ГЛАВА 30
УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
Статья 169. Доля в праве общей собственности на общее имущество
1. Доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в общей площади жилых и (или) нежилых помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, всех участников совместного домовладения.
2. Доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит только вместе с ним, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 172 настоящего Кодекса.
3. Споры, возникающие при определении долей в праве общей собственности на общее имущество, рассматриваются в судебном порядке.
Статья 170. Способы управления общим имуществом
1. Управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:
непосредственно участниками совместного домовладения;
организацией, управляющей общим имуществом;
уполномоченным лицом;
организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.
2. Управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества.
3. Решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, указанных в абзацах втором, третьем и пятом пункта 1 настоящей статьи, принимается на общем собрании участников совместного домовладения.
4. Общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.
5. Управление общим имуществом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопроса владения и пользования этим имуществом, а также предоставление жилищно-коммунальных услуг гражданам.
Статья 171. Выбор и изменение способа управления общим имуществом
1. Участники совместного домовладения:
в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), расположенного на придомовой территории, в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных абзацами вторым, третьим и пятым пункта 1 статьи 170 настоящего Кодекса;
в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) до вступления в силу настоящего Кодекса многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, обязаны не позднее шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Кодекса выбрать один из способов управления общим имуществом, предусмотренных абзацами вторым, третьим и пятым пункта 1 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Способ управления общим имуществом может быть изменен по решению участников совместного домовладения, принятому в порядке, установленном статьями 177 или 178 настоящего Кодекса.
Статья 172. Осуществление права собственности на общее имущество
1. Участник совместного домовладения пользуется общим имуществом согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество других участников совместного домовладения.
2. Часть общего имущества с письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения может быть отчуждена либо передана во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения.
3. Изменение размера общего имущества возможно в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки с письменного согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
В случае, если реконструкция объектов недвижимого имущества приведет к уменьшению размера общего имущества, на ее проведение требуется письменное согласие всех участников совместного домовладения.
4. Решение участников совместного домовладения может быть принято на общем собрании или путем проведения письменного опроса участников совместного домовладения.
5. Решение участников совместного домовладения может быть обжаловано в судебном порядке.
Статья 173. Управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения
1. При выборе способа управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения они заключают между собой договор о совместном домовладении.
2. Типовой договор о совместном домовладении утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
Статья 174. Управление общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом
1. При выборе участниками совместного домовладения способа управления общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, эта организация в письменной форме направляет всем участникам совместного домовладения информацию, в которой должны быть указаны:
место ее нахождения и режим работы;
фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется) ее руководителя, его заместителей и работников организации, управляющей общим имуществом, номера их служебных телефонов;
документы, представляемые для заключения (изменения, расторжения) договора управления общим имуществом, должностные лица, ответственные за заключение (изменение, расторжение) этого договора;
перечень жилищно-коммунальных услуг, которые будут оказываться организацией, управляющей общим имуществом;
перечень жилищно-коммунальных услуг, для оказания которых будут привлекаться иные организации и индивидуальные предприниматели;
специальные разрешения (лицензии) на осуществление отдельных видов деятельности и иные разрешения, сертификаты соответствия организации, управляющей общим имуществом, если необходимость их получения для оказания жилищно-коммунальных услуг предусмотрена законодательством;
тарифы на жилищно-коммунальные услуги;
иная информация, которую в соответствии с решением общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом необходимо довести до сведения участников совместного домовладения.
2. Предоставление услуг по управлению общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, осуществляется на основании договора управления общим имуществом.
3. Руководитель организации, управляющей общим имуществом, и его заместители должны иметь высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.
4. Координацию деятельности организаций, управляющих общим имуществом, и контроль за их деятельностью осуществляют местные исполнительные и распорядительные органы.
Статья 175. Управление общим имуществом уполномоченным лицом
1. В случае, если участниками совместного домовладения в течение сроков, указанных в пункте 1 статьи 171 настоящего Кодекса, не выбран способ управления общим имуществом, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
2. Местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.
В случае, если открытый конкурс не состоялся, местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней назначает уполномоченное лицо, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.
3. В случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства, не обеспечивается надлежащая работа органов управления организации застройщиков или товарищества собственников или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо.
4. Предоставление услуг по управлению общим имуществом уполномоченным лицом осуществляется на основании договора управления общим имуществом.
Заключение договора управления общим имуществом без проведения открытого конкурса, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, допускается в случаях, предусмотренных частью второй пункта 2 и пунктом 3 настоящей статьи.
5. Уполномоченное лицо – гражданин либо руководитель уполномоченного лица – организации должны иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом.
Статья 176. Договор управления общим имуществом
1. Участник совместного домовладения обязан заключить договор управления общим имуществом.
При отказе заключить договор управления общим имуществом организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор.
Договор управления общим имуществом заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.
Типовой договор управления общим имуществом утверждается Советом Министров Республики Беларусь.
2. По договору управления общим имуществом одна сторона (организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо) по поручению другой стороны (участника совместного домовладения) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, организовывать предоставление жилищно-коммунальных услуг участникам совместного домовладения, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления общим имуществом.
3. Договор управления общим имуществом заключается не менее чем на один год и не более чем на пять лет (в случае управления общим имуществом уполномоченным лицом – не более чем на три года).
4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления общим имуществом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены этим договором.
5. Организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо за тридцать дней до прекращения срока действия договора управления общим имуществом обязаны передать техническую документацию на объекты недвижимого имущества и иные документы, связанные с управлением общим имуществом, избранной организации, управляющей общим имуществом, организации застройщиков, товариществу собственников или уполномоченному лицу либо в случае управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения – одному из участников совместного домовладения, указанному в решении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, или в случае, если такой участник не указан, – любому участнику совместного домовладения.
6. Если иное не установлено договором управления общим имуществом, организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо ежегодно в течение первого квартала текущего года представляют участникам совместного домовладения письменный отчет о выполнении договора управления общим имуществом за предыдущий год и план работы на текущий год.
Статья 177. Порядок проведения общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом
1. Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, а также по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа.
2. Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом или вручается ему под расписку. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Уведомление должно быть направлено не позднее двадцати дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.
3. Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество.
4. В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не ранее сорока восьми часов и не позднее тридцати дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более двух участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.
5. Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения. Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по выбору способа управления общим имуществом путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу.
6. Решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в том числе для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.
7. Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании или письменном опросе.
Статья 178. Общее собрание участников совместного домовладения, проводимое в форме письменного опроса
1. Решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса – передачи по адресу, который указан в уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме решений участников совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, считаются участники совместного домовладения, решения которых получены до даты окончания приема этих решений.
3. В решении участника совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
сведения о лице, участвующем в письменном опросе;
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в письменном опросе, на соответствующий объект недвижимого имущества;
варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против», «воздержался».
Статья 179. Участие нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых (нежилых) помещений в управлении общим имуществом
1. Лица, занимающие объекты недвижимого имущества по договорам найма или аренды, могут участвовать в управлении общим имуществом в случае, если собственник занимаемых ими объектов недвижимого имущества в порядке, установленном законодательством, предоставил им на это соответствующие полномочия.
2. Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях участников совместного домовладения по вопросам управления общим имуществом с правом совещательного голоса.
Статья 180. Порядок управления общим имуществом
1. При управлении общим имуществом организацией, управляющей общим имуществом, или уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относятся решения:
об отчуждении общего имущества – с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения;
об увеличении размера общего имущества в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки либо о передаче надстроенного и (или) пристроенного объекта недвижимого имущества во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения либо иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, – с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения, а в случае уменьшения размера общего имущества – с согласия всех участников совместного домовладения.
Иные решения общего собрания участников совместного домовладения принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
2. Участники совместного домовладения обязаны проводить общее собрание не реже одного раза в год.
Общие собрания участников совместного домовладения, проводимые помимо ежегодного общего собрания, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание участников совместного домовладения может быть созвано по инициативе любого из участников совместного домовладения.
3. Решение участников совместного домовладения принимается на общем собрании либо путем проведения письменного опроса.
4. Общее собрание участников совместного домовладения созывается организацией, управляющей общим имуществом, уполномоченным лицом, организацией застройщиков или товариществом собственников либо одной четвертью участников совместного домовладения.
Инициаторы общего собрания участников совместного домовладения обязаны письменно не позднее чем за десять дней до проведения общего собрания уведомить каждого участника совместного домовладения о дате, месте и времени его проведения, повестке дня.
Общее собрание участников совместного домовладения считается состоявшимся, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.
Участник совместного домовладения может участвовать в общем собрании лично либо через своего представителя, действующего на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления.
В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося собрания.
5. Проведение письменного опроса осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений участников совместного домовладения по каждому вопросу, поставленному на голосование на общем собрании или включенному в опросный лист. В опросном листе должна быть указана доля участника совместного домовладения в праве общей собственности на общее имущество.
Опросные листы должны быть направлены участникам совместного домовладения или их представителям заказным письмом и содержать однозначную формулировку вопроса и предлагаемые варианты ответа. Участник совместного домовладения возвращает опросный лист с выбранным вариантом ответа и своей личной подписью до даты голосования, указанной в письменном уведомлении.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие участники совместного домовладения, обладающие более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.
6. Решения общего собрания участников совместного домовладения, принятые в соответствии с настоящим Кодексом и иным законодательством, являются обязательными для всех участников этого совместного домовладения.
ГЛАВА 32
ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
Статья 207. Товарищество собственников
1. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства и уставом товарищества.
2. Товарищество собственников является некоммерческой организацией.
3. Создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.
4. Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.
5. Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:
многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.
6. Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
7. Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.
8. Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.
9. Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном главой 30 настоящего Кодекса.
10. Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников.
Статья 208. Создание товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории
1. Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
2. Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.
Статья 211. Права товарищества собственников
Товарищество собственников имеет право:
выбирать способ управления общим имуществом непосредственно товариществом собственников или организацией, управляющей общим имуществом;
пользоваться кредитами банков;
получать в установленном порядке земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством;
осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества;
распоряжаться имуществом товарищества собственников;
заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг;
заключать договоры газо-, электро- и теплоснабжения с организациями, предоставляющими указанные энергоресурсы;
требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 166 настоящего Кодекса, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов;
осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников;
совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству.
Статья 212. Обязанности товарищества собственников
Товарищество собственников обязано обеспечивать:
организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории;
сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;
соблюдение интересов членов товарищества собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между его членами расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества;
внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации объектов недвижимого имущества;
соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава товарищества собственников.
213. Членство в товариществе собственников
1. Членами товарищества собственников могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения.
2. Членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, – со дня государственной регистрации товарищества собственников.
3. Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:
прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;
смерть гражданина – члена товарищества собственников;
ликвидация юридического лица – члена товарищества собственников;
иные основания, предусмотренные законодательными актами и уставом товарищества собственников.
4. При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник приобретенных объектов недвижимого имущества становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты.
5. Права и обязанности членов товарищества собственников определяются настоящим Кодексом, законодательством и уставом этого товарищества.
Статья 214. Органы управления товарищества собственников
1. Органами управления товарищества собственников являются:
общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников;
правление товарищества собственников;
председатель правления товарищества собственников.
2. Порядок образования и деятельности органов управления товарищества собственников в части, не урегулированной настоящим Кодексом, устанавливается законодательством и уставом товарищества собственников.
Статья 215. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников
1. Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание его членов. При наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.
Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества собственников может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом товарищества собственников.
На общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных – количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников.
2. Общее собрание членов товарищества собственников является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных – в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
3. Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества собственников.
4. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относятся:
внесение изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников;
определение основных направлений деятельности этого товарищества;
прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;
избрание членов правления и председателя правления товарищества собственников (прием на работу председателя товарищества собственников по трудовому договору (контракту)), досрочное прекращение их полномочий;
избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) товарищества собственников;
предоставление полномочий председателю общего собрания членов товарищества собственников по заключению трудового договора (контракта) с избранным (принятым на работу) председателем правления товарищества собственников;
утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, определяемой в соответствии с законодательством, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников;
изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества собственников;
рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления товарищества собственников и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
принятие решений о реорганизации и ликвидации этого товарищества, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов;
принятие решений о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников.
5. Уставом товарищества собственников к компетенции общего собрания членов товарищества собственников помимо вопросов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также может быть отнесено решение иных вопросов.
6. Общее собрание членов товарищества собственников имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества собственников.
7. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников созывается правлением товарищества собственников по мере необходимости, но не реже одного раза в год. Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников проводятся по решению правления товарищества собственников, по предложению местного исполнительного и распорядительного органа, по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества. Такое решение (предложение или требование) должно включать в себя предполагаемую повестку дня общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
Правление товарищества собственников обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников в течение семи дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, письменного требования ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.
Правление товарищества собственников может отказать в проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников только в случае, если не соблюден порядок подачи предложения или требования, установленный частью первой настоящего пункта. При отказе правления товарищества собственников в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения такого собрания вправе сами созвать внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников. Инициаторы проведения такого собрания информируют членов товарищества собственников о принятом ими решении в порядке, установленном пунктом 8 настоящей статьи.
При положительном решении правления товарищества собственников внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников должно быть созвано не позднее тридцати дней с даты получения соответствующего предложения или требования.
8. Письменные уведомления о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников должны быть направлены правлением (председателем правления) товарищества собственников каждому члену этого товарищества (уполномоченному) не позднее десяти дней до даты его проведения. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, дата, место и время его проведения, повестка дня, которая может быть дополнена или изменена решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
9. В случае отсутствия кворума правление товарищества собственников, инициаторы проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников назначают новую дату, место и время его проведения. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося общего собрания (собрания уполномоченных). Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных – если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
Вместо члена товарищества собственников в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления товарищества собственников.
Уполномоченные члены товарищества собственников не могут передавать свои полномочия другим лицам.
10. При необходимости решение общего собрания членов товарищества собственников может приниматься путем проведения письменного опроса. При этом каждому члену товарищества собственников направляется нарочным под роспись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением товарищества собственников.
11. Бюллетень должен содержать:
повестку дня общего собрания членов товарищества собственников;
формулировку вопросов, голосование по которым проводится этим бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу;
варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против», «воздержался»;
разъяснение порядка заполнения бюллетеня по каждому вопросу;
указание места представления заполненных бюллетеней, даты окончания голосования и даты заседания правления товарищества собственников.
Член товарищества собственников, получивший такой бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня («за», «против», «воздержался»), подписывает его и направляет по адресу, указанному в бюллетене. Подсчет голосов осуществляется правлением товарищества собственников. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать дней после даты окончания письменного опроса, и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью товарищества собственников. Бюллетени для голосования хранятся в делах товарищества собственников в течение пяти лет, протоколы – постоянно.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.
Статья 216. Правление товарищества собственников, председатель правления товарищества собственников
1. Правление товарищества собственников избирается общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников на срок до пяти лет в соответствии с уставом товарищества собственников и сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления.
2. К компетенции правления товарищества собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания членов товарищества собственников;
учет членов товарищества собственников, а также учет имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов товарищества собственников;
назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение заместителя (заместителей) председателя правления от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями);
рассмотрение обращений членов и работников товарищества собственников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества собственников;
созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных) членов товарищества собственников, организация их подготовки и проведения;
подготовка ежегодного отчета о работе правления товарищества собственников для представления общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников;
организация хозяйственной деятельности товарищества собственников;
другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
3. К компетенции председателя правления товарищества собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников и трудовым договором (контрактом), заключенным с ним в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о труде;
организация и проведение заседаний правления товарищества собственников;
организация исполнения решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, правления товарищества собственников;
заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени товарищества собственников;
утверждение должностных инструкций штатных работников товарищества собственников, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников;
принятие на работу и увольнение работников товарищества собственников, применение к ним мер поощрения и взыскания;
издание в пределах своей компетенции распоряжений, обязательных для исполнения работниками товарищества собственников, в целях реализации решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, правления товарищества собственников;
совершение действий без доверенности от имени товарищества собственников, представление его интересов в суде, государственных органах, других организациях, выдача доверенности на представление интересов товарищества собственников, подписание платежных документов, выдача справок;
осуществление расчетов за поставленные энергоресурсы;
осуществление иных полномочий, предусмотренных настоящим Кодексом и уставом товарищества собственников.
4. Председатель правления товарищества собственников избирается из числа членов товарищества собственников или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в товариществе собственников на срок до пяти лет в соответствии с уставом товарищества собственников.
Председателем правления товарищества собственников избирается гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.
В исключительных случаях председателем правления может быть избран гражданин, не имеющий образования, предусмотренного частью второй настоящего пункта, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом.
5. Председатель правления товарищества собственников слагает свои полномочия перед вновь избранным правлением товарищества.
6. Председатель правления обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома и (или) иного капитального строения (здания, сооружения) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом, в том числе по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, содержанию общего имущества и придомовой территории в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства;
обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование платы на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем, если иное не установлено законодательством;
повышать квалификацию не реже одного раза в пять лет в установленном порядке.
Статья 217. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников
1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, председателя правления и членов правления товарищества собственников общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этого товарищества. Товарищество собственников вправе проводить аудит своей финансово-хозяйственной деятельности.
2. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников избирается на три года в составе не менее трех человек.
В состав ревизионной комиссии (ревизором) товарищества собственников не могут быть избраны председатель правления, члены правления товарищества собственников, их близкие родственники и свойственники.
Ревизионная комиссия товарищества собственников из своего состава избирает председателя.
3. Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по письменному требованию его членов, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, либо по предложению местного исполнительного и распорядительного органа.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников подотчетна только общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников.
В случае прекращения членства в товариществе собственников либо отказа от полномочий члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть избран новый член ревизионной комиссии (ревизор) на оставшийся срок действия полномочий ревизионной комиссии (ревизора).
4. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников:
контролирует соблюдение финансово-хозяйственной дисциплины и финансового законодательства правлением, председателем правления, членами товарищества собственников в процессе деятельности этого товарищества;
проводит не реже одного раза в год проверку финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;
дает заключения общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников по отчетам правления и председателя правления товарищества собственников;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества собственников о своей деятельности.
5. Без заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников или аудитора общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников не вправе утверждать годовой отчет и годовой баланс товарищества собственников.
6. При обнаружении нарушений в финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и (или) финансовых нарушений со стороны правления и (или) председателя правления товарищества собственников ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников в десятидневный срок со дня обнаружения этих нарушений обязана потребовать созыва внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
Статья 218. Реорганизация или ликвидация товарищества собственников
1. Товарищество собственников может быть реорганизовано или ликвидировано по решению:
общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества;
хозяйственного суда по основаниям, предусмотренным законодательными актами;
собственника объектов недвижимого имущества в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к одному собственнику.
2. Реорганизация или ликвидация товарищества собственников осуществляется в порядке, установленном законодательными актами.
3. При ликвидации товарищества собственников его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами этого товарищества в порядке, установленном его уставом.
Статья 220. Контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников
1. Контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также иными государственными органами в порядке, предусмотренном законодательством.
2. Местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории:
осуществляют координацию деятельности товариществ собственников и контроль за ней;
принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников;
согласовывают кандидатуру при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников;
вносят в случае отсутствия у товарищества собственников кандидатуры для ее избрания председателем правления на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников кандидатуру на должность председателя правления;
вносят предложение о проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, в том числе для решения вопросов о досрочном прекращении полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
назначают уполномоченное лицо в случае, если товарищество собственников не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления. При этом председателем общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, – гражданско-правовой договор;
осуществляют иные полномочия в соответствии с законодательством.
3. Местные исполнительные и распорядительные органы содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление общим имуществом, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
