В свое время прозвучал вопрос о расширении квартир за счет лоджий. Нашел статью В журнале Идеи вашего Дома №3,2006:
Хрупкая стабильность
Проблема допустимого при переустройстве квартир не теряет своей актуальности. В последнее время она даже обострилась в связи с массовой продажей жилья, имеющего незавершенную планировку.
Сейчас присоединение лоджий и балконов представляет собой, пожалуй, самый запутанный для населения и наиболее сложный для экспертов вопрос перепланировки жилых помещений. В нем тесно переплелись правовые, юридические, инженерно-технические и градостроительные аспекты. Из рядового и не самого эффективного архитектурно-планировочного решения, допустимого при реконструкции старых зданий, присоединение лоджий в наши дни превратилось для многих граждан в хорошо освоенный способ улучшить жилищные условия. К нему нередко прибегают даже обладатели больших площадей в домах-новостройках. Правда, мотивы у них иные - более гармонично и комфортно организовать пространство недостроенной квартиры. А вот чем обернется подобная практика для обитателей такого жилья? Для их соседей? Для города, наконец? Ответы далеко не однозначны.
Есть три варианта перепланировок, связанных с лоджиями: а) холодное остекление; б) остекление с утеплением ограждающих конструкций лоджии; в) объединение внутреннего помещения с лоджией, то есть превращение остекленной лоджии (балкона) в эркер - в обиходе именно это называют присоединением лоджии. Оно, по сути, означает удаление части наружной стены дома, выходящей на лоджию.
Согласно новому Жилищному кодексу России (Закон № 188-ФЗ от 29.12. 2004 г.), все перепланировки и переустройства, включая, естественно, и вышеперечисленные, должны проводиться с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления. Только не приучено наше население выполнять все законы! Опасность несанкционированного присоединения не в том, что метраж, "прихваченный из воздуха", большой или что делается это "без спроса". Настоящая беда в следующем: такая практика чревата разрушением зданий, ухудшением условий проживания соседей и утратой архитектурной целостности облика города. Чтобы убедиться в последнем, достаточно взглянуть на пестроту самовольно остекленных лоджий, выходящих на наши улицы. Оставить все как есть власти не могут - точнее сказать, не должны, но и вернуть в исходное положение миллионы квартир в стране никто не способен. Пока состояние проблемы перестройки лоджий позволительно назвать напряженно-стабильным. Поиски разумного разрешения противоречий между "хочу" и "можно" продолжаются.
Разрешить нельзя запретить
Не будет преувеличением сказать, что в Москве как ни в одном другом городе проблема присоединения лоджий находится под пристальным вниманием местных властей. История вопроса полна интриг, и точка в ней не поставлена. Мощным заслоном против ремонтно-строительной анархии стал Закон г. Москвы № 37 от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Он признал право граждан на переустройство квартир с целью улучшения условий их использования. Однако оговорил, что при этом не должны нарушаться действующие нормы, права и законные интересы других лиц, а также сохранность жилых домов. В нем, как и в его новой редакции - Законе № 22 от 07.04.2004 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон № 37", присоединение лоджий запрещалось при переустройствах, но разрешалось при реконструкции зданий (ст. 5, ч. 1). "Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов...) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов".
В этом доме (серия II-57), как и в некоторых других панельных зданиях, между лоджиями предусмотрены проходы для эвакуации людей при пожаре. Такие лоджии ни остеклять, ни присоединять не разрешают пожарные
Как рассказали автору юристы фирмы "ЖИЛЭКСПЕРТИЗА", одним из "проходных" вариантов проекта, по которому лоджия остекляется (а это первое, что интересует одну из согласующих инстанций - Москомархитектуру), был следующий. Проект разрабатывался как реконструкция фасадной части всего подъезда. Если он проходил барьер АПУ (архитектурно-планировочное управление), а потом и остальные, то позже под его "крышей" выполняли работы только в одной заинтересованной квартире. Данный путь плох лишь тем, что он делает своими заложниками жителей всего подъезда. Любой желающий просто остеклить лоджию (без присоединения) будет вынужден придать ей внешний вид, включая рисунок и цветовое решение остекления, в точном соответствии с этим "пилотным" проектом.
Что же касается холодного остекления лоджий и балконов, в Москве с 2000 г. в новых и реконструируемых зданиях их делают уже остекленными (распоряжение Правительства Москвы № 44-РП от 25.01.2000 г.). При этом для обитателей ранее возведенных домов некоторых типовых серий (например, П 44М, П 55М, П 3М, ПД 4) упростили порядок согласования остекления.
По правилам пожарной безопасности запрещено перекрывать пути эвакуации людей при пожаре с этажа на этаж через люки в перекрытиях балконов, например остекляя или присоединяя балконы
Что творилось за легализованными стеклянными ограждениями и в лабиринтах коридоров власти, известно только небесам. Но вдруг в начале 2005 г. выходит Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". В нем, а конкретно - в Приложении 1, приведен перечень работ, допускаемых при перепланировках и переустройствах, в котором указаны в том числе и остекление лоджий (балконов), и изменение их формы, и объединение с внутренними помещениями. Условие проведения было одно - наличие надлежащего проекта. Позже этот документ отредактировали (в Постановлении Правительства Москвы № 883-ПП от 15.11.2005 г.), приведя в соответствие с положениями Жилищного кодекса РФ, но возможность присоединения лоджий осталась; более того, разрешили даже устройство новых. Поворот от запретительных мер к разрешительным был очевиден. И владельцам квартир во вновь построенных монолитных домах указанное постановление давало реальный шанс получить добро на присоединение лоджий.
А вот жителям домов типовых серий в этом отношении повезло меньше. Им свои планы следовало согласовывать в проектных институтах - разработчиках данных серий. Некоторые их эксперты полагали, что Постановление № 73-ПП не может юридически отменить нормы Закона № 37, а потому на присоединение лоджий все еще действует табу. Такому столкновению точек зрения положил конец новый Закон г. Москвы № 66 от 07.12.2005 г. "О признании утратившими силу Закона № 37 от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" и Закона № 22 от 07.04.2004 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон № 37".
Кончик нити
Ликовать по поводу отмены Закона № 37 с его запретительными нормами преждевременно. Свобода - не синоним анархии. Ведь запреты - не результат злой воли чиновников; они исходят из требований безопасности жителей. Давайте же посмотрим на истоки этих "Не согласовано".
Изменение функционального назначения. Согласно отечественной доктрине массового строительства, лоджии и балконы были призваны выполнять две функции: а) украшать фасады; б) служить отстойной зоной при пожарах. С этих позиций проект присоединения лоджии анализируют службы главного архитектора (АПУ) и гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций (ГО и ЧС) соответственно. Если внешний вид и рисунок остекления вашей утепленной лоджии будут заметно отличаться от соседних, то АПУ такой проект не согласует. Рекомендации очевидны: наружную обшивку следует сохранить или имитировать, а теплую конструкцию ограждения возводить под ее прикрытием, причем из негорючих материалов. Новому утепленному остеклению придется маскироваться под окружающие (холодные). Ситуацию с домом старой постройки мы обсуждали ранее.
Пожарные будут проверять наличие разных путей эвакуации людей и отстойных зон. Если в квартире есть еще лоджия или балкон, то с их
Работы по объединению лоджии или балкона с внутренним помещением требуют особой тщательности на всех этапах. Вначале - скрупулезное обследование и при необходимости ремонт всех мест примыканий (а). Ограждающие конструкции чаще возводят с помощью металлических каркасов (б), потолочные элементы следует крепить к плите верхней лоджии металлическими анкерами (в) стороны
Работы по объединению лоджии или балкона с внутренним помещением требуют особой тщательности на всех этапах. Вначале - скрупулезное обследование и при необходимости ремонт всех мест примыканий (а). Ограждающие конструкции чаще возводят с помощью металлических каркасов (б), потолочные элементы следует крепить к плите верхней лоджии металлическими анкерами (в) возражений обычно не бывает. А вот эвакуационный проход между лоджиями (например, как в домах серии II-57-07Ю) полностью перечеркнет ваши планы.
Еще один аспект темы связан с изменением статуса лоджии. Перевод ее из категории вспомогательного помещения в категорию жилого увеличивает площадь квартиры и вынуждает вносить изменения во все учетно-инвентаризационные документы. Такие хлопоты не каждому по нраву. Как изменится эта тенденция в новых условиях, пока неясно.
Нарушение теплового контура здания. Это не совсем очевидный, но тем не менее реально существующий фактор, учитываемый конструкторами при определении долговечности строения. Каждое здание обладает определенной пространственной жесткостью и устойчивостью. С их помощью рассчитывают значения деформаций в разных узлах конструкции от механических нагрузок и температурного воздействия. Такие вычисления производят для строго установленного взаимного расположения теплых и холодных помещений дома. Превращение холодной лоджии в теплую меняет схему деформаций частей строения. Уровень внутренних напряжений в материалах узлов конструкции где-то может повыситься и как следствие - снизиться срок службы узла. Дом досрочно потребует ремонта. Где это произойдет и каковы будут изменения, способен сказать только конструктор-расчетчик или автор проекта здания. И вполне возможен вариант, когда соседу присоединение лоджии согласовали, а вам отказали, потому что резерв надежности конструкции исчерпался.
В строениях каркасно-монолитной конструкции эта проблема не столь остра, как в панельных и блочных домах. Чтобы не нарушать тепловой контур в таких зданиях, по свидетельству сотрудников "ЖИЛЭКСПЕРТИЗЫ" и строителей из фирмы "ГЛЭЙЗЕР", вместо удаленной наружной стены комнаты ставят светопрозрачную раздвижную или складывающуюся перегородку. Надо только, чтобы ее сопротивление теплопередаче составляло не менее 0,35 м2 • °С/Вт (не "холоднее" старого оконного блока). Так и волки сыты, и овцы целы. Надежный вариант - применение однокамерных стеклопакетов.
Затрагивание несущих конструкций здания. Наружные стены являются несущими в кирпичных домах и частично несущими в некоторых новых строениях. Когда часть таких стен удаляют для присоединения лоджии (балкона), проем следует укреплять (парой колонн, металлической рамой или иным способом) и подтверждать расчетами, что исходная прочность и устойчивость здания после вашего вмешательства в конструкцию не нарушатся. Не докажете - проект не согласуют.
В большинстве типовых серий панельных и блочных домов наружные стены не являются несущими, и причина головной боли - не в них, а в узлах закрепления плит перекрытия балконов (иногда и лоджий). Они монтируются консольно, и при удалении подоконной части стены прочность их соединения с основным перекрытием существенно уменьшается. Поэтому проекты присоединения балконов имеют мало шансов получить "зеленый свет". В таких домах разумнее не ликвидировать подоконную часть стены. Оставшийся дверной порог и слой теплоизолятора на полу закрывают невысоким подиумом.
Увеличение нагрузки на перекрытие лоджии. Допустимая нагрузка на перекрытие лоджии с течением времени снижается (примерно на 1-1,5% в год). Для домов постройки 70-х гг. XX в. ее значение следует уменьшить до уровня 200 кг/м2. Это означает, что парапет под остекление лучше возводить каркасного типа или складывать из пенобетонных блоков, слой штукатурки на него наносить не толще 15 мм, стяжку на полу делать не более 30 мм. Ну и конечно, при эксплуатации новой площади на ней не должно быть никаких пианино и шкафов, забитых банками с соленьями.
Утепление лоджий. Неправильное утепление присоединенной лоджии приносит зданию и соседям больше вреда, чем пользы. Водяные пары из квартиры проникают через толщу ограждающих конструкций и при плохой теплоизоляции зимой начинают конденсироваться на поверхностях перекрытий ближайших холодных лоджий. Пол вышележащей лоджии превращается в каток, а потолок у соседа снизу обрастает сосульками. Жалобы, вплоть до обращения в суд, в таком случае обеспечены. Рецепт спасения известен: со стороны помещения надо ставить надежную пароизоляцию (например, из фольгированных материалов), укрывая ею толстый - не менее 130 мм - слой хорошего теплоизолятора. Для остекления применяют теплые профили и двухкамерные стеклопакеты.
Отопление лоджий. Удлинять трубы подводки и переносить радиаторы отопления в остекленные лоджии (на балконы) запрещено (Постановление № 73-ПП от 08. 02.2005 г.). Логика этого очень проста. В однотрубных системах затекание горячей воды в удаленный радиатор ухудшается, скорость водяных потоков в нем падает, вода охлаждается сильнее, а соседи снизу недополучают тепло. К тому же весь стояк отопления требует повторной гидравлической регулировки, без чего целый подъезд обогревается неустойчиво. Поэтому радиатор перевешивают на ближайшую к стояку стену, а на присоединенной площади используют электрические отопительные приборы.
Пожарная безопасность. Согласно требованиям СНиП 31-01 (п. 7.1.11), ограждения лоджий должны выполняться из негорючих материалов. Поэтому, сооружая новые устройства ограждения, следует использовать пенобетон, кирпич, металл для каркаса и базальтовую вату для утепления. Если для теплоизоляции применяли пенополиуретан, пеноплекс или иные трудновоспламеняющиеся материалы, то их следует закрыть: на стенах - слоем штукатурки или гипсокартона, а на полу - бетонной стяжкой.
Мнение специалиста
При переходе в порядке наследования или дарения квартиры, в которой были осуществлены несанкционированная перепланировка либо переустройство, у одаряемого или наследника возникают большие, а порой и непреодолимые трудности при оформлении имущественных прав и совершении дальнейших сделок с этой недвижимостью. Посмотрим почему.
Документы, необходимые для принятия наследства:
• свидетельство о смерти;
• свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (документы предоставляются для установления и подтверждения родственных отношений);
• поэтажный план и экспликация наследуемого помещения;
• справка о стоимости квартиры на день смерти наследодателя (рыночной или по оценке БТИ);
• выписка из домовой книги (для наследуемого помещения);
• финансово-лицевой счет;
• справка о совместном проживании и т. д.
Когда заказываете документы в БТИ, возможны три исхода:
• вам могут назначить выезд инспектора для уточнения фактической планировки (если плановая проверка квартиры проводилась давно);
• сразу выдадут запрашиваемые документы, на которых неразрешенная перепланировка обозначена красными линиями, если этот факт был по каким-либо причинам установлен еще при жизни покойного;
• выдадут кальки без указания изменений в проектной документации, если выезд инспектора почему-либо невозможен. В последнем случае вся ответственность за самовольные изменения в квартире автоматически ложится на наследника, что препятствует дальнейшему распоряжению имуществом при совершении с ним различных сделок.
Независимо от наличия красных линий на планах нотариус выдает Свидетельство о праве на наследство, которое необходимо зарегистрировать в регистрационных органах и получить Свидетельство о праве собственности. Из-за этих красных линий вам могут даже отказать в приеме документов до тех пор, пока вы не узаконите перепланировку. Если свидетельство выдадут, то в нем будет зафиксировано обременение. Чтобы снять его, следует узаконить перепланировку и получить новое свидетельство. Значит, вам надлежит сделать то, чего не сумел или не захотел осуществить при жизни покойный.
Если же перепланировку допустить нельзя, придется все разрушить и вернуть квартиру в исходное состояние. Довод, что у вас на это нет средств, не принимается: квартиру следует продать, обменять при условии, что покупатель согласится на узаконение дальнейшей перепланировки. Ну а если свидетельство выдадут, с ним вы будете жить спокойно, пока к вам не наведается жилинспектор (он придет обязательно, так как о вашей квартире известно, что в ней сделана несанкционированная перепланировка). Если до этого момента вы решите ее продать, в договоре купли-продажи покупатель должен указать, что он согласен с проведенными изменениями и берет на себя всю ответственность за них. Далее он будет ходить по описанному кругу.
В. М. Афанасьева, эксперт отдела купли-продажи
"ЦЕНТРА ЮРИДИЧЕСКИХ ПРАВОВЫХ УСЛУГ"
О несанкционированном объединении
Разработка проекта объединения лод-жии и комнаты и его согласование в Москве стоят около $ 2000 (примерно по $ 500 за проект и услуги фирмы и $ 1000 - официальные платежи в согласующие инстанции). Кто-то может посчитать данные расходы излишними, описанные выше ограничения - необязательными и сделать перепланировку по своему разумению и без разрешения. Такое нередко происходит на практике. Только разумно ли это? Ведь у дальнейшей судьбы подобной квартиры есть лишь два сценария. Если осуществленные в ней изменения безвредны для тех, кто живет рядом с вами, и для здания, в конце концов придется сделать проект, провести ряд дополнительных экспертиз по скрытым работам и согласовать все перемены, затратив гораздо больше денег и нервов. И более того, оставить ее в перестроенном виде можно, если это разрешит суд (ст. 29, п. 4 ЖК РФ)! Если же то, что вы "наворотили", вызвало угрозу для здоровья соседей или сохранности дома, квартиру вернут в исходное состояние за счет владельца - в конце концов по решению суда (ст. 293 Гражданского кодекса РФ). Это не обязательно случится лично с вами, но с вашими наследниками или покупателем жилища - непременно. Все действия с недвижимостью связаны с обращением в БТИ, а там обман сразу обнаруживается. Да и новые надзорные органы зафиксируют любые изменения на фасадах, так что жилинспектор к вам наведается.
Для тех, кто уже сделал несанкционированную перепланировку, сейчас самое удобное время начать процедуру ее согласования. Наверняка вместо отмененных законов появятся новые. И не обязательно, что в них объединение комнат с лоджиями будет разрешено.
Редакция благодарит фирмы "ГЛЭЙЗЕР", "ОКНО ХХI ВЕК", "ЖИЛЭКСПЕРТИЗА", "ЦЕНТРЮРСЕРВИС", "ЦЕНТР ЮРИДИЧЕСКИХ ПРАВОВЫХ УСЛУГ", а также "МОСЖИЛИНСПЕКЦИЮ" за помощь в подготовке материала.
... 
