Бесплатная юридическая помощь (3)

Вопрос: Как расторгнуть договор найма жилого помещения, если человек не может приехать, не может выдать доверенность на представление интересов, все обязательства по договору выполняет, но не проживает?
Наймодателем жилого помещения является физлицо. Зарегистрирован по месту жительства в данном помещении наймодатель, наниматель.

Ответ: В случае если человек не может приехать, не может выдать доверенность на представление интересов, все обязательства по договору найма жилого помещения выполняет, но не проживает в нем, договор найма жилого помещения можно расторгнуть либо по соглашению сторон, либо по инициативе нанимателя, либо в связи с выездом нанимателя в другое жилое помещение в порядке, предусмотренном ЖК и договором найма. При этом снять нанимателя с регистрационного учета по месту жительства возможно только на основании решения суда.

Обоснование: В Республике Беларусь утверждена форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан (ч. 3 подп. 1.6 п. 1 Указа N 497, абз. 2 п. 1 постановления Совмина N 1191). При этом закон не устанавливает обязанность использовать только эту форму договора. Поскольку данная форма содержит все требования законодательства, ее целесообразно брать за основу и дополнять иными условиями, которые не противоречат законодательству (ч. 1 и 3 подп. 1.6 п. 1 Указа N 497, ст. 51 и 53 ЖК, ч. 1 п. 3 ст. 391 ГК).
В вышеуказанной форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда предусмотрены основания для расторжения такого договора. Данные основания перенесены в договор из ст. 62 ЖК. В силу свободы договора стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора найма (ч. 1 п. 1 ст. 391 ГК).
Так, согласно ч. 1 ст. 62 ЖК договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон. По мнению автора, если у сторон не имеется разногласий в части расторжения договора, стороны вправе заключить соглашение о расторжении договора найма. Такое соглашение стороны обязаны заключить в письменной форме. Наниматель, который не может приехать для заключения соглашения о расторжении договора найма, вправе заранее его подписать и по почте направить наймодателю. После подписания его наймодателем и регистрации соглашения в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе договор будет считаться расторгнутым.
Следует также отметить, что в соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 62 ЖК:
- наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с ЖК после исполнения своих обязательств перед наймодателем, предусмотренных договором найма жилого помещения и ЖК. В описанной ситуации наниматель все обязательства по договору выполняет, поэтому данное основание для расторжения договора найма можно применить;
- при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда. В рассматриваемой ситуации можно предположить, что наниматель действительно выехал на другое место жительства в другой населенный пункт. Вместе с тем в практике такое одностороннее расторжение договора нередко приводит к необходимости обращения в суд с требованиями наймодателя о признании нанимателя утратившим право владения и пользования жилым помещением.
Согласно ч. 1 п. 3, п. 5 ст. 62 ЖК собственник жилого помещения вправе досрочно расторгнуть договор найма без согласия нанимателя, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены семьи:
- не вносят плату за проживание в жилом помещении;
- нарушают правопорядок;
- портят имущество;
- иным образом нарушают существенные условия договора найма или ЖК.
При этом наниматель должен систематически допускать данные нарушения, т.е. 3 раза и более в течение года со дня применения первого административного воздействия.
В рассматриваемой ситуации расторгнуть договор найма по данному основанию не представляется возможным по причине отсутствия в действиях нанимателя вышеизложенных нарушений.
Даже если договор найма будет расторгнут по соглашению сторон или по инициативе нанимателя, наймодатель не сможет снять такого нанимателя с регистрационного учета по месту жительства только на основании факта его выезда или на основании соглашения о расторжении договора найма. Данные факты должны быть подтверждены в судебном порядке.

Справочно
Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрации в случаях выселения из занимаемого жилого помещения, или признания утратившим либо не приобретшим право владения и пользования жилым помещением, или расторжения, признания недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, - на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда либо сообщения прокурора о вынесении постановления о выселении из жилого помещения, грозящего обвалом или находящегося в аварийном состоянии (абз. 6 п. 37 Положения N 413).

Наймодателю нужно будет применить последствия расторжения договора найма, иными словами, обратиться с иском в суд с требованием признать нанимателя утратившим либо не приобретшим право владения и пользования жилым помещением. Основанием для снятия нанимателя с регистрационного учета будет вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, в случае, если человек не может приехать, не может выдать доверенность на представление интересов, все обязательства по договору найма жилого помещения выполняет, но не проживает в нем, договор найма жилого помещения можно расторгнуть либо по соглашению сторон, либо по инициативе нанимателя, либо в связи с выездом нанимателя в другое жилое помещение в порядке, предусмотренном ЖК и договором найма. При этом снять нанимателя с регистрационного учета по месту жительства возможно только на основании решения суда.

В.В.МИХЕД,
магистр юридических наук,
юрисконсульт унитарного предприятия "Лебяжий Парк"
Актуально на 07.06.2023

Материалы формата "Экспресс-вопрос-ответ" готовятся по самым "горячим" ситуациям из практики субъектов хозяйствования и включаются в сервис в максимально короткие сроки, что повышает их актуальность и практическую ценность. Они отражают мнение автора, которое может не совпадать с мнением ООО "ЮрСпектр" и других авторов.

Copyright: (C) ООО "ЮрСпектр", 2023
Исключительные имущественные права на данный
авторский материал принадлежат ООО "ЮрСпектр"

------------------------------------------------------------------