Статья "Некоторые направления совершенствования законодательства в области изъятия земельных участков для государственных нужд"
(М.И.Васильев, А.И.Касьянчик)
(по состоянию на 19.10.2012)
Аннотация
В статье авторы рассматривают актуальные вопросы правового регулирования изъятия земельных участков для государственных нужд. Указывают на существующие в правоприменительной практике пробелы и неточности, а также определяют основные направления совершенствования земельного законодательства с целью их устранения.
Абсолютное большинство земель в Республике Беларусь является собственностью государства. Данный подход обусловлен стратегической важностью земли как природного ресурса, ее высокой рыночной стоимостью и инвестиционной привлекательностью. Кроме того, земля выступает территориальным базисом для размещения иных объектов недвижимого имущества и, как правило, рассматривается с ними в неразрывной связи.
Законодательством Республики Беларусь предусмотрены следующие правовые формы использования земель: собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование и аренда. Из всего указанного перечня право собственности является одним из наиболее устойчивых и широких по объему правомочий правообладателя вещным правом на землю. Данное право охраняется законом и защищается государством, неприкосновенность собственности гарантируется. Но даже земельный участок, принадлежащий на праве собственности, может быть изъят по мотивам общественной необходимости при соблюдении условий и порядка, определенных законом, со своевременным и полным компенсированием стоимости отчужденного имущества либо согласно постановлению суда.
Такими мотивами общественной необходимости являются государственные нужды, перечень которых установлен Кодексом Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ).
Правовую основу изъятия земельных участков для государственных нужд составляют следующие нормативные правовые акты: КоЗ, Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (далее - Указ N 667), Указ Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" (далее - Указ N 58), а также Указ Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 N 231 "О дополнительных мерах по защите имущественных прав при изъятии в г. Минске земельных участков для государственных нужд" (далее - Указ N 231), Положение о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости и Положение о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667".
Несмотря на наличие специального законодательства, устанавливающего цели, регулирующего порядок изъятия земельных участков для государственных нужд, способы и порядок компенсации убытков правообладателям, в области правоприменения наблюдаются некоторые неточности, пробелы и коллизии.
В данной статье мы остановимся на некоторых моментах, которые в определенной степени являются причинами возникающих споров, и определим основные направления развития земельного законодательства с целью совершенствования правового регулирования данной группы общественных отношений.
В первую очередь следует обратить внимание на разграничение понятий "изъятие земельного участка для государственных нужд" и "принудительное изъятие земельного участка". Изъятие земельного участка для государственных нужд - процедура прекращения прав на земельный участок в связи с необходимостью реализации функций органов государственной власти и управления, а принудительное изъятие земельного участка - специальная мера ответственности административного характера за нарушение земельного законодательства, например неуплата земельного налога, несоблюдение природоохранных мероприятий и т.д. [3].
Понятие государственных нужд и обоснование изъятия
Понятие государственных нужд установлено статьей 1 КоЗ, в соответствии с которой под государственными нуждами понимаются потребности, связанные с обеспечением национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых и т.д.
Земельные участки изымаются для государственных нужд по решению местных исполнительных и распорядительных органов. Согласно части 2 пункта 2 Указа N 58 необоснованное изъятие земельных участков для государственных нужд не допускается.
Как показывает практика, при принятии решения об изъятии земельного участка для государственных нужд указывается цель в соответствии с перечнем статьи 1 КоЗ без ее конкретизации для каждого случая и обоснования, например, указывается, что земельный участок подлежит изъятию для реализации градостроительного плана города Минска или для обеспечения национальной безопасности. На наш взгляд, каждый правообладатель должен быть уведомлен, для какой конкретно цели изымается принадлежащий ему земельный участок, например, для строительства многоквартирного жилого дома или для строительства линии метрополитена и т.д.
По вопросу обоснованности, думается, что изъятие земельного участка у правообладателя для государственных нужд является "крайней мерой", т.е. это значит, что реализация возникшей потребности государства невозможна другим путем, кроме лишения лица законного права на земельный участок. Так, статья 35 КоЗ устанавливает, что, если земельный участок изымается для государственных нужд, в решении об его изъятии и предоставлении должно быть указано, что этот участок изымается для государственных нужд с указанием оснований (одного или нескольких) с приложением копий документов (либо выписок из них), подтверждающих эти основания.
В соответствии с пунктом 14 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом N 667, в случае, если земельный участок испрашивается для государственных нужд, в заявлении должны указываться основания получения участка и к заявлению прилагаются копии документов (либо выписки из них), подтверждающие эти основания. Данная норма свидетельствует о том, что обязанность подтвердить наличие государственных нужд возлагается на заинтересованное лицо - будущего землепользователя, исполнительный комитет выносит решение, опираясь на предоставленные документы [2].
Полагаем, что при принятии решения о предстоящем изъятии земельного участка было бы целесообразно формировать комиссию из квалифицированных специалистов по землеустройству, архитектуре, строительству, экологии для проведения оценки иных вариантов удовлетворения государственных нужд, для которых изымается земельный участок. И в случае принятия решения о том, что только посредством изъятия земельного участка у правообладателя может быть наиболее эффективно реализована функция государства принимать решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд.
Также следует отметить, что те основания, которые упомянуты в КоЗ в качестве государственных нужд, в редких случаях не прогнозируемы заранее. Таким образом, государственные органы, осуществляющие управление в области использования и охраны земель, должны более рационально подходить к вопросам планирования землепользования и по возможности предоставлять земельные участки в пределах таких территорий в краткосрочное пользование [1]. Думается, что такой подход позволит избежать дополнительных расходов со стороны государства на реализацию имущественных прав в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд и позволит правообладателю планировать свою хозяйственную и иную деятельность с учетом краткосрочности землепользования.
Гарантии правообладателям в связи с изъятием земельного
участка для государственных нужд
Гарантии, предоставляемые землепользователям при изъятии у них земельных участков для государственных нужд, установлены ст. 73 КоЗ: возмещение правомерных убытков и предоставление взамен изъятого равноценного земельного участка.
Так, на практике возникают проблемы с предоставлением равноценного земельного участка взамен изымаемого. Согласно статье 1 КоЗ равноценным признается земельный участок, кадастровая стоимость которого равна кадастровой стоимости изымаемого земельного участка. Тем не менее рациональной представляется позиция авторов [2], которые отмечают, что недопустимо определять равноценность земельных участков только по одному экономическому критерию (его кадастровой стоимости), следует также учитывать такие критерии, как местоположение земельного участка, наличие коммуникаций, характерные природные особенности и т.д.
Помимо общих гарантий Указом N 58 установлены дополнительные гарантии для собственников жилых домов или квартир в блокированном или многоквартирном жилом доме (доли в праве собственности на одноквартирный, блокированный жилой дом или квартиру), которые подлежат сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Так, в соответствии с пунктом 4 Указа N 58 им предоставляется возможность для реализации права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств (разница между стоимостью сносимого жилого помещения и предоставляемого возмещается) и денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.
Говоря о такой форме реализации имущественных прав, как денежная компенсация, следует отметить, что в соответствии с Указом N 58 компенсируется рыночная стоимость объектов, подлежащих сносу, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений. Выбор вида компенсации осуществляется гражданином в месячный срок после получения решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд.
На этапе принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка определяется ориентировочный размер денежной компенсации, фактический же размер определяется после выбора правообладателем именно данного вида компенсации. Думается, что такой подход в определенной степени ограничивает право лица на выбор наиболее приемлемого для него вида реализации имущественных прав, так как на практике различие между ориентировочной и фактической стоимостью может быть существенной. Полагаем, что в земельном законодательстве целесообразно предусмотреть право лица отказаться от такого вида компенсации после расчета ее фактического размера.
Дополнительно к указанным правам согласно пункту 5 Указа N 58 собственнику также предоставляется право на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве собственности на соответствующее имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым; перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем. При этом решается вопрос о предоставлении нового земельного участка землепользователю, землевладельцу, собственнику взамен изымаемого.
Согласно части 2 пункта 6 Указа N 58 собственником может быть реализовано по выбору только одно из вышеуказанных прав.
Указом N 231 предусмотрена дополнительная гарантия собственникам жилых домов при изъятии земельного участка для государственных нужд в г. Минске - предоставление равноценного земельного участка в любом населенном пункте Республики Беларусь. Местные исполнительные и распорядительные органы необоснованно отказывают в реализации данного права, мотивируя свой отказ отсутствием в законодательстве об очередности предоставления земельных участков данной категории лиц. Думается, что такая мотивировка противоречит нормам Указа N 231, который предусматривает предоставление земельных участков данной категории лиц вне очереди и без проведения аукционов.
Возмещение убытков, подлежащих компенсации в связи с
изъятием земельных участков для государственных нужд
Согласно пункту 7 Указа N 58 возмещаются расходы, связанные с переездом, с временным пользованием другими жилыми помещениями, а также с возмещением убытков.
Думается, что приведенный перечень составлен некорректно, так как согласно пункта 2 статьи 14 Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК) под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, все статьи расходов, составляющие расходы, подлежащие возмещению в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, входят в понятие "убытки", установленное ГК, следовательно, в этот перечень не может быть включена такой пункт, как "возмещение убытков".
Изъятие части земельного участка
Достаточно актуальным, на наш взгляд, является вопрос о возможности изъятия для государственных нужд части земельного участка. Согласно статье 3 КоЗ объектами земельных отношений являются: земля, земельные участки, права на земельные участки, а также ограничения (обременения) прав на них. Таким образом, ни часть земельного участка, ни земельная доля не являются объектами земельных отношений. Тем не менее на практике могут возникнуть случаи, когда для реализации государственных нужд достаточно изъять лишь часть земельного участка. В связи с этим представляется целесообразным в Указе N 667 предусмотреть механизм такого изъятия, например, путем раздела земельного участка и выдела его части, подлежащей изъятию для государственных нужд в самостоятельный объект земельных отношений.
Подводя итог проведенному в статье анализу правового регулирования общественных отношений в области изъятия земельных участков для государственных нужд, можно предложить следующие направления совершенствования земельного законодательства Республики Беларусь:
1. Предусмотреть обязанность местных исполнительных и распорядительных органов, принимающих решение об изъятии земельных участков для государственных нужд, формировать комиссию из квалифицированных специалистов по определению наиболее эффективного варианта реализации государственных нужд, которая должна обосновать, что изъятие земельного участка у правообладателя для государственных нужд является наиболее оптимальным вариантом. Думается, что все расходы, связанные с работой комиссии, должны быть возложены на лицо, заинтересованное в предоставлении изымаемого земельного участка.
2. Определение равноценного земельного участка, установленного статьей 1 КоЗ, целесообразно дополнить такими критериями, как местоположение земельного участка, природные характеристики и коммуникации, расположенные в границах земельных участков.
3. Пункт 7 Указа N 58 следует изложить следующим образом: "При изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе, расположенных на нем объектов недвижимого имущества лицам, чьи права ущемляются, возмещаются следующие убытки: рыночная стоимость объекта недвижимости, в том числе, не завершенных строительством объектов и объектов растительного мира, расходы, связанные с: переездом, временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры; оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом (квартиру); оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого; а также упущенная выгода.".
4. Целесообразно включить в перечень объектов земельных отношений часть земельного участка, а в Указе N 667 предусмотреть механизм изъятия части земельного участка для государственных нужд.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Анисимов, А.П., Устюкова, В.В. Изъятие земельных участков для государственных нужд у арендатора: проблемы теории и практики / А.П.Анисимов, В.В.Устюкова // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2012.
2. Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле / под общ. ред. С.А.Балашенко, Н.А.Шингель. - Минск: Дикта, 2009. - 720 с.
3. Корнеев, А.В. Сделки с земельными участками: учеб. пособие / А.В.Корнеев // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2012.
И что должно предоставить государство взамен.
) и просили показать нам что будет на месте нашего дома, соседи даже просили откорректировать въезд и пр. нам даже копии делали.т.е.я к тому что Вам не могут отказать ознакомиться..А там ведь дорогу от строения отличить можно. Мы и письма писали, где просили уточнить какой из вариантов (их было несколько) утвердили. Ответы приходили своевременно, без отписок и дури. 
