квартиры цены не завышены, если считать относительно стоимости покупки жилья. Я про бюджетные варианты съема, а не то, что за 2000 сдается.