Товарищество собственников "Мудрый дом"

Публикации
Создание товарищества собственников -- право или обязанность?
Создание товарищества собственников как органа самоуправления многоквартирным жилым домом, у которого не один хозяин, -- не такое уж простое и легкое дело, как может показаться тем, кто обратил внимание на выступление в газете представителя Минжилкомхоза Михаила Колосова ("Своим домом самим и управлять", "НЭГ" N 73 за 2001г., с.5).

ПРАВОВЫЕ, социальные, организационные и экономические отношения собственников недвижимого имущества в многоквартирных жилых домах, административных, производственных и многоцелевых зданиях определены Законом "О совместном домовладении". В нем сказано: "Совместное домовладение -- это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью".

Законодательство о совместном домовладении должно применяться при возникновении такого домовладения как в существующих жилых, нежилых и многоцелевых зданиях, так и во вновь построенных, реконструируемых или капитально ремонтируемых. Но практически не применяется, потому что контроль за его исполнением никому не поручен. А между тем его введения требует сама жизнь, и контролировать процесс создания товариществ в старых домах, которые в большинстве своем стали в результате приватизации совместными домовладениями, было бы сподручно Минжилкомхозу, а в новых -- Минстройархитектуры. Закон очень неконкретен, и даже выбор одного из способов управления совместным домовладением, перечисленных в ст.15, определяет всего лишь как право физических и (или) юридических лиц, закрепленное, кстати, в Гражданском кодексе (ст. 274). То есть хочешь -- выбирай, не хочешь -- не выбирай. А надо, чтобы это была обязанность, т.к. уже сам факт наличия общей долевой собственности "в руках" многих и разных хозяев обязывает сделать это именно на законодательном уровне. Это тем более важно, что на практике отсутствие в законодательстве о совместном домовладении конкретики и многих востребованных жизнью норм приводит к большой правовой "чехарде" и не позволяет де-юре закрепить право собственников на землю, где расположен дом.

Это не единственная причина того, что количество созданных в республике товариществ собственников невелико. Сложившееся положение объясняется также недостаточной правовой грамотностью населения, инертностью мышления руководства предприятий и организаций -- собственников недвижимости в совместных домовладениях, а также организаций, выполняющих функции заказчика по строительству многоквартирных домов, недостаточным контролем со стороны местных органов власти и министерств, службы и подразделения которых имеют непосредственное отношение к данной тематике. Кроме того, собственникам необходимо разработать утвержденный постановлением Совета Министров от 8.04.98г. N 569 пакет документов, необходимых для регистрации товарищества (Типовой устав, Типовой учредительный договор и др.), да и сам процесс его создания и регистрации проходит через множество длительных стадий, требует посещения многих инстанций и привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями в этой сфере, либо из организаций-заказчиков (застройщиков), либо из юридических фирм, либо из числа самих собственников недвижимости, изъявляющих такое желание и способных профессионально выполнить весьма объемную работу.

Первым делом, еще до утверждения учредительных документов юридического лица, каковым является товарищество собственников в конкретном доме, необходимо согласовать его наименование в местной службе по регистрации юридических лиц, организовать и провести 2--3 собрания с участием не менее 2/3 собственников, обладающих правом голоса, оформить соответствующие протоколы с занесением результатов голосования по кандидатурам членов правления товарищества, председателя, по тексту устава, учредительного договора и соответствующих приложений к ним (реестр членов товарищества собственников, перечень общего имущества совместного домовладения), а также принять решение по кандидатуре бухгалтера. Пройти весь этот путь по силам лишь достаточно грамотным в правовом отношении лицам, сознательно избравшим данный способ управления своим недвижимым имуществом и способным увидеть в нем не только разрешение всех вопросов по регистрации прав собственности на недвижимость, обеспечению сохранности, содержанию и пользованию данным имуществом в рамках действующего законодательства, но и определенную выгоду (некоторые примеры приведены в статье Михаила Колосова).

А ТЕПЕРЬ давайте посмотрим, какие правовые коллизии с серьезными последствиями возникают (причем повсеместно) в случаях, когда товарищество собственников не создано во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом доме, являющемся совместным домовладением, и эти собственники не избрали какой-либо другой способ управления своим недвижимым имуществом. Вне сомнений, принятию Закона "О совместном домовладении" и соответствующих постановлений Совета Министров предшествовало глубокое изучение положительного опыта зарубежных стран, шлифовавшегося десятилетиями. И его "элементы" присутствуют в действующих нормативных актах. В этой связи вызывает недоумение то обстоятельство, что повсеместно организации-заказчики, местные исполнительные и распорядительные органы игнорируют п.6 постановления Совмина от 29.11.91г. N 452 "Об утверждении положения о порядке приемки объектов в эксплуатацию" (с последующими дополнениями и изменениями), который требует передавать жилой дом на обслуживание эксплуатационной организации заказчиком (инвестором) после определения способа управления этим домом и в сроки, установленные местными властями при утверждении акта приемочной комиссии. А между тем несоблюдение данного требования влечет за собой целый ряд нарушений действующего законодательства в части регистрации земельных прав и прав на построенное на земельном участке здание.

Хочу напомнить, что в зарубежных странах земля рассматривается в качестве совокупности единиц недвижимого имущества, а регистрация всех прав на недвижимость находится в ведении одного ведомства (земельного учреждения). Т.е. там непосредственным объектом земельных правовых отношений собственности выступает в первую очередь юридически обособленный земельный участок, границы которого надлежащим образом закреплены не только де-факто, но и де-юре, а затем уже -- все то, что расположено на нем и тесно связано с землей. Так образуется единый земельно-имущественный комплекс. Причем земельный участок -- всегда главная вещь, а не придаток к зданию, возведенному на нем. В нашей же республике в большинстве случаев все делается с точностью до наоборот.

ВЕРНЕМСЯ на стадию ввода жилого дома в эксплуатацию и проследим последовательность дальнейшего развития событий. По логике вещей после этого должна последовать регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности данного совместного домовладения, через:

-- размещение заказа в местном землеустроительном органе на изготовление акта на постоянное пользование, владение или частную собственность на земельный участок, на котором расположено данное здание (с присвоением участку кадастрового номера);

-- размещение заказа в местном Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) на изготовление технического паспорта на данный жилой дом (с присвоением инвентарного номера);

-- получение регистрационного удостоверения на недвижимое имущество с присвоением номера в едином Государственном регистре зданий, сооружений и помещений, ведение которого поручено Минжилкомхозу (постановление Совмина от 2001-05-29г. N 784).

На практике же наблюдается нечто иное. Так, например, согласно п.4 Методических указаний о порядке оформления в собственность жилых домов (квартир), построенных при долевом участии в жилищном строительстве, утвержденных приказом Минжилкомхоза от 1.02.94г. N 4 (с изменениями и дополнениями от 20.10.95г.), для установления и регистрации прав собственности юридических и физических лиц на недвижимость в случае, если исполком не выступает единым заказчиком долевого строительства жилого дома, в БРТИ представляются следующие документы:

-- решение исполкома об отводе земельного участка для долевого строительства жилого дома с указанием всех участников;

-- договор о долевом строительстве и эксплуатации дома, заключенный с заказчиком (застройщиком), с указанием доли собственности в доме (квартиры, которые передаются каждому участнику долевого строительства, их номер, площади);

-- акт об отводе земельного участка под строительство;

-- справка о балансовой стоимости жилого дома (части жилого дома, соответствующей доли участника долевого строительства), выдаваемая заказчиком (застройщиком);

-- акт приемки в эксплуатацию жилого дома.

КАК ВИДИМ, даже перечень необходимых к представлению в БРТИ документов не предполагает наличия основного правоустанавливающего документа -- акта на постоянное пользование, владение или частную собственность на земельный участок, на котором расположено данное здание, хотя такой документ должен представляться в БРТИ в первоочередном порядке. И только через оформление такого акта, выданного товариществу собственников, возможно оформить де-юре право собственности на земельный участок, на котором расположено совместное домовладение.

Ну а если единым заказчиком (застройщиком) строительства жилого дома на долевых началах выступает УКС исполкома, то в соответствии с п.3 упомянутых Методических указаний в БРТИ не требуется представлять акт об отводе земельного участка под строительство и вообще никакой другой правоустанавливающий документ на землю. Так, может, жилой дом, где функции заказчика выполнял УКС, парит в воздухе? И почему вообще для УКСов должны устанавливаться какие-то особенные требования по составу представляемых в БРТИ документов, не такие, как для других организаций заказчиков различных форм собственности?

Выполняя действующие инструкции, БРТИ регистрирует недвижимость на основании представленного в пакете необходимых документов удостоверения на отвод земли заказчику во временное пользование, выдаваемого на период строительства. Т.е. в границах строительной площадки, размеры которой в 2--3 раза превышают площадь земельного участка, отводимого в постоянное пользование (владение, частную собственность) в границах отмостки по периметру здания. А ведь после оформления прав собственности на квартиры в этом доме, если он построен на долевых началах, физическим лицам необходимо будет платить налог за землю и налог на недвижимость, а юридическим -- налог за землю. И возникает вопрос: какую площадь в этом случае принимать в расчет при начислении налога за землю? И каким образом, если товарищество не создано, налоговики смогут ликвидировать недоимку в бюджет по налогу на недвижимость с физических лиц? Разве что будут ходить по квартирам и вручать предписания.

ДЛЯ СПРАВКИ. Согласно п.16 постановления ГНК "Об утверждении Инструкции о порядке исчисления и уплаты земельного налога физическими лицами" от 2001-02-27г. N 23 учет плательщиков и земельных участков, а также исчисление земельного налога физическим лицам производится налоговыми инспекциями по месту нахождения земельных участков вместе с местными землеустроительными службами по состоянию на 1 января каждого года. Учет плательщиков земельного налога и плательщиков налога на недвижимость ведется совместно в специальной книге. И возникает еще один вопрос: куда смотрят местные Советы депутатов, на которых законодательством как раз и возложен контроль за соблюдением порядка исчисления и уплаты этих налогов?

И кстати, регистрация дома в БРТИ после ввода его в эксплуатацию на основании (в числе прочих "бумаг" удостоверения на отвод земли застройщику во временное пользование по определению, как говорится, неправомерна. Во-первых, действие этого документа "автоматически" прекращается после утверждения акта о вводе в эксплуатацию дома, построенного в порядке долевого участия физическими и юридическими лицами. Во-вторых, организация-заказчик всего лишь оказывает дольщикам за определенное вознаграждение услугу, аккумулируя и направляя средства будущих собственников на строительство дома, не обязательно являясь при этом собственником (инвестором) хотя бы одной квартиры в этом доме. Какие же у нее могут быть, пусть даже краткосрочные права на эту недвижимость и при чем здесь вообще уже потерявшее силу удостоверение?

Ну а на самый последний и, пожалуй, главный вопрос -- он вынесен в заголовок -- попытайтесь ответить самостоятельно.
Галина СИЛИВОНЧИК, инженер-строитель

© «Экономическая Газета», 2002—2013
При полном или частичном использовании материалов ссылка на «ЭГ» обязательна.