Здравствуйте.
Расскажу о своём опыте в этом вопросе и о других нюансах, которые многие не знают.
Через десять минут на советский берег вышел странный человек без шапки и в одном сапоге. Ни к кому не обращаясь, он громко сказал:
- Не надо оваций! Графа Монте-Кристо из меня не вышло. Придется переквалифицироваться в управдомы.
Так заканчивается книга Ильфа и Петрова "Золотой телёнок". Управдом у нас в РБ – это председатель ТС. Не все они Остапы Бендеры, но такие есть среди них.
Начнём с того, что нужно председателей классифицировать.
Я делю председателей ТС по 5 бальной шкале:
Отличный председатель - тот, который раз в неделю, а то и чаще, бывает на доме. Обходит его, сам выявляет недостатки и устраняет их оперативно. А так же ему в этом помогают работники ТС. Для устранения недостатков по гарантии, он готов писать застройщику, УКСу, в Администрацию Президента, подавать в суд и т.д.
Хороший - почти тоже самое, что и Отличный, только прибегает частично, к помощи жильцов. То есть вместе (с правлением и желающими жильцами) обходят весь дом: от крыши до подвала. Недостатки устраняются так же оперативно.
Удовлетворительный - сам ничего не выявляет, исправляет только те, на что жалуются жильцы. Если разбито окно и т.д., жильцы не жалуются, то и устранять не нужно. Если дом на гарантии, то портить отношения с застройщиком не очень желает. Недостатки могут, устраняются до года и более.
Неудовлетворительный - тоже самое, что и Удовлетворительный, только половина недостатков не устраняются, а остальные через год и более.
Какашный (другого культурного название не придумал) - вообще ничего не делает, только ЗП получает.
Это по качеству их работы в ТС. Но есть ещё, некоторые виды председателей.
Штатный председатель застройщика – за этого председателя рекомендует голосовать застройщик и генподрядчик, так как в последствии, он не будет предъявлять претензии по качеству строительства дома. Так как дом на гарантии 5 лет. И все косяки, должен БЕСПЛАТНО исправлять застройщик. Включая перекраску проржавевшего перила, двери входной, перелаживанию зазвеневшей плитки в на площадках и лестнице, и т.д. Но штатный этого делать не будет. А будет стараться это оттянуть до последнего, когда закончится гарантия. А после всё это сделать за счёт собственников.
Штатный председатель администрации района или города – чьи он больше интересы будет представлять в спорной ситуации, понятно.
Статист – это относится не к председателю, а к кандидату в председателя. А он делится на два вида: добровольный и на без ведома.
Статист добровольный - его приглашает один из кандидатов, чтоб выборы были не безальтернативные, а то не дай бог, жильцы ещё кого пригласят. Этот статист приходит на собрание и специально что-то мямлет, что второй был на его фоне, просто герой и за него проголосовали. Этот статист может и не прийти на собрание, тогда люди мало за него проголосуют. Так же этот статист используется, когда есть серьёзный конкурент, но хочется быть победителем. Люди голосуют, а голоса статиста, передаются тому на кого он «работает». Конечно, для этого нужно, чтоб счетоводы были свои люди.
Статист без ведома – его добавляют в списки кандидатов, но сам этот человек даже не в курсе, что участвует в выборах. Естественно, на собрание он не приходит так, как не в курсе о нём. А на самом собрании основной кандидат или его люди, говорят, что он занят на работе (основной) поэтому он не пришёл. Дело в шляпе. В основном в эти статисты записывают председателя, который имеет ещё и основную работу.
Формальный председатель – это как зицпредседатель Фунт из книги "Золотой телёнок". Его не для будущей посадки привлекают (но не исключено). Используется, когда председатель нахапался домов или репутация уже подмочена и не хочет лишний раз светиться. Пропихивает своего родственника или знакомого (ученика) на эту должность. Бывало даже так, что висит ФИО формального председателя, а под ним телефон основного.
Антикризисный председатель – его назначают власти города из резервного списка. Бывает, что и предлагают власти такого на выборах. Это всё происходит, когда дом полностью погряз в г... То есть, дом в долгах, как в шелках. Юридическое лицо ТС на грани банкротства. Этот председатель, примерно, за год вытягивает (восстанавливает) дом. Наводит в бухгалтерии порядок. Он уходит, и назначает новые выборы, где собственники выбирают себе нового председателя.
Недавно был случай. Новостройка (ещё достраивалась), в чате дома появился один кандидат в председатели ТС, через день второй. Жильцы быстро их раскусили, что они Штатные застройщика и из одной сборной. Особенно, первого. Так как он работал мастером у застройщика и без опыта. Он по первоначальному плану был Статистом, а второй основным. На собрании пришли ещё два, каждого по жильцу пригласил. В итоге выбрали первого. Хотя на собрание мялся в вопросах; говорил, что в цифры не вникает. И тут же, на собрании, второго кандидата взял себе бухгалтером. В итоге: Штатный застройщика и Формальный одновременно. Гремучая смесь.
Теперь, как же всё таки выбирать.
1 – не верьте положительным отзывам в чатах и т.д. Как пишут на одном сайте с отзывами: 99% - положительных отзывов пишут сами или родственники. И 99% - отрицательных отзывов пишут реальные люди.
2 - не верьте отрицательным отзывам в чатах и т.д. Так как игра порой на столько грязная, что кандидаты (чаще всего через своих людей) могут поливать соперника грязью, не имеющего основания. Трэш. На собрании до криков может дойти.
И не верьте тем кандидатам, которые много рассказывают, что много сделали работ в подвале и на крыше. Тут много вранья может быть. Так как это не возможно проверить. Вы не сможете попасть в подвал или на крышу.
Как же выбрать, всё таки?
1) Конечно не по словам, а по делам. То есть по состоянию домов, где кандидат работает председателем. Нужно не полениться самому или отправить того, кому доверяете и посмотреть дома, сделать фото домов снаружи и изнутри. И выложить для всех.
Если дом новый, ему менее 3-5 лет, а выглядит не очень: ржавые перила и двери, не рабочие светильники и бардак в подъезде. Это не ваш вариант. Так как всё это можно было исправить по гарантии, бесплатно.
2) По количеству домов. Необходимо постараться узнать, сколько у кандидатов домов и их адреса. Сразу отсеивайте тех, у кого более 5-10. Нормально обслуживать большое количество домов, не возможно физически. На бумагах у них (и то не всегда) всё нормально ОЗП и т.д. НО.
Конечно, тут появятся, те кто будут утверждать, что 20 домов это не проблема и даже 30. И что их приглашают, даже зная о их количестве. Это не правда, они не дорабатывают или делают, как получается. Они больше похоже на диспетчеров на телефоне/Вайбере, чем на председателей. А благодаря Вайберу, можно «работать» лёжа на пляже в Турции или в Италии. Не верьте им, если они утверждают, что могут быть одновременно в трёх местах. Если вам нужен диспетчер на телефоне, то есть бесплатная служба ЖЭУ 115, 104 и другие. Такие и на домах бывают пару раз за год.
Но вы же ищите, как минимум Хорошего председателя и худшие варианты вам не нужны.
И таких председателем с огромным количеством домов будет расти. Так как новый Жилищный Кодекс от 2020 этому поспособствовал. Ввели аттестацию председателям. Как же жили мы без неё. Её прохождение похоже, как в ГАИ на права. Это тест, там 70 вопросов с вариантами, можно ошибиться, кажется 9 раз. И действует аттестация 3 года, то есть её нужно пересдавать каждые 3 года.
Мало того, что она платная (около 1-2 БВ), так она проходится только в Минске, и нужно как минимум за неделю записываться. Кроме этого, с каждым месяцем она усложняется, всё больше бухгалтерских вопросов и других не очень относящие к работе председателя ТС. А актуальные билеты трудно достать. Постоянно меняются.
Но проблема не в этом. В стране много председателей, которые ведут свой дом, может ещё и соседний. То есть хотят, чтоб был порядок в их доме. Вот таких, аттестация будет отсеивать. Некоторые не поедут, им проще уволится. Возможно, кто-то попытается и если не сдаст с первого раза, забъёт, уволится или уволят местные власти.
И вот эти дома будут «подбирать» остальные, включая городских рекордсменов (у кого 15 и более домов).
3) По территории. То есть, желательно, чтоб у кандидатов были все дома недалеко от вашего. А не разбросаны по всему городу. Тут даже ездить между ними много времени тратится. Не говоря о самой работе. Жить председатель не обязательно должен рядом с вами. Много людей, которые работают на другом конце города. Есть только одна аварийная ситуация – это потоп. И тут нужно перекрыть стояк. Вот поэтому, главное, чтоб сантехник жил рядом. Если председатель шарит в этом и рядом живёт, то он тоже может оперативно быть на месте и перекрыть стояк. Всё остальное, можно решать в дневное время и по плану.
4) По порядочности. Если кандидат на стадии выборов попался хоть на какой лжи. Например, скрыл количество домов или ещё что. Отсеивайте его. Обманул, раз - обманет не раз. И порой обман – это мелочь. Вы же ищите Порядочного председателя, а не лжеца.
Помните!!! Что решение принимается, если за него проголосовало более 50% ЗА. Это означает, что если в вашем бюллетене будет даже один кандидат, вы можете голосовать ПРОТИВ. И если он не наберёт более 50% ЗА, то он идёт лесом.
Если у вас было 3 и более кандидатов и не один не набрал более 50%, то назначается второй тур, где участвуют первые два кандидата. Но не забывайте о Статистах. Если откажется от второго тура такой статист – вносите в список того, кто третье место занял и т.д.
Популярные фразы:
Не понравится – переизберём.
Конечно. В при прыжку он уйдёт. Не для того он пришёл, чтоб уходить через год.
Это редкий случай. И то нужно год писать в горисполкомы и выше, а те отписки и т.д. Сюда добавьте, что большинству на всё пофигу. Всегда голосуют за действующего. Исходя из логики: вода и свет есть – значит всё нормально. А то, что на площадке трэш – это не важно, лишь бы в квартире был порядок.
Вот поэтому хватает домов 10 лет, а выглядят как-будто их построили во времена СССР. Председатель их своим бездействием доводит до ручки. А если сильно прижмут – уходит в другой дом.
Вот поэтому, если вы хотите, чтоб ваш дом через 10 и 20 и более лет выглядел, как новый, то постарайтесь к выбору председателя отнестись со всей серьёзности.
Наш ЖК так написан, что всё зависит от председателя. А это плохо.
Он решает, кто вам считать коммуналку будет, он решает, кто лифт обслуживать будет, всё он. А вы только платите и не жужите.
Власти, вроде как имеют право уволить председателя, но делают это не охотно и очень редко. И в целом контроля со стороны властей - нет. ТС – это юр.лицо. Но почему то всяких ИП проверяют больше, чем ТС.
Пока не будет жёсткого контроля со стороны властей. Не будет того, что если 2-3 раза нарушил закон и(или) ЖК – увольнение. Повтор на других домах – отмена аттестации (лицензии) увольнение со всех домов. По этому среди председателей есть и будут проходимцы.
Всё зависит от людей.
Конечно, всё зависит от людей, при чём от 1-5% жильцов. Не равнодушных и активных жильцов, так как остальным пофигу. Вот если в вашем доме такие есть, то хотя бы не мешайте им. Иначе ваши дома станут такими, например как тут Фото домов ТС Гомеля
Если хотите улучшить качество обслуживающего персонала вашего ТС
То я лично рекомендую, на собрании принять пункты. Пусть люди проголосуют.
Если будете вносить, вносите без изменения их, как написано, не давайте их исказить недобросовестным людям, превратить в пустышку.
Обязать председателя ТС организовывать и проводить один раз в квартал (во вторую неделю начала квартала) комиссионный обход товарищества собственников (дом и территорию) в составе не менее половины членов правления и любом количестве желающих членов ТС и других специалистов. На обходе составляется «акт выявленных замечаний», а также проверяется, выполнен ли предыдущий акт в полном объёме. Дата и время обхода за неделю сообщать в группе (в Viber) и на стенде товарищества.
Так же, Правлении дать право:
назначать внеочередной комиссионный обход товарищества собственников.
Комиссионный осмотр дома – это как ТО автомобиля или самолёта.
Вы бы полетели на самолёте, который не проходит плановый ТО?
Это я взял с работы на БелЖД. Бригадир осматривает стрелки/пути раз в месяц, мастер - раз в месяц, начальник участка - раз в квартал, начальник - раз в 6 месяцев. И всё записываю в специальную книжку.
Даже начальник дороги (это что-то зам.министра транспорта) осматривает всю ЖД 2 раза в год.
Это не только обязанность председателя, но и помощь правления и жильцов в выявлении недостатков. Которые, можно выявить и заставить устранить в гарантийный период, бесплатно.
Особенно это актуально для новостроек, это поможет выявлять и заставлять председателя принимать меры по их БЕСПЛАТНОМУ ГАРАНТИЙНОМУ устранению. Поэтому ежеквартальный, после гарантии можно раз в полгода (весна осень).
Обязать председателя правления все договора (сделки), операции на сумму свыше 3 базовых величин согласовывать с правлением (исключение - обязательные платежи и аварийные ситуации).
Обязать председателя правления все договора (сделки), операции, а так же если суммарная годовая оплата, свыше 20 базовых величин согласовывать с общим собранием (исключение - аварийные ситуации).
Это исключает самодурство председателя, выбирать поставщика услуг из своих, в том числе из корыстных соображений.
Обязать председателя ТС принимать работы, которые превышают стоимость 10 базовых величин, с участием всех членов правления. Без подписей в акте приёмки (или без него) всех членов правления, работу не оплачивать.
Председатель не бог и все вопросы знать не может. Члены в правлении, если там будут специалисты, помогут найти косяки (если будут).
Были случаи, когда член правления браковал работу, пока не исправят косяки. Оплату производить после исправления косяков.
Обязать правление делать и вывешивать ведомость подсчёта голосов общего собрания. Где будет отражено: верхняя строка – вопросы, каждый вопрос разбит на 3 колонки: ЗА, Против, Воздержался. Следующие строки - номера квартир (без указания ФИО). Колонки заполняются, согласно голосованию по бюллетеню, с указанием символа (V или 1), как проголосовано.
Голосование в ТС не являются тайными, как выборы президента и депутатов. Данная ведомость не нарушает законы, но позволяет исключить подлог/искажение/неточность результата голосования. Это нужно, чтоб каждый, собственник смог убедиться в верности учёта его голоса и того, что его бюллетень не был «утерян». А также указывать сколько голосов и процентов проголосовали ЗА, Против, Воздержался по каждому вопросу. Из-за того, что голоса считаются не от общего количества, а от проголосовавших. Есть шанс, что бюллетени могут быть выброшены или даже подделаны.
Заключать с председателем ТС договор (контракт) только на один год.
Это не нарушает Трудовой Кодекс: ст. 17 п.2 (для договоров); ст. 261-3 (для контрактов)
Если председатель хороший и у людей к нему нет претензий, то его всегда переизберут.
И на количество собраний это не повлияет, так как минимум раз в год до 31 марта должно быть собрание (ст.170 п.3 ЖК). Заодно выборы/перевыборы председателя.
Не раз наблюдал, когда у председателя договор год, то он старается. А когда получает на 5 лет, то как подменили его: реже бывает на доме, хамит, чувствует хозяином, а не нанятым работником.
Обязать председателя ТС каждый месяц, не позднее 15 числа, вывешивать на информационном стенде ТС детальный отчёт движение средств по каждому счёту и депозиту ТС.
Это не нарушает закон, так как, согласно ЖК ст. 160 Общие положения о создании и деятельности организации. п.3 Организация собственников является некоммерческой организацией, имеет текущий (расчетный) банковский счет.
Что значит, коммерческих секретов не имеет
Голосование по штатному расписанию организовывать так, чтоб собственник голосовал за каждого работника отдельно.
Это как поощрение работника: работал хорошо, можно проголосовать ЗА поднятие зарплаты. Были проблемы, то можно голосовать Против. Своеобразный стимул хорошо работать или как минимум не грубить.
Обязать председателя ТС создать два счёта капитального ремонта. Один валютный (долларовый), второй рублёвый. На рублёвом хранить, сумму в пределах 2500-3000 рублей, остальные конвертировать в валютный.
Тут и нечего добавить. Голосуйте так, как вы храните свои сбережения.
Всё это написано, исходя из более 10-летнего проживания в ТС. Общение с председателями и тд. Это моё мнение, оно может отличаться от других.
Видео, как пример работы председателя и ЖЭУ
Это не единственный пример, см канал
