Вторичный рынок жилья. Август 2007 - октябрь 2007

L.D.,

Есть еще коммерческая недвижимость ,аренда которой приносит намного больше чем обычной недвижимости.

И риски намного больше. Ну купите Вы в каком нибудь бизнес центре 100 м2, не факт что сдадите, БЦ сейчас много. да и вопросы в налоговой могут возникнуть: А на какие доходы Вы, приобрели. Да к тому же сомневаюсь, что частное лицо может свободно купить коммерческую недвижимость. А если открывать юр лицо, только для сбережения своих средств (в виде вложений в недвижимость), то гемороя не оберетесь, затраты на налоги, открытие, ведение бухгалтерии быстро съедят всю Вашу прибыль. (Это относится допустим к средствам стоимость которых равна стоимости квартиры допустим не больше 200 тыс)

matkiv:

L.D., Цитата: Есть еще коммерческая недвижимость ,аренда которой приносит намного больше чем обычной недвижимости.

И риски намного больше. Ну купите Вы в каком нибудь бизнес центре 100 м2, не факт что сдадите, БЦ сейчас много. да и вопросы в налоговой могут возникнуть: А на какие доходы Вы, приобрели. Да к тому же сомневаюсь, что частное лицо может свободно купить коммерческую недвижимость. А если открывать юр лицо, только для сбережения своих средств (в виде вложений в недвижимость), то гемороя не оберетесь, затраты на налоги, открытие, ведение бухгалтерии быстро съедят всю Вашу прибыль. (Это относится допустим к средствам стоимость которых равна стоимости квартиры допустим не больше 200 тыс)

Налоговая легко обходится разными путями.Покупаться будет там ,где сдать можно без проблем.Физ лицо купить может без напряга-только плати,мне уже несколько предложений поступало.Юр лицо мне открывать и не надо.

L.D.,

Шутите ? У нас золото только нац банк может продавать и покупать в своих слитках. Если царапина на слитке- то уже назад не возьмет. Да и сам цены регулирует . В случае кризиса может понизить цену покупки и все,ничего не сделаешь

Не в теме. Лицензию на торговлю золотыми слитками имеют ряд коммерческих банков, которые торгуют слитками. Поцарапанный слиток у вас возьмут, но с дисконтом (скидкой). Проверка подлинности, веса и т.д. К тому же золото -- всегда золото. Представьте, прадедушка уставил вам в наследство в начале ХХ века килограмм золота. Ого? А если оставил 2 тысячи фунтов стерлингов -- самой твердой валюты в то время?

Xoanon,

Кстати, по сообщению НБ РБ, сумма кредитов населению составила около 75% суммы депозитов населения. Т.е. близок тот миг, когда банкам для выдачи кредитов понадобятся иностранные ресурсы, хотя они, навреное, обойдутся дешевле чем депозитные ресурсы

Белорусские банки давным давно привлекают деньги из-за границы и в больших объемах. Почувствовали удешевление? В стране жестко регулируется маржа только по рублевым кредитам, вот и отыгрываются на валютных. Берут под 8 %, вам -- по 15.

щас вот достроят домики возле ProStore и сразу все подешевеет (домиков там много и больших).

квартир же станет больше свободных старых, ну и бабла уже у людей не будет, разве я не прав?

L.D.:

matkiv (цитата): L.D., Цитата: Есть еще коммерческая недвижимость ,аренда которой приносит намного больше чем обычной недвижимости.

И риски намного больше. Ну купите Вы в каком нибудь бизнес центре 100 м2, не факт что сдадите, БЦ сейчас много. да и вопросы в налоговой могут возникнуть: А на какие доходы Вы, приобрели. Да к тому же сомневаюсь, что частное лицо может свободно купить коммерческую недвижимость. А если открывать юр лицо, только для сбережения своих средств (в виде вложений в недвижимость), то гемороя не оберетесь, затраты на налоги, открытие, ведение бухгалтерии быстро съедят всю Вашу прибыль. (Это относится допустим к средствам стоимость которых равна стоимости квартиры допустим не больше 200 тыс)

Налоговая легко обходится разными путями.Покупаться будет там ,где сдать можно без проблем.Физ лицо купить может без напряга-только плати,мне уже несколько предложений поступало.Юр лицо мне открывать и не надо.

Аксиома - "Чтобы было меньше проблем -- не считай противника дурнее себя". Налоговая легко обходится ровно до тех пор, пока она НЕ ХОЧЕТ вас поймать. В противном (очень ПРОТИВНОМ) -- не поможет ничто (разве что "кто".

Tol55:

L.D., Цитата: Шутите ? У нас золото только нац банк может продавать и покупать в своих слитках. Если царапина на слитке- то уже назад не возьмет. Да и сам цены регулирует . В случае кризиса может понизить цену покупки и все,ничего не сделаешь

Не в теме. Лицензию на торговлю золотыми слитками имеют ряд коммерческих банков, которые торгуют слитками. Поцарапанный слиток у вас возьмут, но с дисконтом (скидкой). Проверка подлинности, веса и т.д. К тому же золото -- всегда золото. Представьте, прадедушка уставил вам в наследство в начале ХХ века килограмм золота. Ого? А если оставил 2 тысячи фунтов стерлингов -- самой твердой валюты в то время?

Xoanon, Цитата: Кстати, по сообщению НБ РБ, сумма кредитов населению составила около 75% суммы депозитов населения. Т.е. близок тот миг, когда банкам для выдачи кредитов понадобятся иностранные ресурсы, хотя они, навреное, обойдутся дешевле чем депозитные ресурсы

Белорусские банки давным давно привлекают деньги из-за границы и в больших объемах. Почувствовали удешевление? В стране жестко регулируется маржа только по рублевым кредитам, вот и отыгрываются на валютных. Берут под 8 %, вам -- по 15.

Под 7-8% берут и дома.

Xoanon:

audiofil (цитата): Xoanon (цитата): Показательно поведение одного из моих любимейших АН "Твоя столица" (то великое методологическое объединение, которое отождествляет среднюю цену предложения со средней ценой, а индекс покупательской активности измереят колическтвом звонков с вопросами по конкретному объекту). В послених двух номерах БР они уже перекинулись на коммерческую недвижимость - мол, берите хотя бы коммерческую недвижимость, а то ведь тоже - как вырастет.

По-моему мнению, жилье дорожать не будет, да и дешеветь, наврядли, будет -, в лучшем случае, корректировка на -10%, т.е. цена его будет либо стоять, либо по пару долларов прирастать. Я, как и многие тут, считаю, что цены увязаны с платежеспособным спросом, и пока цены его обогнали.

Кстати, по сообщению НБ РБ, сумма кредитов населению составила около 75% суммы депозитов населения. Т.е. близок тот миг, когда банкам для выдачи кредитов понадобятся иностранные ресурсы, хотя они, навреное, обойдутся дешевле чем депозитные ресурсы. Кроме того, не стоит забывать об ипотеке, которая вот-вот может появиться. Не стоит недооценивать влияние ипотеки на рост цен, ведь если ипотека появится и ее срок вырастет хотя бы до 20 лет (вместо текущих 10 лет или до 25-30 лет), сумма ежемесячных платежей может уменьшиться в 1,5-2 раза, что автоматически увеличит платежеспособный спрос и приведет к росту цен. Тем более, что ВТБ и Внешэкономбанк приобрели по банку, и одной из основных их целей является развитие ипотечной программы. Так что я бы не был таким оптимистом, как некоторые здесь, которые ожидают обвала цен на жилье.

Про влияние ипотеки хотелось бы поподробнее, с математикой. Хочется проверить, даст ли увеличение срока до 20 лет снижение выплат в 1,5-2 раза. Кроме того, много раз высказывал тут мнение, что ипотека без жесткой (жестокой) реализации принципа "не платишь - пошел вон" работать не будет. А периодические вбросы на рынок дешевого отнятого жилья будут только сбивать цены (банку долго продавать незачем -деньги надо, и, особенно поначалу, его будет много, пока заемщики не убедятся, что "не можешь - не бери"

С математикой так с математикой (20000 своих денег + 40000 надо чтоб купить плешивую однокомнатную):

Если сейчас взять 40000 из расчета 12% на 10 лет

736$ (первый платеж - выплата убывающими долями = 336$ основной долг + 400$ проценты)

или 537$ (аннуитет Беларусбанка)

или 672$ (аннуитет Приорбанка)

Но

Если взять 40000 из расчета 12% на 20 лет

567$ (первый платеж - выплата убывающими долями = 167$ основной долг + 400$ проценты) - выплата в 1,3 раза меньше относительно 10 лет

или 368$ (аннуитет Беларусбанка) - выплата в 1,45 раза меньше относительно 10 лет

или 502$ (аннуитет Приорбанка) - выплата в 1,34 раза меньше относительно 10 лет

Если взять 40000 из расчета 12% на 25 лет

533$ (первый платеж - выплата убывающими долями = 133$ основной долг + 400$ проценты) - выплата в 1,38 раза меньше относительно 10 лет

или 334$ (аннуитет Беларусбанка) - выплата в 1,6 раза меньше относительно 10 лет

или 468$ (аннуитет Приорбанка) - выплата в 1,44 раза меньше относительно 10 лет

Если взять 40000 из расчета 12% на 30 лет

511$ (первый платеж - выплата убывающими долями = 111$ основной долг + 400$ проценты) - выплата в 1,44 раза меньше относительно 10 лет

или 312$ (аннуитет Беларусбанка) - выплата в 1,72 раза меньше относительно 10 лет

или 445$ (аннуитет Приорбанка) - выплата в 1,51 раза меньше относительно 10 лет

Немного меньше получилось, для 20 лет уменьшение составит 1,3-1,45 раз. Но и этого может хватить для нашего хрупкого рынка, чтобы цены скакнули до 2500 за метр, а если речь зайдет о 25-30 годах кредита, то возможно до 3000 за метр. Касательно, вбросов жилья неплательщиков, почему вы считаете, что оно будет дешевым и массовым? а почему его не купят инвесторы, как это было с домом на аукционе, да и, кроме того, пока белорусы имеют репутацию исполнительных кредитоплательщиков.

В любом случае, по-моему, лобби недвижимости сделает ставку на ипотеку, как новый фактор роста цен, потому что пока только ипотека может повысить платежеспособный спрос.

И получается (взял по Беларусбанку) выплаты за 10 лет - 64,4тыс за 20 лет - 88,3тыс за 25 лет - 100,2тыс за 30 лет - 112,3тыс. И это при 12%. Реально он сейчас выше а дальше тож. не снизится пока не снизится инфляция (зарубежные займы при кредитном рейтинге страны с бурной инфляцией и оригинальной эконом.политикой вряд ли тож.будут очень дешевы) Проблема ведь не только в сумме ежемесячных выплат (даже в таких вариантах сумма очень значительна для среднебелорусского покупателя). Проблема в самой потенции заемщика заработать такую сумму за такой период. Т.е. ипотека может помочь тем, кто чуть-чуть не дотягивает (и это рынку в +) , но при этом поспособствовать вбросу на рынок недорогого изъятого жилья (это рынку -). Куда будет равнодействующая?

Ипотека однозначно поднимет стоимость жилья, увеличение доли льготного жилья -- тоже.

Но это станет второстепенным, если не будет денег у граждан (на покупку и по льготным, и по рыночным ценам) и у государства (для дотаций). Льготы сейчас неспроста урезали.

audiofil, L.D., вы слишком злоупотребляете цитированием. Цитируйте только то, что хотите прокомментировать.

Я конечно не модератор, но вещи элементарные на форумах...

L.D., Кстати Вы всегда со всеми на ты? здесь могут быть люди и постарше и поумнее Вас. Хотите меряться, так Вам в другую ветку хотя бы в эту:

http://forum.onliner.by/viewtopic.php?t=709945