Вторичный рынок жилья. Май 2009 - июнь 2009

DmitryN:

Iгар, где, где, да вот на предыдущей странице товарищ Touring постарался. У него же несколькими месяцами раньше... Ничего нового, в данной ветке обсуждалось не раз, но оформлено наглядно. Можете говорить что не учитывается много различных факторов, но ОДИН факт налицо - ЦЕНА на НЕФТЬ, самый главный.

спасибо Touring'у за график. пропустил.

по сути я ж не спорю

сам считаю это абсолютно верным.

audiofil, корелляция проста по сути ибо содержит непреложную истиную логику:

цены на нефть высокие - есть бабло в этих широтах. низкие - нет.

помимо этого практически ничего бабла не приносит.

это началось ещё в совдепе. и оба падения ценника за это время фактически до себестоимости добычи (середина 80х и вторая половина 90х) сопровождалась известными событиями коллапсов и жэстачайших кризисов. увы. с тех пор ничего принципиально не изменилось.

ну разве что следующее падение ценника уже не повлияет. в россии доказанных разведанных запасов на 14 лет.

Ingvar:

audiofil (цитата):

С января 2007 года РБ попала в стандартное положение страны, не покрывающей своих потребностей своей нефтью в ситуации роста цен на нее.

Наоборот.

Те, кто живет не на нефти основной сбыт делаем на Раше, а у нее чем выше цена на нефть, тем бабла больше и она добрее.

Так что не хуже.

Вроде озвучивал - почему и на это надеяться ..... не совсем верно -- ключевое слово "Китай". Несомненно, полного прекращения экспорта в РФ не будет..... Но вот упасть до объемов, когда каждый рупь считать придется - будет, а дурных денег на "падвепиццот" -- точно нет.

Iгар:

audiofil, корелляция проста по сути ибо содержит непреложную истиную логику:

цены на нефть высокие - есть бабло в этих широтах. низкие - нет.

помимо этого практически ничего бабла не приносит.

.

Ну, умножьте тогда объем добычи нефти на цену и поделите на население РФ - чтобы не повторять абы-чего.

Повторю - с чего Вы взяли, что те, кто получают основную часть доходов от нефти, направят их в РБ?

Да, был хороший поток денег в РБ от нефти до 2007 - а сейчас и в будущем как выглядит поток дурных нефтеденег в РБ?

Reader_p:

Цитата: дурных денег на "падвепиццот" что ж вас кидает то в крайности с цифрами. то у вас 220 на одной странице, то не будет 2500. С таким прогнозом промахнуться трудно

А я и не прогнозирую - "не будет денег на "падвепиццот" это не прогноз - это одно из следствий тезиса "ребята, перестаньте делить доходы от дорожания чужой нефти" От ее удорожания у нас будет не приток легкого бабла, а как максимум - за каждый рупь экспорта придется жестоко биться с китайцами в РФ.

А заработанное (в отличие от срубленного ) очень плохо пузырь на рынке жилья надувает.

ПС судя по тому, что Вы 220 и 2500 в один ряд ставите - пост Вы не читали а по диагонали.....

audiofil:

Reader_p:

Цитата: дурных денег на "падвепиццот" что ж вас кидает то в крайности с цифрами. то у вас 220 на одной странице, то не будет 2500. С таким прогнозом промахнуться трудно

А я и не прогнозирую - "не будет денег на "падвепиццот" это не прогноз - это одно из следствий тезиса "ребята, перестаньте делить доходы от дорожания чужой нефти" От ее удорожания у нас будет не приток легкого бабла, а как максимум - за каждый рупь экспорта придется жестоко биться с китайцами в РФ.

А заработанное (в отличие от срубленного ) очень плохо пузырь на рынке жилья надувает.

ПС судя по тому, что Вы 220 и 2500 в один ряд ставите - пост Вы не читали а по диагонали.....

З аднаго боку нафта даражэе, з іншага - яе спажыванне скарачаецца.

Дакладных звестак па нафце не ведаю. Па газу:

http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1171591

"Газпром" подвел итоги первого квартала: экспорт газа монополии снизился на 30%. На основных рынках, в Италии и Германии, продажи упали вдвое. Дополнительно ухудшили ситуацию высокие цены на среднеазиатский газ. В результате прибыль "Газпрома" уменьшилась в пять раз, и монополии уже приходится откладывать крупные инфраструктурные проекты (исключением является "Южный поток" — см. стр. 9).

Забавная статейка:

http://www.newsdate.by/economics_113648.html

Тут еще новость для потенциальных покупателей:

http://www.newsdate.by/economics_113809.html

Плюс ... иногда забавно читать некоторых товарисчей на форуме,

которые агитируют - побежали быстрее покупать - дно уже прошло ...

Цена ниже 1000 нереальна.

При чем - реально например уважаемый audiofil спрашивает - ты бы хоть один факт привел своей инфе, они молчат

Ага сейчас - только кеды зайду куплю ... и побегу

Еще наверное и ... стартовый пистолет ... чтобы из низкого старта бежать.

Сразу закрадывается мысля - а не "шпиены" ли они застройщиков, либо АН?

Которые очень заинтересованы поднять спрос на рынке недвижимости.

Я тут недавно - поэтому и не знаю ... вот у вас и спрашиваю, или у них?

уже сам запутался

KuzmaK:

Сразу закрадывается мысля - а не "шпиены" ли они застройщиков, либо АН?

Которые очень заинтересованы поднять спрос на рынке недвижимости.

Я тут недавно - поэтому и не знаю ... вот у вас и спрашиваю, или у них?

уже сам запутался

Периодически возникает впечатление, что некоторые участники обсуждения на форуме проверяют..... уязвимость аргументации повышальческих тонов

Т.е. придумывается аргумент (группа аргументов), обосновывающая приближение роста - и вбрасывается на форум. Легко обчихиваются - в отсев. А если аргументация понижал неочевидна - то для обработки просто клиентов АН вполне пройдет.

Заранее прошу прощения у 12вольт -но именно такое ощущение у меня оставил его пост с предыдущей страницы - набор странных аксиом из воздуха - но звучит вполне ..... благозвучно для повышал.

Reader_p:

Цитата: Сразу закрадывается мысля - а не "шпиены" ли они застройщиков, либо АН?

еще один сторонник теории заговора.

Это не теория заговора - лично я (если бы передо мной была задача - отточить аргументацию) - обкатывал ее именно на тематических форумах и искал оппонентов позубастее. И терпеливо выводил бы их из равновесия - чтобы услышать побольше.

"Если у Вас паранойя - это не значит, что за вами не следят..."

audiofil, Ваша позиция ясна по всем пунктам. Не могли бы вы уйти на неделю в отпуск и просто понаблюдать что другие пишут. Надоело читать уже Вашы "tukhgihtgerhgiehgiehgt"

Это не теория заговора - лично я (если бы передо мной была задача - отточить аргументацию) - обкатывал ее именно на тематических форумах и искал оппонентов позубастее. И терпеливо выводил бы их из равновесия - чтобы услышать побольше.

audiofil, Спортивный интерес или просто заняться нечем?

audiofil:

12ВОЛЬТ:

Цитата: А с другой стороны, ценник на недвигу будет явно раза в 2-3 меньше сегодняшнего

Это явное заблуждение...

1) падение цен замедляться и

2) ниже 900 ценника мы не увидим,

3) пик падения уже прошел ,

4) до октября ноября будет корректировка.

5) Не ждите чуда за 500 , если нужно покупать

6) на первичке и долевое то пик уже настал. Если

7) вторичка , то нужно ждать осени...

ИМХО

Если Ваше ИМХО - не просто фантазия, а именно мнение (т.е. плод вдумчивой работы с информацией полученной из многих источникв, с использованием хотя бы минимальных знаний в сфере, которая обдумываецца.....) - не затруднитесь хоть эскизно обрисовать хотя бы логику рассуждений (а если с информацией и ссылками - вообще )

А то 1) противоречит другим источникам инфы (хоть БД НКА, хоть риэлт) 2) -- 3) -- 4) -- 6) совершенно непонятна природа и источник уверенности 5) - жду, и чем далее, тем увереннее 7) - а по-моему надо ждать времени, когда сочтешь, что пора. Думаю, что про осень Вы знаете то же, что и все остальные - ничего

Источников очень много.

Много знакомых которые как я ждали кризиса и начали движение по улучшения жилья в том числе и я. Я эту ветку читал более пол года , но в дебатах не участвовал , так как не был уверен в ситуации на рынке. Лично я занимался сильным мониторингом первички, а именно начатым строительством 25-50 % (долевым строительством). Объездил большое кол-во застройщиков, информации для аналитики предостаточно , плюс знакомых много таких как я , так что про первичку скажу от себя дно достигнуто ниже 1000 не упадет. Вторичка мониторилась друзьями , которые свои квартиры продали без проблем за 1400 -1500 около месяца назад , все зависит не от цены а от качества, к ним приходили риэлторы и говорили что они сошли сума типа 1200 -1300 потолок , но через пару недель квартиры уходили. Есть друг, который решил продать свою однушку, выставил ценник нормальный 1500 , так пришел реальный покупатель через два дня с 100процентов денег и даже разрешил жить еще пол года, так вот этот покупатель уже месяц бегал по Минску в поисках квартиры и искал с 1200 но такое Г, вот добежал до 1500, но знакомый дал отказ так как обмен на трешку по цене не прошел. Так вот вы мониторите самые убитые квартиры около 1000 , но никто их не видел , они просто убитые. А вторичка это не просто квартиры по самой маленькой цене , очень хорошо продаются по 1400-1500 с хорошим ремонтом. От того я зная изначально что не потяну 1400-1500 и ушел в первичку.

Самое интересное что большая часть знакомых которые продали вторичку для улучшения жилья ушли в первичку, тоесть в почти завершенное долевое. Так что вторичке есть куда падать , но это не будет падение убитых квартир , а будет падение тех квартир которые уходили за 1500 упадут до 1200 минимум , тоесть вторичку ждет корректировка и сужение коридора между убитыми в хлам и нормальными квартирами. Вторичка не будет стоить меньше первички, а первичка уже достигла минимум 1000 и остановилась (если дадут 5% кредиты то даже возможна корректировка вверх до 1100-1200 на первом этапе ).

Первичку которая уже строиться и стоит от 1000-1200 и сдача в следующем году хорошо разбирают , те кто выставил ценник в 1400-1500 придется двигаться , много первички около 1000 но все на бумаге тоесть без фундамента и площадки , так что туда лезть большой риск.

В этой ветке очень много людей которые хотели бы видеть 500 у.е , я сам хотел бы видеть такой ценник, а реалистов очень мало. Желания и реалии очень часто расходятся. Предлагаю не спорить до бесконечности , а оставить свои прогнозы в одном посте и в шапке сделать ссылку на этот пост и к примеру через три месяца поймем кто прав кто ошибся , и по окончанию срока прогноза будет легче понять свои ошибки.

Чтобы представлять динамику цен и их границы, надо понять, кто задает эти цены.

Нижнюю цену диктует самое дешевое жилье, которое строит в основном государственный строитель МАПИД. Но купить его непосредственно у строителя нельзя, так как есть иные интересы. Появляется посредник - УКС, который создает три потока клиентов.

Первый - белорусский сабпрайм, или "льготники". Для выполнения задачи привлекается государственный лендер Беларусбанк, кредитующий из бюджета под реально отрицательную ставку и получателя кредитов, и государственного строителя. Схема создана не ради получения сверхприбыли, а ради гарантированной загрузки работой МАПИДа с умеренной прибылью и гарантированной "разгрузки" экономики от части рублевой массы, выданной в виде зарплат. С чем успешно и справляется.

От первого по критерию доходов отсекается второй поток - более состоятельные клиенты, уничижительно именуемые "нуждающимися". Для связывания доходов этого уровня устанавливается значительно более высокий уровень цены и ставка по кредиту выше ставки рефинансирования. Схема создана для покрытия издержек города Минска на социальную и инженерную инфрастуктуру и дополнительной "разгрузки" экономики от рублевой массы, закачанной в экономику в виде повышенных доходов.

Далее, административно отсекается поток наиболее платежеспособной части населения, "не нуждающихся". Для закрытия их спроса на рынок допущены т.н. "коммерческие" застройщики. Финансирутся они коммерческими банками под коммерческий же интерес, как и их клиенты, участвующие в софинансировании, называемом долевым строительством.

Задача этих застройщиков - связать наиболее высокие доходы, дать работу строителям, заработать самим и дать заработать коммерческим банкам. Уровень цен и рентабельность этих застройщиков кроме стоимости коммерческих денег регулируется включением тем или иным образом в их издержки затрат города Минска на социальную и инженерную инфрастуктуру. В последнее время в этот поток канализируется и часть "нуждающихся".

Для тех "не нуждающихся", кто не готов ждать, или не нашел для себя приемлимого варианта коммерческого строительства, и существует вторичный рынок, цена на котором формируется как "стоимость долевого софинансирования коммерческого строительства" + "премия за риски".

Таким цену вторичного рынка прямо формирует:

- уровень затрат в строительстве (материалы, труд, машины, налоги, администрирование)

- уровень рентабельности в строительстве (прибыль)

- величина затрат на социальную и инженерную инфрастуктуру (материалы, труд, машины, налоги, администрирование, интерес администрации Минска)

- уровень инфляции (ставка рефинансирования)

- величина рентабельности банков (ставка по кредитам, интерес банка)

- уровень рентабельности застройщика (его риски, стоимость денег, величина прибыли)

- величина премии за риск (риски недостроя, стоимость денег)

Хвост не вертит собакой - только потом начинают играть такие индивидуальные факторы, как местоположение, собственная оценка стоимости, и так далее.