Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

Не стоит иделизировать США

Я про Германию говорил...

И ваапсче - руки прочь от Тачкинаicon_smile.gif

Боюсь, как бы Тачкину не пришлось вскорости тачку тягать...

Если мы строим примерно одинаковый многоэтажный дом без повышенных требований к сейсмоустойчивости в умеренной климатической зоне, то при примерно одинаковой стоимости энергии его строительная стоимость будет по всему миру также примерно одинакова. В странах с дешевой рабочей силой дешевизна труда компенсируется невысоким уровнем его организации, а заниженная стоимость энергии компенсируется повышенными налогами на отделочные материалы и так далее.

Основной дополнительный фактор в цене связан со следующими факторами - качеством инфраструктуры, качеством жизни в регионе, доходами в регионе. Третий фактор - модность места (здесь живут "звезды"!), его пока отставим.

Если панелло в социально неблагополучном районе стоит в Минске как условно сопоставимое жилье в стране с более высоким качеством инфраструктуры и качеством жизни в регионе, то это значит, что искусственно завышен второй фактор. Т.е. местного клиента заставляют платить высокий т.н. "качественный" налог, но реального качества он не получает.

Почему? Потому что фактически, если 20% участников оплачивают 100% затрат "качественного" налога (субсидируют этот качественный налог для остальной массы приобретающих жилье), то этот налог будет в для них в 5 раз выше реального уровня. Что и наблюдаем.

audiofil:

Zanud:

Цитата: довнесения залога/досрочного погашения

Смысл банкам это делать?

Я думаю, если чел платит кредит, никто дёргать не будет с довнесением задатка...

Вот моральные муки при выплате кредита - это да

Кроме смысла (например, заботиться о том, чтобы будущее банка не зависело от того, сможет ли сегодняшний платящий и через полгода из текущих доходов рассчитываться) есть еще нормы законодательства. Если займ обеспечен залогом, сумма которого стала по каким-либо причинам меньше суммы долга - банк по-моему обязан озаботиться - что отвечать контролерам (следователям?)

Смысла подрывать платёжеспособность кредитополучателя нет никакого.

Тем более, где кредитополучатель возьмёт денег?

В итоге "забота о будущем" оборачивается:

- банк реализовал квартиру, но сумму кредита не отбил

- остаток кредитополучатель платит в виде 20% с зп (это в лушчем случае, в худшем - банк в убытке )

audiofil, Допустим банки потребовали, люди неоплатили, интересно сколько квартир попадет под эту категорию, пусть тысяч 10-20, все они разом вывалились на рынок (про порядок выселения пока не будем, допустим людей выселили на улицу) цена опускается до 10000 абы срочно забрали, вопрос кому это надо банкам (которые кредитовали под залог - негосударственные), и как дальше будет погашение кредитов если квартиры уже нет, мифическим контролерам, государству? имхо абсолютно нереальная ситуация.

Zanud, опередил

Diman25:

matkiv:

audiofil, Допустим банки потребовали интересно сколько квартир попадет под эту категорию, пусть тысяч 10-20, все они разом вывалились на рынок (про порядок выселения пока не будем, допустим людей выселили на улицу) цена опускается до 10000 абы срочно забрали, вопрос кому это надо банкам (которые кредитовали под залог - негосударственные), и как дальше будет погашение кредитов если квартиры уже нет, мифическим контролерам, государству? имхо абсолютно нереальная ситуация.

Можно и переселить кредитополучателей на меньшую жилплощадь.

А... так ещё и на "меньшую площадь" банк должен потратиться?

Типа выкупить квартал общаг у государства?

Что дает перекрестное субсидирование?

2007 год

Исходные данные:

Строительная стоимость (с неплохой прибылью) панели $400, монолита $600 в эквиваленте, 70% дотационного и 30% коммерческого жилья, 1,000,000 м2 всего простроено, продажная стоимость дотационного жилья $400, коммерческого $1800 в эквиваленте.

($400+$0) * 1,000,000 m2 * (0,7) + ($600+$1200) * 1,000,000 m2 * (0,3) = $280,000,000 + $540,000,000 = $820,000,000

Или:

$820,000,000 / 1,000,000 m2 = $820 средняя полная стоимость метра в эквиваленте

Установим при тех же исходных данных равную компенсацию на "инфраструктурный налог":

($400+$360) * 1,000,000 m2 * (0,7) + ($600+$360) * 1,000,000 m2 * (0,3) = $532,000,000 + $288,000,000 = $820,000,000

Или:

Строительная стоимость (с прибылью) панели $400, монолита $600 в эквиваленте, 70% дотационного и 30% коммерческого жилья, 1,000,000 м2 всего простроено, равный инфраструктурный налог в $360, продажная стоимость м2 дешевого панельного жилья $760, более качественного $960 в эквиваленте.

О, а если провести аудит затрат стоимости строителей и открыть стройрынок... похудеют и $400 и $600... а если провести аудит затрат на инфраструктуру и убрать посредников... похудеет $360...

Но зачем думать? Надо брать, завтра не будет, а если и будет, то дороже!

сам заемщик, как это для него ни печально.

путём отчисления 20% с зп - т.е. выходит беспроцентаня ссуда в белорусских рублях

(сумма долга по суду будет заффиксирована в бел рублях и вряд ли будет индексироваться)

Так что для банка тоже печально...

Но если анализ ситуации показывает, что временные проблемы заемщика продлятся лет 10 (weep.gificon_biggrin.gif ), залог дешевеет и вполне вероятны неприятные вопросы от владельцев банка и СБ банка - никакой клерк не пойдет на ущемление интересов банка.

Это значит что банк попал тоже в неприятную ситуацию...

В интересах банка - получать от заёмщика плановый ежемесячный платёж (синица в руках), а не требовать margin call

Отбирать квартиру имеет смысл, если заёмщик не может платить плановый платёж (и проблемы у заёмщика реально серьёзные)... Если ещё при этому и сумма долга больше чем стоимость квартиры - это убытко для банка по любому, как ни крути.

Zanud,

А... так ещё и на "меньшую площадь" банк должен потратиться?

Типа выкупить квартал общаг у государства?

вы ещё платите по кредиту? предлагаю завтра же пойти в банк, топнуть ногой и громко сказать - платить не буду, у меня денег нет!!! подумайте сами что они вам сделают если У ВАС НЕТ ДЕНЕГ!!! выселить не могут... переселить на меньшую не могут, потому что банк ещё и потратится должен будет, а там ведь не идиоты работают... а будут ерепениться можно припугнуть их желанием взять у них ещё один кредит под 25% и тоже не выплачивать бо ДЕНЕГ У ВАС НЕТ!!!

Zanud:

Это значит что банк попал тоже в неприятную ситуацию...

В интересах банка - получать от заёмщика плановый ежемесячный платёж (синица в руках), а не требовать margin call

Отбирать квартиру имеет смысл, если заёмщик не может платить плановый платёж (и проблемы у заёмщика реально серьёзные)... Если ещё при этому и сумма долга больше чем стоимость квартиры - это убытко для банка по любому, как ни крути.

То, что банк "тоже попал" не делает положение заемщика приятнее. Вы почему-то думаете, что "попал" - впервые в мировой истории - увы - нет. И методы "работы" с теми, кто даже ненамеренно подставил банк давно наработаны финансистами (а уж в случае доказательства саботажа погашения.....).

А по поводу "практические соображения" или "норма закона" - выбора у банкиров нет. В пределах возможного будут идти навстречу. Но если нормативный док. предписывает в определенной ситуации определенные процедуры - они будут исполнены. И только после их исполнения с "минусом" банк будет вправе обращаться за покрытием убытков к резервам, покрывать их за счет ранее сделанных отчислений, списывать из прибыли или получить возмещение от страховой компании. Если банк просто сидел и хлопал глазами, глядя как под кредит в 40 тыс залог стал стОить 25 тыс - ни о каких законных способах фиксации убытка и его компенсации за счет своих/чужих средств и речи не будет. Плюс - ответственность за бездействие (в некоторых случаях - состав квалифицируется по УК).

Так что не пройдеть, думаю, никакой "авось".

Intellectual:

вы ещё платите по кредиту? предлагаю завтра же пойти в банк, топнуть ногой и громко сказать - платить не буду, у меня денег нет!!! подумайте сами что они вам сделают если У ВАС НЕТ ДЕНЕГ!!! выселить не могут... переселить на меньшую не могут

Если таких будет с каждым днем всё больше, то примут соответствующие изменения в законодательстве.

Банковская система это не шутки. Квартира принадлежит банку до полного погашения кредита, поэтому спешить продавать её никто не будет. А вот доить заёмщика до последней капли крови это дело чести банка.