Публикую следующую статейку:
ГАРАНТИИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПРИ ИЗЪЯТИИ
У НИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД
Е.В.ШАРШУН,
юрист
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 18 октября 2011 г.
Всем землепользователям гарантируется устойчивость их прав, которая обеспечивается тем, что лишение права пользования земельным участком возможно лишь в случаях и по основаниям, которые прямо предусмотрены законом. Одним из оснований прекращения прав на земельные участки является изъятие для государственных нужд.
Вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд урегулированы:
Кодексом Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ);
Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 N 431 "О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков"
(далее - Указ N 667);
Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" (далее - Указ N 58);
постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667", утвердившим Положение о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд (далее - Положение о порядке выкупа) и Положение о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости (далее - Положение о порядке определения размера убытков).
Согласно пункту 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом N 667 (далее - Положение N 667), государственные нужды определяются как потребности, связанные с:
обеспечением национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия;
размещением и обслуживанием объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры;
разработкой месторождений полезных ископаемых;
реализацией международных договоров Республики Беларусь, инвестиционных договоров между инвесторами и Республикой Беларусь, зарегистрированных в Государственном реестре инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, концессионных договоров, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством;
размещением объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь либо программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь.
Представляется, что указанное определение достаточно широко определяет понятие государственных нужд, в частности, такие цели, как "обеспечение национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия", что на практике может привести к субъективному и неоднозначному толкованию данного понятия местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при изъятии земельных участков для государственных нужд следует принимать во внимание, в чьих интересах производится такое изъятие. Так, например, изъятие земельного участка у одного лица и последующее предоставление его частному застройщику по существу охватывается понятием изъятия земельного участка для государственных нужд, поскольку застройщик реализует генеральный план или иной градостроительный проект. Однако возникает вопрос: действительно ли в рассматриваемой ситуации присутствуют государственные нужды?
По нашему мнению, под государственными нуждами следует понимать установленные законодательным актом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов. При этом полагаем, что изымаемые для государственных нужд земельные участки должны предоставляться для размещения объектов республиканской или коммунальной собственности.
В целях исключения возможных злоупотреблений со стороны местных исполнительных и распорядительных органов целесообразно установить исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков для государственных нужд, а также закрепить требование о том, что изъятие земельных участков для государственных нужд возможно только в исключительных случаях при отсутствии иных вариантов размещения необходимых для государства объектов.
В качестве примера подобного правового регулирования можно привести статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлены три основания изъятия:
1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2) размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны и безопасности;
объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях (например, в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта).
Общий порядок изъятия земельных участков для государственных нужд установлен Положением N 667.
Право частной собственности на земельный участок, изымаемый для государственных нужд, прекращается по решению местного исполнительного комитета при отсутствии письменных возражений собственника земельного участка на его изъятие, а при наличии таких возражений - по решению суда.
В пункте 31 Положения N 667 содержится перечень сведений, которые должны быть указаны в решении об изъятии и предоставлении земельного участка. Дополнительно оговаривается, что в решении об изъятии земельного участка для государственных нужд должно быть указано, что этот участок изымается для государственных нужд с указанием оснований (одного или нескольких), с приложением копий документов (либо выписок из них), подтверждающих эти основания.
При несогласии землепользователя с решением об изъятии у него земельного участка это решение может быть обжаловано им в вышестоящий исполнительный комитет и (или) в суд. Обжалование решения об изъятии земельного участка приостанавливает его исполнение (статьи 66 и 71 КоЗ).
Действующее законодательство детально регламентирует процедуру принятия местными исполнительными комитетами решений о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд применительно к тем субъектам, у которых производится снос принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимого имущества (жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, строений, сооружений и насаждений при них). В частности, Указом N 58 установлена обязанность принятия местным исполнительным комитетом решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд. Срок между принятием такого решения и решения об изъятии и предоставлении земельного участка не может быть менее трех месяцев и более двух лет.
В решении о предстоящем изъятии земельного участка должны быть указаны:
основания такого изъятия;
объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу;
собственники данных объектов;
варианты реализации прав собственников объектов недвижимого имущества;
поручение о проведении оценки объектов недвижимого имущества;
лица, уполномоченные местным исполнительным комитетом на обеспечение реализации прав граждан и организаций, а также на подписание при необходимости протокола разногласий;
права и обязанности лица, которому предоставляется земельный участок (при необходимости);
иные вопросы, связанные с предстоящим изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Решение о предстоящем изъятии земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения.
На наш взгляд, существует некоторая правовая неопределенность при изъятии для государственных нужд земельных участков, на которых объекты недвижимости отсутствуют либо не находятся в собственности землепользователей. В связи с этим представляется целесообразным установить в законодательстве об охране и использовании земель единый порядок принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд, а также срок, в течение которого землепользователь должен быть уведомлен о предстоящем изъятии земельного участка.
Согласно статье 73 КоЗ при изъятии земельных участков для государственных нужд осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности, в порядке, установленном Положением о порядке выкупа.
Выкуп земельного участка для государственных нужд производится по его кадастровой стоимости на дату выкупа, за исключением выкупа земельного участка, приобретенного в установленном порядке в собственность по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность. В таком случае собственнику возмещается стоимость приобретенного по результатам аукциона земельного участка с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется методом ее пересчета в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату принятия решения, если она была определена в иностранной валюте.
При изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям возмещаются убытки в порядке, определенном Положением о порядке определения размера убытков.
При определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:
стоимость расположенных на них жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов; плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции; удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников); мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершенного производства или урожая сельскохозяйственных культур;
убытки, связанные с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;
упущенная выгода;
плата за право заключения договора аренды земельного участка.
Следует отметить, что ранее (до 1 января 2009 г.) предусматривалось возмещение также затрат на улучшение качества земли. Возможность возмещения указанных затрат при изъятии земельного участка, по нашему мнению, в определенной мере стимулировала землепользователей осуществлять такие мероприятия. Улучшение качества земли может проводиться не только путем осуществления осушительных, оросительных и противоэрозионных мероприятий, но также посредством проведения культуртехнической мелиорации (расчистки земельного участка от древесно-кустарниковой растительности, мха и кочек, корчевки пней; уборки валунов и камней; первичной обработки почвы; проведения агромелиоративных работ и др.). Указанные работы не только улучшают качество земли, но в конечном итоге повышают ее ценность. Полагаем, землепользователь в рассматриваемой ситуации также должен иметь право на возмещение произведенных им затрат, повысивших стоимость земли.
Размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем объектов недвижимости, удалением насаждений, определяется в размере их рыночной стоимости. В то же время размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, находящихся в государственной собственности, кроме жилых домов, квартир в связи с изъятием или временным занятием земельных участков для государственных нужд, связанных со строительством и обслуживанием объектов, обеспечивающих национальную безопасность, охрану окружающей среды и историко-культурного наследия, объектов транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, оздоровительного, рекреационного назначения, коммунального хозяйства, бытового обслуживания населения, культурно-просветительного, физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения, образования и воспитания, здравоохранения, предоставления социальных услуг, научного назначения и научного обслуживания, многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), объектов по реализации международных договоров, определяется по первоначальной (восстановительной) стоимости этих объектов.
При изъятии для государственных нужд земельного участка, предоставленного без проведения аукциона, за право заключения договора аренды которого арендатором была внесена плата, арендатору возмещаются убытки в размере платы за право заключения договора аренды земельного участка исходя из кадастровой стоимости этого участка на дату определения убытков и коэффициентов в зависимости от срока аренды земельного участка, оставшегося на дату определения убытков. При изъятии для государственных нужд земельного участка, предоставленного победителю аукциона, за право заключения договора аренды которого им была внесена плата, установленная по результатам аукциона, арендатору земельного участка возмещаются убытки, определенные в размере доли от внесенной платы, рассчитанной пропорционально оставшемуся сроку аренды земельного участка на дату определения убытков.
Согласно пункту 8 Положения N 667 при предварительном согласовании места размещения земельного участка, смене землепользователя, на землях которого согласовывалось место размещения земельного участка, разработке проекта отвода земельного участка (в случае, если не требуется предварительное согласование места размещения земельного участка) организация по землеустройству обязана направить землепользователю, у которого изымается земельный участок, заказным письмом с уведомлением о вручении:
копию земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка;
информацию о порядке и условиях возмещения ему убытков, причиняемых изъятием земельного участка;
перечень сведений, необходимых для определения размера таких убытков.
Указанные сведения должны быть представлены землепользователем в организацию по землеустройству в течение 3 рабочих дней со дня получения письма. Отказ землепользователя в представлении сведений, необходимых для определения размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка, либо непредставление таких сведений в установленный срок (представление по истечении этого срока) не приостанавливает оформление землеустроительной документации. В данном случае размер убытков определяется организацией по землеустройству самостоятельно согласно законодательству.
Следует отметить, что в Положении о порядке определения размера убытков не урегулирован предельный срок, в течение которого землепользователю должны быть возмещены убытки. Такой срок установлен лишь применительно к случаям возмещения убытков собственнику земельного участка. Так, согласно пункту 4 Положения о порядке выкупа возмещение убытков собственнику земельного участка производится в срок, установленный местным исполнительным комитетом либо судом, но не более трех месяцев со дня изъятия земельного участка. Полагаем, что такой срок должен быть установлен также и в случаях возмещения убытков иным землепользователям (лицам, у которых земельные участки находятся на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (временного) пользования или аренды).
В соответствии со статьей 73 КоЗ при изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством) и волеизъявления землепользователей могут быть предоставлены равноценные земельные участки. Следует отметить, что в случае, если по волеизъявлению собственника взамен изымаемого земельного участка ему предоставляется в собственность равноценный земельный участок, то выкуп земельного участка не производится.
В статье 1 КоЗ приведено определение понятия "равноценный земельный участок". Это земельный участок, предоставляемый землепользователю взамен изымаемого земельного участка, кадастровая стоимость которого равна кадастровой стоимости изымаемого земельного участка. Таким образом, критерием определения равноценности земельных участков является экономическая оценка земельного участка, которая не может отразить все свойства участка, имеющие значение для землепользователя.
По нашему мнению, равноценность земельного участка должна определяться с учетом как экономических, так и иных характеристик, оказывающих существенное влияние на фактическую стоимость земельных участков. В частности, должны учитываться такие важные факторы, как возможные ограничения (обременения) прав на земельные участки, степень подготовленности земельного участка к строительству объектов недвижимости и последующему его использованию по целевому назначению (например, необходимость расчистки и планировки земельного участка, проведения рекультивации нарушенных земель, мелиоративных мероприятий) и др.
Указом N 58 предусмотрены дополнительные гарантии при изъятии земельных участков для государственных нужд. В частности, землепользователи в случае сноса принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах имеют право на:
получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств, общая площадь которой определяется исходя из расчета не менее 15 кв.м на самого собственника и каждого члена его семьи;
получение денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений;
строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
Если земельный участок находится в г. Минске, то Минский горисполком до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома реализацию права на предоставление ему вне очереди и без проведения аукциона земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них.
Таким образом, законодательством предусмотрены достаточно широкие возможности для землепользователей по защите их прав при изъятии земельных участков для государственных нужд. В качестве основных земельно-правовых гарантий можно выделить выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности, возмещение убытков землепользователям, а также предоставление равноценного земельного участка взамен изымаемого. В то же время на практике нередки случаи нарушения прав граждан при изъятии земельных участков для государственных нужд, что обусловлено, по нашему мнению, как несовершенством отдельных норм законодательства об охране и использовании земель, так и неправильным применением либо игнорированием требований законодательства в данной сфере.
И что должно предоставить государство взамен.
Сперва постарайтесь получить
пойду почитаю...
нас же трое....
Их оценка и статистике соответствует..dionis290584, только как показывает практика лучше не указывать что цель оценки нужна для сноса 
А лучше скажите что для предоставления в посольство надо..И все документы с собой берите...а то они напишут что они Вами не были предоставлены 
