Вторичный рынок жилья. Июль 2008 - август 2008

GTR,

1. "Занята" автостоянка и громова частично. Остальное - нет.

2. Поинтересуйтесь ценами долевого на громова. http://vivainvest.ru/house/share/esenina_gromova.html

И, кстати, "занято" далеко не равно "освоено".

_Экономист_:

"Приемлемый уровень" подразумевает наличие чувствительности между ценами на первичке и на вторичке. Какая разница вторичке, на сколько рублей подорожал металл и насколько тысяч подняли зп строителям, если цена недвижимости на ней в разы больше цен первички? Просто нет между ними никакой связи, а ценовой разрыв в тысячу и более говорит о том, что ценники на вторичке будут ползти вниз. Для того, чтобы первичка хоть как-то влияла на вторичку - придётся сначала вторичке спуститься

Надо отметить, что некоторые берут вторичку не потому, что денег нет на первичку. Бывает нет денег на ремонт. Дело все в том, что для того чтобы въехать в первичку надо еще ремонт сделать, стоимость которого составит примерно 1/2 стоимости квартиры (штукатурка, настил полов, двери - все-все-все до мелочи, кое-где даже проводку надо тянуть), в то время как на вторичном рынке многие покупатели ограничиваются установкой мет. двери, сменой окон, переклейкой обоев, перекраской полов (слой линолиума сверху) и дверей (возможна замена). Причем здесь реальная существенная разница выходит не только в цене, но и во сремени от момента покупки, до момента заселения. Поэтому вторичка никогда не опустится по цене до первички. И дело здесь в том числе и в цене на металл и т.п., так как продавец вторички понимает (имеет подсознательно в виду), что ремонт для покупателя первички дорожает, а значит вторичка опять делается привлекательной.

По этой же причине мало шансов быть реализованным и у следующего предположения.

Sinadin:

Предположим, что крупные инвесторы влетают с продажей и переходят в режим длинных денег - аренда по формуле 0,01 в месяц (окупаемость за 100 месяцев = более 8 лет). Если аренду взвинтить до 600 баксов за квартиру, отбить можно порядка 60 тыс на квартиру. То бишь 600 баксов за 40 метров по 1500 баксов метр. Сегодня звучит бредово. Лучше год продавать потиху, потиху раскупят. Но когда будут строить слишком много - в чем и задача - передавить из принципа, задушить объемом, уйдешь в длинные деньги, куда денесся; в других сферах ушли уж суперприбыли и здесь уйдут.

Квартира, отделанная для аренды, будет стоить почти в 1,5 раза дороже квартиры, выставленной без отделки для продажи. Когда она окупится и окупится ли аще при жизни арендодателя - не ведомо.

Мне думаецца, что в имеющийся сегодня ценник заложен оч большой потенциал (прикинул так цены на землю, на материалы и еще так по мелочам). Даже если квартира продастся через год в 1,5 раза дешевле, то и это буде оч выгодно продавцу первички.

Ну и про хотелки. ЗЫ

А они, я так понял, могут быть тока у продавцов.

Или у покупателей они имеют несколько другой вид и растут вовнутрь.

GTR,

в планах не только "элитная московская" застройка.

как пример - громова.

Sinadin,

стоимость косметического ремонта для квартиры "под съем" - 10 тыщ?

поменять обои, ковролин, розетки?

не путайте с ремонтами "для себя".

Selen69,

стоимость ремонта как в 99% вторички не будет превышать 5 тысяч, а чаще дешевле.

А тем временем 4 недели подряд ценник на 1 и 2 растет... Предложение убывает. Что то подсказывает что лето для покупателей закончится грустно.

Мне вот интересно это согласно чему ценник растет? Риэлту? вы сперва попробуйте получить хоть одну цифру которую они дают в качастве ориентира по цене за квадрат в любом районе согласно их же базы данных.Только знаете что произойдет? А чесать вы будете репу и матюгаться как я в эти выходные потому как ну их статистика вообще не получается.Никак.Ни с помощью убирания дублей ни путем убирания экстремальных вариантов ни удалением комнат из выборки.Я изголялся как только мог.Фигушки.Цены риэлта публикуемые на сайте или берутся не из их базы либо у них есть еще какая то выборка с абсолютно непросчитываемыми параметрами.Предложение по осени будем смотреть.

По 3к это первая линия метрополитена вдоль пр-та Независимости (сталинская застройка).

Вид из окна выбирайте сами.

А я то думаю чего столь ходовые хатки месяцами в базах торчат.Видать льготный ценник и особо ходовая недвига.Но интуиция подсказывает что скорее всего конкретный нелеквид

gorr, могут арендатору еще диван предложить, на котором бабка год концы отбрасывала.

Снимал 5 лет, в том числе и с лялькой. Только в одном месте был сделан ремонт за пятьсот. Остальные 3 - как есть.

Себе в хруще делал ремонт под Евро, остановился на 5 тысячах. Деньги кончились. (Квартира в наследство)

Selen69:

Надо отметить, что некоторые берут вторичку не потому, что денег нет на первичку. Бывает нет денег на ремонт. Дело все в том, что для того чтобы въехать в первичку надо еще ремонт сделать, стоимость которого составит примерно 1/2 стоимости квартиры (штукатурка, настил полов, двери - все-все-все до мелочи, кое-где даже проводку надо тянуть), в то время как на вторичном рынке многие покупатели ограничиваются установкой мет. двери, сменой окон, переклейкой обоев, перекраской полов (слой линолиума сверху) и дверей (возможна замена). Причем здесь реальная существенная разница выходит не только в цене, но и во сремени от момента покупки, до момента заселения. Поэтому вторичка никогда не опустится по цене до первички. И дело здесь в том числе и в цене на металл и т.п., так как продавец вторички понимает (имеет подсознательно в виду), что ремонт для покупателя первички дорожает, а значит вторичка опять делается привлекательной.

По этой же причине мало шансов быть реализованным и у следующего предположения.

Sinadin (цитата): Предположим, что крупные инвесторы влетают с продажей и переходят в режим длинных денег - аренда по формуле 0,01 в месяц (окупаемость за 100 месяцев = более 8 лет). Если аренду взвинтить до 600 баксов за квартиру, отбить можно порядка 60 тыс на квартиру. То бишь 600 баксов за 40 метров по 1500 баксов метр. Сегодня звучит бредово. Лучше год продавать потиху, потиху раскупят. Но когда будут строить слишком много - в чем и задача - передавить из принципа, задушить объемом, уйдешь в длинные деньги, куда денесся; в других сферах ушли уж суперприбыли и здесь уйдут.

Квартира, отделанная для аренды, будет стоить почти в 1,5 раза дороже квартиры, выставленной без отделки для продажи. Когда она окупится и окупится ли аще при жизни арендодателя - не ведомо.

Мне думаецца, что в имеющийся сегодня ценник заложен оч большой потенциал (прикинул так цены на землю, на материалы и еще так по мелочам). Даже если квартира продастся через год в 1,5 раза дешевле, то и это буде оч выгодно продавцу первички.

Ну и про хотелки. ЗЫ

А они, я так понял, могут быть тока у продавцов.

Или у покупателей они имеют несколько другой вид и растут вовнутрь.

Первое: если человек с большим кредитом покупает новую кв., то он ни за что не будет делать ремонт в полцены квартиры. Например: новая 1к. скажем за 80 тыс. - значит ремонт будут делать за 40?!

Второе: Потенциал = пустышка без платежеспособных покупателей. Почему сейчас, "пока дешево" не разбирают квартиры - слишком дешево? Ждут, пока подорожает, а то несолидно покупать по 1800? И интересен размер "потенциала"

И третье: у продавцов ещё можно найти "хотелку"... А вот покупательская "-хотелка" ограничивается их возможностями по деньгам. И при этом чего они хотят совершенно неважно. Поэтому назвать это "хотелкой" неправильно в отличие от продавцов.

Sinadin:

Инфляция з/п до 900 позволит поднять аренду и до 600 и выше.

1. Довести стоимость ремонта (материалов и услуг) до реальной - снизить раза в три - до 3-4к без мебели.

2. Поднять стоимость аренды, чтобы хоть как-то уменьшить риски.

3. Ввести страхование.

4. Повысить общую культуру.

5. Вписывать состояние квартиры в договор и пытаться взимать компенсацию по суду.

6. Ответственость перед соседями можно страховать и сегодня, но это опять бабки.

В реальности - или риск сохраняется, студенты живут в деревнях, или аренда растет, студенты живут в деревнях.

Не надо путать стоимость отделки жильцом и стоимость отделки бюджетной. Разница почти на порядок. Бюджетная оптом по дому (!) - 3-4 тыс, жильцом (розница под себя любимого) 15-25 тыс.

Синадин, вы жжоте в очередной раз:

1) При "инфляции зп до 900$" (это как) аренда сможет стать 600 и больше, но на все остальное все равно хватит те же 900-600=300 что и сейчас? Да и не верю я что будет много желающих платить 2/3 зп или больше за аренду

2) Цена на ремонт Т.е. строиматериалы вчастности) по вашему завышена раза в 3, а вот на сами квартиры низкая... И на аренда сейчас наверное почти даром в сравнении с тем, как будет (ну или должно быть по вашему)

3) повысить культуру Например, издать дерективу №4: с 1 сентября все обязаны стать культурными, вежливыми, честными и хорошо воспитанными - так что ли?

4) большинство из тех, кто покупает - покупают на пределе и говорить о "небюджетной отделке" не приходится - привести бы в чистое жилое состояние, а там - появятся лишние деньги - можно будет и о серьезном ремонте думать.