Вторичный рынок жилья. Август 2007 - октябрь 2007

я еще пол года назад говорил, что у агенств упали продажи вдвое, а теперь уже в трое всего за пол года! Думаю, если пройдет еще несколько месяцев и ничего не изменится будет игра на понижение, агенства будут заказывать статьи и пиарить понижение, т.к. они живут только этим. А без агенств будет ой как сложно покупать\продавать\менять.

Ситуация получается следующая:

1. строительство дорожает постоянно.

2. долевого нет по причине указа президента

3. В стране все товары и услуги дорожают.

На этом фоне вдруг начнут дешеветь квартиры(под дешеветь я имею реальный спад от 20%).

Вопрос на засыпку, если товар не покупают, он будет дорожать? Что-то я из ваших пунктов не понял, почему товар начнут покупать.

Еще один вопрос на засыпку, выгоднее продать 1 единицу товара с прибылью 10 у.е. шт. или 10 единиц товара, но с прибылью 5 у.е. шт.?

kitnamore:

я еще пол года назад говорил, что у агенств упали продажи вдвое, а теперь уже в трое всего за пол года! Думаю, если пройдет еще несколько месяцев и ничего не изменится будет игра на понижение, агенства будут заказывать статьи и пиарить понижение, т.к. они живут только этим. А без агенств будет ой как сложно покупать\продавать\менять.

"Твоя столица" уже начинает флюгерить. Тональность их "аналитики" за месяц-два сильно поменялись.

ak9791:

kitnamore (цитата): я еще пол года назад говорил, что у агенств упали продажи вдвое, а теперь уже в трое всего за пол года! Думаю, если пройдет еще несколько месяцев и ничего не изменится будет игра на понижение, агенства будут заказывать статьи и пиарить понижение, т.к. они живут только этим. А без агенств будет ой как сложно покупать\продавать\менять.

Квартиры не картошка, если сейчас мало покупателей и продавцы не продают дешевле, то почему вы решили, что агенства напечатают статей пару и все пойдет вниз

Ситуация получается следующая:

1. строительство дорожает постоянно.

2. долевого нет по причине указа президента

3. В стране все товары и услуги дорожают.

На этом фоне вдруг начнут дешеветь квартиры(под дешеветь я имею реальный спад от 20%).

Думаю, я не ошибусь, если скажу, что так могут думать только покупатели у которых нет, но которым ОЧЕНЬ хочется купить КВАРТИРУ. Которые прозевали низкие цены и сейчас кусают себе локти. Очнитесь, в развитых странах мира в столице жилье недоступно большинству. И даже не последний работник в банке в Лондоне не может себе позволить купить квартиру. Так везде - Европа, Москва, Киев, Минск.

Сейчас можно еще решить квартирный вопрос. Не буду уговаривать никого, но через полгода-год встретимся сдесь и обсудим уровень 2500-3000 и завтрашнее понижение.

Однажды довелось читать, что убеждения человека -- продукт переработки поступающей информации подкоркой и напрямую разумными доводами не корректируются. Я не скрываю, что убежден в будущем снижении цен и открыто излагаю аргументы для их критики и последующей работы подкоркой. Но Ваши доводы, увы, боюсь действуют наоборот. 1) Огромный разрыв между затратами (не себестоимостью - она еще ниже) и ценой реализации позволяют еще долго игнорировать рост цен на материалы и энергию в строительстве. 2) Долевое есть. Ублюдочное, корявое, возможно в будущем кидаловочное, но есть и как дополнительный толкач цен его отсутствие уже приниматься не стоит. 3) Дорожает все - и стройка тоже. Но см. п1) -- это означает что денег на покупку жилья у желающих купить "неспекулянтов" меньше остается, а спеклянты в неясной ситуации с перспективой падения покупать не станут.

ak9791, действительно, с какого такого бодуна, начнут покупать за 2500-3000 через полгода-год? Если сейчас уже денег нет.

Ситуация получается следующая:

1. строительство дорожает постоянно.

2. долевого нет по причине указа президента

3. В стране все товары и услуги дорожают.

Это не аргумент в пользу роста цен. Абсолютно. Или вы обладаете информацией, что в течение следующего года доходы населения существенно вырастут? Да так, что покроют будущий рост товаров первой необходимости, коммуналку и т.д, да еще на квартирку по новым ценам останется.

Вот президент очередной указ издал касательно ввоза поддержаных авто. Прогнозируют рост цен, только если 10-летний корч, который уже сейчас стоит примерно 30-40% от нового, еще больше вырастет, то никакие агрументы, типа жизнь такая дорогая, не заставить брать хламье за такие деньги, уж лучше добавить немного кредитных денег и взять новую в салоне.

S.P.S.:

mm_ext, я с Вами абсолютно согласен и доводы Ваши убедительны если знать арифметику хотя бы за 2-ой класс.

Но я думаю, что тут проблема не в том, дорого или дешево продать квартиру. Тут главное желание . Т.е. я могу выставить квартиру по 2500 за кв.м. и пока мне реально не нужны будут деньги держать ее в чартах продажи, тем временем сдавая ее кому-нибудь и получая 250 у.е.

И никакие агенства тут не помогут, никакие статьи - заказные или не заказные.

Еще раз повторю, что главное, это желание продавца продать квартиру как можно быстрее, а таких, как я понимаю, из 6000 может 1000 наберется и из них 50, которым деньги нужны завтра. А Минск - город большой и спрос как и раньше не удовлетворяется предложением, разве что только виртуально.

Это так, мое мнение о том, что вскоре можно ожидать падения цен.

Кстати, как не предрекали падение цен на нефть, а уже $88 за барель и, как говорят, скоро будет 100. Хотя можно выкачать нефти в 10 раз больше и продать в 10 раз дешевле, получив ту же прибыль. Странно, что так не делают, правда?

Ничего странного. Последствия обычного сговора обладателей ресурса в условиях ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО роста потребности в нем. Ввиду множественности "игроков" нашего базара недвижимости прямой сговор между ними невозможен. Крупные игроки пытаются в меру сил вертеть рынком, но и их возможности ограничены (даже у гос-ва) Есть оглядка на общедоступную инфу, слухи, комментарии. Даже самый упертый владелец метров не будет всерьез надеяться на продажу своей квартиры за 2500 д/метр при средней по рынку 1200. А массированный вброс инфы другой направленности может эту армаду "профессионалов" развернуть в другую сторону. К сожалению, "Белорусы и рынок" №39 пока на сайте ( http://www.belmarket.by/ ) не выложена, а там на с22 есть интересная статья Злотникова "Игра в цейтноте". Рекомендую в качестве пищи для ума.

ak9791,

а потому, что у нас ой как любят простые обыватели, которых 80-90% среди квартир выставленных на продажу, верить всему, что пишут в СМИ. Ну, потыракилсиь они полгода-год, по этой цене к ним пришли посмотреть 2-5 челвоек, предложил 1 скидку в 30%. Что сделает человек? Разве не опустит цену, если ему реально надо продать квартиру?

Действительно, очнитесь. Таких как у нас цен нет почти нигде.

В Сочи у моря трешка стоит дешевле, чем у нас. При этом аренда ее стоит 800 долларов в месяц. Это как пример.

Вот и решайте квартирный вопрос - возьмите кредит и купите еще одну квартиру, ведь не прогадаете - продадите.

У нас же 99% людей покупающих хату с чистыми деньгами.

Ему говорят все - продаж нет совсем, а выставляются все больше квартир.

Хоть ты тресни, ссылайся на что угодно, но у нас себестоимость квартиры не превышает 30% от ее продажной, а это значит, что довольно скоро закончатся деньги у всех, кто хотел купить квартиры. За такие деньги как продают квартиры хорошие дома можно купить.

Я не купил хату 4ку в апреле, так как не было реально в продаже или просили больше, чем стоил дом на Цне больший по площади в 2-3 раза. И не куплю сейчас. И так думает большинство. Пусть будут просить хоть миллион за трешку, все равно никто не купит, если денег нет.

Кстати, строительство не дорожает как таковое, просто инфляция, которую почему-то не учитывают. Все в долларах считают, а он все падает и падает.

S.P.S.,

А счего вы взяли что спрос на однушки по 40 равен спросу на однушки по 80? Спроса на эти квартиры нет, т.к. если бы был - давно бы все раскупили, все 6000. Спроса нет, вообще нет спроса.

Причем тут нефть, где цены повышают тем, что уменьшают количество предложений? ДА и без квартиры можно прожить, а вот в аренду никто бензин не сдает

matkiv:

Цитата: Крупные игроки пытаются в меру сил вертеть рынком, но и их возможности ограничены (даже у гос-ва) Есть оглядка на общедоступную инфу, слухи, комментарии. Даже самый упертый владелец метров не будет всерьез надеяться на продажу своей квартиры за 2500 д/метр при средней по рынку 1200.

audiofil, А Вы можете назвать хоть одного крупного игрока на вторичном рынке недвижимости (и критерий его крупности 1, 2,10, 100 квартир в собственности)? И какой % он составляет от не крупных. ИМХО Нет у нас крупных игроков и никакого влияния на рынок они не оказывают.

А самый упертый владелец и не станет продать свою квартиру, просто напросто он ее станет сдавать.

Я покупал квартиру в дек 2006 у невзрачного парня, который сам крутит баранку своего бусика, занимаясь стройматериалами. Кроме той, что покупал я, у него оставалось еще 3 . Это - мелочь. Посмотрите на риэлт бай и на ветке про аукционы - какая доля домов на Притыцкого 49, купленных за "живые" с аукциона вскоре всплыла в продаже. То, что я не могу Вам назвать фирмы/фамилии, количества квартир у каждого, явки, пароли и адреса не опровергает их наличие. А также истину, открытую А.И. Корейко ("Золотой теленок" - "Если в стране ходят дензнаки, должен быть и кто-то, у кого их много". Кстати, навскидку, застройщики, строящие за свои/кредитные деньги - мелочь? Бригада мадам Батуриной, строящая неск. домов - мелочь? Или Вы сомневаетесь в направленности их интереса в динамике цен? По поводу "не станет продавать - сдаст". Пока, увы, вложить сумму в *****долларов чтобы снимать доход вдвое-втрое ниже %% по депозиту с той же суммы...... Кто-то сделает и так. Но ему рано/поздно объяснит товарисч како-нить, что тот глупости делает.

fikus:

я полгода назад как желающий купить могу рассказать следующее.

Среди предложений высок процент квартир виртуальных. "Выставил на продажу, но мне не горит (Жду очереди, цепочки, купли дома в деревне, окончания ремонта)". Тем не менее регулярно смотрятся котировки и обновляется цена. Эти товарищи даже договора о намерениях не готовы заключать. Поэтому предложений много, выбор невелик. Ситуация "Я квартиру продаю, но не сейчас а через мес. два, полгода, в скором времени". В нашей ситуации 2 недели уже срок. Поэтому статистика агенств (кол-во предложений, средняя цена, динамика) получается накручена. Еще раз скажу: во всех 3-х агенствах работа шла слишком вяло: предложений пальцах руки можно пересчитать. Порадовали "черные" риэлторы- показали наибольшее число вариантов (не устраивало в основном качество квартир)

Мой продавец ооочень был заинтересован продать квартиру побыстрее. Я был в цепочке последним- с деньгами и чистыми на руках в любой момент. При этом торга реально не получилось. Я держал запасной вариант до момента заключения договора купли продажи. Как уже писал ранее, при заключении договора выплыли факты противоречащие договору о намерениях. Риэлтер, сука, смотрел и говорил- по другому никак.

Даже если и будет качание в сторону уменьшения- то незначительное и непродолжительное. Для стабильного понижения нужен обвал всей экономики или другой характер экономики. В начале девяностых были объявления "Меняю 3-х комнатную в Мск, на равноценную в Новополоцке"- в тот момент в Мск было реально хреново.

Всем бы сторонникам продолжения роста так аргументировать свою позицию - дискуссия давала бы гораздо больше пишшы для ума. А насчет обвала -- счас займемсу! Дождитесь тут http://www.belmarket.by/ пока выложат № 39 и почитайте "Игра в цейтноте". (Я - не Злотников )

ak9791:

Квартиры не картошка, если сейчас мало покупателей и продавцы не продают дешевле, то почему вы решили, что агенства напечатают статей пару и все пойдет вниз

Ситуация получается следующая:

1. строительство дорожает постоянно.

2. долевого нет по причине указа президента

3. В стране все товары и услуги дорожают.

На этом фоне вдруг начнут дешеветь квартиры(под дешеветь я имею реальный спад от 20%).

Думаю, я не ошибусь, если скажу, что так могут думать только покупатели у которых нет, но которым ОЧЕНЬ хочется купить КВАРТИРУ. Которые прозевали низкие цены и сейчас кусают себе локти. Очнитесь, в развитых странах мира в столице жилье недоступно большинству. И даже не последний работник в банке в Лондоне не может себе позволить купить квартиру. Так везде - Европа, Москва, Киев, Минск.

Сейчас можно еще решить квартирный вопрос. Не буду уговаривать никого, но через полгода-год встретимся сдесь и обсудим уровень 2500-3000 и завтрашнее понижение.

Сегодняшний уровень цен (я имею в виду цены предложения - а это просто желание продавцов) проглотит неоднократное подорожание энергоносителей, стройматериалов и т.д в будущем. Я оцениваю себестоимость строительства сейчас долларов в 300 максимум. Даже в Москве с её ценами себестоимость была ещё полгода назад 500-600 долларов.

Белоруссия - недоразвитая банановая республика и сравнивать Минск со столицами ведущих европейских стран просто неверно.

(а Москва и Киев - столицы таких же банановых республик, только побогаче).

Согласен с Вами, что факторов способствующих повышению цен у нас много. Но с какого-то момента гражданину всё равно сколько стоит квартира 100 тыс или 1 миллион. Она ему одинаково недоступна в обоих случаях. Поэтому Ваши прогнозы роста до 2500-3000 в ближайшее время сбудутся, если будет платёжеспосбный спрос. Но объективных факторов роста платёжеспособного спроса я не вижу. Кроме определённой, хочется верить, немногочисленной когорты людей, которые "уже имеют 6 квартир и будут вкладывать

поступающие к ним большие деньги во всё новые и новые квартиры и дома", как уже говорилось в этой ветке.

Я знаю пару людей, которые покупают(с нуля без цепочек) сейчас себе малогабаритные квартиры в Минске с привлечением небольших кредитов. Но они работатю в нефтегазовой сфере в Москве и Сургуте и получают не менее 5000 долларов в месяц. И они хотели бы квартиры побольше, но не могут (в Москве они тем более не могут). Вопрос много ли у нас людей с такими доходами?

Конечно если минские чинуши будут строить жилья не больше, чем этот платёжеспособный спрос, цены будут расти. А сколько это -один-два дома в год? То есть богач должен иметь в год свободных денег минимум 100 тысяч, чтобы выбирать всё предложение новостроек. И этот человек вряд ли участник каких-либо цепочек. Неужели у нас в стране столько нуворишей?

Иными словами нынешний уровень цен не обосновывается никакими экономическими факторами. Только спекуляцией и отмыванием денег, полученных незаконным путём.