Вторичный рынок жилья. Апрель 2008 - май 2008

повтор

Xoanon:

Хитрожопый, хитрожопый он у Приора Просто хотя бы потому, что Приор сознательно лжет потребителям красивой цифрой в 12% (11%), хотя бы даже по сравнению со ставками классического убывающими долями у того же Приора.

Всего лишь не договаривает Как и все банки во всем мире, включая страны-оплоты демократии.

Xoanon:

Повторю цитату из своего же давнего сообщения:

"У ББ расчет аннуитетного платежа исходит из того, что ежемесячно для кредита на 10 лет ты возвращаешь 119-ую часть основного долга + проценты - и все это размазано ввиде равного платежа на 119 месяцев выплат. В Приоре же при расчете аннуитетного платежа исходит из того, что вы платите, например, 238-ую часть основного долга + проценты (т.е. выплата основного долга замедлена и следовательно выплачивается больше процентов, потом в следующий месяц размер выплаты основного долга вырастает на пару долларов, а проценты уменьшаются на эти же пару долларов) - и все это размазано ввиде равного платежа на 119 месяцев выплат."

Точной формулы расчета соотношения основной долг/проценты для ежемесячного платежа Приор не раскрывает. А вот общую ежемесячную выплату расчитать просто - в формулу расчета аннуитета Беларусбанка (ваш п.1) вставляете 20%, и полученный ежемесячный платеж сверяете со справкой 187 для идентичной суммы для кредита равными долями.

Если вы таким образом вычислили 20% то это не верно. У ББ как я уже говорил "льготный" аннутитет. Такого больше нигде нет. В итоге вы вы выплачиваете меньшую сумму %% по-сравнению с нормальным аннуитетом. Поэтому конечная сумма %% приора будет несколько меньше 20

Нет, это ламерский подход. Ведь когда вы берете кредит уменьшающимися платежами, то каждый месяц вы возвращаете часть кредита + проценты набежавшие на остаток. Возвращаемые деньги поступают в оборот, например, выдается новый кредит и т.д. По-вашему же получается что в начале выплат банк получает только проценты по кредиту, эквивалентные обычному кредиту, но при этом основной долг не возвращается в полном объеме, т.е. банк терпит убыток, см. выше. Поэтому нормальный аннуитет вычисляется по сложной формуле, но сам платеж состоит из основого долга + %% в такой пропорции, что сумма %% равна %% за невыплаченный кредит, остальное добирается телом кредита до равной суммы. Поэтому по аннуитету в итоге получаем больше выплаченных %% в конечном итоге.

А в чем проблемы досрочного погашения?? Тут все зависит от того как банк это проводит. Если суммы сверх платежа идут на оплату последних платежей то да хреново, т.к. %% вы все равно выплатите в полном объеме, но если, в нормальном случае, после каждого платежа идет перерасчет ежемесячных выплат в сторону уменьшения то тут нет проблем.

DmitryN, А в чем ламерский (точнее со стороны кого клиента или банка)? В том то и дело, что нигде не написано как проводят банки переплату по кредиту, для этого нужно идти в банк и не факт, что тебе скажут правду (одно дело сказать на словах, другое дело если всё прописано в договоре).

ЗЫ И после этого сотрудника банка ещё обвиняют клиентов, в том что они ни чего не понимают, трудно растолковать и т.д.

ЗЫЗЫ Дублирую пост в этой ветке

http://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=598859&start=1460

Т.к. тема более подходит и предлагаю вести обсуждения кредитов в ветках про кредит, т.к. в этой ветки посты очень быстро забиваются прогнозами, ценами, руганью и т.д.

krukru:

Я согласен, что рынок недвижимости отличается стабильностью и надёжностью вложения средств. Однако мне совсем непонятно, как можно говорить об этом в нашей стране после того, как мы пережили великий хапун? Наши люди просто не понимают, почему они покупали квартиры по таким высоким ценам, и почему этого не следовало делать

Я ведь утверждаю весьма простую истину: если человеку выгоднее вложить деньги в банк, чем купить недвижимость - он должен сделать это, иначе он просто потеряет деньги. А если он будет повторять эту глупость, то разорится и естественным образом выйдёт из игры.

Вот Вам раскладка:

1) Пусть доход гражданина = 850$

Пусть депозит дает доход 100$.

Пусть аренда стоит 300$

Итого у гражданина ежемесячно 650$ (из которых он отложит 300 в месяц) и ни кола ни двора.

Если гражданин женат и у него есть ребенок, он отложит в лучшем случае 200$

2) Тот же гражданин берет кредит 40К, снимает депозитные 15К и покупает однушку.

Его доход =850$

Вернут 150$ ежемесячно подоходного

ВЫплаты по кредиту составят 450$

Итого у гражданина 550$ но зато появились кол и двор.

Вы, кажется, забыли кое-что:

Итого у гражданина ежемесячно 650$ (из которых он отложит 300 в месяц) и ни кола ни двора.

Если гражданин женат и у него есть ребенок, он отложит в лучшем случае 200$

То есть, если у гражданина изначально оставалось на жизнь 650$, сейчас будет оставаться 550$ - уменьшение семейного бюджета на 100$ очевидно

А если ещё учесть, что есть более выгодные банковские проценты по вкладам 10, 5% (а не 8%, как у вас в расчётах), то на сумму депозита 15000 в месяц будут капать 130$ - в этом случае уменьшение семейного бюджета составит 130$

Как это может быть не выгодно???

Это будет невыгодно если цены на жилье стабильно падают.

Но если они растут, то выгодно покупать

Даже если вы по каким-то причинам видите сейчас рост , покупка жилья по таким ценам - невыгодна!!!

Специально для вас рассмотрю случай, когда тот же самый гражданин сможет купить эту квартиру без кредита.

Пусть у него есть 55000$

при 10,5% вкладе у него в месяц будет +480$

+850$ зп

В сумме доход составит 1330$

Пусть он снимает квартиру за 300$

и проедает 450$

В сумме расход составит 750$

Отложить в месяц он может 1330-750 = 580$

Теперь он купил квартиру за 55000

Остался доход 850$

И исчез расход 300$ - плата за аренду

Остался расход 450$

Отложить в месяц он теперь может 850-450=400$

Думаю, для всех очевидно, что человек потерял часть дохода в 180$ в месяц

Но если вы, уважаемый krukru, всё же не согласны - так и быть, не буду возражать, если вы всё-таки купите себе квартиру. Пусть она греет вам душу

Не забудьте только порадовать нас своим приобретением

_Экономист_:

Но если вы, уважаемый krukru, всё же не согласны - так и быть, не буду возражать, если вы всё-таки купите себе квартиру. Пусть она греет вам душу

Не забудьте только порадовать нас своим приобретением

Тут все в курсе : кру-кру купил летом хруща 28м2 за 55.000 и залез по уши в кредит, так что в ближайшее время покупки ему не светят...

А Вы бы, г-н Экономист отписали ваш личный интерес и что Вы собственно хотите, кроме вашей показухи экономического бреда...

У вас с Крукру изначально неравные условия:

Крукру в изначальных условиях: У гражданина нет собственных средст в размере 55 тыс , следовательно никакого вклада и процентов по ним (480) не будет, а есть только зарплата, (и депозит который приносит 100 уе в месяц если это 10% годовых то депозит будет в размере около 10 000 - первоначальный взнос) .

Таким образом мне не очевидно, что человек потеряет часть дохода в 180 уе в месяц.

В том-то всё и дело, что в нынешних условиях покупка квартиры, как её не крути , будет невыгодна. Я просто показал, что даже если вы можете обойтись без кредита, всё равно вам невыгодно её покупать. А если с кредитом - то и подавно.

Тут все в курсе : кру-кру купил летом хруща 28м2 за 55.000 и залез по уши в кредит, так что в ближайшее время покупки ему не светят...

Прошу прощения за желчность, кру-кру, - я недавно на форуме - не читал . Сочувствую.

А Вы бы, г-н Экономист отписали ваш личный интерес и что Вы собственно хотите, кроме вашей показухи экономического бреда...

Бреда? Хмм...Если вы единственный здравомыслящий человек среди сумасшедших, то сумасшедшим скорее сочтут вас

А насчёт личного интереса - кажется, я это уже писал - мои запросы весьма скромны : квартира с дзенским простором и хороший загородный дом

И по моим расчётам это вполне реально

Хотя мечты об однокомнатных квартирах для большинства обывателей всё же ближе.

audiofil:

_Экономист_:

1) Однако мне совсем непонятно, как можно говорить об этом в нашей стране после того, как мы пережили великий хапун? Наши люди просто не понимают, почему они покупали квартиры по таким высоким ценам, и почему этого не следовало делать

2) Я ведь утверждаю весьма простую истину: если человеку выгоднее вложить деньги в банк, чем купить недвижимость - он должен сделать это, иначе он просто потеряет деньги. А если он будет повторять эту глупость, то разорится и естественным образом выйдёт из игры.

1) С учетом своего опыта (поведение части членов семьи при обсуждении таких тем) и наблюдения за многими иными случаями думаю часто происходит не просто непонимание экономики процесса, а полное отторжение любых попыток разъяснить его. Есть иррациональное - желание во что бы то ни стало иметь свое, +вера в постоянный рост --- и все, что противоречит догматам просто рассудком отторгается. На этом фоне панические слухи провоцируют хапун легко и просто - что и наблюдали не раз. Но! Если есть средства. Это - ключевой вопрос. Невменяемого может остановить только непреодолимое. Именно поэтому такое внимание уделяю событиям годичной давности -- когда на фоне продолжения панической информации хапун умер сам собою -- продавец хочет денег, а не удовлетворить чаяния бесквартирного. И если у того денег нет - он уже не покупатель.

2) По-моему, грамотные год назад вышли из игры, а с многими из остальных уже произошло то, о чем Вы пишете.

К сожалению, история нас учит только тому, что она нас ничему не учит

Скорее всего, ещё будут мини-хапуны, и те, кому повезло не купить квартиру на пике цен, ещё наверстают своё.

sanyvaa1, Как договоритесь, т.е. продавец может указывать цену квартиры как с оформлением, так и без, соответственно он и повысит на эту стоимость цену квартиры. Да ещё прикол если цену оплачивает продавец, то соотвественно договор с агентством будет у продовца , покупатель вроде бы и нипричём, в случае чего он договор (на риэлторские услуги) даже в суд не сможет предявить. Можно просто по человечески договориться: продавец дает вам скидку на размер договора с агентством и вы уже платите агенству (по моему прокатит в том случае если договор не эксклюзив). А так в разных агенствах имхо по разному.

sanyvaa1:

кто недавно покупал жилье через агентство, подскажите кто все-таки должен платить за сделку? в новостях вроде писвли теперь продавец платит; вчера риэлтор из пакодана сказала берут 1600 с покупателя и еще процент от сделки с продавца.

За сделку с 1-го апреля платит продавец 1-3% от стоимости... Покупатель оплачивает стоимость нотариата и БТИ...

Но есть у нас такие кадры как Пакодан и Твоя столица... Первые хотят содрать 1600$, а вторые 2,7 млн. в дополнение с покупателя... Советую эти АН обходить стороной... Большинство остальных работают нормально (по крайней мере пока), по той схеме как я писал выше...