Модернизация магазина в жилом доме.

Заявление в администрацию

ОДО … , далее Застройщик, действующий на основании договора подряда….. на проведение строительно-монтажных работ по модернизации изолированного торгового объекта, далее магазин, встроенного в жилой дом по адресу г. Минск ул. Тарханова 9, при проведении строительно-монтажных работ, согласно проекта разработанного ОДО…… , демонтировал витрину магазина, полностью изменив архитектурный облик нашего дома. Выступая в виде эркера из стены дома, по всему фасаду магазина, витрина являлась объемной частью архитектурного решения фасада. С её уничтожением фасад здания стал плоским и безликим.
Данное действие Застройщика нарушает Постановление Совета Министров Республики Беларусь от16 мая 2013 г. № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории.»:
глава 1. «Общие положения»
пункт 4. «Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:
• с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома.».
Крыша витрины, выступая наружу из стены дома, была частью неделимой монолитной несущей конструкции, которая обслуживает весь дом и согласно п.33 ст.1 Жилищного Кодекса РБ являлась общим имуществом.
Статья 1. «Основные термины и их определения, используемые для целей настоящего Кодекса.»
п. 33. «Общее имущество – помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения)».
Разрушив ее Застройщик нарушил ч. 1 ч. 2. абз. 2 ч. 3 ч. 4 ст. 172 Жилищного Кодекса Республики Беларусь.
Статья 172. «Осуществление права собственности на общее имущество»:
1. Участник совместного домовладения пользуется общим имуществом согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество других участников совместного домовладения.
2. Часть общего имущества с письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения может быть отчуждена либо передана во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения.
3. Изменение размера общего имущества возможно в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки с письменного согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения.
В случае, если реконструкция объектов недвижимого имущества приведет к уменьшению размера общего имущества, на ее проведение требуется письменное согласие всех участников совместного домовладения.
4. Решение участников совместного домовладения может быть принято на общем собрании или путем проведения письменного опроса участников совместного домовладения.
5. Решение участников совместного домовладения может быть обжаловано в судебном порядке.
Также была нарушена часть 1 статьи 53. «Принципы осуществления строительной деятельности» Закона РБ Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь:
1. «Строительная деятельность осуществляется на основе следующих принципов: соблюдения прав собственников (владельцев, пользователей) земельных участков, эксплуатируемых объектов, имеющих отношение к выполнению строительных работ.».
Проект разработанный ……., далее Проектировщик, не предусматривал работ с несущими конструкциями.
Незнание Застройщика о наличии несущей конструкции привело к несоответствующему способу демонтажа козырька, что привело к появлению трещин в местах перевязки конструкции со стеной. При обнаружении, что козырёк является частью несущей конструкции, работы приостановлены не были и демонтаж был произведен до конца. Такие действия Застройщика создали угрозу обрушения несущей стены дома, со всеми вытекающими из этого последствиями. Работы Застройщика с несущей конструкцией без наличия соответствующих разрешений согласно п.50 ст. 1 Жилищного Кодекса Республики Беларусь были самовольными.
Создавшаяся ситуация говорит о плохом качестве изыскательских работ проведенных Проектировщиком и безответственном отношении Застройщика.
Заказчиком перед началом строительно-монтажных работ был нарушен п. 7.7 ТКП 45-1.02-104-2008 «Проектная документация на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок разработки и согласования»
п. 7.7 «После передачи подрядчику проектной документации, перед началом производства строительно-монтажных работ должно выполняться предремонтное обследование объекта с участием заказчика, подрядчика, проектировщика и представителя жильцов (для жилых домов).».
Вызывает множество вопросов и сам проект.
В нарушение пункта 7.10 ТКП 45-1.02-104-2008 «Проектная документация на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок разработки и согласования»
п. 7.10 «Раздел проектной документации «Благоустройство дворовой территории (генплан)» должен быть одобрен общественностью, проживающей на прилегающей территории, с оформлением протокола. Вопросы по организации собрания и составление протокола выполняет заказчик.»
отсутствует раздел проектной документации «Благоустройство дворовой территории (генплан).
Отсутствие этого раздела привело к нарушению ст. 4, ст.53 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»:
Статья 53. Принципы осуществления строительной деятельности
Абзац
-информирования общественности о строительной деятельности.
Статья 4. Право физических и юридических лиц на благоприятную среду обитания при осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности
1. Физические лица имеют право на благоприятную среду обитания при осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды обитания и ее предполагаемых изменениях, если иное не установлено в соответствии с законодательными актами
2. Реализация права физических лиц на благоприятную среду обитания предусматривает их участие в:
осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
4. Государственные органы, юридические лица, должностные лица обязаны предоставить физическому лицу возможность ознакомиться с информацией по вопросам, затрагивающим его права и законные интересы при осуществлении архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
Отсутствие генплана приводит к невыполнению многочисленных пунктов ТКП 45-3.02-240-2011* «Здания и помещения розничных торговых объектов. Строительные нормы проектирования» в том числе и таких, которые согласно п.4.5 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения являются обязательными:
п.4.5 «Обязательными должны быть технические требования, предусматривающие отсутствие недопустимого риска причинения вреда жизни, здоровью и наследственности человека, имуществу и окружающей среде, обеспечивающие надежность возводимых зданий и сооружений, совместимость и взаимозаменяемость продукции и применяемых в строительстве технических решений»
Это касается невыполнения п .5.2.2, п.5.2.8 п.5.2.9 раздела 5.2 ТКП 45-3.02-240-2011* «Здания и помещения розничных торговых объектов. Строительные нормы проектирования»:
Раздел 5.2 «Требования к земельному участку»
п. 5.2.2 «Объемно-планировочная структура и генеральный план земельного участка магазина или торгового центра должны предусматривать функциональное зонирование с разделением потоков движения покупателей и товаров, а также пешеходных и транспортных потоков, в том числе в зоне подвоза и разгрузки товаров, с выделением: — зоны для покупателей, при необходимости — с площадкой для размещения нестационарных торговых объектов; — производственной зоны, которая может включать:
1) хозяйственную зону с подъездными путями для грузовых автомобилей, навесами для хранения тары, площадками для сбора мусора и пищевых отходов и помещениями для приема посуды от населения; 2) разгрузочную площадку, примыкающую к группе помещений приема и хранения товаров; 3) площадки отдыха для персонала; 4) стоянки для индивидуального автотранспорта».
п. 5.2.8 «В магазинах, встроенно-пристроенных, пристроенных или встроенных в жилое здание либо в здание иного назначения, следует обеспечить изоляцию движения покупателей и машин, доставляющих товары, от потоков движения проживающих в этом жилом здании (с учетом требований СНБ 3.02.04), а также работающих и посетителей в зданиях иного назначения (в соответствии с требованиями к их функционированию)».
5.2.9 «Загрузку магазинов, размещаемых в жилых зданиях, следует выполнять в соответствии с СНБ 3.02.04.»
Деятельность, связанная с реализацией продуктов питания (розничная торговля), входит в Перечень работ и услуг, которые могут представлять потенциальную опасность для здоровья населения, утвержденный постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 17.07.2012 №104.
При проектировании нарушаются требования п. 9 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов» (утверждены Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь 20.08.2015 № 95)
п. 9. «При размещении в жилых домах предприятий общественного питания, магазинов общей торговой площадью до 1000 кв. м, отделений связи общей площадью до 700 кв. м, мастерских по ремонту бытовых машин и приборов, ремонту обуви общей площадью до 100 кв. м и других объектов (далее – объекты), по технологии работы которых требуется ежедневная загрузка и разгрузка, загрузка и разгрузка должна производиться с торцов жилых домов, не имеющих окон, или из подземных тоннелей, или со стороны магистралей при наличии закрытых загрузочных помещений. Закрытые разгрузочные помещения могут не предусматриваться при общей площади объектов до 150 кв. м. При общей площади объектов не более 50 кв. м загрузка и работы объекта или во время рабочего перерыва».
Невыполнение п. 9 является нарушением пунктов 2 и 5 главы 1 «Общие положения» этих же Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов:
п 2. «Требования настоящих Санитарных норм и правил распространяются на проектируемые, строящиеся, реконструируемые и эксплуатируемые многоквартирные жилые дома, за исключением многоквартирных, одноквартирных и блокированных жилых домов, модернизация, реконструкция и строительство которых началось до вступления в силу настоящих Санитарных норм и правил.».
п.5 «Настоящие Санитарные нормы и правила обязательны для соблюдения государственными органами, иными организациями, физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями. За нарушение настоящих Санитарных норм и правил виновные лица несут ответственность в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь»
Невыполнение этих пунктов создаёт прямую угрозу жизни и здоровью жильцам и дома и другим гражданам.
Ссылку администрции Центрального района г. Минска на п. 6.5.12 ТКП 45-3.02-240-2011* «Здания и помещения розничных торговых объектов. Строительные нормы проектирования»
п. 6.5.12 «При модернизации встроенно-пристроенных или встроенных в жилые здания магазинов с торговой площадью до 250 м2 допускается сохранять существующую загрузку со стороны фасадов с окнами квартир (балконными дверями) и входами. При этом над загрузкой следует предусматривать козырек. Не допускается устройство дебаркадеров под окнами квартир».
считаем, в сложившихся условиях нашего дома, неприемлемой. Наличие козырька над рампой не дает оснований называть место разгрузки закрытым, а нижеследующие пункты ТКП 45-3.02-240-2011 разъясняют условия для открытых площадок:
6.5.13 «Открытые разгрузочные площадки следует размещать, как правило, в изолированных хозяйственных дворах магазинов».
6.5.14 «При невозможности организации таких дворов открытые разгрузочные площадки следует ориентировать в сторону общественных зданий, общественных зон микрорайонов или на глухие торцы жилых зданий.».
Не выполнены пункты 5.2.10, 5.2.13 ТКП 45-3.02-240-2011«Здания и помещения розничных торговых объектов. Строительные нормы проектирования».
5.2.10 «На земельном участке магазина, торгового центра или в их структуре, в том числе на подземных уровнях, следует размещать стоянку автотранспорта. Расчетное количество машино-мест на стоянке для личного автотранспорта покупателей принимают в зависимости от типа магазина согласно требованиям ТКП 45-3.01-116.»
5.2.13 «На земельном участке магазина следует предусматривать пешеходные дорожки и проезды с твердым покрытием с учетом возможности проезда пожарных машин в соответствии с требованиями ТКП 45-2.02-242, ТКП 45-3.03-227, ТКП 45-3.01-116, а также искусственное освещение и озеленение.».
Не выполнены требования п.6.5.4 «Минимальная глубина платформы прямоугольной формы должна быть равна 4,0 м (3,0 м — для платформы прямоугольной формы на одно разгрузочное место), пилообразной формы — 2,5 м в наиболее узком месте.».
Не выполнен пункт 7.3.2 главы 7.3 «Теплоснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».
7.3.2 «При теплоснабжении от внешних сетей в магазинах устраивается индивидуальный тепловой пункт (ИТП).».
Все это даёт основания считать проект плохо изготовленным.
На основании вышеизложенного просим вас:
1. Проверить факты, изложенные в заявлении;
2. На основании ст. обязать застройщика восстановить витрину;
3. Обязать заказчика привести задание на проектирование в соответствие с требованиями действующих ТНПА;
4. Обязать проектировщика привести проект в соответствие с действующими ТНПА;
5. Обязать заказчика и (или) проектировщика провести государственную экспертизу на предмет возможности размещения продовольственного магазина в данном торговом объекте с соблюдением всех действующих ТНПА в условиях сложившейся застройки;
6. Обязать заказчика (или) проектировщика провести государственную экспертизу проекта на предмет соответствия действующим ТНПА;
7. Провести государственную экспертизу на предмет соответствия фактически выполненных работ решению администрации, выданного на модернизацию;
8. На время проведения необходимых действий приостановить производство строительно-монтажных работ.

Государственное учреждение «Минский городской центр гигиены и эпидемиологии», рассмотрев электронное обращение по вопросу размещения торгового объекта ОДО «Виталюр» в жилом здании, расположенном по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 9, по существу заданных Вами вопросов сообщает.
В соответствии с требованиями пункта 10 Санитарных норм и правил «Требования к проектированию, строительству, капитальному ремонту, реконструкции, благоустройству объектов строительства, вводу объектов в эксплуатацию и проведению строительных работ», утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 4 апреля 2014 г. № 24, разработчик, заказчик проектной документации, организация, реализующая проектную документацию, при подготовке и реализации проектной документации должны учитывать требования: разрешительной документации, выданной уполномоченными органами в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь; законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения; обязательных к исполнению технических нормативных правовых актов.
Проектирование, строительные работы по модернизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Минск, ул. Тарханова, 9, проводятся в соответствии с решением администрации Центрального района г. Минска от 12.01.2017 № 38 «О разрешении проведения проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ» объект «Модернизация изолированного торгового помещения 2Н, расположенного по ул. Тарханова, 9 в г. Минске».
Порядок производства работ по переустройству и (или) перепланировке и приемке выполненных работ определен п. 22 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384.
В случае привлечения к участию в работе приемочной комиссии органов и учреждений государственного санитарного надзора г. Минска, последними будет дана оценка соответствия объекта «Модернизация изолированного торгового помещения 2Н, расположенного по ул. Тарханова, 9 в г. Минске» требованиям действующего законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
Дополнительно сообщаем, что государственным учреждением «Центр гигиены и эпидемиологии Центрального района г. Минска» дважды выдано отрицательное санитарно-гигиеническое заключение от 23.02.2017 № 08-29/13, от 10.03.2017 № 08-18.1/380 по проектной документации «Модернизация изолированного торгового помещения 2Н, расположенного по ул. Тарханова, 9 в г. Минске», в том числе по факту несоответствия пункту 12 Санитарных норм и правил «Санитарно-эпидемиологические требования для организаций, осуществляющих торговлю пищевой продукцией», утвержденных постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 132.
В соответствии со статьями 8, 15 Закона Республики Беларусь от 7 января 2012 г. № 340-З «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» государственное санитарно-эпидемиологическое нормирование, включающее в себя, в том числе разработку, экспертизу, утверждение, распространение санитарных норм и правил, гигиенических нормативов, контроль за их внедрением, входит в компетенцию Министерства здравоохранения Республики Беларусь и осуществляется через уполномоченные органы, в том числе через государственное учреждение «Республиканский центр гигиены, эпидемиологии и общественного здоровья».
В соответствии со статьей 70 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 г. № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь», официальное толкование нормативных правовых актов осуществляет нормотворческий орган (должностное лицо), принявший (издавший) этот акт или уполномоченный им орган.
В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона Республики Беларусь от 18.07.2011 г. № 300-3 «Об обращениях граждан и юридических лиц», ответ на обращение Вы вправе обжаловать в вышестоящую организацию - государственное учреждение «Республиканский центр гигиены, эпидемиологии и общественного здоровья», расположенное по адресу: 220030, г. Минск, ул. К. Цеткин, 4.