ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МИНСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
Дело N 100ГИП22249/А
06 июня 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Минского городского суда в составе председательствующего С., судей А. и Ш., рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение суда Заводского района г. Минска от 18 марта 2022 года по иску Р. к ООО Р. о возмещении ущерба, взыскании задолженности по договору найма.
Заслушав доклад судьи Ш., объяснения представителей истца Р. - Р. и адвоката В., поддержавших жалобу и просивших отменить решение суда в части, объяснения представителей ООО Р. Л. и М. Е.АА., возражавших против отмены решения суда, судебная коллегия
установила:
В исковом заявлении суду, с учетом уточнений, истец указал, что является собственником жилого помещения - квартиры * в жилом доме * по *** Ф. в г. Минске. Квартира состоит из пяти жилых комнат. Общая площадь жилого помещения составляет 94,45 кв.мм., жилая - 61,93 кв.мм.
07 апреля 2021 года между ним и ООО Р. (далее по тексту - арендатор) был заключен договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан N ******/631 в отношении квартиры * в доме * по *** Филатова в г. Минске.
Вместе с квартирой в пользование арендатора было передано следующее имущество: холодильник двустворчатый 2017 г. выпуска, холодильник "Минск", микроволновая печь 2019 г. выпуска, электрочайник, стиральная машина, два комода, стол переговорный, кровать, диван, 8 табуреток, 2 тумбы, два шкафа-стеллажа, две тумбы пластиковые, пылесос, зеркало, полка для обуви, сушка для белья, стол круглый белый, стол компьютерный, 4 комплекта ключей от входной и межкомнатных дверей.
В соответствии с пунктом 6.11. указанного договора найма арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в размере, эквивалентном 650 долларов США по курсу, установленному Национальным Банком Республики Беларусь на день оплаты, в срок до 6 числа каждого месяца, а также производить плату за жилищно-коммунальные и иные услуги (по счетчику газ и по выставлению коммунальные услуги).
ООО Р. использовало переданное по договору найма жилое помещение для проживания своих работников.
После заключения договора найма N ******/631 от 07 апреля 2021 года ООО Р. стало систематически допускать нарушение условий договора, а именно: несвоевременно перечислять плату за пользование жилым помещением, оплату коммунальных платежей и за пользование газом, в результате чего образовалась задолженность.
Кроме того, со стороны соседей стали поступать жалобы в милицию и администрацию Заводского района г. Минска, связанные с постоянным шумом в квартире, распитием проживающими в ней лицами спиртных напитков, нарушением ими правил пожарной безопасности.
По сообщению соседей, из-за потери ключей от входной двери жильцы умышленно привели в негодность входную дверь, которая перестала закрываться, что, в свою очередь, создало возможность посещения квартиры лицами асоциального поведения.
При посещении квартиры представителем истца Р. было установлено, что имущество, сданное в аренду, повреждено либо отсутствует, сама квартира и имущество находятся в антисанитарном состоянии.
Составленный 17 сентября 2021 года акт осмотра жилого помещения и уведомление о нарушениях договора найма было доставлено представителем истца по месту нахождения ответчика: г. Минск, *** М., д. ., пом. ., и передано управляющему Л. А.АА.
В этот же день между представителем истца и управляющим ООО Р. подписан график решения вопросов по спорной квартире, который предусматривал выселение работников из указанного жилого помещения до 24 сентября 2021 года и формирование комиссии арендатора для осмотра квартиры до 29 сентября 2021 года.
Вместе с тем, данный график ответчиком исполнен не был, комиссия для осмотра жилого помещения создана не была, квартиру не осматривали и акт осмотра ООО Р. не составляло.
23 сентября 2021 года по заявлению представителя истца квартира обследована комиссией ГП "ЖЭУ N 1 Заводского района г. Минска" с составлением акта обследования, в котором зафиксированы повреждения отделки квартиры.
04 ноября 2021 года он направил управляющему ООО Р. уведомление с предложением заключить соглашение о расторжении договора найма жилого помещения с предварительным составлением акта приема-передачи квартиры, в срок 10 дней с момента получения уведомления. Уведомление было вручено ответчику 08 ноября 2021 года, однако удовлетворено не было.
Стоимость всех ремонтных работ, которые необходимо было провести в квартире с целью приведения ее в прежнее состояние, составила 12063,90 рублей, в том числе ущерб, причиненный квартире - 9138,00 руб. За услуги по оценке размера вреда истцом оплачено 893,50 рублей.
Поскольку между ним и БРУСП "Белгострах" заключен договор добровольного страхования имущества граждан, по результатам осмотра квартиры специалистами Белгосстрах 09 ноября 2021 года была определена сумма ущерба в максимальном размере в пределах лимита ответственности в сумме 3 000 рублей, которая была выплачена ему 03 декабря 2021 года.
С учетом страхового возмещения, выплаченного БРУСП "Белгосстрах", сумма ущерба, подлежащего взысканию с ответчика составила 9 063,90 (12063,90 - 3 000 = 9 063,90) рублей
Помимо имущества, которое являлось предметом оценки, уничтожено (повреждено) следующее имущество: диван, кровать двуспальная с матрасом, табуретки (4 шт.), зеркало большое навесное, полка для обуви многоярусная, почтовый ящик, смеситель на кухне, повреждены шторы, шкафчики на кухне, входная дверь А., крышка унитаза, коврики у дверей, совок, швабра, ведро для мусора. Отсутствует в квартире пылесос, электрочайник С., не возвращены 4 комплекта ключей от входной двери с чипами и 4 ключа от почтового ящика. Ущерб от повреждения и уничтожения указанного имущества истец оценивает в размере 1 686,00 рублей.
В целях освобождения квартиры от оставленного в ней мусора и испорченной мебели, демонтажа обоев в квартире и их выносу, сухой уборки квартиры с выносом бытовых отходов, дезинсекции квартиры, клининговых услуг по влажной уборке квартиры с применением спецсредств, проведения диагностики стиральной машины, им было оплачено 1 133,76 рублей.
За составление акта обследования УП Ж. им было оплачено 6,60 рублей, а также понесены почтовые расходы за направление ответчику письма от 05.1111.2021 г. в сумме 2,94 рублей и телеграммы от 29.1111.2021 г. в сумме 4,55 рублей.
Таким образом, общая сумма ущерба составила 11105,25 (9063,90 + 893,50 + 200,00 + 160,00 + 200,00 + 57,76 + 476,00 + 54,09) рублей.
Принимая во внимание, что до настоящего времени ответчик не передал ему жилое помещение по передаточному акту, а также не предпринял мер к расторжению договора найма жилого помещения, игнорируя предложения о заключении соответствующего соглашения, полагает, что ответчик обязан исполнить принятые на себя по договору обязательства по внесению платы за пользование помещением и жилищно-коммунальные услуги.
В последний раз ответчик произвел оплату за пользование жилым помещением в сентябре 2021 года, в связи с чем задолженность по арендной плате за период с октября 2021 по март 2022 года включительно составила 12 946,05 рублей (650 х 6 х 3,3195), где 3,3195 - курс доллара США, установленный НБ РБ по состоянию на 16 марта 2022 года.
В сентябре 2021 года из РСЦ N 3 Заводского района г. Минска им было получено предупреждение в связи с наличием задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги за период июнь - июль 2021 года в сумме 245,95 рублей, пеня - 17,48 рублей.
Данная задолженность была погашена ответчиком в сентябре только в части оплаты жилищно-коммунальных услуг. Пеня, а также жилищно-коммунальные услуги за последующие месяцы (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2021 г.) были оплачены им в следующих размерах:
- 21.1010.2021 г. (за сентябрь 2021 г.) - 135,99 руб.;
- 19.1111.2021 г. (за октябрь 2021 г.) - 143,01 руб.;
- 19.1212.2021 г. (за ноябрь 2021 года) - 147,33 руб.;
- 14.0101.2022 г. (за декабрь 2021 г.) - 162,64 руб.;
- 19.0202.2022 г. (за январь 2022 г.) - 173,03 руб.;
- 04.0303.2022 г. (за февраль 2022 г.) - 173,03 руб.
Также ответчиком не была погашена задолженность за пользование газом в сумме 28,07 рублей, которая была оплачена им.
Всего задолженность ответчика по оплате за жилищно-коммунальные услуги и пользование газом составила сумму 963,1 (135,99 + 143,01 + 147,33 + 162,64 + 173,03 + 173,03 + 28,07) рублей.
С учетом уточнений просил взыскать с ООО Р. в свою пользу в счет возмещения ущерба сумму 10 945,25 рублей (размер вреда за минусом 160,00 рублей оплаченных И.. по демонтажу обоев), задолженность по договору найма жилого помещения за пользование квартирой в размере 12 946,05 рублей, стоимость жилищно-коммунальных услуг и задолженность за пользованием газом в размере 963,10 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1 242,72 рублей, по оплате юридической помощи в размере 2 550,00 рублей.
Решением суда Заводского района г. Минска от 18 марта 2022 года исковые требования Р. удовлетворены частично, постановлено: взыскать с ООО Р. в пользу Р. в счет возмещения ущерба сумму 10 945,25 рублей, задолженность по договору найма жилого помещения за пользование квартирой в размере 2 143,44 рублей, стоимость жилищно-коммунальных услуг и задолженность за пользование газом в размере 307,07, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 669,79 рублей, судебные издержки по оплате юридической помощи в размере 2 550,00 рублей, а всего 16 615,55 рублей. В остальной части иска Р. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Р. просит отменить решение суда в части отказа истцу в иске, принять в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований, поскольку полагает, что судом не дано надлежащей оценки собранным по делу доказательствам и установленным фактам, свидетельствующим о несоблюдении ответчиком обязанности по передаче жилого помещения по акту и о невозможности использования истцом жилого помещения для передачи в аренду другим лицам. В качестве обоснования требований апелляционной жалобы излагает обстоятельства дела и анализирует нормы законодательства. Считает неправильным вывод суда о том, что исполнение условий договора ответчиком в части владения и пользования квартирой стало для ответчика невозможным по инициативе и по требованию истца. Указывает на то, что ответчик не ответил согласием на направленное в его адрес предложение о расторжении договора и не заключил соответствующее соглашение, которое, как и договор подлежало регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. Полагает, что факт выселения из квартиры по требованию представителя истца сотрудников ответчика не свидетельствует о невозможности для него дальнейшего использования квартиры. Указывает на то, что о выселении работников представитель истца узнала только 09 ноября 2021 года, когда прибыла для осмотра квартиры со специалистом БРУСП "Белгосстрах". Считает, что утеря отдельными проживающими ключей от квартиры никак не означает отсутствие их у ответчика. Указывает на то, что ответчик не обращался к истцу с требованием предоставить доступ в квартиру. Полагает, что факт не составления сторонами при заключении договора аренды передаточного акта, не освобождает ответчика от такой обязанности, предусмотренной п. 6.5 договора, при передаче имущества в результате расторжения договора. Считает, что суд неправомерно освободил ответчика от обязанности оплатить арендную плату и плату за жилищно-коммунальные услуги, поскольку в настоящее время истец не имеет возможности заключить договор аренды с иным лицом в силу отсутствия факта расторжения договора.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 54 ЖК Республики Беларусь, передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта.
Согласно п. 5 ст. 62 ЖК Республики Беларусь, при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.
Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
Исходя из материалов дела и правильно установлено судом, что истец является собственником жилого помещения - квартиры * в жилом доме * по *** Филатова в г. Минске. Квартира состоит из пяти жилых комнат. Общая площадь жилого помещения составляет 94,45 кв.мм., жилая - 61,93 кв.мм.
07 апреля 2021 года между ним и ООО Р. (далее по тексту - арендатор) был заключен договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан N ******/631 в отношении квартиры * в доме * по *** Ф. в г. Минске.
В соответствии с пунктом 6.11. указанного договора найма арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в размере, эквивалентном 650 долларов США по курсу, установленному Национальным Банком Республики Беларусь на день оплаты, в срок до 6 числа каждого месяца, а также производить плату за жилищно-коммунальные и иные услуги (по счетчику газ и по выставлению коммунальные услуги).
В силу п.пп. 6.22. и 6.55. договора найма арендатор обязан содержать и эксплуатировать полученное в аренду жилое помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности; известить арендодателя не позднее, чем за 15 календарных дней о предстоящем освобождении жилого помещения и передать его арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами настоящего договора, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном настоящим договором.
Согласно п. 8.2 договора арендодатель обязан передать жилое помещение арендатору в пятнадцатидневный срок после вступления настоящего договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами настоящего договора.
Также пунктом 13 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора: по соглашению сторон; по требованию арендодателя в случаях невнесения арендатором более двух месяцев подряд арендной платы, использования жилого помещения не по назначению; в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Вместе с тем, жилое помещение арендатору по передаточному акту, подписанному сторонами настоящего договора, не передавалось.
ООО Р. использовало переданное по договору найма жилое помещение для проживания своих работников.
ООО Р. стало систематически допускать нарушение условий договора, а именно: несвоевременно перечислять плату за пользование жилым помещением, оплату коммунальных платежей и за пользование газом, в результате чего образовалась задолженность.
Кроме того, со стороны соседей стали поступать жалобы в милицию и администрацию Заводского района г. Минска, связанные с постоянным шумом в квартире, распитием проживающими в ней лицами спиртных напитков, нарушением ими правил пожарной безопасности.
По сообщению соседей, из-за потери ключей от входной двери жильцы умышленно привели в негодность входную дверь, которая перестала закрываться, что, в свою очередь, создало возможность посещения квартиры лицами асоциального поведения.
При посещении квартиры представителем истца Р. было установлено, что имущество, сданное в аренду, повреждено либо отсутствует, сама квартира и имущество находятся в антисанитарном состоянии.
Составленный 17 сентября 2021 года акт осмотра жилого помещения и уведомление о нарушениях договора найма было доставлено представителем истца по месту нахождения ответчика: г. Минск, *** М., д.**.**.****, пом. **.**.****, и передано управляющему Л. А.АА. 20 сентября 2021 года.
В уведомлении перечислены случаи систематического грубого нарушений условий договора со стороны ответчика, содержится требование о расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя с указанием мотивов расторжения договора.
20 сентября 2021 года между представителем истца и управляющим ООО Р. подписан график решения вопросов по спорной квартире, который предусматривал выселение работников из указанного жилого помещения до 24 сентября 2021 года и формирование комиссии арендатора для осмотра квартиры до 29 сентября 2021 года.
Вместе с тем, данный график ответчиком исполнен не был, комиссия для осмотра жилого помещения создана не была, квартиру не осматривали и акт осмотра ООО Р. не составляло.
23 сентября 2021 года по заявлению представителя истца квартира обследована комиссией ГП Ж. с составлением акта обследования, в котором зафиксированы повреждения отделки квартиры.
04 ноября 2021 года истец направил управляющему ООО Р. уведомление с предложением заключить соглашение о расторжении договора найма жилого помещения с предварительным составлением акта приема-передачи квартиры в срок 10 дней с момента получения уведомления. Уведомление было вручено ответчику 08 ноября 2021 года.
Также установлено, что проживающие в жилом помещении по договору найма лица выехали из него окончательно в октябре 2021 года.
Дав оценку собранным по делу доказательствам и установленным обстоятельствам, суд пришел обоснованному выводу о отсутствии оснований для взыскания с ответчика платы за пользование жилым помещением и платы за жилищно-коммунальные услуги начиная с ноября 2021 года, поскольку договор найма фактически был расторгнут по инициативе наймодателя в октябре 2021 года, с указанного времени ответчик спорное жилое помещение и оказываемые по нему жилищно-коммунальные услуги не использует.
При этом судом обоснованно не принят во внимание в качестве основания для удовлетворения иска в данной части факт неосуществления ответчиком в соответствии с п. 66.5 договора передачи жилого помещения арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами настоящего договора, поскольку при заключении договора найма жилое помещение ответчику по такому акту, подтверждающему его состояние на момент передачи, не передавалось.
Отказ ответчика от заключения дополнительного соглашения о расторжении договора и необходимость регистрации такого расторжения также не свидетельствуют о наличии оснований для взыскания с ответчика платы за жилищно-коммунальные услуги и за пользование жилым помещением начиная с ноября 2021 года , поскольку с 21 октября 2021 года у истца уже имелось право требования расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.
По тем же обстоятельствам не влияют на правильность решения доводы истца о невозможности использования им жилого помещения для передачи в аренду другим лицам.
Вопрос возмещения понесенных судебных расходов судом правильно разрешен в соответствии с требованиями ст.ст. 124, 135 ГПК Республики Беларусь.
Решение суда в вышеуказанной части основано на собранных по делу доказательствах, подвергнутых всесторонней и объективной оценке.
В иной части решение суда не обжаловалось.
Доводы жалобы о том, что невозможность исполнения условий договора ответчиком в части владения и пользования квартирой не связана с инициативой и требованиями истца, противоречат исследованным судом доказательствам, в частности уведомлению от 20 сентября 2021 года (л.дд.61), содержащему требование о расторжении договора.
Доводы жалобы о том, что ответчик не ответил согласием на направленное в его адрес предложение о расторжении договора, также не свидетельствуют о неправильности выводов суда, поскольку в данном случае у истца имелось право на расторжение договора в судебном порядке начиная с 21 октября 2021 года.
По тем же обстоятельствам не влияют на правильность решения доводы жалобы истца о том, что о выселении работников представитель истца узнала только 09 ноября 2021 года, когда прибыла для осмотра квартиры со специалистом БРУСП Б..
Доводы жалобы истца о том, что факт выселения из квартиры по требованию его представителя сотрудников ответчика не свидетельствует о невозможности дальнейшего использования квартиры ответчиком и утеря отдельными проживающими ключей от квартиры никак не означает отсутствие их у ответчика, не влекут отмену решения суда, поскольку противоречат действиям представителя истца по предъявлению требований о расторжении договора, выполнению работ по освобождению квартиры и ее ремонту.
По тем же обстоятельствам не свидетельствуют о неправильности решения доводы жалобы о том, что ответчик не обращался к истцу с требованием предоставить доступ в квартиру.
Доводы жалобы истца о том, что в настоящее время он не имеет возможности заключить договор аренды с иным лицом в силу отсутствия факта расторжения договора, также не влияют на правильность решения суда, поскольку данные обстоятельства не возлагают на ответчика обязанность оплатить арендную плату и плату за жилищно-коммунальные услуги за жилое помещение, не находящееся в его владении и пользовании.
Изложенная в жалобе иная оценка установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений законодательства не свидетельствуют о незаконности и необоснованности вынесенного судебного постановления.
Поскольку при вынесении решения суд учел все факты, входящие в предмет доказывания, нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено, оснований к отмене решения суда и удовлетворению жалобы судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ст. 423 ГПК Республики Беларусь, судебная коллегия
определила:
Решение суда Заводского района г. Минска от 18 марта 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: С.
Судья М. В.ММ.
Докладчик - судья Минского
городского суда Ш.
Судьи коллегии: А.
Ш.
------------------------------------------------------------------
