В городе Минске начала появляться наконец-таки судебная практика долевого строительства
Решение суда об удовлетворении исковых требований С. и М. (дольщики) к К. (застройщик) вынесено по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 288 ГК Республики Беларусь в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно ст. 290 ГК Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ПС Республики Беларусь односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании было установлено, что xx.03.2011 года между С. и К. был заключен договор создания объекта долевого строительства квартиры №77 общей площадью 47,71 кв.м, на 6 этаже многоквартирного жилого дома № 1 по г/п, а также объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом и служащих его целевому назначению. Также xx.03.2011 года между М. и К. был заключен договор создания объекта долевого строительства квартиры №79 общей площадью 84,32 кв.м, на 7 этаже многоквартирного жилого дома № 1 по г/п, а также объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом и служащих его целевому назначению.
Согласно п.2.1 указанных договоров, сроки начала строительства многоквартирного жилого дома март 2011 года, срок завершения строительства февраль 2012 года. Также согласно условий данных договоров, стоимость 1 кв.м, общей площади объектов долевой» строительства составляет 2 801 512 рублей.
В феврале 2012 года ответчиком было предложено С. и М. подписать дополнительные соглашения к договорам долевого строительства, согласно которых стоимость 1 кв.м, общей площади объектов долевого строительства увеличивается до 6 951 215 рублей, а также увеличивается срок строительства.
В апреле 2012 года истцами были получены уведомления от хх.03.2012 года о необходимости подписания актов о расторжении договоров создания объектов долевого строительства. Также хх.04.2012 года в их адрес застройщиком были направлены уведомления о расторжении договора и прилагающиеся к ним акты расторжения. хх.08.2012 года ответчиком в адрес истцов были направлены уведомления о расторжении в одностороннем порядке договоров создания объектов долевого строительства № 1-77 и № 1-79 от хх.03.2011 года.
Данные факты и обстоятельства судом признаются достоверными, поскольку они подтверждаются соответствующими письменными доказательствами и не оспариваются сторонами по делу.
В обосновании заявленных исковых требований истцы указывали, что действия ответчика по увеличении стоимости 1 кв.м, общей площади объектов долевого строительства и расторжении в одностороннем порядке договоров создания объектов долевого строительства не соответствует требованиям законодательства.
Суд приходит к выводу о частичной обоснованности требований истцов исходя из следующего.
Согласно п. 4.1 договоров создания объектов долевого строительства стоимость 1 кв.м, обшей площади объектов долевого строительства на день заключения договора в текущих ценах составляла 2 801 512 рублей.
Стоимость 1 кв.м, общей площади объекта долевого строительства сформирована для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предусматривает размер прибыли 5 % от определяемой в текущих ценах сметой стоимости объектов долевого строительства.
В п. 4.4 договоров установлено, что цена объектов долевого строительства, является фиксированной на дату заключения договора.
Таким образом, изменение застройщиком цены договоров, возможно только по правилам п.8 Правил заключении, исполнении и расторжении договора создания объекта долевою строительства, утвержденных Указа Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года.
Согласно указанного выше пункта Правил, застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевою строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь.
Судом было установлено, что в рассматриваемом случае увеличение цены договоров застройщиком производилось не в соответствии с Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь №396 от 15.06.2006 года, а в соответствии с нормами Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилою дома в базисном и текущем уровне цен, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 года № 18.
Вместе с тем в соответствии с положениями названной выше Инструкции на основании ее определяется стоимость строительства в конкретно предусмотренных законодательством случаях. Так, согласно положениям ч.8 п.2.1 указа № 396 от 15.06.2006 года стоимость строительства (расчет фиксированной цены) объекта долевого строительства определяется на дату опубликования проектной декларации, заключения договоров создания объектов долевого строительства и в иных требуемых случаях.
Ссылка ответчика на то, что изменение цены по уже заключенным договорам создания объектов долевого строительства может производится по правилам Инструкции №18, поскольку попадает под дефиницию «в иных требуемых случаях», не основана на законодательстве, поскольку в соответствии с п.8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь №396 от 15.06.2006 года, установлена единая и единственная методика изменения цены в соответствии с которой застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами и решениями Президента Республики Беларусь.
Новые индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ применяются только к остаткам сметной стоимости работ в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.
Стоимость оплаченных в ходе строительства объемов затрат и работ, подтвержденных расчетными документами застройщика, при окончательном расчете не изменяется.
Таким образом, при изменении цены договора застройщик вправе изменить ее на прогнозные и (или) статистические индексы изменения стоимости СМР в нормативный период строительства, а не рассчитывать заново стоимость строительства одного метра жилого дома по правилам Инструкции №18.
Из вышеизложенного следует, что предоставленный застройщиком расчет изменения цены договоров уже по приведенным выше основаниям не будет являться обоснованным и у застройщика будет отсутствовать право на расторжения договоров с дольщиками в связи с несогласием с изменением цены договора.
Не имеет правового значения для рассмотрения данного дела ссылка ответчика на то, что обоснованность расчета приблизительной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья подтверждается письмом КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве» от 16.03.2010 года и пояснениями в судебном заседании специалиста Н. К данному выводу суд приходит на основании приведенных ниже оснований.
Как было установлено в ходе судебного заседания. КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве» проверяет методику определения стоимости строительства применительно к Инструкции, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 года №18.
Как ранее упоминалось, данный расчет определяет стоимость строительства в базисном и текущем уровне цен, что не применимо к уже заключенным договорам создания объектов долевого строительства и не может служить обоснованием правильности расчета изменения цены договора, производимому по правилам п.8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года.
Правильность выводов суда в этой части также подтверждена пояснениями, заместителя начальника отдела ценового, строительного и технологического контроля контрольно-ревизионною управления РУП «Служба ведомственною контроля при Министерстве архитектуры и строительстве Республики Беларусь» М., допрошенного в качестве специалиста.
Кроме того, расчет изменения цены дополнительного соглашения производился по документу, утвержденному директором ответчика 30.01.2012 года, в то время, как в КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве» был предоставлен иной расчет от 23.01.2012 года. При этом, сопоставляя данные расчеты, в них имеются разные числовые значения. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве» был проверен не тот расчет, который использован при увеличении цены договора
Помимо этого, и специалист КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве» и представитель ответчика указывали, что определенная в предлагаемых для подписания дополнительных соглашениях стоимость строительства объекта долевого строительства является «приблизительной стоимостью строительства».
По мнению суда, если изменение цены стоимости строительства по уже заключенным договорам, застройщиком рассчитано не точно (обоснованно) на основании действующего законодательства (п. 8 Правил), а «приблизительно», то данный расчет и содержащее его дополнительное соглашение не будет иметь для дольщиков никаких правовых последствий и они вправе его не подписывать.
Расторжение договоров создания объектов долевого строительства из-за отказа дольщиков от подписания дополнительных соглашений, содержащих «приблизительную» стоимость строительства является незаконным.
Кроме того, в ходе судебного заседания, представитель ответчика указывал, что расчел изменения цены договора производился, в том числе, на основании договора строительного подряда. Вместе с тем, поскольку согласно пояснений этого же представителя ответчика о том, что подрядные торги по данному объекту недвижимости не проводились, то расчет изменения цены договора не мог производиться на основании данных договора подряда. Данное обстоятельство также свидетельствует о необоснованности расчета застройщиком изменения цены договора.
Также представитель ответчика в судебном заседании указал, что стоимость обосновать нельзя, а она рассчитывается по фактическим затратам, что прямо противоречит законодательству в сфере долевого строительства.
О неправильности расчета увеличения цены договора свидетельствуют и приведенные истцами расчет изменения цены договора. Так, согласно имеющимся данным, стоимость строительства в текущем уровне цен на дату заключения договоров создания объектов долевого строительства составляет 2 801 512 рублей.
В силу п.8 Правил и п. 4.4 договоров создания объектов долевого строительства застройщик может увеличить цену договора на прогнозный й (или) статистический индекс изменения стоимости строительства и только в нормативный период строительства.
Рост статистических индексов с марта 2011 года по январь 2012 года составил 2,04. Таким образом, максимальное увеличение стоимости строительства может произойти до 2 801 512*2,04 = 5 715 084 рублей. Следует иметь ввиду, что указанное выше значение может быть верным и то лишь в случае, если застройщиком до января 2012 года не производилось никаких работ по строительству объекта. Но поскольку в соответствии с п.5.4 договоров создания объектов долевого строительства, стоимость оплаченных в ходе строительства работ и затрат при окончании строительства не изменяется, то стоимость строительства 1 кв.м., определенная в соответствии с действующим законодательством на январь 2012 года должны быть в любом случае меньше значения 5 715 084 рублей.
Вместе с тем, согласно расчетам ответчика, стоимость строительства 1 кв.м, увеличивается до 6 951 215 рублей. То есть стоимость строительства увеличилась в 2,48 раз.
Данное обстоятельство также свидетельствует о необоснованности расчета застройщиком изменения цены договора.
Также о необоснованности расчета изменения цены договора свидетельствует включение застройщиком в стоимость строительства затрат на внутриквартальные инженерные сети электро-, тепло, водоснабжения, канализации, связи, теле-, радиофикации, телефонизаиии.
Так, в соответствии с п.3 Положения о порядке финансирования, проектирования, строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки, утвержденного Постановлением Совмина Республики Беларусь № 983 от 27.07.2009 года, функция заказчика по проектированию и строительству инженерных сетей возложена на Мингорисполком, а финансирование - на республиканский и местный бюджет.
Кроме того, п.5 Инструкции № 18 предусмотрено, что в сметную документацию, определяющую стоимость строительства жилого дома в базисном уровне цен, включаются и относятся на стоимость в полном объеме стоимость работ и затрат, связанных с отводом и освоением территории строительства, со сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территории (зa исключением затрат на инженерную подготовку территорий в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27 июля 2009 г. №983 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 мая 2009 г. N 265).
Доводы представителя ответчика о том, что затраты на инженерную подготовку территории включены в стоимость строительства на основании Указа Президента Республики Беларусь № 72 от 07.02.2006 года, являются не обоснованными. Так приведенным выше Указом предусмотрено, что финансирование проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры для районов жилой застройки осуществляется за счет средств республиканского и местных бюджетов, собственных средств энергоснабжающих организаций. Входящих в состав ГПО «Белэнерго», газоснабжающих организаций, входящих в состав «Белтопгаз», организаций подчиненных Министерству связи и информатизации, а также средств иных организаций независимо от форм собственности.
Таким образом, перечисленными выше нормативными актами на дольщиков не возлагается обязанность финансирования проектировании и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры для районов жилой застройки.
Мнение ответчиков о том, что они относятся к «иным организациям независимо от форм собственности», которые должны производить финансирование проектирования и строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, не основано на законодательстве и, кроме того, даже в случае отнесения данных расходов на застройщика, последний не вправе возлагать эти расходы на дольщиков, поскольку это будет противоречить действующему в области долевого строительства законодательству.
Изложенные обстоятельства в очередной раз свидетельствуют о
необоснованности расчета застройщиком (ответчиком) изменения цены договоров.
В свою очередь все указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что изменение цены договоров в феврале 2012 года было сформировано с нарушением законодательства, в связи с чем у дольщиков отсутствовали правовые основания для подписания дополнительных соглашений.
Поскольку суд пришел к однозначному выводу о том, что расчет изменения цены, предложенный застройщиком является неправильным и необоснованным, то назначение экспертизы для подтверждения данных обстоятельств является излишним и повлечет лишь необоснованное затягивание сроков рассмотрения дела.
Основываясь на вышеприведенных выводах, суд полагает, что следует признать неправомерными действия К. по одностороннему расторжению договоров создания объектов долевого строительства № 1-77 и 1-79 от хх.03.2011 года, заключенных между К., С. и М.
Признать незаконными уведомления от хх.03.2012 года, уведомления и прилагающиеся к ним акты от хх.04.2012 года и уведомления от хх.08.2012 года о расторжении в одностороннем порядке договоров создания объектов долевого строительства № 1-27 и № 1-58 от 19.03.2011 года, заключенных между К., С. и М.
Ссылка ответчиков на принцип свободы договора, сформулированный ст.2 Республики Беларусь также является необоснованной.
Действительно, данный принцип действует в пределах и рамках, не
ограниченных обязательными требованиями законодательства в сфере долевого строительства. В частности, с учетом принципа свободы заключения договора и добровольного установлении прав и обязанностей сторон, в добровольном порядке в п.п. 2.2.3, 2.2.4 договоров между сторонами были предусмотрены «другие не зависящие от сторон обстоятельства», которые служат основанием для продления срока ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, что в свою очередь предусмотрено частью 2 п. 10 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом резидента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года.
Однако, согласно положениям ст. 392 ГК Республики Беларусь договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Установленным законодательством.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенною договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
В соответствии со ст. 394 ГК Республики Беларусь расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.
В предусмотренных законодательством случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законодательством либо в установленном законодательством порядке.
Поскольку в случае изменения цены договора создания объекта долевого строительства, такой порядок четко определен (установлен) законодательством (п.8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года), то иные варианты изменения стоимости строительства, отличные от установленных законодательством, будут являться ничтожными.
Основываясь на пояснениях сторон и специалистов, а также на исследованных письменных материалах дела, суд считает обоснованными доводы истцов о ничтожности п.6.2.10 договоров создания объектов долевого строительства на основании следующего.
Положения п.6.2.10 договоров создания объектов долевого строительства противоречат Правилам заключения, исполнения и расторжения объекта долевого строительства, утвержденных Указом №369.
Согласно п. 2.1 Указа Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года фактическая стоимость объекта долевого строительства - стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.
Согласно п.7 Правил, четко определен принцип формирования стоимости строительства, которая рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составления сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.
Как уже упоминалось, п.8 Правил предусмотрено два возможных варианта изменения цены договора: первый - в связи с изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства, второй - изменение законодательства об уплате косвенных налогов.
Отсюда следует, что Правила предусматривают защиту интересов дольщика в виде увеличения стоимости строительства только на размер статистических индексов и только в нормативный период строительства.
Четкий порядок определения стоимости строительства определен Инструкцией № 18, в частности стоимость жилого дома в текущем уровне цен рассчитывается путем индексации стоимости затрат по его строительству в базисном уровне цен с применением соответствующих индексов (коэффициентов) по состоянию на определенную дату с последующим суммированием проиндексированных затрат.
Вместе с тем, как уже ранее упоминалось, стоимость строительства на основании Инструкции № 18 рассчитываются на дату опубликования проектной декларации и заключения договоров создания объектов долевого строительства
Законодательством не предоставлена возможность застройщику изменять цену договора по уже заключенным договорам фактически рассчитывая ее заново по правилам Инструкции № 18.
Таким образом, законодательством не возложена на дольщика обязанность по возмещению фактических затрат, понесенных застройщиком на строительство жилого дома.
Само понятие «фактической стоимости» введено законодателем исключительно для ее сопоставления со сметной стоимостью в целях уменьшения цены договора долевого строительства, в случае, когда фактическая стоимость строительства окажется меньше сметной. Это однозначно усматривается из абзаца 8 п.8 Правил, который гласит о том, что в случае, если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактически сложившемся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу "Сберегательный банк "Беларусбанк" на погашение задолженности по льготным кредитам.
Таким образом, применение застройщиком принципа определения цены договора создания объекта долевого строительства на основании фактически понесенных затрат, не соответствует действующему законодательству и является ничтожным.
Данный вывод суда также подтверждается пояснениями специалиста М.
Из изложенного выше следует, что исковые требования о признании ничтожными п.6.2.10 договоров создания объектов долевого строительства № 1-77 и № 1-79 от хх.03.2011 года, заключенных между К., С. и М. подлежат удовлетворению со стороны застройщика. Расширительному толкованию данный указ не подлежит, как и не подлежит в данном случае применению и принцип «свободы договора», поскольку он будет в свою очередь противоречить действующему законодательству.
Во-вторых, возможность расторжения в одностороннем порядке договора создания объекта долевого строительства застройщиком при несогласии дольщика с изменением сроков ввода дома в эксплуатацию, ухудшает правовое положение дольщика и противоречит нормам законодательства.
Так, в соответствии с ч.1 ст. 19 Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителя» условия договора, ограничивающие права потребителя по сравнению с правами, установленными настоящим Законом и иным законодательством о защите прав потребителя в части не противоречащей нормативным правовым актам Президента Республики Беларусь.
Закон «О защите прав потребителя» не противоречит в данном случае законодательству о долевом строительстве и подлежит применению.
В-третьих, учитывая предусмотренное договорами создания объектов долевого строительства и Указом Президента Республики Беларусь № 396 право дольщиков в случае нарушение застройщиком сроков передачи дольщику объектов долевого строительства, взыскивать с последнего неустойку, а также то обстоятельство, что после подписания дополнительных соглашений об изменении срока ввода в эксплуатацию, дольщик утрачивает право требования неустойки, то возможность застройщика расторгать в одностороннем порядке договора из-за несогласия дольщика переносить сроки строительства, лишает последнего его законного права взыскание неустойки, т.к. в случае заявления подобных требований застройщик может расторгнуть договор долевого строительства.
Поскольку указание в п.6.3.2 договоров создания объектов долевого строительства, заключенных между К., С. и М. права застройщика расторгнуть договор создания объекта долевого строительства при несогласии дольщика с изменением сроков ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, в случаях, предусмотренных в подпункте 2.2 пункта 2 данных договоров, прямо противоречат требованиям Указа Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 года и Закону Республики Беларусь «О защите прав потребителя», то данные положения также будут являться ничтожными.
