КОММЕНТАРИЙ к Указу Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Нововведения в деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков
К концу 2009 г. в Республике Беларусь функционировало более 5 100 организаций застройщиков и более 650 товариществ собственников. Ежегодно за счет нового строительства количество этих организаций увеличивается, и в настоящее время функционирует более 6 700 организаций товариществ собственников и жилищно-строительных кооперативов, из них более 3 000 осуществляют обслуживание жилых домов самостоятельно. Как показывает практика, не всегда товарищества собственников и организации застройщиков обслуживают свои жилые дома и предоставляют жилищно-коммунальные услуги в соответствии с нормативными правовыми актами, не все принимаемые ими решения соответствуют законодательству. Это нарушает права и свободы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков. В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков был принят Указ Президента РБ от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее - Указ № 538 ), который вступает в силу с 1 января 2011 г.
Рассмотрим новшества, введенные Указом.
Расширение прав местных органов власти
Во-первых, местным исполнительным и распорядительным органам даны некоторые права, с помощью которых они смогут корректировать деятельность товариществ и организаций застройщиков в случае, если нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков. Так, абзацем 2 подп.1.1 п.1 Указа № 538 местным исполнительным и распорядительным органам дано право осуществлять координацию и контроль за деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. Следует отметить, что контроль за деятельностью организаций застройщиков установлен еще ранее, с февраля 2008 г., когда вступил в силу Указ Президента РБ от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» (далее - Указ № 43), п.5 которого определено, что контроль за деятельностью, в т.ч. финансово-хозяйственной, организаций застройщиков, возлагается на местные исполнительные и распорядительные органы, а также на иные государственные органы в пределах их компетенции в соответствии с законодательством. Контроль за деятельностью товариществ собственников ранее законодательством предусмотрен не был.
Что касается нормы о координации местными исполнительными и распорядительными органами деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, то в данном случае, считаем, речь идет как о возможности местных исполнительных и распорядительных органов указывать товариществам собственников и организациям застройщиков о необходимости проведения каких-либо работ (например, соответствующее благоустройство придомовой территории), так и о возможности оказывать им помощь в работе (методологическую, консультационную, практическую и др.) с целью надлежащей работы товариществ собственников и организаций застройщиков. Также абзацем 3 подп.1.1 п.1 Указа № 538 установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников и организаций застройщиков.
Надо отметить, что некоторые права по защите членов товариществ собственников и организаций застройщиков как потребителей жилищно-коммунальных услуг предоставлены местным исполнительным комитетам еще Законом РБ от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее - Закон № 405-З). Так, ст.24 Закона № 405-З установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции рассматривают обращения потребителей в соответствии с законодательством об обращениях граждан; проводят контрольные мероприятия (проверки) по фактам обращений потребителей; обращаются в суд с исками о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, ст.20 и 21 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы (областные, Минский городской исполнительные комитеты, районные, городские, районные в городах, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы) осуществляют государственный контроль за использованием и содержанием государственного и частного жилищных фондов. Таким образом, право защищать права и интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков, касающиеся предоставления жилищно-коммунальных услуг в домах товариществ собственников или организаций застройщиков и содержания жилых домов этих организаций, было у местных исполнительных и распорядительных органов и ранее. А со вступлением в силу Указа № 538 у местных исполнительных комитетов появится возможность принимать меры и в иных случаях, когда будут ущемлены права и законные интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков. Например, если в товариществе собственников или организации застройщиков будет установлен иной, нежели предусмотрен законодательством, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг. Правовое регулирование оплаты жилищно-коммунальных услуг Вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг населением (в т.ч. и гражданами, проживающими в домах организаций застройщиков и товариществ собственников) всегда был и остается актуальным. Указом Президента РБ от 19.05.1999 № 285 утвержден перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы), надбавки (скидки) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, Национальным банком, облисполкомами и Минским горисполкомом (с изменениями и дополнениями), предусматривающий что Советом Министров РБ (по согласованию с Президентом РБ) устанавливаются тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), за пользование жилыми помещениями, техническое обслуживание. Кроме того, подп.1.9 п.1 Указа Президента РБ от 06.10.2006 № 604 «О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства» определено, что тарифы на услуги по техническому обслуживанию, пользованию жилыми помещениями, жилищно-коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), оказываемые населению, устанавливаются Советом Министров РБ по согласованию с Президентом РБ до начала очередного финансового года с учетом роста доходов населения и параметров возмещения затрат за счет всех источников, определяемых ежегодно законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год, и действуют с 1 января очередного года. На основании ЖК и вышеназванных Указов № 285 и № 604 принято постановление Совета Министров РБ от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами» (далее -постановление № 1332), которым установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также принято постановление Совета Министров РБ от 16.12.2008 № 1942 «Об установлении для населения тарифов на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги» (далее - постановление № 1942), которым установлены тарифы на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги. Таким образом, законодательно установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также тарифы, по которым эти услуги предоставляются. Данные постановления распространяют свое действие как на граждан, проживающих в государственном жилищном фонде, так и на граждан, проживающих в частном жилищном фонде. Поэтому граждане, проживающие в домах товариществ собственников и организаций застройщиков, предоставленные жилищно-коммунальные услуги оплачивают в порядке и на условиях, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами. Взаимодействие товариществ собственников и организаций застройщиков с местными органами власти по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг В случае когда товарищество собственников или организации застройщиков самостоятельно предоставляют жилищно-коммунальные услуги (являются исполнителями по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг) и собираемых денег не хватает на предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг, эти организации могут обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за выделением бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) жилищном фонде. Соответствующие инструкции ежегодно утверждаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства РБ на очередной финансовый год. В 2010 г. постановлением Минжилкомхоза РБ от 31.03.2010 № 6 утверждена Инструкция по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2010 году на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде. Если будет принято решение не обращаться в местный исполнительный комитет за бюджетными ассигнованиями, то в соответствии с подп.4.8.4 п.4 Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 08.04.1998 № 569, общее собрание членов товарищества собственников определяет порядок покрытия убытков, образовавшихся в связи с его деятельностью, а общее собрание членов организации застройщиков на основании абзаца 5 п.63 Положения об организациях застройщиков, утвержденного Указом № 43 (далее - Положение № 43), устанавливает размер и срок внесения дополнительного взноса, который идет на покрытие убытков организации застройщиков. Вместе с тем в случае принятия общим собранием товарищества собственников или организации застройщиков решения о необходимости производства дополнительных работ по содержанию и эксплуатации жилого дома (не связанных с техническим обслуживанием) им может устанавливаться сумма, которую должны внести проживающие в данных домах граждане. Эта сумма устанавливается на основании проектно-сметной документации, сметы, акта выполненных работ и других документов. Если принятое решение товарищества собственников или организации застройщиков будет нарушать права и законные интересы членов этих организаций (в т.ч. и решения по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг), местные исполнительные и распорядительные органы должны принимать меры по защите прав и законных интересов граждан, проживающих в домах, предоставление жилищно-коммунальных услуг в которых осуществляется товариществами собственников или организациями застройщиков. В случае если предпринимаемые меры безрезультатны, местный исполнительный комитет в соответствии с абзацем 6 подп.1.1 п.1 Указа № 538 вносит предложение о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков. Требования к председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков Новеллой в законодательстве являются норма, определяющая необходимость согласования кандидатур при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков. Данные нормы установлены абзацем 4 подп.1.1 п.1 Указа № 538, а также частями третьей и четвертой подп.1.7 п.1 Указа № 538. Необходимо отметить, что частью первой подп.1.7 п.1 Указа № 538 предъявляются квалификационные требования к председателям правления товарищества собственников или организации застройщиков. Так, председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее указанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. Как видим, вне зависимости от уровня образования председателя правления он обязан пройти соответствующее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. Согласование предложенной кандидатуры председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков - право местного исполнительного комитета и не всегда оно зависит только от факта наличия образования у предлагаемой кандидатуры. Например, вполне вероятен отказ в согласовании, если кандидат ранее отрицательно зарекомендовал себя в деле управления недвижимым имуществом многоквартирных жилых домов или предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но даже в случае отказа местного исполнительного комитета от согласования кандидатуры на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков сам кандидат или члены товарищества собственников или организации застройщиков, кандидатуру председателя правления которых не согласовал местный исполнительный и распорядительный орган, имеют право обжаловать этот отказ в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд. Обращаем внимание, что порядок согласования кандидатур на должность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков определяется местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, все председатели товариществ собственников и организаций застройщиков, которые начали свою деятельность до 1 января 2011 г., обязаны пройти указанное выше согласование до 1 января 2012 г. В случае невыполнения председателем правления этого требования местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома до избрания нового председателя правления. При этом полномочия председателя правления, не прошедшего согласования в местном исполнительном комитете, досрочно прекращаются без принятия такого решения общим собранием членов товарищества собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) организации застройщиков. Указом № 538 предусмотрено, что, если у товарищества собственников или организации застройщиков возникают проблемы с кандидатурой председателя правления (нет граждан, желающих занять эту должность, или ранее представленный кандидат не прошел согласование в местном исполнительном комитете), местный исполнительный и распорядительный орган вносит кандидатуру председателя на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для избрания. Конечно же, общее собрание (собрание уполномоченных) может не принять предложенную кандидатуру и не выбрать председателя правления. Уполномоченное лицо по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения В случае необеспечения работы органов управления местным исполнительным и распорядительным органом на дом товарищества собственников или организации застройщиков назначается уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома. Постановлением Совета Министров РБ от 30.03.2005 № 342 утверждено Положение об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения. Уполномоченное лицо назначается также в случаях, когда организация застройщиков или товарищество собственников надлежаще не обеспечивают сохранность, содержание и эксплуатацию домов этих организаций. Что это значит? В соответствии с постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» техническое обслуживание многоквартирного жилого дома (в которое входит сохранность, содержание и эксплуатация жилого дома) является основной жилищно-коммунальной услугой (т.е. такой услугой, которая оказывается в обязательном порядке). В случае если товарищество собственников или организация застройщиков самостоятельно не эксплуатирует жилой дом (не предоставляет услуг по техническому обслуживанию), а также потребителями (членами товарищества собственников или организации застройщиков, собственниками жилых помещений, не являющихся членами организации застройщиков) не выбран исполнитель по техническому обслуживанию (процедура выбора установлена ст.10 Закона № 405-З), считается, что товарищество собственников или организация застройщиков не обеспечивает надлежащим образом сохранность, содержание и эксплуатацию домов. Необеспечением сохранности, содержания и эксплуатации домов также можно считать случаи, когда товарищество собственников или организация застройщиков техническое обслуживание осуществляет не в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Необходимо отметить, что при назначении уполномоченного лица председателем правления товарищества собственников или организации застройщиков с ним в обязательном порядке заключается договор: с физическим лицом - трудовой договор (контракт), с юридическим лицом - гражданско-правовой договор. При этом в доме, которым не управляет юридическое лицо (товарищество собственников или организация застройщиков), при назначении местным исполнительным комитетом уполномоченного лица указанные договоры не заключаются. Обязанности товариществ собственников и организаций застройщиков Указ № 538 установил обязанности как самих товариществ собственников и организаций застройщиков, так и председателей правлений этих товариществ и организаций. Все введенные обязанности основываются на действующем законодательстве и должны обеспечивать надлежащую работу товариществ собственников и организаций застройщиков, а также качественное обслуживание их жилых домов, соблюдение интересов членов этих товариществ и организаций. Кроме того, Указом № 538 предусмотрена обязанность товариществ собственников и организаций застройщиков аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома, если иное не установлено законодательством. Этот порядок установлен подп.1.5 п.1 постановления № 1332, согласно которому указанные отчисления аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда. Следует отметить, что товарищество собственников или организация застройщиков становятся организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (что дает право аккумулировать отчисления на капитальный ремонт на своих субсчетах) только в тех случаях, когда самостоятельно осуществляют эксплуатацию жилого дома, т.е. являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание. В иных случаях денежные средства аккумулируются на субсчетах либо тех организаций, которые являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание, либо местных исполнительных комитетов. При этом не следует забывать, что ст.11.69 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт: эти действия влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин. Вопросам об отчислениях на капитальный ремонт посвящен и подп.1.3 п.1 Указа № 538 (причем часть первая данного подпункта распространяет свое действие не только на товарищества собственников или организации застройщиков, но и на нанимателей и собственников жилых помещений других домов). Новым в законодательстве стало определение размера отчислений на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, которые производят собственники нежилых помещений в многоквартирных жилых домах: отчисления на капитальный ремонт производятся по установленным тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на техническое обслуживание многоквартирных жилых домов (на дату написания настоящего материала постановлением № 1942 тариф на услуги по техническому обслуживанию жилых домов установлен в размере 622,5 руб. за 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц (см. приложение 3 к постановлению № 1942)). Частью второй подп.1.3 п.1 Указа № 538 установлено целевое использование аккумулированных на капитальный ремонт средств, а именно эти средства по решению общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков могут расходоваться на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, а также ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов. Одна из обязанностей председателя товарищества собственников или организации застройщиков - обеспечить в течение 6 месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию проведение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг. Введение данной нормы оправдано, поскольку председателей некоторых товариществ собственников назначали застройщики (строительные организации), как и принимали самостоятельно решения о создании товарищества собственников в силу ст.16 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З). Зачастую на практике после оформления права собственности на жилые помещения члены товарищества собственников высказывали недовольство деятельностью назначенного застройщиком председателя собственников. У собственников помещений не всегда есть возможность переизбрать председателя товарищества собственников или же принять решение об ином управлении многоквартирным жилым домом, в связи с неистечением срока полномочий такого председателя. Указом № 538 предусмотрены и другие обязанности, возлагаемые на председателей правления товариществ собственников и организаций застройщиков. Способы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома Следует отметить, что подп.1.4 п.1 Указа № 538 представляет иной, нежели установлен ст.15 Закона № 135-З, перечень способов управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Помимо оговоренных Законом № 135-З способов (непосредственное управление, управление через товарищество собственников) приведены иные способы управления: уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома. Независимо от того, что по своей сути товарищество собственников и организация застройщиков являются формой управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, управление общим имуществом этих организаций возможно и с помощью управляющей организации. При этом в обязательном порядке с каждым членом товарищества собственников и организации застройщиков, а также с собственником жилого (нежилого) помещения, который не является членом организации застройщиков, заключается договор на управление общим имуществом многоквартирного жилого дома. В случае отказа от заключения такого договора организация, управляющая общим имуществом многоквартирного жилого дома, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Изменения и дополнения в порядок деятельности организации застройщиков Указом № 538 внесены некоторые изменения и дополнения в Положение № 43. Так, в частности, изменен порядок формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы в государственном органе, иной государственной организации. В состав такой организации вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этом органе, организации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные в коллективном договоре (соглашении), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - в решении администрации государственного органа, иной государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии). Список таких лиц должен быть согласован с вышестоящим органом, организацией, а их количество в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 %. Кроме того, изменено распределение голосов членов организации застройщиков в зависимости от права собственности на занимаемое жилое помещение. В случае если член организации застройщиков является собственником жилого помещения, то он имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее недвижимое имущество дома организации застройщиков (по аналогии с товариществом собственников). Следует обратить внимание на изменение, которое устанавливает, что собственник жилого (нежилого) помещения в доме организации застройщиков, не являющийся членом этой организации, обязан нести расходы на эксплуатацию и содержание дома, оплату труда работников организации застройщиков, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством.
15.11.2010 г.
Дания Рузыева, главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь
От редакции: С 18 ноября 2010 г. в Положение о порядке перерасчета платы за основные жилищно-коммунальные услуги в случае их неоказания или оказания с недостатками, а также перерасчета платы за коммунальные услуги за период перерывов в их оказании, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 27.01.2009 № 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг», на основании постановления Совета Министров РБ от 11.11.2010 № 1665 внесены дополнения. С 1 января 2011 г. в Указ Президента РБ от 28.01.2008 № 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок» на основании Указа Президента РБ от 14.10.2010 № 538 внесены изменения и дополнения.
