Вторичный рынок жилья. Январь 2008 - февраль 2008

Loren:

alexrealty (цитата): Более того, при рекламе отбрасываются крайние значения - самые дешевые квартиры продаются, что называется "с колес" (без всякой рекламы) или долго в рекламе не задерживаются, а с хозяевами квартир, которые "задирают" на них цены, договора просто не заключаются - зачем вешать на агентство очередной "неликвид" и компостировать мозги клиенту по принципу "главное ввязаться в драку"...

Приятно на форуме видеть работника одного из АН

Вы тут всё очень правильно написали... В результате чего у меня, как потенциального покупателя нормальной 2-ки, возникает вопрос - почему у нас на рынке вторички такой бардак и наши АН не пытаются хоть как то нормализовать ситуацию с ценником хотелки ? А конкретно почему ценники на сопоставимые квартиры отличаются на 20-30к$ и АН их беруться продавать и рекламируют ?

...

Что-то многовато неувязок между декларациями о понимании логики продавцов/покупателей и рекомендациями к действию получаецца. Плюс "ашипки" в фактологии "по профессии" (напрмер, об условия размещения объяв в газетах и "подвигах" АН в сфере просвещения продавцов).

09.02.08

1-комнатная - 68100 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и минус 100

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1929 $ -1

3-комнатная - 130700 $, 1 м2 - 1938 $ +1 и плюс 400

4-комнатная - 164200 $, 1 м2 - 1907 $ +2 и плюс 400

11.02.08

1-комнатная - 68000 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и минус 100

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1926 $ -3 и ничего по средней квартиры

3-комнатная - 131300 $, 1 м2 - 1938 $ 0 и плюс 400

4-комнатная - 164700 $, 1 м2 - 1911 $ +4 и плюс 500

12.02.08

1-комнатная - 68200 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и плюс 200 -- что-то новенькое в поведении 1к!

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1926 $ 0 и ничего по средней квартиры

3-комнатная - 131700 $, 1 м2 - 1939 $ +1 и плюс 400

4-комнатная - 165600 $, 1 м2 - 1917 $ +6 и плюс 900 !!!

13.02.08

1-комнатная - 68300 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и плюс 100 - уже не новенькое

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1926 $ 0 и ничего по средней квартиры

3-комнатная - 132000 $, 1 м2 - 1940 $ +1 и плюс 300

4-комнатная - 166100 $, 1 м2 - 1920 $ +3 и плюс 500

Похоже, "НБ" и риэлт описывают хотелки продавцов с разных базаров

Def:

Цитата: Вот же совок в головах. Как будто кто-то может (должен) наводить порядок с ценами.

Это рынок. Кто какую хочет такую цену и выставляет, и сколько хочет столько и ждет.

+10

Если хто не понял, обсуждалось высказывание сотрудника АН о том, что АН ведут большую разъяснительную работу среди продавцов, не берутся продавать явно переоцененные квартиры и тп. А автор абсмеянного вами поста с примерами спрашивал, как сделанные им заявления связаны с реальностью (по впечатлению - никак). Неправда, короче, байки о роли АН в приведении хотелок к реально сложившемуся уровню). А вы уже и баллы между собой делить кинулися

alexrealty, Скажите а насколько ниже реальная цена сделки при покупке-продаже квартиры от цены хотелки продавца?

Ведь не секрет что сейчас хорошие скидки и уступки со стороны продавца!

Скажите а у нотариуса в документах пишется настоящая цена сделки?

audiofil:

alexrealty (цитата):

1. Мы столкнулись с такой линией поведения очень серьезных клиентов: они продают ВСЮ принадлежащую им недвижимость, в том числе очень весьма и весьма дорогостоящую, деньги вкладывают в оборот или кладут на депозит под 8,5-9% годовых, а сами снимают себе очень пристойные квартиры в центре города. По их подсчетам, они выигрывают.

Вам не кажется, что Вы тем самым ставите под сомнение один из первых своих постов на этой ветке? Ведь люди, о которых (по тону изложения и описанию имущественного статуса видно) Вы высокого мнения поступают так, как не раз описывалось на этой ветке, но простыми словами. Почуяв/просчитав/инициировав () приближение спада, слили активы и сейчас выжидают минимума для следующего цикла "инвестирования" И они пока не покупают. Так кто адекватен (Ваш термин)? Те, кто сейчас кинется покупать, или более выдержанные?

ПыСы А буян он и есть буян.

Не кажется.

1. Во-первых, цены на те действительно эксклюзивные объекты, которые принадлежат этим гражданам в наименьшей степени подвержены колебаниям на рынке недвижимости.

2. Отношение этих людей к жилью несколько отличается от отношения основной массы граждан. Для них жилье - это не единственное достояние, а просто один из видов собственности. И в данный момент сложилось такая конъюнктура, что выгоднее не замораживать деньги в виде недвижимости, а положить их на депозит. То есть важна не только тенденция на рынке недвижимости, но и политика в области ставок кредитования и конъюнктура на других рынках. Тем более, что эти люди обладают инсайдерской информацией о возможных телодвижениях нашей банковской системы.

3. Эти объекты были куплены другими, не менее серьезными людьми, у которых другая точка зрения.

4. Двое из трех этих людей вообще не рассматривают Беларусь как место своего основного проживания и имеют аналогичные активы за рубежом.

5. Рынок находится в состоянии неустойчивого равновесия. Тренд может сохраниться, а может и измениться. Поскольку та эконометрическая модель, которой я пользуюсь крайне далека от совершенства (между нами, я подозреваю, что в нашей стране вообще невозможны адекватные модели), то говорю честно: любые прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости хоть и отличаются от результатов гадания, скажем по кофейной гуще, но достоверность их оставляет желать лучшего. Поэтому при формировании прогноза я пользовался не только своей моделью, но и включил свою интуицию. Так что чье поведение более адекватно - покажет время. Но я по-прежнему уверен, что снижение цен будет обсуловлено, в основном, корректировкой сложившейся структуры цен, а серьезных оснований для глобального спада не вижу. Особенно после последних заявлений нашего Премьера и главы Нацбанка о грядущем скоропостижном росте доходов населения.

С уважением,

Я

Loren:

Вы тут всё очень правильно написали... В результате чего у меня, как потенциального покупателя нормальной 2-ки, возникает вопрос - почему у нас на рынке вторички такой бардак и наши АН не пытаются хоть как то нормализовать ситуацию с ценником хотелки ? А конкретно почему ценники на сопоставимые квартиры отличаются на 20-30к$ и АН их берутся продавать и рекламируют ?

И как в одном доме цена на квартиру может отличаться в 20к$ ?

1. Отчего же не пытаются? Пытаются. Давайте только представим себе поведение продавца, который выставляет свою квартиру на продажу. Разумеется, он хочет получить за нее побольше. Поэтому когда он начинает прицениваться и самостоятельно анализировать предложения на рынке, то он автоматически ориентируется на верхнюю планку цен на аналогичные квартиры. При этом он, как правило, твердо убежден, что уж его то квартира - как раз самая лучшая из всех, которые предлагаются на рынке. Увы, люди часто недостаточно самокритичны. Лишь самые профессиональные агенты могут аргументированно, вежливо и спокойно помочь человеку сразу сориентироваться в ценах. Я, например, в таких случаях говорю: "Разумеется, я могу сказать, то что Вы хотите от меня услышать, но предпочитаю говорить то, как обстоят дела на самом деле". Довольно часто этот прием срабатывает. Менее опытные агенты идут по пути наименьшего сопротивления по принципу "Главное ввязаться в драку...". И достаточно часто продавец, увидев, что его квартира не продается даже после активной рекламной кампании, начинают снижать цену. Есть и еще одна категория продавцов, которые устанавливают цену по принципу "очень деньги нужны" - если они установят цену на свою квартиру ниже, то не смогут разъехаться, съехаться, не хватит денег на ремонт и т.д. Уважающие себя агенты и агентства с такими клиентами, как правило, связываться не хотят. Но если продавец - человек влиятельный, да еще пришел по рекомендации, то отказать ему, порой, бывает очень сложно. Но, поверьте, работа с продавцами идет активная: нам самим выгодно, когда цена установлена не завышенная (объект не "зависает" и нет лишних расходов на рекламу и нет нервотрепа), и не заниженная (чем выше цена, тем проще нам подобрать встречный вариант, да и человек остается довольным).

2. Квартира - товар штучный. Если отбросить "хотелку", то ее цена складывается из цены стен (определяется местоположением, материалом стен, планировкой, ориентацией окон и т.п.) и вложенных в нее денег. И если сравнивать убитого "хруща" с аккуратной квартирой, в которой сделана (и утверждена) перепланировка, свежий хороший ремонт, установлена встроенная мебель и бытовая техника, то разница цен будет пусть и не 20к, но весьма и весьма заметная. Разница будет и в том случае, если в одной квартире окна выходят во двор, а в другой - на трамвайную линию. По некоторым категориям квартир разница может составлять и 50%.

В любом случае, хочу чтобы вы поняли: цену на квартиру определяет не агентство, и часто даже не собственник. Она определяется конъюнктурой рынка.

Спасибо.

Andrey_8:

alexrealty, Скажите а насколько ниже реальная цена сделки при покупке-продаже квартиры от цены хотелки продавца?

Ведь не секрет что сейчас хорошие скидки и уступки со стороны продавца!

Скажите а у нотариуса в документах пишется настоящая цена сделки?

1. Если говорить о квартирах в новостройках и жилье в "сталинках" в центре города, то разница минимальная. Если о "хрущевках" и "брежневках" - 7-15%. Если о стандартных квартирах в спальных районах 70-80-х годов постройки, то 5-12%.

2. Как правило, продавец заинтересован в легализации всех средств, полученных от продажи своей квартиры. Поэтому, в основном, в нотариальных договорах фигурирует реальная сумма сделки. Хотя бывают и исключения. Обращаю Ваше внимание на тот факт, что вся информация о сделках с недвижимостью передается и нотариусами, и кадастровым агентством в налоговую инспекцию. Куда она идет дальше - тайна сия велика есьмь. И если цена сделки уж очень шибко меньше реальной рыночной цены, порой к покупателям возникали вопросы типа "А почему, собственно". Так что шибко занижать цену чревато.

С уважением

AntonVict:

alexrealty (цитата): ...а серьезных оснований для глобального спада не вижу. Особенно после последних заявлений нашего Премьера и главы Нацбанка о грядущем скоропостижном росте доходов населения.

Как показывает практика, верить заявлениям наших чиновников стОит не всегда.

Прогноз по инфляции тому яркое подтверждение.

Да уж, мы столкнулись с этим, когда некто пообещал цены на новостройки 400-500. Мы очень напряженно продавали новостройку по 950, хотя это было на тот момент самое конкурентоспособное предложение в городе. Люди поверили в цену 400-500. Так и в обещания поднять зарплаты многие верят.

Но самое забавное, что власти ВЫНУЖДЕНЫ будут поднять зарплаты, поскольку уже начинают сталкиваться с проблемой утечки квалифицированных кадров за рубеж. Пока дело ограничивается, в основном строителями и айтишниками, но дело стремительно идет и к рабочим, и к медикам и другим специальностям. Так что повышение зарплаты так же неизбежно, как и победа коммунистического труда.

С уважением

п2- "не время для сидения на недвижимости" - так что ли?

Смотря на какой

audiofil:

12.02.08

1-комнатная - 68200 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и плюс 200 -- что-то новенькое в поведении 1к!

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1926 $ 0 и ничего по средней квартиры

3-комнатная - 131700 $, 1 м2 - 1939 $ +1 и плюс 400

4-комнатная - 165600 $, 1 м2 - 1917 $ +6 и плюс 900 !!!

13.02.08

1-комнатная - 68300 $, 1 м2 - 2000 $ 0 и плюс 100 - уже не новенькое

2-комнатная - 95000 $, 1 м2 - 1926 $ 0 и ничего по средней квартиры

3-комнатная - 132000 $, 1 м2 - 1940 $ +1 и плюс 300

4-комнатная - 166100 $, 1 м2 - 1920 $ +3 и плюс 500

Похоже, "НБ" и риэлт описывают хотелки продавцов с разных базаров

Как предположение(!), а не утверждение: а не может ли это быть первыми признаками разворота тенденции??

1) Данные НБ всегда запаздывают по сравнению с Реалтом (когда приходишь давать обьявку, они говорят, что опубликуется через 1.5-2.5 недели) то есть по НБ мы сейчас видим минуса 2-недельной давности, тогда как Реалт-ежедневное обновление данных.

2) Возможно, продавцы поняли, что указ о долёвке ничего толком не изменил, плюс мантры аналитегов, мол покупайте сейчас, лучше скидок и выбора на рынке уже не будет?

3) А покупатели тоже этому поверили и пошли доставать денги из чулков??

To Alexrealty: Не было ли замечено увеличения количества сделок в последние пару недель??