|
офлайн
Senior Member
Автор темы
|
||
18940 |
23 года на сайте
|
|
|
P.S. Напоминаю, говорим о вторичном рынке, не о строительстве, ремонтах, кладовках и зарплатах. Аукционы обсуждают здесь, кредиты на строительство - здесь, долевое - здесь, очередь на жилье - здесь.
P.P.S. Поучительные истории от:
1) matkiv
2) Advanced User
3) perevodchik
4) nata250570
marffa:card (цитата):объем предложения высок,но за последний год он не вырос, а уменьшился.
Да что Вы говорите, не могу сказать за весь рынок, но в том сегменте, который интересует меня (панельные трешки в Уручье) в начале марта с 82-мя тысячами делать было нечего. Сейчас квартир, выставляемых за 90 тыс и ниже куча. Да, добавляется очень мало трешек, но убывает их на порядок меньше - всего 2 за два месяца наблюдений по риэлту. Третья, про которую мне риэлтерша говорила, что продала за 83 сегодня всплыла вновь за 88.
|
офлайн
Senior Member
|
||
4551 |
15 лет на сайте
|
|
|
To prohodilmimo
Ну я вас привел в пример просто как человека, который не торопится и может спокойно до осени подождать.
To tut
Такие «пианисты» только отталкивают клиентов от общения с их агенствами. Чем таких держать так лучше без них.
Кстати, деньги все равно у ПОКУПАТЕЛЯ. ОН их дает агентству и продавцу.
To marffa
Площади площадям рознь.
Посмотрел планировки 180-300 метровых квартир.
За такие деньги хотелось бы более толковых вариантов.
Трешка 177 метров. Дикая идея архитектора с колонной в углу 48-метрового зала рядом с двумя окнами. Оба санузла рядом друг с другом. Смысл? В маленький (гостевой) пойдут только те, кто будет на кухне тусоваться. Так как из зала скорее зайдут все равно в основной (он ближе к залу). А так ничего планировка. Толковее, чем та, что 184 метра. 4 комнаты по 22-27 метров и кухня 46. И колонна опять же посреди кухни. Лучше бы увеличили площадь соседней с кухней комнаты (23.7). Балконов хотелось бы 2. Один из них из кухни. Может я и старомоден, но одежду предпочитаю сушить старым способом. Кстати, в угловых трешках 80 метров постройки середины 80-х годов в торце дома был удобный балкон с выходом на него недалеко от санузла. Там удобно было стирать и сушить одежду. 6-комнатная тоже с бестолковыми колоннами плюс с маленькой по меркам трешек кухней и большой гардеробной на втором уровне. Плюс 4 санузла. А они нужны? Хотя может и нормально.
Агентству платит продавец, но за счет покупателя. Продавец хочет 50. А покупатель платит 52. Но не продавец получает 48 хотя и хотел 50
To 55555555
Кэш всегда в фаворе. Одно дело чел с кредитом. Другое – с 50 или 100 косарями нала. Или вы думаете, что полтыш или сотку так легко тут в РБ заработать (я не имею виду те случаи, когда этот самый кэш нарисовался день назад после продажи своего жилья). А то я при решении своего вопроса сталкивался с теми, кто так презрительно говорил о деньгах. Типа они чуть ли не Гейтсы или Рокфеллеры, а потом выяснялось, что своих заработанных денег и 5 косарей никогда не имели. Или кредиты или продажа своего. А крутизны...
Да, кстати, именно с человека с деьгами (нал или кредит) и начинаются цепочки, так любимые всеми риэлторами Но нал предпочтительней. Он дает больше свободы при сделке.
mаtkiv, при чем здесь продавал ли я что-либо? Если интересно - да. Я понимаю, что тактика общения "сам дурак" при которой проще в высмеять без аргументов самая привлекательная, но пока эти самые аргументы у вас не появятся - то продолжать что-либо просто не вижу смысла. Я не отметил в своих постах ничего из области теории, кроме не угодной позиции для продавцов и не желающих понимать текущую ситуацию агентов.
|
офлайн
Senior Member
|
||
7970 |
20 лет на сайте
|
|
|
Вот мысль пришла.
За предыдущие два года, когда цены были максимальные, довольно много народу купило по этим ценам квартиры, набрав кредитов. Теперь у многих рисуется картина, что кредиты нечем отдавать. Можно ожидать, что кое-кто начнет сбывать эти квартиры, лишь бы рассчитаться с кредитами.
Насколько массовым может быть такое?
card:marffa, а объем спроса стал ниже даже не на порядок...
и цифры можете озвучить?
|
офлайн
Senior Member
|
||
1361 |
15 лет на сайте
|
|
|
tut,
поясню свою мысль:
считаю, что для любого АН СЕЙЧАС, на падающем рынке, целесообразнее (читайте: ВЫГОДНЕЕ) помогать ИМЕННО покупателю КУПИТЬ по его цене,
а не продавцу продать по его цене.
на каждой "ступеньке" падения цен на недвижимость цель АН - оформить максимум сделок.
и с этой точки зрения, по большому счету, для АН вообще ВСЕ РАВНО, КТО будет им платить эти 3% - покупатель или продавец, согласны ?
цель АН - заработать деньги. это и так понятно. а с такой позицией, какую сейчас занимают некоторые АН
("берите, скоро новый хапун" - вот это действительно УЖЕ ПРОСТО СМЕШНО 
), половина из АН скоро рискует разориться.
"оживить" РН - это подвинуть "хотелку" продавца к содержимому кошелька покупателя
(убеждением, увещеванием, просьбами, мольбами - умели же АН как-то убедить людей брать по 2000 за квадрат в 2008 !!! 
)
только так АН что-то заработают. не будет сделок по "железобетонным" хотелкам продавцов - не будет заработка у АН.
и никакие "танцы с бубном" тут не помогут.
"мертвый" РН не нужен НИКОМУ - ни тому, кому надо продать, ни тому, кому надо купить, ни самим АН.
IMHO.
надеюсь, сформулировал свою позицию и точку зрения
предельно четко и ясно.
ПС. Ваш пример с "технологиями" АН "ТС" не понял.
|
офлайн
Senior Member
|
||
1361 |
15 лет на сайте
|
|
|
|
crazymedvedik:
Такие «пианисты» только отталкивают клиентов от общения с их агенствами. Чем таких держать так лучше без них. Кстати, деньги все равно у ПОКУПАТЕЛЯ. ОН их дает агентству и продавцу.
+1000.
Ну в Америке все видели чем это закочилось. У нас ситуация проще, так как валютных кредитов меньше, чем рублевых. В рублях, кто взял будет платить, а вот кто в валюте взял, а получает в рублях - тот может и начать продавать, если банк позволит. Так что надеятся на такой вариант особо бы я лично не стал.
card, вот еще одно подтверждение моих вчерашних слов - страниц так 12 назад.
что на текущий день те, кто был готов купить за 45 тыс однушку уже ее купил, рынок опять стоит, нужно ориентироваться на следующую волну - тех кто имеет 35 и готов их выложить
. 45к - 35к - 25к - 15к - .... Опять спрашиваю: "Кто крайний за 100$ за 1м2"?
То что я вижу - это паника. И это паника никак не продавцов недвиги, а покупателей. Мечутся, бегают, ищут и все никак не дождутся 1000 - 800 - 700 - 500 за 1м2. А как дождутся, то и 500 будет жалко отдать: "Ведь кругом барыги, и все хотят на мне навариться. А я ведь магнат, и не олигарх - мне всего навсего 1-комнатую даром нужно".
И не пойму - с чего многие гуру этой ветки решили, что инвесторы пошли по миру с протянутой рукой? Недвижимость была неподъемной для большинства, так сейчас и подавно осталось неподъемной - видим но данным НКА. Как собирали на нее всю жизнь, так и будут собирать. Просто новые реалии, новые времена, новые цены. Если вчера белорусу приходилось на 15-20 лет стать рабом во имя мечты, то сегодня/завтра ему придется стать рабом уже на 20 - 30 лет. А те 5-10 "счастливчиков", которых регулярно наблюдаем здесь - общей картины не испортят.
И еще вопрос. Зачем инвестору сейчас возвращать деньги от вложения в квартиру? Только не нужно плести сказки о фиксации убытков. Убытки будут у покупателя (последние или предпоследние свои сбережения отдаст). А у инвестора на руках останется кэш (если он ему нужен) и еще большая власть! А за нынешний кэш он позволит себе еще больше, чем вчера - дешевые авто, дешевые ресурсы, дешевая рабочая сила, дешевая аренда и т.д. и т.п. В чем он проиграл? Ему нужно продавать, если он сейчас ходит в дранных штанах и просит на хлеб, а вчера все свои квартиры он покупал в валюте, в кредит, под бешенный процент, не глядя, переплачивая на 50%, чтобы казаться крутым (инвестор-самомазохист). Вы знаете таких инвесторов?
Vouk:Вот мысль пришла.
За предыдущие два года, когда цены были максимальные, довольно много народу купило по этим ценам квартиры, набрав кредитов. Теперь у многих рисуется картина, что кредиты нечем отдавать. Можно ожидать, что кое-кто начнет сбывать эти квартиры, лишь бы рассчитаться с кредитами.
Насколько массовым может быть такое?
Массовым такое явления вряд ли станет. Для многих белорусов квартира - это центр мироздания и благополучия, они лучше, извиняюсь за выражение, будут картошку с капустой 10 лет жрать, но квартиру банку не отдадут. Видел один раз объявление о сдаче квартиры на ул. Корженевского: Сдается ухоженная квартира с хорошим ремонтом, делали для себя. И потом написано, что сдается в связи с переездом к родителям. Думаю, это был как раз один из таких вариантов.
perevodchik:marffa (цитата):card (цитата):объем предложения высок,но за последний год он не вырос, а уменьшился.
Да что Вы говорите, не могу сказать за весь рынок, но в том сегменте, который интересует меня (панельные трешки в Уручье) в начале марта с 82-мя тысячами делать было нечего. Сейчас квартир, выставляемых за 90 тыс и ниже куча. Да, добавляется очень мало трешек, но убывает их на порядок меньше - всего 2 за два месяца наблюдений по риэлту. Третья, про которую мне риэлтерша говорила, что продала за 83 сегодня всплыла вновь за 88.
не путайте март и год,
определенный ценовой сегмент и общий объем предложения.
marffa:не путайте март и год,
определенный ценовой сегмент и общий объем предложения.
Приведите, пожалуйста, конкретные примеры, подтверждающие Ваше высказывание.
|
офлайн
Senior Member
|
||
1361 |
15 лет на сайте
|
|
|
|
Красный:card, вот еще одно подтверждение моих вчерашних слов - страниц так 12 назад.
Цитата:
что на текущий день те, кто был готов купить за 45 тыс однушку уже ее купил, рынок опять стоит, нужно ориентироваться на следующую волну - тех кто имеет 35 и готов их выложить. 45к - 35к - 25к - 15к - .... Опять спрашиваю: "Кто крайний за 100$ за 1м2"? То что я вижу - это паника. И это паника никак не продавцов недвиги, а покупателей. Мечутся, бегают, ищут и все никак не дождутся 1000 - 800 - 700 - 500 за 1м2. А как дождутся, то и 500 будет жалко отдать: "Ведь кругом барыги, и все хотят на мне навариться. А я ведь магнат, и не олигарх - мне всего навсего 1-комнатую даром нужно". И не пойму - с чего многие гуру этой ветки решили, что инвесторы пошли по миру с протянутой рукой? Недвижимость была неподъемной для большинства, так сейчас и подавно осталось неподъемной - видим но данным НКА. Как собирали на нее всю жизнь, так и будут собирать. Просто новые реалии, новые времена, новые цены. Если вчера белорусу приходилось на 15-20 лет стать рабом во имя мечты, то сегодня/завтра ему придется стать рабом уже на 20 - 30 лет. А те 5-10 "счастливчиков", которых регулярно наблюдаем здесь - общей картины не испортят. И еще вопрос. Зачем инвестору сейчас возвращать деньги от вложения в квартиру? Только не нужно плести сказки о фиксации убытков. Убытки будут у покупателя (последние или предпоследние свои сбережения отдаст). А у инвестора на руках останется кэш (если он ему нужен) и еще большая власть! А за нынешний кэш он позволит себе еще больше, чем вчера - дешевые авто, дешевые ресурсы, дешевая рабочая сила, дешевая аренда и т.д. и т.п. В чем он проиграл? Ему нужно продавать, если он сейчас ходит в дранных штанах и просит на хлеб, а вчера все свои квартиры он покупал в валюте, в кредит, под бешенный процент, не глядя, переплачивая на 50%, чтобы казаться крутым (инвестор-самомазохист). Вы знаете таких инвесторов?Последний раз редактировалось: Красный (11 Май 2009 23:44), всего редактировалось 1 раз
Вы сами-то вообще поняли, что написали ???
откуда у "инвестора" возьмется кэш, если он так и останется "замороженным" в дешевеющем бетоне ??? 
про "панику среди ПОКУПАТЕЛЕЙ" - вообще повеселило.
думаю, настоящие умные и дальновидные инвесторы в недвигу - слились еще осенью 2008.
а те, кто сейчас упорно держит цену предложения - это люди, которые будут считать свои потери до тех пор, пока РН не достигнет своего "дна" - а это явно не недели и даже не месяцы.
|
офлайн
Senior Member
|
||
8373 |
17 лет на сайте
|
|
|
Ну в Америке все видели чем это закочилось.
В Америке дома уже сносят по этому поводу (объяснение - http://uzhas.blogspot.com/2009/05/bulldozing-foreclosed.html [по-английски])... но Батька ж не позволит такой нехозяйственности возобладать
Красный, если бы внимательно читали, что было написано, то вашего поста просто бы не было бы. Я говорил про адекватные цены на каждом этапе, а не про ситуацию когда объективная цена 1ком Х, а дают Х/5.
А вообще методология определения стоимости метра в мире давно есть. Гугл рулит. Сами ответите на свой вопрос - это 100, 200, 500 или 1000..
Кстати, ситуации когда я звонил по квартире, мне говорили что она за такие деньги уже ушла, а потом всплывала опять у меня была уже не один раз тоже. Ответ прост, и агент и продавец уже считали один премию, другой пачки денег мысленно, а тем временем покупатель пришел в банк, где его попросили справку с определенным доходом в месяц, который официально он даже до кризиса никогда не имел, или вообще просто сказали нет. В итоге то, что типа уже ушло или на что уже есть договор, ерунда что предварительный, появляется в продаже опять. что только подтверждает, что на тех кто приходит с кешем надо просто реально молится.
perevodchik:marffa (цитата):
не путайте март и год,
определенный ценовой сегмент и общий объем предложения.Приведите, пожалуйста, конкретные примеры, подтверждающие Ваше высказывание.
реалт, объем предложения:
апрель 2008г - 9 тыс.
сейчас - 8 тыс.
mаrffа, а ничего что тогда покупателей реально готовых заплатить деньги было очень значительно больше? Вы уж раз в статистику пошли приведите объем выделенных кредитов на жилье в прошлом апреле и в текущем.. Хоть к чему бы привязали бы 8 и 9 тыс.. А так
|
офлайн
Senior Member
|
||
4968 |
21 год на сайте
|
|
|
А почему никто не анализирует структуру спроса? К примеру - покупатель 1-к, 2-к, 3-к, его типичное финансирование сделки и так далее.
Если исходить из цен сделок на бюджетные квартиры, то для 1-к надо иметь ~40-45 тысяч долларов, для 2-к ~60-65 тысяч, для 3-к ~80-85 тысяч. То есть, цена вхождения на рынок недвижимости (1-к) = 40к, доплата (1к-2к) = 15-25к, доплата (2к-3к) = 15-25к.
Цена вхождения существенно выше доплат, а без покупателей 1-к рынок сделок (1к-2к) крайне ограничен, как и рынок сделок (2к-3к) без сделок (1к-2к).
Насколько я понимаю ситуацию, в условиях нынешних запретительных процентных ставок по кредитам, рынок в базе живет за счет:
а) вхождения новых клиентов с кэшем на 1-к
б) выхода на рынок тех, кто успешно продал свою недвижимость ранее, возможно добавил к этой сумме сбережения и ищет/нашел желаемый вариант покупки новой недвижимости
По поводу динамики цен возникают такие мысли:
- сколько в нынешней экономике появляется клиентов а), каков уровень их сбережений, сколько они готовы ждать,
- сколько есть клиентов б), на каком уровне цен они реализуют свой спрос
marffa:
реалт, объем предложения:апрель 2008г - 9 тыс.
сейчас - 8 тыс.
Ну так и я приведу для Вас такие же цифры:
Март 2009: трешки в Уручье 90 тыс. и ниже - 2
Май 2009: трешки в Уручье 90 тыс. и ниже - 15
То что для Вас предложение сократилось, не означает, что оно сократилось для всех. Меня как покупателя интересуют более приземленные примеры. От 9 и 8 тыс мне не жарко, не холодно
prohodilmimo:tut, поясню свою мысль: считаю, что для любого АН СЕЙЧАС, на падающем рынке, целесообразнее (читайте: ВЫГОДНЕЕ) помогать ИМЕННО покупателю КУПИТЬ по его цене, а не продавцу продать по его цене.
а с такой позицией, какую сейчас занимают некоторые АН ("берите, скоро новый хапун" - вот это действительно УЖЕ ПРОСТО СМЕШНО ).
А почему Вы не думаете, что АН целесообразнее не помогать одной стороне (Покупателю), а подталкивать обе стороны друг к другу (в смысле - к сделке)? Вот мне кажется, что толковый агент должен Продавца любыми способами убедить снизить цену, пугая падением, а Покупателя любыми путями убедить купить, пугая хапуном.
Я с агентами дел не имею, но, глядя на ситуацию со стороны, думаю, что даже странно было бы, если бы Вам, как потенциальному покупателю, агент вместо "берите, скоро новый хапун", заявил что-нибудь типа: "не берите, цены падают" Это был бы не агент, а просто дурак какой-то 
