Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

12ВОЛЬТ,

информации для аналитики предостаточно , плюс знакомых много таких как я , так что про первичку скажу от себя дно достигнуто ниже 1000 не упадет.

мои знакомые и я уверены что дно не достигнуто. стенка на стенку - у кого весомее "я уверен" :D?

друзьями , которые свои квартиры продали без проблем за 1400 -1500 около месяца назад

есть знакомые которые купили по 1100 и я щас смотрю трешки с жилым ремонтом, нигде за 1200 не перевалила еще ни разу

сть друг, который решил продать свою однушку, выставил ценник нормальный 1500 , так пришел реальный покупатель через два дня с 100процентов денег и даже разрешил жить еще пол года, так вот этот покупатель уже месяц бегал по Минску в поисках квартиры и искал с 1200 но такое Г, вот добежал до 1500, но знакомый дал отказ так как обмен на трешку по цене не прошел.

пипец сколько у вас интересных, а главное замечательных друзей

Первичку которая уже строиться и стоит от 1000-1200 и сдача в следующем году хорошо разбирают , те кто выставил ценник в 1400-1500 придется двигаться , много первички около 1000 но все на бумаге тоесть без фундамента и площадки , так что туда лезть большой риск.

ваша правда

зы побольше бы таких аргументов. зачем ссылаться на статистику и думать над новостями и тп и тд, есть же друзья :D, они уже обдумали и все знают, а думать иначе чем други - неположено )).

я щас смотрю трешки с жилым ремонтом, нигде за 1200 не перевалила еще ни разу

вчера 9001 хороший линк кидал, там есть на что посмотреть. правда 1250000/356 чутка подороже чем по 1200, но зато красиво

Факторы роста долларовой цены:

- высокая инфляция

надо поменять на высокая долларавая инфляция

Touring:

Чтобы представлять динамику цен и их границы, надо понять, кто задает эти цены.

Таким цену вторичного рынка прямо формирует:

- уровень затрат в строительстве (материалы, труд, машины, налоги, администрирование)

- уровень рентабельности в строительстве (прибыль)

- величина затрат на социальную и инженерную инфрастуктуру (материалы, труд, машины, налоги, администрирование, интерес администрации Минска)

- уровень инфляции (ставка рефинансирования)

- величина рентабельности банков (ставка по кредитам, интерес банка)

- уровень рентабельности застройщика (его риски, стоимость денег, величина прибыли)

- величина премии за риск (риски недостроя, стоимость денег)

Хвост не вертит собакой - только потом начинают играть такие индивидуальные факторы, как местоположение, собственная оценка стоимости, и так далее.

Вот первая фраза - золотая. Что было под ней и поскипано - тож ничаво. Но вот вышеприведенные факторы цен на вторичку... ни идин из них ИМХО не цену вторички не влияет. Влияет первый абзац. А именно на падающем рынке - цену задает покупатель, точнее возможности его кошелька. А вот факторы местоположения влияют на отличие цены от такой же квартиры в другом месте и только.

Хотя один фактор может подойти, но не рентабельность банков, упаси боже, а доступность кредитов.

Dmitriy Golubev:

12ВОЛЬТ,

зы побольше бы таких аргументов. зачем ссылаться на статистику и думать над новостями и тп и тд, есть же друзья , они уже обдумали и все знают, а думать иначе чем други - неположено )).

Насколько я понял из поста 12ВОЛЬТ, - налицо опять путаница в терминологии.

Если у его друзей - замечательные квартиры, которые они продавали по 1400-1500 при рыночной на аналогичные в тот момент в 2000 -я ему верю!

Если у его друзей - придирчивый вкус (капризные жены), требованиям которых соотв. никак не рядовое жилье, а что-нить многавышесреднего - они вполне могли долго искать подходящую планировку/состояние/р-н и тп -- и не находить ... Я ему верю.

Т.е. - когда он рассказывает о своих и друзей движениях по РН - все ОК и рад, что у них все срослось!

Но делать на этом основании вывод, что падение цен прекратилось и прочие там категорические весчи о РН в целом - шалишь! Тем более, что более-менее объективная, а самое главное - проверяемая - информация (к такой можно отнести БД НКА) категорически не согласна с оратором 12ВОЛЬТ,

Время покажет, хто шел в ногу - НКА или 12ВОЛЬТ, , но мне кажется, я уже знаю

Touring:

Каково влияние экономического спада и проведенной девальвации в условиях Беларуси?

Факторы, способствующие падению долларовой цены:

1)- уровень затрат и рентабельности в строительстве

2)- уровень затрат на социальную и инженерную инфрастуктуру

Факторы роста долларовой цены:

3)- высокая рублевая инфляция при одновременном административном сдерживании курса доллара

4)- высокая премия за риск банку = высокие ставки по кредитам для застройщика

5)- высокая премия за риск затягивания стройки

Только вызвавшее возражения "с ходу"

1) на вторичке отсутствует (тему ветки не забываем) Влияние первички не прямое - задержка во времени

2) на вторичке отсутствует

3) наоборот. В результате политического удержания нереального курса валюта исчезает из продажи (наличная и безналичная), ее цена растет не только в рублях на черном рынке, но и в пересчете на товары - в тч и жилье. Не только теория, но и опыт 1998-2000 гг). Т.е. по мере роста проблем со свободной куплей/продажей валюты ее ценность в глазах людей растет быстрее прочих товаров.

4) застройщики на вторичке отсутствуют. Влияние первички не прямое - только через динамику цен на новое и психологический "тяни-толкай"

5) и опять новострой.

информация (к такой можно отнести БД НКА) категорически не согласна с оратором

сколько % снижения в месяц должна показывать база чтобы утверждать категорически ?

А разве речь о %%?

БД НКА показывает однозначное снижение цен сделок - и это категорически (факт в отличие от гипотез) и при 5%, и при 45% падения.

нету разницы в снижении 5% и 45%? первое плавное снижение, второе резкое падение. Первое при именении внешних факторов без инерции может поменяться, второе переломить за короткий срок невозможно.

http://interfax.by/article/43921

В настоящее время ситуация с ценами на рынке недвижимости нормализуется, но прогнозировать дальнейшее поведение рынка пока сложно, считает директор агентства недвижимости "Динас" Владимир Завгородний.

"Многие думали, что падение цен будет продолжаться довольно долго, но май показал, что снижение немного приостановилось, и уже появилась определенная стабильность", - отметил В.Завгородний.

"Резкое падение спроса вынудило продавцов опускать цену - это закон рынка, как только спрос начнет превышать предложение, цены будут расти. Сейчас нельзя однозначно спрогнозировать будет ли продолжаться падение, цены остановятся или начнут подниматься", - заявил В.Завгородский.

Вместе с тем, "на первичном рынке есть некоторый ценовой предел, ниже которого застройщик не может реализовывать жилье, так как получается, что строительство в этом случае бессмысленно. Такая планка есть и у коммерческих застройщиков, и у государственных. Точно так же цены реагируют и на вторичном рынке, как только начинается улучшение, естественно цены останавливаются".

- намек на замедление падения после мартовского оживляжа РН?

Reader_p:

Цитата: А разве речь о %%?

БД НКА показывает однозначное снижение цен сделок - и это категорически (факт в отличие от гипотез) и при 5%, и при 45% падения.

нету разницы в снижении 5% и 45%? первое плавное снижение, второе резкое падение. Первое при именении внешних факторов без инерции может поменяться, второе переломить за короткий срок невозможно.

Вы притворяетесь - или все настолько плохо?

Вы спросили

сколько % снижения в месяц должна показывать база чтобы утверждать категорически

и получили ответ. Понимаю, что Вы придирались не к смыслу а к форме (смысл прост - есть или рост или падение и назвать его категорическим или однозначным или бесспорным - дело автора и его стилистических предпочтений). Тем не менее - ответил. А теперь мой вопрос - сколько Вы намерены нанизывать вопросов стилистического, а не сущностного характера? А с тем, что лучше 45% падения, чем 5 - я с Вами вполне согласен

Touring:

Если доходы упадут настолько, что платежеспособного спроса не будет и станет госстройка (ненаучный фантастиш - зарплата 50 баксов и прочие ужасы), то уйдет последняя альтернатива вторичке, и только тогда вторичка будет зависеть исключительно от чистой величины доходов покупателей (50 баксов).

Об что и речь.... Можно долго перечислять, что для финансов покупателей (и для шансов продавцов продать дорого) сейчас плохо. А есть ли что-то оптимистическое впереди (Семашко с его ростом ВВП не надо - если можно )