Тема закрыта
  • tut Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    tut Senior Member Автор темы

    18932

    20 лет на сайте
    пользователь #93

    Профиль
    Написать сообщение

    18932
    # 11 мая 2009 21:47 Редактировалось tut, 6 раз(а).

    архивы

    База НКА

    P.S. Напоминаю, говорим о вторичном рынке, не о строительстве, ремонтах, кладовках и зарплатах. Аукционы обсуждают здесь, кредиты на строительство - здесь, долевое - здесь, очередь на жилье - здесь.

    P.P.S. Поучительные истории от:

    1) matkiv

    2) Advanced User

    3) perevodchik

    4) nata250570

    Нельзя быть одновременно умным, трезвым и веселым.
  • VAIO Senior Member
    офлайн
    VAIO Senior Member

    1361

    13 лет на сайте
    пользователь #155698

    Профиль
    Написать сообщение

    1361
    # 12 мая 2009 00:34
    Touring:

    А почему никто не анализирует структуру спроса? К примеру - покупатель 1-к, 2-к, 3-к, его типичное финансирование сделки и так далее. Если исходить из цен сделок на бюджетные квартиры, то для 1-к надо иметь ~40-45 тысяч долларов, для 2-к ~60-65 тысяч, для 3-к ~80-85 тысяч. То есть, цена вхождения на рынок недвижимости (1-к) = 40к, доплата (1к-2к) = 15-25к, доплата (2к-3к) = 15-25к. Цена вхождения существенно выше доплат, а без покупателей 1-к рынок сделок (1к-2к) крайне ограничен, как и рынок сделок (2к-3к) без сделок (1к-2к). Насколько я понимаю ситуацию, в условиях нынешних запретительных процентных ставок по кредитам, рынок в базе живет за счет: а) вхождения новых клиентов с кэшем на 1-к б) выхода на рынок тех, кто успешно продал свою недвижимость ранее, возможно добавил к этой сумме сбережения и ищет/нашел желаемый вариант покупки новой недвижимости По поводу динамики цен возникают такие мысли: - сколько в нынешней экономике появляется клиентов а), каков уровень их сбережений, сколько они готовы ждать, - сколько есть клиентов б), на каком уровне цен они реализуют свой спрос

    :super::super::super:

    вот с этого (+ анализ базы сделок по НКА) и надо начинать полноценный анализ, а не со средних хотелок "по realt.by", которые, по сути, не отражают почти ничего.

    только где ж взять данные о кол-ве "кэшевиков", о типичной структуре финансирования покупки квартиры, о том, сколько готовы и могут себе позволить взять в кредит потенциальные покупатели квартир сейчас, о том, на каких ценовых уровнях "кэшевики" видят для себя "вход в РН" и т.п.

    вообще то, что Вы написали - очень и очень по делу.:super:

    Миром правит Любовь.
  • perevodchik Member
    офлайн
    perevodchik Member

    431

    13 лет на сайте
    пользователь #130604

    Профиль
    Написать сообщение

    431
    # 12 мая 2009 00:39
    prohodilmimo:

    только где ж взять данные о кол-ве "кэшевиков"

    Ну мы с Вами, уже двое:) плюс еще парочка из барахолки

    <p>Wenn man als Strassenbahn geboren ist, dann braucht man Gleise</p>
  • VAIO Senior Member
    офлайн
    VAIO Senior Member

    1361

    13 лет на сайте
    пользователь #155698

    Профиль
    Написать сообщение

    1361
    # 12 мая 2009 00:43

    nata250570,

    я толкую вот о чем - упрощенно:

    риэлтеру СЕЙЧАС, на падающем рынке, значительно выгоднее ходить НЕ к покупателю с инициативами "быстрее купите" (ХАПУН ПРОШЕЛ. ХАПУНА БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ.), а к продавцу с иницитивой "быстрее продайте" - так сам риэлтер быстрее заработает. согласны ?

    а как продавцу быстрее продать ?

    правильно ! снизить цену !

    Миром правит Любовь.
  • VAIO Senior Member
    офлайн
    VAIO Senior Member

    1361

    13 лет на сайте
    пользователь #155698

    Профиль
    Написать сообщение

    1361
    # 12 мая 2009 00:49 Редактировалось VAIO, 2 раз(а).

    perevodchik,

    ну, если ТОЛЬКО :) мы с Вами, то купите Вы свою трешку в Уручье за 50, а я свою однушку в новострое за 30. :)

    я свою объяву на барахолке, кстати больше не апдейтю.

    срочность в покупке отпала. ну и пересмотрел в сторону повышения свои требования и пожелания к квартире - избирательным, так сказать, стал :) планирую летом искать исключительно возле метро и в хорошем районе. :super:

    Миром правит Любовь.
  • card Member
    офлайн
    card Member

    230

    13 лет на сайте
    пользователь #153613

    Профиль
    Написать сообщение

    230
    # 12 мая 2009 00:50

    Боюсь, что их количество значительно меньше, чем было год назад. Отпали те, кто зарабатывал в бизнесе и вкладывал в недвижимость как способ свержения и дохода, те кто скопил, но уже купил и т.д...

    Я думаю, что сокращение предложение квартир с 9 до 8 может быть вызвано тем, что тот кто думал расширить площадь сейчас передумал это делать пока не наступит ясность на рынке..

  • VAIO Senior Member
    офлайн
    VAIO Senior Member

    1361

    13 лет на сайте
    пользователь #155698

    Профиль
    Написать сообщение

    1361
    # 12 мая 2009 00:55
    card:

    Я думаю, что сокращение предложение квартир с 9 до 8 может быть вызвано тем, что тот кто думал расширить площадь сейчас передумал это делать пока не наступит ясность на рынке..

    здесь уже высказывалось мнение о том, что временное сокращение предложения было вызвано надеждой продавцов на стабилизацию РН,

    но стабилизация не случилась и эти квартиры, вероятнее всего, будут "выброшены" на рынок осенью 2009.

    если данное предположение верно, то IMHO осенью будет вообще весело.

    может и 700 за квадрат увидим :super:

    Миром правит Любовь.
  • perevodchik Member
    офлайн
    perevodchik Member

    431

    13 лет на сайте
    пользователь #130604

    Профиль
    Написать сообщение

    431
    # 12 мая 2009 00:57
    card:

    Боюсь, что их количество значительно меньше, чем было год назад. Отпали те, кто зарабатывал в бизнесе и вкладывал в недвижимость как способ свержения и дохода, те кто скопил, но уже купил и т.д...Я думаю, что сокращение предложение квартир с 9 до 8 может быть вызвано тем, что тот кто думал расширить площадь сейчас передумал это делать пока не наступит ясность на рынке..

    Пусть даже и упало предложение с 9 до 8 тыс, т.е. грубо говоря на 10%, ну а спрос за это же самое время? Боюсь точно мне никто не скажет, и даже приблизительно.

    <p>Wenn man als Strassenbahn geboren ist, dann braucht man Gleise</p>
  • card Member
    офлайн
    card Member

    230

    13 лет на сайте
    пользователь #153613

    Профиль
    Написать сообщение

    230
    # 12 мая 2009 00:59

    Как вариант это тоже возможно. Как я писал, я думаю, что если рубль значительно не свалится, то пик низких цен придется на конец 2009 начало 2010.

  • card Member
    офлайн
    card Member

    230

    13 лет на сайте
    пользователь #153613

    Профиль
    Написать сообщение

    230
    # 12 мая 2009 01:04

    pеrevоdсhik, про спрос точно никто не скажет, но мне лично очевидно, что он упал более чем значительно.. Но это до сих пор не очевидно для продавцов и агентов.

  • Touring Senior Member
    офлайн
    Touring Senior Member

    4954

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4954
    # 12 мая 2009 01:08 Редактировалось Touring, 1 раз.

    Опять же, если драйвером всего рынка являются массовые покупатели 1-к, то имеет смысл разделить их на покупающих собственно жилье и инвесторов.

    Доля инвесторов? Инвестор на падающем рынке начинает покупать на начале сколь-нибудь долговременного роста, т.е. на падающем рынке ценообразование в основном определяет покупатель 1-к для жизни, а точнее - его доходы, направляемые на накопления.

    Поскольку уровень накоплений у всех разный, то в отсутствии доступного кредитования рынок будет постепенно реализовывать спрос со стороны клиентов с разным уровнем накоплений (от больших до меньших), но остановится падение цен тогда, когда реализация сделок клиентами с определенным уровнем накоплений будет компенсироваться вхождением новых с такими же накоплениями.

    Скорость роста накоплений определяется динамикой доходов и расходов целевой группы покупателей, которая зависит от ситуации в экономике. Здесь возможны варианты.

  • card Member
    офлайн
    card Member

    230

    13 лет на сайте
    пользователь #153613

    Профиль
    Написать сообщение

    230
    # 12 мая 2009 01:13

    Причем оптимистических вариантов гораздо меньше.. Это то и настораживает..

  • VAIO Senior Member
    офлайн
    VAIO Senior Member

    1361

    13 лет на сайте
    пользователь #155698

    Профиль
    Написать сообщение

    1361
    # 12 мая 2009 01:21

    http://realt.by/newflats/object/122779/

    Сенница по 850 за квадрат (Q2 2010)

    Сенница - это 500 метров от МКАД.

    какие Колодищи по 900 за квадрат ?

    какой Зеленый Бор по 1000 за квадрат ???

    какой Минск по 1200 за квадрат ?????

    у меня "молотки" ( :molotok: ) закончились из-за кризиса.

    осталось только недоумение ( :-? ) хотелками по 1200+ за квадрат на риэлте.

    а повышалы и "инвесторы" скупают валерьянку.

    оптом.

    Миром правит Любовь.
  • Touring Senior Member
    офлайн
    Touring Senior Member

    4954

    18 лет на сайте
    пользователь #8462

    Профиль
    Написать сообщение

    4954
    # 12 мая 2009 01:37 Редактировалось Touring, 1 раз.

    Если анализировать макроэкономические показатели, то по цене на нефть мы сейчас на уровне 2005 года, при не совсем очевидных обьемах потребления и поставок, по экспортной выручке - в лучшем случае на уровне 2006-го, по официально декларируемой средней з/п - на уровне 2006/2007-го. Совокупный лаг - 1,5 "года".

    Потому как ранее работала схема "увеличение стоимости нефти" ...лаг... "увеличение стоимости экспорта" ...лаг... "увеличение денежных доходов населения, накоплений и цен на недвижимость",

    а сейчас схема работает в обратную сторону:

    "уменьшение стоимости нефти" ...лаг... "уменьшение стоимости экспорта" ...лаг... "уменьшение денежных доходов населения, накоплений и цен на недвижимость".

    Но при этом надо учесть, что появились "отягчающие обстоятельства", коих не было в 2005-2006 гг в виде необходимости финансировать годовой дефицит платежного баланса в ~6 млрд. долларов и обслуживать совокупный внешний долг в ~16 млрд. Что приводит нас к тому, что количество долларов в экономике, преобразующихся в накопления и выходящих на рынок недвижимости ещё более уменьшится относительно ситуации 2005-2006-х годов.

    При этом в течении коррекции цен возможны локальный всплески на фоне сброса определенного обьема накоплений предыдущих лет по принципу "лучше недвижимость, чем долларовый кэш".

    Устойчивый же рост цен на недвижимость невозможен без существенного и долговременного роста стоимостного экспорта. И также будет происходить с лагом.

  • nata250570 Member
    офлайн
    nata250570 Member

    451

    13 лет на сайте
    пользователь #155855

    Профиль
    Написать сообщение

    451
    # 12 мая 2009 02:01
    prohodilmimo:

    я свою объяву на барахолке, кстати больше не апдейтю. срочность в покупке отпала. ну и пересмотрел в сторону повышения свои требования и пожелания к квартире - избирательным, так сказать, стал планирую летом искать исключительно возле метро и в хорошем районе.

    prohodilmimo, Вот Вы продавцов обвиняете все в нелогичности, а сами что?:)

    Я читаю, то, что Вы написали и провожу аналогию (у меня мышление образное такое): например, мне очень надо замуж. Но не предлагает никто. Год не предлагают, второй... Я уже фотографии везде развесила - ноль желающих. Я-то знаю (и всем об этом твержу)), что дело не во мне, что это просто мужики дураки - не понимают очевидного: что я для них и есть самый наилучший подарок! Но они моих прелестей все равно в упор не видят и увещеваний моих не слушают. И тут я вдруг делаю неожиданно оптимистичный вывод: надо становиться избирательной и выбирать только богатых и красивых! :ura:

    Вот мне у Вас спросить хочется: что Вы вкладываете в понятие: "избирательный", когда у Вас нету выбора:) Я вот сейчас по своим деньгам ничего не вижу (как и Вы), и избирательной могу быть только в своих мечтах:roll:?

  • Reader_p Senior Member
    офлайн
    Reader_p Senior Member

    11255

    17 лет на сайте
    пользователь #24198

    Профиль
    Написать сообщение

    11255
    # 12 мая 2009 07:37

    Сенница по 850 за квадрат (Q2 2010)

    Сенница - это 500 метров от МКАД.

    какие Колодищи по 900 за квадрат ?

    какой Зеленый Бор по 1000 за квадрат ???

    какой Минск по 1200 за квадрат ?????

    то что этот дом еще не построен вы как обычно скромно решили умолчать?

  • Орнотьич Senior Member
    офлайн
    Орнотьич Senior Member

    10099

    20 лет на сайте
    пользователь #492

    Профиль
    Написать сообщение

    10099
    # 12 мая 2009 07:41

    и на форумах писали, и знакомые делились - агенты не связываются

    с упертыми вариантами по завышенной цене, покупателей холят и лелеют.

    Неправда. Как это ни дико звучит, но многим агентам наплевать на покупателя. Сколько раз уходил - всего пару раз перезванивали и что-то пытались (очень вяло) предлагать. Чаще всего забывали, как только я выходил за порог квартиры.

    И связываются с владельцами завышенных хаток за милую душу. Зачем? Спросите их сами.

    тут не тему нужно закрывать, а пару троллей на недели две забанить

    Совершенно согласен. Причём под троллинг замечательно попадает автор этого сообщения.

    Похоже, не умерла еще у агентов надежда на наивных богатеньких буратино с кучей денег

    Просто никак не могут вылезти из матрицы.

  • Орнотьич Senior Member
    офлайн
    Орнотьич Senior Member

    10099

    20 лет на сайте
    пользователь #492

    Профиль
    Написать сообщение

    10099
    # 12 мая 2009 07:58

    Типа они чуть ли не Гейтсы или Рокфеллеры, а потом выяснялось, что своих заработанных денег и 5 косарей никогда не имели.

    Есть простое жизненное правило: крутые не понтуются.

    То что я вижу - это паника. И это паника никак не продавцов недвиги, а покупателей.

    Ну, каждый видит то, что хочет увидеть. Необязательно это имеет отношение к реальности :wink:

    Красный, если бы внимательно читали, что было написано, то вашего поста просто бы не было бы.

    Был бы. Просто по постам реально видно, у кого паника :wink:

    Страстные крики и стоны в стиле "сволочи, скоро вам бесплатно давать будут!", "гыгыгы, по 100 осенью купите, ждите, голытьба!" и т.п., кочующие по всем форумам Интернета, связанным с недвижимостью, - яркое тому подтверждение. Если у вас, продавалы, всё в шоколаде, то откуда такая нервозность? :lol: Сидели бы тихенько да потирали ручки от "растущих продаж". А странным образом сыплются оскорбления на ни в чём не повинных покупателей.

    С чего бы это, а? :wink:

    Нет, ребятушки, как раз покупатель сейчас на коне, а вы под конём, причём конь попался довольно жестокий. Нет более спокойного и приятного времени для покупателя, чем сейчас. И вы об этом прекрасно знаете, иначе бы не вопили от ужаса, хе-хе.

  • Орнотьич Senior Member
    офлайн
    Орнотьич Senior Member

    10099

    20 лет на сайте
    пользователь #492

    Профиль
    Написать сообщение

    10099
    # 12 мая 2009 08:10

    риэлтеру СЕЙЧАС, на падающем рынке, значительно выгоднее ходить НЕ к покупателю с инициативами "быстрее купите" (ХАПУН ПРОШЕЛ. ХАПУНА БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ.), а к продавцу с иницитивой "быстрее продайте" - так сам риэлтер быстрее заработает.

    Конечно. Но это для умного риеэлтора. А не для наших дураков, которых местные подпевалы старательно пытаются выдать за умных.

    Кстати, пока мы тут оффтопим, цены на первичке по риелту по-прежнему прекрасно валятся. Уже и за 1000 полно предложений. Чуйствую, что ещё полгода, и замороженную (точнее, отмороженную :wink:) вторичку вообще никто брать не будет, ибо нах.

    а повышалы и "инвесторы" скупают валерьянку.

    оптом.

    Но перед смертью всё-таки вылазят на форумы и матерятся дрожащими руками, хрипя проклятия (самим себе?) из последних сил. :wink:

    то что этот дом еще не построен вы как обычно скромно решили умолчать?

    Когда будет построен, будет ещё дешевле. Потому и стараются сбагрить хатынки сейчас.

  • crazymedvedik Senior Member
    офлайн
    crazymedvedik Senior Member

    4551

    12 лет на сайте
    пользователь #166701

    Профиль
    Написать сообщение

    4551
    # 12 мая 2009 08:31

    To 9001

    Большинство агентов просто НЕ УМЕЮТ работать по-другому. Привыкли только на растущем рынке парить флэтки. Хотят, чтоб за ними бегали даже сейчас, когда надо бегать за покупателем. А они мечтают, чтоб покупатель сразу хапал, как раньше то, что ему с первого раза предложили. И раз не хапнул значит интерес к нему пропадает. Ну не могут они понять, что сейчас ситуация изменилась и у большинства покупателей появилась возможность ВЫБИРАТЬ (особенно у тех, у кого денег уже достаточно для покупки), а не брать первуюпредложенную квартиру, так как завтра она станет дороже, а послезавтра еще дороже. Хапун 2006 их расслабил и мозг их стал работать так, что теперь им это только мешает.

    To nata250570

    Вы не поверите, но агент ОБЯЗАН клиента (и продавца и покупателя) ознакомить не только с ценами и вариантами, но и общей ситуацией на рынке (а сейчас это означает как раз сказать, что цена идет вниз). Это прописано в нормативных актах, регулирующих работу агентств. Пару лет назад читал об этом в одном агентстве (на стене висел текст то ли указа то ли еще какого акта – сейчас не помню). Только тогда агентам это было на руку и они вопили об этом на каждом шагу. А теперь почему то все больше молчат или, что еще хуже начинают врать (аналитики, БЛИН).

    [url="http://forum.onliner.by/viewtopic.php?f=12&t=2824784"] [Клуб "ПОПИЦЦОТ"] [/url]
  • crazymedvedik Senior Member
    офлайн
    crazymedvedik Senior Member

    4551

    12 лет на сайте
    пользователь #166701

    Профиль
    Написать сообщение

    4551
    # 12 мая 2009 08:47

    To 9001

    Я конечно не супер-эксперт:) по рынку недвижимости, но могу предположить (учитывая то, что слышал от знакомых в агентстве), что кроме осеннего выброса квартир (от самых внушаемых продавцов) может произойти еще небольшой июльский (менее внушаемые и ждущие новой ставки рефинансирования продавцы). Соответственно с небольшой задержкой скорее всего мы столкнемся в этом году еще с двумя этапами снижения цен – после июльского и после сентябрьского роста предложения. Причем июльский будет поменьше, а вот сентября в агентстве ждут со смешанными чувствами. С одной стороны болшое предложение с меньшим уровнем платежеспособного спроса снизит цены, а значит и доходы агентств. С другой – более низкие цены дадут все таки возможность выйти на рынок тем покупателям, у которых сейчас для этого немного не хватало денег. То есть сделок будет возможно больше, но с более низкими ценами. Короче лето и осень будут интересными не только для покупателей, но и для просто наблюдающих за этим рынком.

    [url="http://forum.onliner.by/viewtopic.php?f=12&t=2824784"] [Клуб "ПОПИЦЦОТ"] [/url]
Тема закрыта