Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

В прогнозировании движения цен на недвижимость я бы больше смотрел на рынок труда. Как показывает мой личный опыт, он в наибольшей мере определяет ценность жилья. Пока у нас есть перекос рынка труда, качества жизни и денежных потоков в сторону Минска. И цены при росте реальной безработицы будут значительно сильнее падать в неблагоприятной с точки зрения альтернативного трудоустройства периферии, чем в Минске.

Абсолютные значения цен сделок диктуются доходами, накоплениями и доступностью займа. При падении доходов и дорогом кредите накопления на какой-то срок будут аммортизировать падение цен и обьема сделок. Что и наблюдаем в данный момент.

Важно то, что будет дальше в перспективе двух-трех лет. Если и далее будет долговременный спад либо стагнация реальных доходов, существенные накопления так или иначе вымоются. При таком сценарии будущие накопления если и будут собираться, то уже в незначительных обьемах. Велика вероятность, что вместо $70 в 90-х сейчас получится $300, но при подорожавшей в разы относительно 90-х стоимости жизни.

Надо внести ясность в некоторые моменты.

Во-первых, что такое оплата ЖКУ? Сейчас это фактически покрытие всех возможных издержек естественных монополий и ЖЭС, включая их бесхозяйственность, поскольку уровень оплаты задается ими на неконкурентной основе по затратному методу. Сейчас покрытие затрат осуществляется частично гражданами, частично в виде трансферта через завышенные тарифы для предприятий. Переход на полную оплату ЖКУ населением в существующих условиях приведет автоматом к лавине неплатежей из-за его, населения, низких доходов. И всё.

Для начала, для выхода на 100% оплату хорошо бы государству как минимум поднять пенсии и зарплаты бюджетникам на величину повышения. Потом, надо будет реформировать систему адресной помощи малоимущим и систему минимальных уровней оплаты труда. Всё это это вызовет необходимость либо собирать больше налогов, либо урезать иные расходные статьи бюджета.

Далее, чтобы воспользоваться преимуществами полной оплаты, надо заранее запустить создание конкурирующих за деньги клиента частных управляющих компаний вместо госмонополиста ЖЭС. В этом и смысл введения 100% оплаты - чтобы конкуренция снижала издержки.

Но это всё уже несколько иная модель экономики и не месяц и не год работы. Поэтому конкретно сейчас для правительства значительно проще по прежнему через высокие тарифы для предприятий субсидировать их для граждан - это именно то перекрестное субсидирование, которое справедливо критикуется экспертами МВФ.

Есть давние вопросы у людей из МВФ и в части целевого кредита для предприятий и АПК под ставку ниже инфляции и фактически на безвозвратной основе. Потому как эта практика позволяет обходиться без банкротства и санации неэффективных предприятий, что уменьшает конкурентоспособность национальной экономики.

С другой стороны, это позволяет правительству "элегантно" уйти от решения проблемы безработицы, возникающей при закрытии убыточных предприятий. Здесь также нужны (давно уже) реформы, начиная от установления вразумительного уровня пособия по безработице. Но на эти шаги также нужно время, и это дополнительная нагрузка на бюджет.

Субсидирование ставки по жилищному кредиту? Также из бюджета, комбанки не филантропы. Массовый характер выдачи кредитов вызовет необходимость при бездефицитном бюджете (что есть требование МВФ в части бюджетной политики) собрать больше налогов. Опять двадцать пять.

Так что скорее всего не будет ни существенного роста оплаты ЖКУ, ни массового субсидирования ставки. Ну такая у нас прикольная нереформируемая экономика получилась, что поделать.

ИДЕАЛЬНО ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ!

Судя по всему, автор вписал в цену доходы от этой аренды за 50 будущих лет.

Эксперты предсказали осенний обвал цен на недвижимость в России

http://realt.by/news/article/5738/

"Осенью 2009 года ожидается новый виток снижения цен на недвижимость, когда банки и девелоперы начнут выставлять на продажу объекты, находящиеся в настоящее время в залоге. Об этом, как сообщило агентство "Интерфакс", заявил директор управления финансирования строительный проектов Сбербанка Алексей Чувин"

Предположим 50 баков чистого дохода за вычетом расходов в день. Т.е. 18к баков в год.

А чё только по-скромному 360 дней в году взяли? Пять скинули на праздники?

vodka, этого эксперта уже уволили, и сбербанк от его слов открестился

Взято с сайта Мингорисполкома (информация к размышлению)

Карбанович А.В. от 18.05.2009 08:48

в Администрацию Заводского р-на

С 2003 года стою на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий как молодая семья ( в составе 4-х человек). Я прописан в квартире родителей общ.S=43,0 м2 (в составе 3-х человек), жена с двумя детьми сейчас прописана у своих родителей в квартире общ.S=75,0 м2 (в составе шести человек). В 2008 году я купил 2-ух комнатную квартиру в кредит в ОАО "Паритетбанке" на общих основаниях по 14,5%годовых ,под залог этой же квартиры. Год выплачивал основной долг и проценты, а сейчас нет возможности платить дальше кредит и проценты, потому-что с нового года в связи с увеличением ставки рефинансирования , банк поднял процентную ставку до 22% годовых и это стало мне не по силам. Я не раз обращался в ОАО «Паритетбанк» с просьбой о рассмотрении возможности пересмотреть процентную ставку и перекредитоваться на более длительный срок , меня никто вообще не захотел слушать , а лишь только начали стращать , что если вы откажитесь от квартиры мы вам ее оценим по 900 долл.США за метр, а разницу в 25 тыс. долл.США я еще должен буду доплатить хоть на сегодняшний день моя квартира по проведенной мною независимой оценки квартиры метр жилья стоит 1400 долл.США (несмотря на то , что банк кредитовал только 70% стоимости квартиры , а 30% я оплачивал сам , год я исправно платил проценты и основной долг ).

Поэтому я вынужден срочно искать покупателя и продавать квартиру теряя столько денег потому что жилье так подешевело по сравнению с тем когда я покупал эту квартиру , и так как квартира заложена в банке мне остается один выход постараться ее продать на сумму оставшегося основного долга перед банком.

Вопрос:

1.Могу ли воспользоваться 101 решением Мингорисполкома и строить одну или двух комнатную квартиру с привлечением льготного кредита со своей семьей в составе 4-х человек, после того как я продам квартиру которую покупал в кредит из-за невозможности в дальнейшем платить такие большие проценты?

Все документы подтверждающие получение кредита и договор залога перехода правового титула у меня имеются.

2. Сколько метров на мою семью полагается для льготного кредитования учитывая сложившуюся ситуацию?

Карбанович А.В.

Gonzalos:

Цитата:

ИДЕАЛЬНО ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ! Судя по всему, автор вписал в цену доходы от этой аренды за 50 будущих лет.Давайте считать. Предположим квартира будет сдаваться на сутки. Предположим 50 баков чистого дохода за вычетом расходов в день. Т.е. 18к баков в год. Итого квартира окупится за 5 лет а потом будет приносить чистый доход. Как то неразумно продавать так дешево такую выгодную недвижимость!

Вы пошутили? Даже в лучшие для арендодателей времена квартира на сутки сдавалась максимум (!) 10 дней в месяц. Клиентов не так просто найти, как кажется. Дорогие квартиры с мебелью еще не каждому желающему сдашь. Бывает, что снимает компания, чтобы праздник отметить, а потом убытки от такой вечеринки будешь год покрывать - и мебель испортят и попропаливают все, что можно, и обои и стекла могут повредить. За год сдачи квартиры ремонт минимум на десять штук сделать надо. Это у меня знакомая такого плана квартиру сдавала, так рассказывала.

Даже в лучшие для арендодателей времена квартира на сутки сдавалась максимум (!) 10 дней в месяц

тут местрасположение выгодное, если есть связи среди продавцов, всегда в этой хате будут ночевать по 10-15 горачых южных парней.. А если им еще платные услуги оказывать.. то ваще озолотиться можно..

SRS,

как буд-то она за разбитую мебель и посуду деньги не сдирала?

Если сами согласятся дать, то содрать можно, а с теми, кто не хочет - судиться за каждую дырку на ковре, выбоину на мебели и брызги на обоях? Или как?

Знаете, как часто у нее было - приходит приличного вида чел и снимает на сутки для себя, а реально заваливает толпа студентов и в складчину замачивают какой-нибудь экзамен. И что потом, по полгода по судам с ними ходить и доказывать. Кстати, доказать, что этих выбоин, дыр и пятен не было до них - тоже большая проблема. Так что, не такой уж сладкий хлеб упакованные квартиры на сутки сдавать. На длительный срок - это уже намного надежнее.