Вторичный рынок жилья. Ноябрь 2009 - ...

ejboy:

Ну что, уважаемые господа теоретики, как я могу наблюдать, пренебрежительно названный понижалами микрохапун уже перерос в стадию минихапуна и уверенно движется к хапуну Это я не к тому, что будет только рост и СКОРО 2500. Просто хочется развеять тщетные и самоуверенные надежды тех 5-10 понижал, которые наивно считали, что обладание 20-30-40К "на кармане" делает их кэшевыми олигархами. Как можно лицезреть - это далеко от истины. Возвращаясь к событиям января-февраля 2009 - мой пессимистичный прогноз был не ниже 1000 за метр по риэлту, как видно сейчас, я ошибался, но что говорить о тех простачках ждавших чуть ли не по 350 ))) И еще где вся эта братия, которая агитировала продать весной по 1000, и купить осенью по 500 ?) В качестве утешения для понижал. Думаю что в ближайшие 2-3 месяца за ростом последует стагнация и коррекция вплоть до 1450 по риэлту, но ребята, не раскатывайте губу на 500 и даже 1000 за построенную квартиру меньше 80 метров в нормальном районе. Опять же, если РБ таки накроет опа, то здесть прогнозы давать не берусь, может и до 1000 просесть. Но я по прежнему считаю цену на нефть главным фактором цены на бетон в РБ, чтобы здесь не говорили, а в условиях восстановления мировой экономики я не вижу предпосылок для серьезного падения цены на черное золото (превед всем демурам и прочим авантюристам Поздравляю тех, кто решил квартирный вопрос весной-осенью - это было отличное время для людей с кэшем, желающих выбрать достойный вариант. Сейчас хорошее время слить неликвид по слегка завышенной цене... Чао!

ejboy,

умом РН Минска не понять,

и нефтью черной не измерить.

ему бы доктора позвать,

да в исцеленье свято верить.

(с) VAIO

надеюсь, сей экспромт не сочтут за оффтоп.

Skinner:

Да очевидно (и публично подчеркивается) действия государства направлены на то что бы люди активно вкладывали в строительство.

И это не дает пока вторичному рынку упасть до того уровня до которого он мог бы.

А выгодно это и государству (ВВП, сохраняет строительную отрасль рентабельной, заставляет людей доставать валюту из чулков), и вероятно многим из тех кто получает 5% кредиты.

Невыгодно же тем кто ожидает дальнейшего быстрого падения на вторичке.

Печальный опыт конца 6-го - начала 7-го года говорит об ином.

Резидентная мобильность минчан низкая. По-русски это означает что чистых продаж на вторичке в связи с переездом в другой город в Минске мало, потому что мало уезжающих с концами. Без первички вторичный рынок Минска станет рынком не купли-продажи, а рынком перераспределения жилья, где цена - это цена доплаты, а покупка квартиры с нуля будет чем-то типа покупки произведения искусства: и по редкости, и по цене.

Посидел со статистикой, собранной Святополком из БД НКА за октябрь (?), посчитал-подумал.

Выкладываю методику и соображения.

1. Для начала отсортировал по адресу и отбросил дома с количеством сделок более 4-5 на корпус – отсекал новостройки.

2. Отсортировал и отсек по 3х и более продаж в домах постройки 2009, 4х – 2008 и более старых (аналог п.1)

3. Отсортировал остатки по цене, отсек сделки до 75 млн (приватизация, продажа части и т.п.).

Получил в итоге 766 записей о продаже недвижимости.

Из них 1 комнатных – 320

2 – 266

3 – 144

4 – 32

5 – 2

6- 1

7 -1

Замечания.

1. Были бы данные годовалой давности, можно было бы судить о предпочтениях по соотношению купленных 1к:2к:3к и подтвердить/опровергнуть тезис о вымывании 1 к. ввиду малого кеша.

2. Цену метра считал Святополк, но для покупки (или, точнее, для приценки) важнее общая сумма. 80% срез вполне дает диапазон средних цен по городу. Я привел цены граничных квартир, соседние по стоимости квартиры отличаются на сумму до 2-3 млн рублей и поэтому считаю некорректным сравнивать эти срезы за месяц-два – погрешность большая.

3. Удивило большое количество новостороя 08/09 (даже с учетом подросших объемов строительства), но выделить чистую продажу застройщиками 1-3 квартир в месяц невозможно без обрезки реальных сделок.

geoman_bel:

Сто процентов массовый психоз на рынке крепчает. В понедельник звонил по варианту http://realt.by/sale/flats/object/158591/, во вторник стало 77, сегодня уже 85. Люди мечутся, как сатанист в церкви, покупатели не хотят переплатить, продавцы - продешевить. Ещё вариантик http://realt.by/sale/flats/object/153451/, месяца 3 назад была за 66 от агенства Западные Земли, но агент там попался не вменяемый совершенно, на просмотр квартиры не удалося вытянуть за 3 НЕДЕЛИ НИ РАЗУ (по ходу с хаткой что-то было не так), затем она пропала, через месяц появилась уже от другого агенства за 82 (неделя провисания и стала 77), за тем опять пропала, теперь появилась от третьего агенства опять за 82 (но с частичным ремонтом). И это не еденичные случаи. Вывод: РН Беларуси не возможно спрогнозировать с точки зрения рыночных отношений (из-за бедности, низкого уровня экономической граммотности населения, политики социального неравенства гоударства и как следствие высокой доли липовых нуждающихся). Агенства недвижимости отдельная песня, весьма печальная и безрадостная.

Очень странный вывод. Как раз тот факт, что продавцы меняют цену как хотят, говорит о свободном ценообразовании. Кажется странным и похоже на беспредел, но это и есть рынок. Волноваться стоило бы тогда, когда продавцам бы, например, государство говорило, за сколько стоит продавать. А так как поднимут, так и опустят.

"А так как поднимут, так и опустят."

Философия на уровне "люди рождаются, люди умирают. Это жизнь". И что она дает в части анализа и прогноза? Для этого нужно исследовать явления более детально, находя характерные логичные или нелогичные с данной точки зрения повороты событий.

Что было ветром, а что деревьями в процессе нарастания цен? Первичным, побудительным фактором были БД, то есть данные, внешние по отношению к продавцам и покупателям. Далее из-за совершенно непонятного и необоснованного роста по БД родилась волотильность (нервозность, см выше), которая буквально вчера вылилась за пределы Интернет сообщества к людям вне сети. Вот такая последовательность. Другой причины для нервозности, которая могла породить рост по БД не было. Но влияние БД на цены в течение дней и даже часов я наблюдал лично. И многие тутошние писатели отмечали нехарактерное поведение БД. Хотя на фоне споров о вкусах колбасы нужно владеть скорочтением, чтобы эту информацию увидеть.

Уважаемые любители ливерной колбасы, очень прошу тусоваться в другом топике!

Ведьмедь:

- Минскстроевская панель в Масюковщине от 2.4 миллионов.

Не могу найти - не подскажете ссылку?

Ведьмедь:

Skinner:

Да очевидно (и публично подчеркивается) действия государства направлены на то что бы люди активно вкладывали в строительство.

И это не дает пока вторичному рынку упасть до того уровня до которого он мог бы.

А выгодно это и государству (ВВП, сохраняет строительную отрасль рентабельной, заставляет людей доставать валюту из чулков), и вероятно многим из тех кто получает 5% кредиты.

Невыгодно же тем кто ожидает дальнейшего быстрого падения на вторичке.

Печальный опыт конца 6-го - начала 7-го года говорит об ином.

Поясните.

Вы про указ ограничивающий долевое?

Так его фактически признали ошибкой и отменили.

Ну хотело государство пенку снять. Но походу чуть не убило корову.

Tol55:

Участник, Поэтому увеличение объемов строительства без одновременного роста экспорта и валютной выручки может негативно сказаться на ЗВР.

А может и позитивно. Ведь доля валютной составляющей по вашим словам 30%.

И влезший в долги по уши человек уже не купит себе в ближайшее время , импортный LCD,

автос, не поедет отдыхать в теплые страны. К томуже потратит валютные заначки если были.

Но вы правы тут не все однозначно.

И если начальный пост на мой взгляд был более менее по теме, то сейчас мы рискуем уйти в полный оффтопик.

Отговорите от покупки

http://realt.by/sale/flats/object/136512/

Вчера смотрел эту квартиру. Из очевидных минусов

1) Квартира в аварийном состоянии

2) Нет балкона

3) Все окна на проспект (очень шумно)

4) 2 комнаты смежные

5) очень мало места для парковки и в час пик выехать со двора проблематично

Из плюсов

1) Центр (для меня центрее некуда, всю жизнь прожил в этом районе)

2) Хорошее траспортное сообщение

3) Сталинка (высокие потолки, большой кородор и прочее)

Кажется ли вам что цена адекватна на данный момент?