ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА ГРАЖДАН ПРИ СНОСЕ ЖИЛОГО ДОМА
(ЧАСТЬ 2)
С.И.МАКАРЕВИЧ,
главный специалист
отдела правового обеспечения
Секретариата Конституционного Суда
Республики Беларусь
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 7 сентября 2011 г.
(См. также: Часть 1 данной статьи)
К вопросу о проблемах реализации способов компенсации
Изложенные правовые подходы к регулированию вопросов компенсации не исключают всех существующих сегодня правоприменительных проблем, особенно связанных со способами компенсации гражданам за сносимые частные дома. В связи с тем, что основные из подходов предусмотрены в проекте нового Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - новый ЖК), сохраняется интерес и к имеющейся проблематике.
Из четырех основных способов компенсации гражданам за сносимые частные дома:
1) предоставление квартиры типовых потребительских качеств;
2) предоставление денежной компенсации;
3) строительство или получение равноценного жилого дома и
4) перенос сносимого
- три последних являются затруднительными для реализации собственником по следующим объективным причинам.
Об условии предоставления земельного участка взамен
Строительство или получение равноценного жилого дома, перенос сносимого связаны с предоставлением в пределах города земельного участка взамен изымаемого, что поставлено под заранее невыполнимое условие "при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами города, иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством", поскольку в названных планах и проектах заранее не предусмотрено планирование и проектирование равноценных земельных участков для предоставления взамен изымаемых в пределах данного населенного пункта.
Что касается г. Минска, то "5 процентов владельцев усадеб, подлежащих сносу, настаивали на получении нового коттеджа в пределах города, но этот вариант городские власти не удовлетворяют из-за отсутствия возможностей, и в реальности дело сводилось к двум вариантам: получению в собственность благоустроенной квартиры либо денежной компенсации. В 2009 году минчане в основном соглашались на денежную компенсацию стоимости сносимых строений" <1>.
--------------------------------
<1> Взамен дома - квартира. Снос жилья в частном секторе // Сайт Агентства недвижимости Ассистанс Хэлс. - 2010. - 22 марта [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://a-h.by/s153/archives/VzameN_doma_kvartira._Snos_ZhilJa_v_c ... ktore.html. - Дата доступа: 24.06.2011.
При этом следует отметить, что в условиях стабильности курса доллара по отношению к белорусскому рублю привыкший к укладу жизни "на земле" бывший собственник был уверен в реальности покупки частного дома взамен сносимого на территории города. Домовладелец, как правило, не считает равноценной замену права собственности на дом правом собственности на квартиру. В качестве примера можно привести решение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.1993 N 31-р2-3/4 "По индивидуальной жалобе гражданина Российской Федерации Калыкина Владимира Семеновича", в котором рассматривалась жалоба гражданина, настаивающего на предоставлении ему вместо дома, снесенного в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, другого дома, не соглашающегося с судебными решениями об отказе ему в этом требовании, а также с решениями административных органов об отказе в выделении ему другого земельного участка <2>.
--------------------------------
<2> По индивидуальной жалобе гражданина Российской Федерации Калыкина Владимира Семеновича: решение Конституц. Суда Рос. Федерации, 23 апр. 1993 г., N 31-р2-3/4 // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
О проблемах денежной компенсации
Затруднительность выбора собственником денежной компенсации для покупки дома, аналогичного сносимому, объясняется рядом причин:
во-первых, существующей практикой определения стоимости сносимого дома (вопреки пункту 9 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" (далее - Положение N 58)). На практике при покупке аналогичного дома его стоимость гораздо выше размера компенсации за сносимый, вычисленного с помощью применяемых методов расчета стоимости объектов <3, пункты 3 и 4>.
--------------------------------
<3> Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь: утв. Указом Президента Респ. Беларусь, 13 окт. 2006 г., N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
во-вторых, выплатой компенсации в денежных знаках Республики Беларусь. На практике приобретение жилья взамен изымаемого самостоятельно как правило осуществляется в иностранной валюте, при этом доля компенсации уменьшается в процессе конвертирования белорусского рубля;
в-третьих, отсутствием несудебного механизма индексации размера компенсации как суммы, необходимой для покупки аналогичного жилья взамен изымаемого. Временной разрыв между выбором компенсации, определением ее размера, начислением и выплатой (пункт 4 Положения N 5
может достигать двух лет.
Вопрос об индексации сумм, необходимых для покупки аналогичного жилья взамен изымаемого, являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.12.2008 N 988-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Рябова Эдуарда Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 1086 Гражданского кодекса Российской Федерации" выражена позиция о том, что в системе действующего правового регулирования не предполагается необоснованный отказ суда в индексации присужденных денежных сумм, в том числе при защите от инфляционных процессов имущественных интересов бывшими собственниками утраченных жилых помещений частного жилищного фонда, находящегося в многоквартирном, одноквартирном или блокированном жилом доме <4>.
--------------------------------
<4> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Рябова Эдуарда Александровича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 1086 Гражданского кодекса Российской Федерации: Определение Конституц. Суда Рос. Федерации, 25 дек. 2008 г., N 988-О-О // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
Таким образом, для бывшего собственника снесенного дома не исключается возможность судебной защиты своих имущественных интересов от инфляционных процессов;
в-четвертых, отсутствием значимых для собственника подходов к определению размера самой компенсации.
Размер компенсации, выплачиваемой собственнику за изымаемое имущество, не может определяться только на основе традиционных способов определения цены отчуждаемого имущества. Понятие достойной цены предполагает такую цену, на которой стороны могли бы сойтись по итогам свободных переговоров.
Например, при рассмотрении вопроса о размере компенсации собственнику за изымаемый дом нельзя исключать моральный аспект: "Возможно, дом, в котором родился еще ваш прадед, для вас дороже (так называемая цена привязанности, или affected value), чем цена, которую предлагает за него рынок, иначе бы вы давно его продали" <5>.
--------------------------------
<5> Каравай, А.В. Изъятие земельных участков для государственных нужд: условия и правовые последствия / А.В.Каравай // ИБ "КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
Квартира в многоэтажном доме вряд ли может компенсировать отдельно стоящий дом (выражение "бацькаўшчына" ассоциируется в первую очередь с родительским домом), поэтому понятие цены привязанности является актуальным.
Следует учитывать также угнетенное моральное состояние хозяина, обусловленное ожиданием сноса, в том числе возникшими препятствиями по благоустройству собственного дома. Согласно части второй пункта 6 Положения N 58 "расходы на проведение мероприятий, повышающих стоимость земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимого имущества, понесенные их собственником после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка, без согласия местного исполнительного комитета, принявшего данное решение, возмещению не подлежат". В Российской Федерации существовал определенный опыт по применению Закона г. Москвы от 09.09.1998: "В г. Москве в целях уравнивания стоимостей изымаемого и предоставляемого жилых помещений в размер компенсации должна быть включена причитающаяся собственнику освобождаемого жилого помещения так называемая компенсация за не произведенный ремонт дома, подлежащего сносу или капитальному ... ремонту" <5>.
Перед гамлетовской дилеммой "быть или не быть" с благоустройством находятся собственники 10140 жилых домов усадебного типа, снос которых планируется до 2020 и до 2030 года согласно схеме освоения территорий усадебной застройки в соответствии с регламентами генерального плана г. Минска <6>.
--------------------------------
Добавлено спустя 1 минута 33 секунды
<6> Усадебный сектор Минска "по полочкам": что сохранят, а что снесут - 2011. - 13 авг. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://news.[censored]/world/245718.html. - Дата доступа: 15.08.2011.
На практике некоторые граждане выбрали такой способ компенсации, как денежная, и, оценив ее размер, защищают свои имущественные интересы в судебных инстанциях. В связи с этим среди прав собственников особо следует отметить освобождение от уплаты государственной пошлины при рассмотрении судами и органами прокуратуры обозначенных вопросов. В связи с этим обращает на себя внимание решение Конституционного Суда Латвийской Республики от 16.12.2005 N 2005-12-0103 "О соответствии статьям 1 и 105 Конституции Латвийской Республики правил N 17 Кабинета Министров от 11 января 2005 года "Об изменениях в Законе "О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд" и Закона от 9 июня 2005 года "Об изменениях в Законе "О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд" (далее - решение от 16.12.2005), принятое по делу, предметом рассмотрения в котором являлся Закон "О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд", анализировалось соблюдение в названном Законе принципа соразмерности. В указанном решении отмечено, что "принудительное отчуждение недвижимой собственности является единственным правовым процессом, в котором бывшим владельцам недвижимой собственности предоставляются один за другим процессуальные гарантии. Данный процесс применяется только в исключительных случаях и только на основании отдельного закона. К тому же, когда невозможно достичь соглашения между бывшими владельцами и государством, размер возмещения определяется в судебном процессе, в котором бывшие владельцы освобождаются от уплаты государственной пошлины" <7>.
--------------------------------
<7> О соответствии статьям 1 и 105 Конституции Латвийской Республики правил N 17 Кабинета Министров от 11 января 2005 года "Об изменениях в Законе "О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд" и Закона от 09 июня 2005 года "Об изменениях в Законе "О принудительном отчуждении недвижимой собственности для государственных или общественных нужд: решение Конституц. Суда Латвийской Респ., 16 дек. 2005 г., N 2005-12-0103 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.satv.tiesa.gov.lv/?lang=3. - Дата доступа: 24.06.2011.
Аналогичная гарантия предусмотрена и в Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь: "Освобождаются от государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах ... граждане ... по вопросам, связанным с защитой прав собственности либо иных вещных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд и сносе объектов недвижимого имущества" (подпункт 1.6.2 пункта 1 статьи 257) <8>.
--------------------------------
<8> Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть): принят Палатой представителей 11 декабря 2009 г.: одобр. Советом Респ. 18 декабря 2009 г. // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
О квартире взамен
Реализация такого основания, как предоставление гражданину квартиры взамен сносимого жилого помещения частного жилищного фонда, находится в зависимости от даты принятия решения об изъятии земельных участков, в связи с которым объекты недвижимого имущества подлежат сносу. В соответствии с пунктами 9 и 13 Указа Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" (далее - Указ N 5 этой датой является 1 мая 2009 г. Отношения, возникшие до этой даты, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК) , а возникшие после - Указом N 58. В ЖК предоставляемая квартира названа "равноценной по благоустройству", "благоустроенной", в Указе N 58 - "квартирой типовых потребительских качеств".
Представляется важным рассмотреть вопрос о том, являются ли понятия "квартира типовых потребительских качеств" и "благоустроенная квартира" равнозначными.
Исходя из статьи 104 ЖК благоустроенной является квартира, соответствующая требованиям статей 73, 81 и 82 ЖК, то есть она должна находиться в пределах данного населенного пункта, соответствовать норме предоставления в пределах от 15 до 20 кв.м общей площади жилого помещения на одного человека и в установленных случаях содержать дополнительную площадь.
В статье 1 ЖК понятие "жилое помещение типовых потребительских качеств" определяется как жилое помещение, отвечающее установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта.
Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, утвержденные постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 N 4, состоят в основном из санитарных и строительных нормативов, то есть государственных минимальных нормативов, и не включают перенаселенность жилого помещения.
Понятие "благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта" в законодательстве не разъясняется, однако анализ данного понятия позволяет сделать вывод об отсутствии в нем указания на нормы общей площади жилого помещения (см., например, подпункт 1.1 пункта 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26.01.2008 N 110 "О внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30 апреля 2002 г. N 555"
. Указания на нормы общей площади жилого помещения содержатся отдельно (см., например, пункт 13 Положения N 5. Нормы общей площади жилого помещения являются государственными минимальными социальными стандартами при обеспечении конституционного права граждан на жилище <9>.
--------------------------------
<9> О государственных минимальных социальных стандартах: Закон Респ. Беларусь, 11 нояб. 1999 г., N 322-З: // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
На практике взамен сносимого предоставляется жилое помещение, соответствующее государственным минимальным стандартам и нормативам, несмотря на закрепленное на законодательном уровне положение о предоставлении "равноценного по благоустройству" жилья (денежной компенсации) (статьи 104, 105 ЖК, пункт 4 и часть первая пункта 5 Указа N 5.
Понимание благоустроенности жилья, то есть его снабженности определенными удобствами, может различаться.
В законодательстве установлены требования о том, что собственники жилых помещений обязаны выполнять правила содержания жилого помещения и придомовой территории, соблюдать единые правила и нормы технической эксплуатации и ремонта государственного и частного жилищных фондов <10>; эксплуатация и ремонт одноквартирных и блокированных жилых домов производятся их собственниками самостоятельно <11>.
--------------------------------
<10> Жилищный кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 18 дек. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 8 февр. 1999 г. // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
<11> О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь: Закон Респ. Беларусь, 16 апр. 1992 г., N 1593-XII // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
Собственник, ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности по содержанию жилого дома, безусловно, чаще всего будет удовлетворен предоставленной ему квартирой, отвечающей минимальному уровню государственных гарантий социальной защиты, обеспечивающей удовлетворение основных потребностей человека, что повышает уровень его жизни. Удобства же, созданные "надлежащим" собственником, как правило, выше минимального уровня по благоустройству, поэтому для такого лица единственно реальный выбор способа компенсации в виде квартиры практически не может обеспечить равноценность изъятого. Таким образом, возникает ситуация, при которой "ненадлежащий" собственник получает преимущество по сравнению с "надлежащим" собственником.
Собственник изымаемого жилья владеет не только общей площадью, но и удобной степенью благоустройства по количеству комнат. Согласно статье 96 Жилищного кодекса РСФСР, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты в квартире, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат <5>.
Что касается предоставления другого жилого помещения в случае сноса дома, являющегося единственным местом жительства гражданина, то Конституционный Суд Российской Федерации указывает на обязательность достижения сторонами соглашения. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.06.2003 N 260-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Синюкова Бориса Прокопьевича на нарушение его конституционных прав рядом статей Закона города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" отмечено, что "равноценное возмещение (компенсация) собственнику в случае, если жилое помещение является единственным местом его жительства, предоставляется по соглашению сторон в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении" <12>.
--------------------------------
<12> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Синюкова Бориса Прокопьевича на нарушение его конституционных прав рядом статей Закона города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения": Определение Конституц. Суда Рос. Федерации, 26 июня 2003 г., N 260-О // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
Вопрос расчета общей площади предоставляемого жилого помещения взамен утрачиваемого является достаточно сложным. Так, Конституционным Судом Российской Федерации принято решение от 01.10.1993 N 85-р5-5/5 "По индивидуальной жалобе Парасковьиной Галины Никитичны" в связи с рассмотрением жалобы гражданки на отказ в прописке в доме, подлежащем сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и общественных нужд <13>.
--------------------------------
<13> По индивидуальной жалобе Парасковьиной Галины Никитичны: решение Конституц. Суда Рос. Федерации, 1 окт. 1993 г., N 85-р5-5/5 // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
Указанное решение Конституционного Суда Российской Федерации представляет интерес в связи с тем, что в большинстве случаев вопросы собственности, регистрации и проживания граждан в подлежащих сносу домах, непосредственно связанные с получением в собственность квартиры взамен, зачастую являлись спорными и их разрешение осложнялось несовершенством правового регулирования.
Проблемные вопросы, рассмотренные в указанном решении, возникли и в отечественной практике. Например, Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.06.2003 "Право выбора способа компенсации при сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд принадлежит собственнику" отменены судебные постановления по конкретному делу со следующим указанием: "Что касается обязательного постоянного проживания собственника в принадлежащем ему доме (части дома), то такое условие для предоставления жилого помещения взамен сносимого действующим жилищным законодательством не предусмотрено" <14>.
Добавлено спустя 2 минуты 59 секунд
<14> Право выбора способа компенсации при сносе дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд принадлежит собственнику: Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Респ. Беларусь, 23 июня 2003 г. // ИБ "КонсультантПлюс: Материалы судебной практики Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
На предотвращение споров аналогичного характера направлена норма пункта 13 Положения N 58, подробно регламентирующая спорные вопросы, касающиеся расчета общей площади предоставляемого жилого помещения взамен утрачиваемого. Так, при определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, вселившиеся в жилой дом (квартиру) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (кроме собственника, а также вселенных в установленном порядке и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи). Для получения общей площади жилого помещения на указанных граждан необходимым условием является не только факт вселения в жилое помещение, подлежащее сносу, в установленном порядке (то есть регистрация по месту жительства), но и непосредственно факт их проживания в данном жилом помещении.
О выборе способа компенсации
Обозначенные выше вопросы возникают перед собственником, когда он уже сделал выбор способа компенсации за сносимое жилье. Кратко остановимся на практике правоприменения и условиях, в которых собственник только определяется с выбором.
В пункте 3 Положения N 58 установлен перечень информации, которая должна содержаться в решении местного исполкома о предстоящем изъятии земельного участка, а также закреплено указание на "конкретные предложения о реализации соответствующих прав или причины невозможности их предоставления собственнику объектов недвижимого имущества". В соответствии с этим же пунктом собственнику предоставлено право обжаловать такое решение в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения. Действительно, предоставленного срока для осмысления конкретных предложений, например "цены" (конкретный размер денежной компенсации или конкретная квартира), предлагаемой за "товар" (конкретная собственность по конкретному адресу), достаточно, но в том случае, когда эти конкретные предложения существуют. Как показывает практика, например, в решении Минского городского исполнительного комитета от 05.08.2010 N 1788 "О предстоящем изъятии земельных участков", собственнику предлагается представить "заявление с указанием одного из вариантов реализации прав собственников объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу", без представления на выбор конкретных предложений о реализации этих прав, но с перечислением прав на выбор способа компенсации. Право на выбор способа компенсации установлено Указом N 58 и не является конкретным предложением о реализации соответствующих прав. В сложившейся правоприменительной практике конкретному владельцу конкретной изымаемой недвижимости предлагается не конкретный, а абстрактный выбор способа возмещения.
Вопрос доступа гражданина ко всей информации, касающейся сноса жилого дома, являлся предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 18.02.2000 N 3-П "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 5 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Б.А.Кехмана". В указанном постановлении отмечено, что вся информация в силу непосредственного действия Конституции Российской Федерации должна быть доступна гражданину, если собранные документы и материалы затрагивают его права и свободы, а законодатель не предусматривает специальный правовой статус такой информации в соответствии с конституционными принципами, обосновывающими необходимость и соразмерность ее особой защиты <15>.
--------------------------------
<15> По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 5 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Б.А.Кехмана: постановление Конституц. Суда Рос. Федерации, 18 фев. 2000 г., N 3-П // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
Конституционный Суд Латвийской Республики (решение от 16.12.2005) высказал позицию об обязанности государства соблюсти справедливое равновесие (соразмерность) между интересами общества и конкретного владельца с помощью установленного в ясном и заранее предвиденном процессе: "Государство, реализуя публичные интересы и предлагая владельцам возмещение за принадлежащую им недвижимую собственность, не имеет права использовать, например, неинформированность или незащищенность отдельных владельцев. В этом случае оно не признавалось бы предложением справедливого возмещения, а скорее наоборот - таким путем может быть достигнут несправедливый результат. Определяя размер справедливого возмещения, не допускается абстрагирование от специфических особенностей и способа использования отчуждаемой собственности" <7>.
Часть вторая статьи 34 Конституции Республики Беларусь обязывает государственные органы, должностные лица предоставлять гражданину возможность ознакомиться с материалами, затрагивающими его права и законные интересы.
Существующая практика предложений местного исполкома собственнику изымаемой недвижимости в виде абстрактного выбора способа возмещения пока еще не в полной мере согласуется с нормой пункта 3 Положения N 58.
К вопросу о теоретических проблемах, связанных с изъятием
земельных участков для государственных нужд
Изменения в общественной жизни ставят новые вопросы как перед практикой, так и перед теорией для поиска пути их разрешения. Не являются исключением и вопросы, касающиеся изъятия земельных участков и сноса расположенных на них объектов недвижимого имущества.
О правах "неснесенных" собственников
Актуальность вопросов, касающихся прав "неснесенных" собственников, особенно возросла для минчан в связи с пересмотром политики сноса частных домов в г. Минске. По сообщению БЕЛТА, 10 августа 2011 г. на пресс-конференции в Мингорисполкоме директор проектно-исследовательского коммунального унитарного предприятия "Минскградо" А.Н.Петров сообщил: "Если по предыдущим планам из 17 тыс. домов планировали снести порядка 14 тыс., то сегодня около 12 тыс. домов сохраняем" <16>.
--------------------------------
<16> Власти Минска пересмотрели политику сноса частных домов в пользу их владельцев. - 2011. - 10 авг. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.belta.by/ru/all_news/regions/Vlasti-Minska-peresmotrel ... 67120.html. - Дата доступа: 15.08.2011.
В порядке обязательного предварительного контроля конституционности законов Конституционным Судом Республики Беларусь принято решение от 29.10.2009 N Р-369/2009 "О соответствии Конституции Республики Беларусь Закона Республики Беларусь "О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", в котором выражена позиция относительно введения нового вида отметок в государственном регистре о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества, что, по мнению Конституционного Суда Республики Беларусь, "будет способствовать дополнительной защите прав граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимым имуществом" <17>.
--------------------------------
<17> О соответствии Конституции Республики Беларусь Закона Республики Беларусь "О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним": решение Конституц. Суда Респ. Беларусь, 29 окт. 2009 г., N Р-369/2009 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. - 2009. - N 266. - 6/786.
Отметки о предстоящем изъятии и сносе действуют до государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу, либо отмены решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Срок уведомления о предстоящем изъятии земельного участка не может превышать двух лет со дня принятия решения местным исполнительным комитетом (пункт 4 Положения N 5.
Что касается г. Минска, то в связи с изменением экономической обстановки в стране "Мингорисполком пересмотрит планы перспективной застройки. Определив дома, которые не будут снесены в течение 10 лет, мэрия разрешит их владельцам вести строительство, реконструкцию" <18>.
--------------------------------
<18> Сайт Белорусского телеграфного агентства (БЕЛТА) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.belta.by/ru/all_news/regions/Minskie-vlasti-peresmotrj ... 55100.html. - Дата доступа: 24.06.2011.
Как отмечено директором "Минскградо" А.Н.Петровым, определены дома, которые не мешают городу развиваться и которые решено сохранить навсегда. "Их количество увеличилось в 4 раза по сравнению с тем, что планировалось ранее. Оставшаяся часть домов, а их около 4,5 тыс., разделена на две части. Это те, которые могут быть снесены до 2025 года, а также те, которые могут быть снесены до 2030 года. По всем четырем категориям домов есть определенные рекомендации по регламенту: что можно и что нельзя делать их хозяевам (текущий или капитальный ремонт, увеличение площади, благоустройство территории и др.)" <16>.
На практике наличие в регистрационной книге отметки о предстоящем сносе может явиться препятствием для распоряжения собственником своим недвижимым имуществом, расположенным на земельном участке, не включенном в так называемую красную зону сноса. В законодательстве не содержится прямого указания на обязанность исполкома отменить по истечении двухлетнего срока решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Можно предположить, что в конечном итоге соблюдение прав таких собственников будет находиться в зависимости от практики применения исполкомом не закрепленной в законодательстве, но вытекающей из нее обязанности.
О понятии "государственные и общественные нужды"
Проблемные вопросы, касающиеся утраты гражданином принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в доме, подлежащем сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, теоретически появляются после возникновения у государства необходимости в изъятии этого земельного участка.
"Большая часть конституций Европейских государств предусматривает то единственное, что отчуждение должно происходить на основании закона или в установленном законом порядке" (решение от 16.12.2005) <7>.
Конституционный Суд Латвийской Республики, уточняя понятие "государственных или общественных нужд", отметил: "Единственное, что признавалось бы "общественными нуждами", если отчуждение недвижимой собственности инициировало соответствующее самоуправление ... нужды культуры, спорта, здравоохранения или социального обеспечения жителей отдельной административной территории, а также развитие общественного транспорта, строительство инженерно-технических объектов и защита среды ... если только не имеется очевидного отсутствия разумного обоснования ... Понимание ... понятия "государственных нужд" очень близко тому пониманию, которое используется при разъяснении включенного в понятие "общественных нужд" содержания, поскольку противопоставление общественных интересов государственным интересам все же не было бы допустимым".
Конституционная норма Латвийской Республики (четвертое предложение статьи 105 Конституции Латвийской Республики) определяет, что принудительное отчуждение собственности допускается только на основании отдельного закона, который законодатель принял в исключительных случаях <19>.
--------------------------------
<19> Конституция Латвийской Республики (с изменениями, провозглашенными до 29 апреля 2009 г.) // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.satv.tiesa.gov.lv/?lang=3&mid=8. - Дата доступа: 22.07.2011.
По мнению Конституционного Суда Латвийской Республики, целью, которой служит названная конституционная норма об отчуждении собственности на основании отдельного закона, является защита основных прав лиц от возможного произвола учреждений государственного управления. Принимая такой "отдельный" закон, законодателю надлежит особое внимание обратить на все обстоятельства дела, надлежит выяснить, действительно ли отчуждение собственности происходит в исключительном случае и служит для государственных или общественных нужд, а также надлежит убедиться, происходит ли такое отчуждение за справедливое возмещение <7>.
Конституционным Советом Республики Казахстан в решении от 10.06.2003 N 8 "О соответствии Конституции Республики Казахстан Земельного кодекса Республики Казахстан" отмечено, что "основания отчуждения земель для государственных надобностей характеризуются исключительностью (ст. 84 Земельного кодекса Республики Казахстан: для нужд обороны, особо охраняемые природные территории, обнаружение месторождения полезных ископаемых, строительство коммуникаций государственного значения и т.д.), а условия их возмещения учитывают права и законные интересы собственника (ст. 85 - 89 и 165 Кодекса), что соответствует требованиям п. 3 ст. 26 Конституции ("принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения"" <20>.
--------------------------------
<20> О соответствии Конституции Республики Казахстан Земельного кодекса Республики Казахстан: решение Конституц. Совета Респ. Казахстан, 10 июня 2003 г., N 8 // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.constcouncil.kz/rus/resheniya/?cid=10&rid=180. - Дата доступа: 22.07.2011.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2006 N 575-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Исмагиловой Луизы Фасаховны на нарушение ее конституционных прав статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 49.3 Жилищного кодекса РСФСР, статьями 2 и 83 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" выражена правовая позиция: "Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество", а также что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизирующие статью Конституции Российской Федерации о недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, "требуют исследования фактических обстоятельств, доказывания обоснованности и необходимости такого изъятия" <21>.
--------------------------------
<21> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Исмагиловой Луизы Фасаховны на нарушение ее конституционных прав статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 49.3 Жилищного кодекса РСФСР, статьями 2 и 83 Федерального закона "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)": Определение Конституц. Суда Рос. Федерации, 21 дек. 2006 г., N 575-О // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
объектов использования атомной энергии;
объектов обороны и безопасности;
объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации <22> (например, Федеральный закон Российской Федерации от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <23> и Федеральный закон Российской Федерации от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <24>.
[updated=88][/updated]
<22> Земельный кодекс Рос. Федерации: принят Государственной Думой 28 сент. 2001 г.: одобр. Советом Федерации 10 окт. 2001 г. // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
<23> Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон Рос. Федерации, 8 мая 2009 г., N 93-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
<24> Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон Рос. Федерации, 1 дек. 2007 г., N 310-ФЗ // СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф" [Электронный ресурс]. - М., 2011.
В связи с этим можно обратить внимание на практику сноса жилья в столице Российской Федерации городе Москве. По данным "Вести.Ru", "Комплексная программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда", стартовавшая в столице Российской Федерации городе Москве в 1994 году и переродившаяся в 2008 году в программу по сносу всего некомфортного жилья в городе, не получила поддержки нового руководства города и в 2011 году остановлена. Под программу реконструкции города попали абсолютно нормальные дома, в которых было достаточно провести капитальный ремонт, а порой и косметический. Спустя 10 лет число стройплощадок сократилось, условия переселения ужесточились, а разразившийся экономический кризис свел программу переселения практически на нет. Мосгордума приняла поправки в так называемый пятый городской закон "Об обеспечении жилищных прав граждан", лишив переселенцев преференций. Эксперты прогнозируют реконструкцию, а снос - только для превращающихся в аварийный фонд <25>.
--------------------------------
<25> Беляева, О. Москва перестает сносить ветхое жилье / О.Беляева // Вести.Ru. - 2011. - 14 февр. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vesti.ru/doc.html?id=428396. - Дата доступа: 22.07.2011.
В законодательстве Республики Беларусь термин "государственные нужды" определен в пункте 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (далее - Положение N 667), согласно которому "изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь либо государственными программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь".
В Республике Беларусь вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд у землепользователей регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле, Положением N 667, Положением о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд и Положением о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667".
Указ N 58 регулирует вопросы реализации имущественных прав граждан, проживающих в одноквартирных, блокированных жилых домах или квартирах в многоквартирных жилых домах, а также юридических лиц при сносе принадлежащих им жилых помещений. Указ N 58, не изменяя, детализирует порядок обеспечения жильем в связи со сносом жилых домов, установленный ЖК. В частности, Указом N 58 урегулированы процедура принятия местными исполнительными комитетами решений о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд, порядок реализации имущественных прав граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций при сносе принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, а также условия оценки подлежащих сносу строений. В соответствии с детализированным Указом N 58 порядком способ возмещения владельцам изымаемой недвижимой собственности находится в зависимости от наличия объективной возможности, подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования. На взгляд добросовестного собственника, отсутствие предварительного планирования и проектирования равноценных земельных участков для предоставления взамен изымаемых свидетельствует об изначальном игнорировании института справедливого возмещения. Надо признаться, что изъятие земельного участка само по себе является принуждением. В решении от 16.12.2005 отмечено, что "отчуждая собственность в принудительном порядке, институт справедливого возмещения должен являть собой равновесие между интересами общества, с одной стороны, и необходимостью охранять гарантированные Конституцией права владельца, с другой стороны" <7>.
Как сообщил председатель Минского городского исполнительного комитета Ладутько Н.А. на встрече с депутатами Палаты представителей, "городские власти решили изменить подходы к сносу частных домов, придя к выводу, что в ряде случаев это слишком затратно и экономически нецелесообразно... Город не намерен отказываться от сноса частных домов вообще. Там, где это потребуется для прокладки дорог, строительства метро, транспортных развязок или других общественно значимых целей, решение о сносе индивидуальной застройки будет принято" <26>.
--------------------------------
<26> Мингорисполком повременит со сносом частных домов // Недвижимость Белоруссии. - 2011. - 19 мая [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.hata.by/news/Mingorispolkom_povremenit_so_snosom_chastnyh_domov-3719. - Дата доступа: 22.07.2011.
"В частности, специалисты определили дома, сохранить которые невозможно ни при каких условиях, которые попадают под перспективные объекты города - инженерные коммуникации, сети, автодороги. Таких домов немного - около 700" <16>.
По существу названы практически те единственные и исключительные цели, которые, несмотря на их затратность и экономическую нецелесообразность, действительно являются нуждами государства и общества.
Заключение
В связи с рассмотренными в данной статье вопросами представляет интерес также новелла земельного законодательства, закрепившая такие нормы-принципы регулирования смежных с жилищными земельных правоотношений, как "гласность и учет общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков" и "единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений)" <27>.
--------------------------------
<27> Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 17 июня 2008 г.: одобр. Советом Респ. 28 июня 2008 г. // ИБ "КонсультантПлюс: Беларусь" [Электронный ресурс]. - Минск, 2011.
Согласно Закону Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З "О нормативных правовых актах Республики Беларусь" по решению нормотворческого органа (должностного лица) проект нормативного правового акта может быть вынесен на публичное обсуждение.
Расширение практики широкого обсуждения проектов новых законодательных актов, особенно касающихся основных прав и свобод граждан и их реализации, представляется важным с точки зрения обеспечения закрепленного в статье 37 Конституции Республики Беларусь права граждан на непосредственное участие в обсуждении проектов законов. Несмотря на то что народные обсуждения представляют собой выражение общественного отношения к проблеме и только выявляют мнение, юридически не обязательное для властных структур государства, тем не менее, они являются важнейшим институтом непосредственной демократии.
Приходится констатировать, что проект нового ЖК не был вынесен законодателем на публичное обсуждение, хотя использование указанного института следует рассматривать в качестве одного из важнейших механизмов, позволяющих сориентировать принимаемые нормы на высокий уровень их конституционности.
я несостоятельность (банкротство) должника -
юридического лица вызвана собственником его имущества, учредителями
(участниками) или другими лицами, в т.ч. руководителем должника,
имеющими право давать обязательные для должника указания либо
имеющими возможность иным образом определять его действия, то на
таких лиц при недостаточности имущества должника возлагается
субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.
Таким образом, даже при отсутствии преднамеренного банкротства
вышеуказанные лица, действиями которых вызвана экономическая
несостоятельность (банкротство), вне зависимости от размера доли их
вины могут быть привлечены к субсидиарной ответственности. Размер
требований кредиторов к лицам, привлекаемым к субсидиарной
ответственности, определяется как разница между общим объемом
обязательства должника перед соответствующим кредитором и погашенной
его частью в рамках производства по делу о банкротстве.
В соответствии с нормами ст.370 ГК субсидиарная ответственность
применяется к лицу, несущему такую ответственность, дополнительно
к ответственности основного должника.
Частью первой ст.375 ГК определено, что, если неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине должника и
кредитора, возможно уменьшение размера ответственности должника.
Поэтому хозяйственный суд не вправе уменьшить размер субсидиарной
ответственности.
И что должно предоставить государство взамен.
Сейчас буду читать.
.и это при том что разница, согласно оценки,составила более 600 миллионов рублей....а по метражу более 70 м.кв.....Во как)))
Все разложил по полочкам 
пояснив что в данном вопросе ссылаясь на указы следует понимать что наш Президент их создавал ссылаясь на конституцию 
а там говорится о полной и своевременной компенсацииони...и т.д. 
Воскобовичей, к этому времени, приобрело 
У них политика ссылаться на указы.. 
.А вы сошлитесь, в заявлении, на конституцию, где сказано что гражданин РБ имеет право на достойный уровень жизни и т.д....А какой же он достойный без туалета и ванной.. 
