Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

Touring:

А почему никто не анализирует структуру спроса? К примеру - покупатель 1-к, 2-к, 3-к, его типичное финансирование сделки и так далее. Если исходить из цен сделок на бюджетные квартиры, то для 1-к надо иметь ~40-45 тысяч долларов, для 2-к ~60-65 тысяч, для 3-к ~80-85 тысяч. То есть, цена вхождения на рынок недвижимости (1-к) = 40к, доплата (1к-2к) = 15-25к, доплата (2к-3к) = 15-25к. Цена вхождения существенно выше доплат, а без покупателей 1-к рынок сделок (1к-2к) крайне ограничен, как и рынок сделок (2к-3к) без сделок (1к-2к). Насколько я понимаю ситуацию, в условиях нынешних запретительных процентных ставок по кредитам, рынок в базе живет за счет: а) вхождения новых клиентов с кэшем на 1-к б) выхода на рынок тех, кто успешно продал свою недвижимость ранее, возможно добавил к этой сумме сбережения и ищет/нашел желаемый вариант покупки новой недвижимости По поводу динамики цен возникают такие мысли: - сколько в нынешней экономике появляется клиентов а), каков уровень их сбережений, сколько они готовы ждать, - сколько есть клиентов б), на каком уровне цен они реализуют свой спрос

вот с этого (+ анализ базы сделок по НКА) и надо начинать полноценный анализ, а не со средних хотелок "по realt.by", которые, по сути, не отражают почти ничего.

только где ж взять данные о кол-ве "кэшевиков", о типичной структуре финансирования покупки квартиры, о том, сколько готовы и могут себе позволить взять в кредит потенциальные покупатели квартир сейчас, о том, на каких ценовых уровнях "кэшевики" видят для себя "вход в РН" и т.п.

вообще то, что Вы написали - очень и очень по делу.

nata250570,

я толкую вот о чем - упрощенно:

риэлтеру СЕЙЧАС, на падающем рынке, значительно выгоднее ходить НЕ к покупателю с инициативами "быстрее купите" (ХАПУН ПРОШЕЛ. ХАПУНА БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ.), а к продавцу с иницитивой "быстрее продайте" - так сам риэлтер быстрее заработает. согласны ?

а как продавцу быстрее продать ?

правильно ! снизить цену !

Боюсь, что их количество значительно меньше, чем было год назад. Отпали те, кто зарабатывал в бизнесе и вкладывал в недвижимость как способ свержения и дохода, те кто скопил, но уже купил и т.д...

Я думаю, что сокращение предложение квартир с 9 до 8 может быть вызвано тем, что тот кто думал расширить площадь сейчас передумал это делать пока не наступит ясность на рынке..

card:

Боюсь, что их количество значительно меньше, чем было год назад. Отпали те, кто зарабатывал в бизнесе и вкладывал в недвижимость как способ свержения и дохода, те кто скопил, но уже купил и т.д...Я думаю, что сокращение предложение квартир с 9 до 8 может быть вызвано тем, что тот кто думал расширить площадь сейчас передумал это делать пока не наступит ясность на рынке..

Пусть даже и упало предложение с 9 до 8 тыс, т.е. грубо говоря на 10%, ну а спрос за это же самое время? Боюсь точно мне никто не скажет, и даже приблизительно.

pеrevоdсhik, про спрос точно никто не скажет, но мне лично очевидно, что он упал более чем значительно.. Но это до сих пор не очевидно для продавцов и агентов.

Причем оптимистических вариантов гораздо меньше.. Это то и настораживает..

Если анализировать макроэкономические показатели, то по цене на нефть мы сейчас на уровне 2005 года, при не совсем очевидных обьемах потребления и поставок, по экспортной выручке - в лучшем случае на уровне 2006-го, по официально декларируемой средней з/п - на уровне 2006/2007-го. Совокупный лаг - 1,5 "года".

Потому как ранее работала схема "увеличение стоимости нефти" ...лаг... "увеличение стоимости экспорта" ...лаг... "увеличение денежных доходов населения, накоплений и цен на недвижимость",

а сейчас схема работает в обратную сторону:

"уменьшение стоимости нефти" ...лаг... "уменьшение стоимости экспорта" ...лаг... "уменьшение денежных доходов населения, накоплений и цен на недвижимость".

Но при этом надо учесть, что появились "отягчающие обстоятельства", коих не было в 2005-2006 гг в виде необходимости финансировать годовой дефицит платежного баланса в ~6 млрд. долларов и обслуживать совокупный внешний долг в ~16 млрд. Что приводит нас к тому, что количество долларов в экономике, преобразующихся в накопления и выходящих на рынок недвижимости ещё более уменьшится относительно ситуации 2005-2006-х годов.

При этом в течении коррекции цен возможны локальный всплески на фоне сброса определенного обьема накоплений предыдущих лет по принципу "лучше недвижимость, чем долларовый кэш".

Устойчивый же рост цен на недвижимость невозможен без существенного и долговременного роста стоимостного экспорта. И также будет происходить с лагом.

Сенница по 850 за квадрат (Q2 2010)

Сенница - это 500 метров от МКАД.

какие Колодищи по 900 за квадрат ?

какой Зеленый Бор по 1000 за квадрат ???

какой Минск по 1200 за квадрат ?????

то что этот дом еще не построен вы как обычно скромно решили умолчать?

Типа они чуть ли не Гейтсы или Рокфеллеры, а потом выяснялось, что своих заработанных денег и 5 косарей никогда не имели.

Есть простое жизненное правило: крутые не понтуются.

То что я вижу - это паника. И это паника никак не продавцов недвиги, а покупателей.

Ну, каждый видит то, что хочет увидеть. Необязательно это имеет отношение к реальности

Красный, если бы внимательно читали, что было написано, то вашего поста просто бы не было бы.

Был бы. Просто по постам реально видно, у кого паника

Страстные крики и стоны в стиле "сволочи, скоро вам бесплатно давать будут!", "гыгыгы, по 100 осенью купите, ждите, голытьба!" и т.п., кочующие по всем форумам Интернета, связанным с недвижимостью, - яркое тому подтверждение. Если у вас, продавалы, всё в шоколаде, то откуда такая нервозность? Сидели бы тихенько да потирали ручки от "растущих продаж". А странным образом сыплются оскорбления на ни в чём не повинных покупателей.

С чего бы это, а?

Нет, ребятушки, как раз покупатель сейчас на коне, а вы под конём, причём конь попался довольно жестокий. Нет более спокойного и приятного времени для покупателя, чем сейчас. И вы об этом прекрасно знаете, иначе бы не вопили от ужаса, хе-хе.

To 9001

Большинство агентов просто НЕ УМЕЮТ работать по-другому. Привыкли только на растущем рынке парить флэтки. Хотят, чтоб за ними бегали даже сейчас, когда надо бегать за покупателем. А они мечтают, чтоб покупатель сразу хапал, как раньше то, что ему с первого раза предложили. И раз не хапнул значит интерес к нему пропадает. Ну не могут они понять, что сейчас ситуация изменилась и у большинства покупателей появилась возможность ВЫБИРАТЬ (особенно у тех, у кого денег уже достаточно для покупки), а не брать первуюпредложенную квартиру, так как завтра она станет дороже, а послезавтра еще дороже. Хапун 2006 их расслабил и мозг их стал работать так, что теперь им это только мешает.

To nata250570

Вы не поверите, но агент ОБЯЗАН клиента (и продавца и покупателя) ознакомить не только с ценами и вариантами, но и общей ситуацией на рынке (а сейчас это означает как раз сказать, что цена идет вниз). Это прописано в нормативных актах, регулирующих работу агентств. Пару лет назад читал об этом в одном агентстве (на стене висел текст то ли указа то ли еще какого акта – сейчас не помню). Только тогда агентам это было на руку и они вопили об этом на каждом шагу. А теперь почему то все больше молчат или, что еще хуже начинают врать (аналитики, БЛИН).