Вторичный рынок жилья. Март 2007 - август 2007

mm_ext, Вы во многом правы.

полной неясности ситуации в будущем.

в некоторых аспектах ясностьесть, ну может частичная...цены на вторичное жилье стремятся быстрым темпом к московским - это факт достоверный. Подения цен не буде в ближайщий год-полтора, а то и больше (тоже факт).

Но...рынок съема жилья остается более или менее стабильным, во всяком случае цены растут не паралельно с ценами на жилье. Лучшее остается - снимать квартирку и ждать серьезного перелома в экономике. Пока все спокойно, цены на вторичное жилье будут расти очень и очень быстро...тоже факт

Спичка:

mm_ext, Вы во многом правы.

полной неясности ситуации в будущем.

в некоторых аспектах ясностьесть, ну может частичная...цены на вторичное жилье стремятся быстрым темпом к московским - это факт достоверный. Подения цен не буде в ближайщий год-полтора, а то и больше (тоже факт).

Но...рынок съема жилья остается более или менее стабильным, во всяком случае цены растут не паралельно с ценами на жилье. Лучшее остается - снимать квартирку и ждать серьезного перелома в экономике. Пока все спокойно, цены на вторичное жилье будут расти очень и очень быстро...тоже факт

факт о невозможности падения цен совсем не факт а очень даже неопределенность

до москвоских цен минску не дорасти

рынок съема жилья не очень скоррелирован с рынком жилья в минске по крайней мере

снимать квартирку и ждать перелома в экономике? это как? типа если экономическая ситуация улучшится то квартиры дешевле будут? или вы зарабатывать больше будете? сомневаюсь... позитивные перемены - если они будут - вызовут с большей долей вероятности рост цен на недвижимость...

смею предполагать что ожидаемое многими падение цен на недвижимость не есть благо

очень боюсь что это падение будет сопровождать очень негативные процессы в экономике отчего большинству обывателей будет совсем не до покупки квартир

так что все плохо

это так

тезисы исключительно в дискуссионном порядке

5nizza, не могу дать никакого мотивированного суждения

я тут не очень компетентен поскольку сфера моей профессиональной деятельности лежит вне беларуси

а тред этот сам по себе интересен

то что происходит в минске по динамике очень похоже на российские губернские центры

надо правда смотреть за коммерческой недвижимостью еще и за гэпом между оценками недвижимости затратными и доходными методами и качественно оценить его происхождение

если сказать вообще (и очень банально) то коррекции на рынке недвижимости все же связаны с общей ликвидностью финансовых институтов - исторических примеров более чем достаточно

что соответсвенно вызывает тяжелые последствия для всей экономики

в таких условиях хорошо тому кто в кэше сидит

svinvest, ок

тезис про "работать и приносить прибыль" абсолютно абстрактен

понятие о прибыли и "работе" денег у всех разное исходя из толерантности к риску

и исходить надо из модель управления риском

соответсвенно довольно часто уход в кэш ( а под этим нормально подразумевать и депозиты в рейтинговых банках и высоколиквидные бумаги) является оптимальной стратегией

повторюсь

я не о фондовом рынке

Спичка:

mm_ext, Вы во многом правы.

полной неясности ситуации в будущем.

в некоторых аспектах ясностьесть, ну может частичная...цены на вторичное жилье стремятся быстрым темпом к московским - это факт достоверный. Подения цен не буде в ближайщий год-полтора, а то и больше (тоже факт).

Но...рынок съема жилья остается более или менее стабильным, во всяком случае цены растут не паралельно с ценами на жилье. Лучшее остается - снимать квартирку и ждать серьезного перелома в экономике. Пока все спокойно, цены на вторичное жилье будут расти очень и очень быстро...тоже факт

Московские цены в Минске будут только тогда когда зп станет московской.

Кстати, недавно сравнил доступную в инете динамику роста цен на недвижимость в Москве, Киеве и Минске за послдние 5 лет.

В общем достаточно хорошо прослеживается пропорцианальная зависимость между столицами. Сейчас под рукой нет результатов, но по памяти могу сказать что у меня получилось примерно так м2 в Москве в 2-2.5 раза выше чем в Минске. Про Киев уже не помню.

Единственное, что стоит учитывать - в Минске и Киеве эта пропорция несколько запаздывает, в последнее время для Минска до 1 года. Плюс в 2006 наблюдалась ценовая аномалия, когда пропорция нарушилась , но сейчас все идет на круги своя, более того скорее всего по инерции цены пойдут еще дальше, но все равно будет коррекция в пределах этих 2-2.5.

В Москве уже почти полгода цены не растут и колеблются в пределах 4200, так что для Минска равновесная цена будет примерно 1700-2100.

Кстати зависимость вполне объяснима и более того на цены судя по всему практически не влияют правововые, административные и другие различия между Россией, Украиной и Беларусью. В основе лежит уровень доходов житетей столиц.

Могу привести пример для Москвы: уборщица офисов 350-400, тетенька в метро возле эскалатора 300-400, работник макдональдса 400-450, сектетарь 400-600, машинист метро 1150, программист 1500-3000.

Сравните с минскими и увидите преславутую разницу 2-2.5.

Спичка:

St.Patrick,

факт о невозможности падения цен совсем не факт а очень даже неопределенность

до москвоских цен минску не дорасти

не согласна с Вами! То что я называю фактом - есть прогнозы профессионалов в сфере продаж жилья и определенных инстанций, которые, на моей памяти, всегда попадали если не в "яблочко", то в 9 точно

во-первых это мое частное мнение и не более...м ожете не соглашаться...

во-вторых мнение профессионалов в сфере продаж жилья? видите ли... у меня есть ощущение что рынок жилья жостаточно сложная функция с довольно большим количесвтом макроэкономических переменных (во сказанул ...) продавжи это несколько другое

и потом... знаете... прогноз дело неблагодарное как минимиум...

DmitryN:

В Москве уже почти полгода цены не растут и колеблются в пределах 4200, так что для Минска равновесная цена будет примерно 1700-2100.

по поводу 4200... это некорректно... пресловутая средняя температура по больнице... сейчас идет коррекция цен которая вызвана реструктуризацией рынка и и не в пользу вторички, панели и хрущевки чей удельный вес в метрах значителен... отчетность ДСК 1 например может несколько удивить...

т.н бизнес класс и далее не падает...

включая даже крупные инвестпроекты с реализацией в 2009 году... из чего не следует конечно никаких прогнозов в среднесрочном горизонте

а как считали равновесную цену для минска? можно методику вкратце?

1900 на текущий день тоже средняя температура по больнице. Сейчас в Минске наблюдается такая же ситуация как и в Москве в прошлом году - цены растут на все что имеет 4 стены и потолок. Понятно, что теперь идет коррекция цен по качеству, но 4200 это цена хорошей панельки, хрущевка стоит 3600, а на элитное жилье вообще нет средних цен, можно купить за 5000, а можно и за 25000.

Равновесную цену я определил из выше сказанного мною, сумбурно, конечно, но общую картину показывает. Сейчас в Москве 4200 далеко не каждому по карману, обычная панель стоит от 200 000, даже с ипотекой на 25 лет под 10% это 1800 в месяц при аннуитетных платежах. Сейчас наблюдается тенденция массового переселения в ближнее подмосковье, причем там цены пошли в году с такой же скоростью как и у нас и уже в тех же Химках квадрат больше 3000.

ЗЫ средняя зп в Москве из официальных сообщений около 900.

St.Patrick:

тезис несколько непонятный для меня а оттого и спорный

насколько массовое? как вы измеряете массовость и в чем?

Юбилейный в химках и прочие несколько стремные инвестпроекты если принимать во внимание риск ликвиднсти

В данном случае и ничего не измеряю, а исхожу из того, что написано в различных аналитических статьях, в том числе и из уст официальных. Подозреваю, что эта тенденция хорошо прослеживается по банковским кредитам. Плюс многие окружающие меня коллеги смотрят или уже переехали в ближнее подмосковье. Это конечно, касается тех, у кого нет своей жилплощади.

Да чего вы все привязались к этой Москве. Наш рынок недвижимости ну никак не связан с Московским. Вы точно также можете найти корреляцию между темпами роста цен на квартиры в Минске и в Лондоне, Нью-йорке, Париже,Сиднее, Риге, Вильнюсе - там тоже везде наблюдается рост, и этот рост даже больше коррелирует с Минским, чем Московский. На Московском рынке совсем другие рентообразующие факторы. Млсква входит в 10 (на 6 месте) по стоимости квартир и на 1 с конца в соотношении качество-цена, т.е. цена квартиры далека от того качетсва, которое должно быть за такую цену Просто голыми словами утверждать что наш рынок (которого практически в нормальном его понимании нет) развивается по московскому сценарию покрайней мере неразумно - экономика России и экономика РБ - котличаются как белое и черное.

Решения проблемы дорого жилья всем известны и тут не надо даже быть гением. Просто государству (читай властьимущим) не выгодно менять ситуацию в обратную сторону. Зачем? Столько живых бабок намыть можно. Что тут говорить, если официально (для отвода глаз) по данным КГК при ремонте театра оперы и балета, "на одних только дверях отмыто 300 тысяч долларов". А что говорить при строительстве многоквартирных домов - миллионы.