ЗАДАТОК. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
(СТАТЬИ 351 - 352 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ)
Н.Д.ПРИСТАВКО,
старший государственный нотариус
Первой Витебской
государственной нотариальной конторы
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 15 декабря 2011 г.
Наличие заключенного соглашения о задатке всегда означает, что между сторонами возникли определенные обязательственные правоотношения, однако стороны договорились, что полное исполнение этих обязательств произойдет не сразу, а с отсрочкой во времени. Тогда, желая дать друг другу гарантии того, что обязательство заключено и условия его останутся неизменными, а также что эти обязательства в итоге будут исполнены полностью, одна сторона выдает другой часть от той денежной суммы, которая должна быть выплачена одной из сторон другой стороне полностью к определенному моменту. Указанная часть от суммы именуется в гражданском праве термином "задаток". Например, две стороны - собственник квартиры и наниматель - заключили договор найма жилого помещения сроком на два месяца и договорились о размере оплаты, после чего наниматель выдал собственнику часть от причитающейся с него по договору найма суммы как гарантию того, что он действительно заинтересован в найме этого жилого помещения на полный срок договора и будет своевременно производить оплату за него, т.е. наниматель выдал задаток. Собственник квартиры принял задаток как свидетельство того, что он действительно готов исполнять свою обязанность по договору найма, состоящую в предоставлении нанимателю жилого помещения на весь срок договора. Рассмотрим другой пример. Право собственности на имущество - недвижимое и движимое - предполагает право собственника совершать сделки по распоряжению этим имуществом. Большинство таких сделок являются возмездными, причем возмездность эта чаще всего характеризуется необходимостью выплат одной стороной договора другой стороне определенных денежных сумм (например, договор купли-продажи, по условиям которого одна сторона обязана уплатить другой определенную денежную сумму (цену) за продаваемый товар, или же договор мены, когда стороны передают друг другу в собственность один товар в обмен на другой, но при этом товары эти неравноценны по стоимости, ввиду чего одна сторона доплачивает другой разницу в стоимости этого имущества). Чаще всего стороны стремятся к тому, чтобы максимально сблизить во времени момент расчета по сделке и момент передачи одной стороной другой стороне предмета договора, поскольку это позволяет уменьшить взаимный риск от возможной недобросовестности второй стороны. Однако бывают ситуации, когда взаимовыгодная договоренность достигнута, а произвести расчет немедленно не представляется возможным (например, покупатель по договору купли-продажи в настоящий момент не располагает всей требующейся по договору суммой денег). Тогда, желая получить друг от друга доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, стороны заключают соглашение о задатке и покупатель выдает продавцу часть причитающейся с него по договору суммы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Анализируя приведенное в ГК определение задатка, можно сделать следующие выводы о существе соглашения о задатке.
Прежде всего, выдача задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательства возможна только по обоюдной договоренности сторон. Другими словами, данный вид обеспечения обязательства не относится к общим мерам, предусмотренным законодательством на любые случаи неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, таким, например, как взыскание убытков и неустойки (ст. 364 - 365 ГК), начисление процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата или иной просрочки в уплате (ст. 366 ГК) и др. Применение таких общих мер презюмируется законом, и для того, чтобы они не были применены, необходимо указание закона или соответствующей договоренности сторон. Задаток же всегда выдается одной стороной и принимается другой только в том случае, если об этом между ними достигнута договоренность, обязанностью же стороны-плательщика выдача задатка не является.
Второй особенностью задатка является то, что его предметом может являться только денежная сумма, следовательно, применены данные отношения могут быть только в обязательствах, связанных с денежными выплатами по ним. Например, невозможно выдать задаток по договору мены, если по условиям договора обмениваемое имущество признается равноценным и, следовательно, ни одна из сторон не будет доплачивать другой разницу в цене обмениваемых товаров.
Еще одна особенность соглашения о задатке выражена в положении статьи 351 ГК о том, что задаток выдается в доказательство заключения договора. Такая формулировка закона позволяет сделать вывод, что выданный одной стороной и полученный другой стороной задаток является подтверждением уже состоявшегося договора. Ввиду этого, если имеется совершенное в установленной законом форме соглашение о задатке (а законом предусмотрена только одна форма этого соглашения - письменная, независимо от суммы задатка), по которому одна сторона получила, а другая приняла сумму задатка, то основной договор, в обеспечение которого был выдан задаток, следует считать заключенным. При этом, несмотря на то, что соглашение о задатке является чаще всего отдельным от основного договора самостоятельным документом, оно выступает в качестве дополнительного обязательства по отношению к основному договору.
Применение указанного положения на практике нередко вызывает вопросы. Как правило, если задаток выдается в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора, для которого законом предусмотрена устная или простая письменная форма, противоречий не возникает: совершенный в устной форме договор, по которому было заключено соглашение о задатке и был выдан задаток, считается состоявшимся и подлежит исполнению в полном объеме, даже если наличие самого договора не зафиксировано никакими письменными документами. Аналогичным образом договор, который должен быть заключен в простой письменной форме, независимо от способа его заключения (путем составления одного документа, подписанного сторонами, или же обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 404 ГК), равно как и заключенный тем, что было принято письменное предложение о его заключении (оферта) и выполнены условия договора (п. 3 ст. 408 ГК)) считается заключенным даже в том случае, если никаких письменных доказательств его заключения нет (например, в случаях, когда совершенный путем составления одного документа договор был утерян), но для его обеспечения было подписано соглашение о задатке и задаток был выдан одной стороной и принят другой.
Более сложным применение норм законодательства о задатке становится в тех случаях, когда речь идет о договорах, для которых ни устной, ни простой письменной формы для их заключения недостаточно. Как было отмечено выше, норма статьи 351 ГК сформулирована таким образом, что наличие соглашения о задатке является доказательством заключения основного договора, в обеспечение исполнения которого был выдан задаток. Однако существует категория договоров, которые могут считаться заключенными лишь с момента их государственной регистрации.
Особое место среди них занимают договоры возмездного отчуждения недвижимого имущества, в том числе договоры купли-продажи недвижимости. С одной стороны, ГК не содержит требований о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества: статьей 521 ГК установлено лишь требование об обязательной письменной форме договора путем составления одного документа, подписанного сторонами, а пунктом 1 статьи 522 ГК - требование о государственной регистрации перехода права собственности на основании этого договора, но не о государственной регистрации самого договора. Однако статья 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон N 133-З) содержит более развернутую норму, в соответствии с которой договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.), подлежат государственной регистрации. А ведь в соответствии с п. 4 статьи 9 Закона N 133-З сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной только с момента ее государственной регистрации.
Следовательно, одновременное применение норм о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества и норм о заключении соглашения о задатке в доказательство заключения и обеспечения исполнения этого договора приводит к противоречию данных норм между собой: заключение соглашения о задатке является доказательством уже заключенного договора, в то же время договор купли-продажи недвижимости не может считаться заключенным до момента его государственной регистрации в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Не означает ли все вышеизложенное, что соглашение о задатке не может выполнять возложенные на него функции в отношении договора возмездного отчуждения недвижимого имущества или любых других договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации, и, следовательно, в отношении таких договоров оно не может быть заключено? Строго говоря, да, не может, поскольку как минимум одна функция задатка - доказательственная - в данном случае не исполняется. Но ведь общеизвестно, что такие соглашения о задатке заключаются повсеместно и что практика выдачи задатка в счет будущих платежей по договорам купли-продажи недвижимого имущества широко распространена на рынке недвижимости.
Следует отметить, что подобные соглашения о задатке действительно заключаются, однако служат они доказательством заключения не собственно договора купли-продажи недвижимости. В данном случае подтверждается соглашением о задатке не заключение самого договора купли-продажи, которого пока не существует, а лишь наличие взаимного обязательства сторон заключить вышеуказанный договор не позднее указанного в соглашении срока по цене, указанной в соглашении. В то же время обеспечительная функция задатка в данном случае в полной мере относится и к основному договору: переданная по такому соглашению сумма задатка будет зачтена в счет общей суммы (цены), подлежащей оплате покупателем уже по основному договору купли-продажи, следовательно, вполне допустимо считать, что этот задаток обеспечивает будущие платежи по основному договору купли-продажи, который будет заключен в оговоренный сторонами срок. Таким образом, соглашение о задатке по будущему договору купли-продажи недвижимого имущества доказывает наличие договоренности (соглашения) сторон о заключении в будущем договора купли-продажи, обеспечивает не только предварительное соглашение о будущем заключении основного договора купли-продажи, но и исполнение платежных обязанностей по основному договору. Сформулировать указанные положения можно следующим образом: "Я, Петрова Анна Ивановна, выдала Иванову Петру Петровичу задаток в сумме 10000000 (десять миллионов) бел.руб. в счет причитающихся с меня 150000000 (ста пятидесяти миллионов) бел.руб. по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Г., улица С-я, дом ___, квартира ___, в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору и в доказательство того, что указанный договор будет заключен (по желанию сторон - "будет нотариально удостоверен". - Прим. авт.) не позднее двадцатого августа 2011 г.".
На практике у сторон может возникнуть вопрос о том, какую именно часть от общей суммы, подлежащей оплате по договору, должна или может составлять сумма задатка. Закон не содержит каких-либо ограничений на этот счет, стороны сами определяют размер задатка и то, какую именно часть от итоговой суммы он должен составить. Как правило, в зависимости от степени уверенности сторон в добросовестности друг друга и от степени заинтересованности в совершении сделки суммы задатка по договорам между физическими лицами составляют от 2 - 5% от итоговой суммы до половины ее и даже более. Думается, что даже внесение всей подлежащей оплате по основному договору суммы в качестве задатка не противоречит нормам статей 351 - 352 ГК.
Таким образом, являясь одним из способов обеспечения обязательств, заключение соглашения о задатке призвано максимально уменьшить риск неисполнения обязательства, заставить стороны быть заинтересованными в его точном и своевременном исполнении. Что же происходит в том случае, если обязательство, обеспечиваемое задатком, все-таки не было исполнено? В данном случае все зависит от того, в какой момент и по чьей именно вине это произошло.
Прежде всего, в соответствии с п. 1 ст. 352 ГК до начала исполнения обязательства, обеспеченного задатком, стороны могут договориться и прекратить соглашение о задатке. В этом случае задаток просто возвращается к стороне, его выдавшей, и никаких санкций за неисполнение договора не наступает. Точно так же поступают, если договор невозможно исполнить вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает.
Если же виновной в неисполнении обеспеченного задатком договора является одна из сторон, то в соответствии с п. 2 ст. 352 ГК происходит следующее. Если договор не исполнен и ответственна за это сторона, давшая задаток, то сумма задатка остается у другой стороны. Если же договор не исполнен по вине стороны, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если изначально договоренностью сторон не было предусмотрено иное.
Таким образом, если обеспечиваемое задатком обязательство исполнено не было и ответственна за это одна из сторон, то сумма задатка перестает быть частью будущего платежа, а становится штрафом за неисполнение основного обязательства виновной стороной. Предполагается, что подобная мера должна побудить стороны быть заинтересованными в исполнении их обязанностей по договору, поскольку в таких обстоятельствах виновная сторона несет только убытки в виде штрафа (а возможно, и в виде возмещения убытков второй стороне), не приобретая при этом никаких прав, в том числе права требовать в будущем от второй стороны заключения обеспечиваемого задатком договора, ведь соглашение о необходимости заключения договора купли-продажи носит срочный характер и по истечении этого срока, даже не будучи исполненным, считается прекращенным. Так, в случае если договор купли-продажи квартиры не был заключен в установленный соглашением сторон срок по вине покупателя (например, по причине отсутствия у него всей причитающейся с него по договору суммы), то сумма денег, выданная им продавцу в качестве задатка, останется у продавца, а покупатель ввиду истечения указанного в соглашении срока утратит право требовать от продавца заключения с ним договора на оговоренных ранее условиях, даже если необходимая сумма денег появится у него и он снова будет заинтересован в заключении договора. Продавец же, оставив у себя сумму задатка в качестве штрафа за неисполнение покупателем его обязательств, будет волен либо снова вступить в обязательственные правоотношения с этим же покупателем (на тех же условиях или других), либо выбрать другого покупателя. Аналогичным образом виновный в незаключении договора в установленный соглашением срок продавец обязан вернуть полученную им сумму задатка и в качестве штрафа еще столько же, после чего не имеет права требовать от покупателя заключения с ним договора на оговоренных ранее условиях. Покупатель же, оставив у себя сумму задатка, может на свое усмотрение либо заключить договор, если продавец по-прежнему этого желает, либо отказаться от сделки.
Ввиду того, что между выдачей задатка и окончательным расчетом по основному договору может пройти значительный период времени, сторонам целесообразно, оговаривая итоговую сумму основного договора, воспользоваться правилами статьи 298 ГК о валюте денежных обязательств. Например, стороны договорились о выдаче задатка в сумме 5000000 (пять миллионов) бел.руб., что по официальному курсу валют на момент выдачи задатка соответствовало 1000 (одной тысяче) дол. США, в счет причитающихся с покупателя 50000000 (пятидесяти миллионов) бел.руб., что соответствовало на день выдачи задатка 10000 (десяти тысячам) дол. США. Однако стороны договорились, что основной договор должен быть заключен и, следовательно, окончательный расчет по нему должен быть произведен в течение трех месяцев. За этот достаточно длительный период времени стоимость белорусского рубля, являющегося законным платежным средством на территории Республики Беларусь, по отношению к иностранной валюте может измениться, и если изменение произойдет в сторону уменьшения его стоимости, то оговоренные в соглашении пятьдесят миллионов бел.руб. будут на момент окончательного расчета соответствовать уже не десяти тысячам дол. США, а меньшей сумме. Тогда продавец, который изначально заявлял сумму, эквивалентную десяти тысячам дол. США, но уже имеющий обязанность продать имущество за пятьдесят миллионов бел.руб., останется в проигрыше, поскольку в итоге получит сумму, покупательская способность которой меньше той, на которую он рассчитывал. Поэтому в его интересах будет указать в соглашении о задатке, что общая, подлежащая оплате сумма по договору выражается не в конкретной сумме белорусских рублей, а сумме белорусских рублей, которая на момент окончательного расчета будет эквивалентна какой-то сумме иностранной валюты или условных денежных единиц.
Можно привести следующий примерный образец соглашения о задатке, заключаемого сторонами в обеспечение договора купли-продажи квартиры, который должен быть заключен в будущем:
ДОГОВОР
Город Витебск, Республика Беларусь. Двадцать первое января две тысячи одиннадцатого года.
Мы: гражданка Республики Беларусь Иванова Анна Петровна, чч.мм.гггг года рождения (паспорт 0000000, выдан П-им РОВД города Витебска чч.мм.гггг года, идентификационный номер 0000000000000), зарегистрированная в городе Витебске, улица К-го, дом хх, квартира хх, и гражданка Республики Беларусь Петрова Ольга Ивановна, чч.мм.гггг года рождения (паспорт 0000000, выдан О-им РОВД города Витебска чч.мм.гггг года, идентификационный номер 0000000000000), зарегистрированная в городе Витебске, улица Г-го, дом хх, квартира хх, заключили между собой настоящее соглашение о нижеследующем:
1. Иванова Анна Петровна выдает, а Петрова Ольга Ивановна получает задаток в сумме 3000000 (три миллиона) бел.руб., что по соглашению сторон на момент подписания настоящего соглашения эквивалентно 1000 (одной тысяче) дол. США, по договору купли-продажи квартиры номер 38 (тридцать восемь), расположенной в Витебской области, город Витебск, проспект Ч-го, дом номер 10 (десять), принадлежащей Петровой Ольге Ивановне, в счет причитающейся с Ивановой Анны Петровны суммы белорусских рублей, эквивалентной 30000 (тридцати тысячам) дол. США на день расчета по договору купли-продажи по курсу, установленному на этот день для продажи доллара США открытым акционерным обществом "Сберегательный банк "Беларусбанк".
Договор купли-продажи должен быть заключен до двадцать пятого апреля две тысячи одиннадцатого года.
2. Я, Петрова Ольга Ивановна, получившая задаток в сумме 3000000 (три миллиона) бел.руб., что по соглашению сторон на момент подписания настоящего договора эквивалентно 1000 (одной тысяче) дол. США, в случае неисполнения договора /отказа от заключения договора купли-продажи квартиры/ уплачиваю Ивановой Анне Петровне двойную сумму задатка, соответствующую сумме бел.руб., эквивалентной 2000 (двум тысячам) дол. США на день платежа по курсу, установленному на этот день для продажи доллара США открытым акционерным обществом "Сберегательный банк "Беларусбанк".
В случае неисполнения договора /отказа от заключения договора купли-продажи/ по вине гражданки Ивановой Анны Петровны задаток остается у гражданки Петровой Ольги Ивановны.
3. Мы, стороны, ознакомлены с содержанием статей 351, 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь, нам известен порядок заключения договора, обеспеченного задатком, и условия его удостоверения.
4. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, которые находятся у сторон.
Подписи: ________
________
Ввиду того, что для совершения соглашения о задатке законом предусмотрена простая письменная форма, оно не всегда совершается сторонами с привлечением специалистов - нотариусов, риэлтеров, юристов и др. Поэтому вполне вероятно, что суть соглашения может быть изложена так, что сделать однозначный вывод о том, является ли сумма, уплаченная по соглашению, задатком, не представится возможным. Более того, стороны, не обладая необходимыми знаниями, могут и вовсе не соблюсти установленную законом письменную форму соглашения о задатке. На эти случаи пунктом 3 статьи 351 ГК установлено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (если заинтересованной стороной не будет доказано иное). С выдачей же аванса закон связывает совершенно другие последствия, чем с выдачей задатка. В частности, никаких штрафных санкций за неисполнение обеспеченного задатком обязательства не наступает. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому он был внесен, сумма аванса просто подлежит возврату.
------------------------------------------------------------------
)
