Всем привет.
В своё время подьезжал в Аресу, меня инетресовал обьект(не в Дружбе2).
Взял на руки для ознокомления договор.
Выявил ряд неточностей. Предлагаю взять в руки свои договора и попробовать вместе разобраться.
Итак, попорядку.
Пункт 1.1
1.
«...а Дольщик обязуется оплачивать строительство Обьекта, работы, услуги, возмещать расходы Застройщика в соответствии с условиями настоящего договора...»
- мне не понравилась эта формулировка. Особенно «возмещать расходы». Мы ниже ещё вернёмся в этой формулировке.
Я бы предпочёл, чтобы здесь было написано:
«...а Дольщик обязуется оплачивать затраты на строительство Обьекта...»
Пункт 1.2
«...Застройщик обязан передать Обьект, А Дольщик принять его после ввода жилого домав эксплуатацию с выполненными следующими видами работ по внутренней отделке:
- штукатурка стен;
- отсекленение лоджий в соответствии с проектом...»
- это должно быть ровным списком в акте приёмки-передачи Обьекта от Застройщика Дольщику.
Следует также отличать акт сдачи Обьекта гос. Комиссии Застройщиком от акта приёмки-передачи Обьекта от Застройщика Дольщику. Акт сдачи подписывается комиссией и по версии Мингорисполкома дом сдан. Но существующие недостатки при этом могут ещё долго не позволить проживать(делать ремонт) Дольщику, который, о счастье!!, стал собственником свего долгождакнного жилья. И к этому пункту мы ещё вернёмся ниже.
Пункт 3.1
«..., стоитмость услуг застройщика по обеспечению строительства(эксплуатации) Обьекта, не включённых в стоимость одного квадратного метра общей площади Обьекта, и прибыль Застройщика....»
там же
«...Цена Обьекта включает цену строительства, составляющую 90% Цены Обьекта, и Цену услуг Застройщика по осуществлению функций заказчика, застройщика при строительстве Обьекта, которая составляет 10% от Цены Обьекта.....»
Вроде всё верно. Разбили цену Обьекта на Цену строительства и Цену Услуг Застройщика.
Но!! читаем дальше договор:
«...Цена за 1 метр квадратный Общей площади Обьекта 3667300 (Три миллиона шестьсот семь тысяч триста) рублей, эквивалентная 1300 (Одна тысяча триста) долларам СШАпо курсу,....»
- соот-но я расчитываю стоимость Обьекта исходя из стоимости метра помноженного на метраж квартиры.
А здесь ещё фигурируют Услуги Застройщика, не включённые в стоимость одного квадратного метра общей площади Обьекта.
Предложил бы включить всё же в стоитмость Обьекта все Услуги Затсройщика.
Есть понятие «Цена Договора». В этом документе это понятие фигурирует, но как то мельком, невзначай. А зря. Прописать жирным шрифтом Цену Договора, которая устроит и Дольщика и Застройщика и скрепить её (Цену) подписью обеих сторон. Много вопросов бы отпало.
А то игра слов: Цена Услуг, Цена Обьекта, Цена метра квадратного,...
Пункт 3.2
«... Полученная в итоге уточнённая площать обьекта являеться окончательной и пересмотру не подлежит, в том числе и в случае изменения (увеличения или уменьшения) площади Обьекта по результатам обмера РУП «Минское городское агенство по государственной регистрации и земельноиу кадастру» г. Минска. ...»
там же:
«...При уклонении (отказе) Долщика от подписания такого дополнительного соглашения в течение 10 (десяти) дней с момента направления ему проекта...»
- Жестковато, вы не находите ??
Представим чисто гипотетически. Строите себе квартирку метров на 60, отдалживаете, кредиты берёте. А потом вам выкатывают изменённую и не подлежащую пересмотру площать, скажем, метром на 66. Т.е идёт удорожание стоимоти жилья на 10К. И у вас 10 дней принять решение.
Вас не устраивает ?? – Ну что же, получите ваши деньги и адью. Ваши деньги поработали, на них построили Обьект, вы прняли большой риск на себя и свои деньги, влезая в долевое, а потом Обьект достроили и используют по своему усмотрению, и уже без вас.
Ситуция стродни рэйза банка в разы – и ты либо теряешь всё уже поставленное либо влезаешь в яму.(Кто играет в покер, тот поймёт)
Я бы выбросил этот абзац целиком из Договора. Есть проектная документация, в которой есть точный метраж, вот будьте любезны и строить по ней(докум-ции).
Пункт 3.2
На этой ветке уже упоминалось и очень кстати:
«...Стоимость обьекта в белоруских рублях автоматически изменяеться пропорционально изменению курса рубля к доллару США на момент каждого платежа....»
- Остаток стоимости обьекта может пусть и изменяется но уже проплаченная часть, пардон, не пересчитываема!!
- не пропорционально, а с учётом.
- курсу рубля к доллару США – какому курсу, какого банка – «Ареса-Банка»?? Заметьте, когда речь шла о Стоимости Обьекта, было точно указано «курс НБ РБ». Здесь почему то это ВАЖНОЕ определение опущено – недосмотр юриста Аресы – не смешите меня.
Золотое правило – где только в договоре есть упоминание о курсах валют – рядом ДОЛЖО стоять НБ РБ и ника иначе!!
Пункт 4.2.4
«...оплачивать расходы по содержанию, эксплуатации Обьекта, а также общего имущества жилого дома в доле, приходящейся на Дольщика, начиная с даты ввода жилого дома(в котором расположен Обьект) в эксплуатацию....»
- Интересный момент, вокруг которого в этом Договоре много обыграно. Смотрим пункты Пункт 1.1, Пункт 1.2, в котором я обещал вернуться к вопросу.
Дом достроен, сдан Гос. Комиссии. С этого момента Вы начинаете оплачивать расходы по его эксплуатации, давайте в самой грубой прикидке - оплачивать комунальные платежи.
Но посетив свою (будущую пока ) квартиру, вы обнарудиваете ряд недочётом, не совместимых с комфортным проживанием в ней(квартире). Например отопление не выведено на этажи, подведено оько к стояку. Уверяю вас, это реальная ситуация. Я подьезжал к дому на Волгорадской 64 «Шопен»(застройщик СООО «БелИнтеРоба»). Дом сдан по гос. Комиссии с июле, до сих пор никто не заселяеться. Товарищество собственников не прнимает дом по акту сдачи-приёмки.
Так вот, не плохо было бы, что бы Застройщик, в данном случае Ареса, и нёс в этот период затраты на эксплуатацию Обьекта, а не вы.
Ареса подстраховалась ДВУМЯ способами от данной ситуации.
1. В Договоре указано, что Дольщик САМ оплачивает расходы по содержанию, эксплуатации Обьекта.
2. Даже если это будет делать Ареса, то внимательно читаем Пункт 3.1
«..., стоитмость услуг застройщика по обеспечению строительства(эксплуатации) Обьекта, не включённых в стоимость одного квадратного метра общей площади Обьекта, и прибыль Застройщика....»
Акт приёмки подписан не будет, и Ареса скорее всего таки удовлетворит все претензии по акту приёмки, но за ВАШ счёт.
Я бы прдпочёл, чтобы в этом пункте было указано «с момента регистрации права собственности в БРТИ». Т.е. акт приёмки подписан и позади и вы уже собственник квартиры. Вам теперь и нести за неё ответственность и затраты.
И наконец самое вкусное!! На десерт.
Пункт 6.5 Возврат денег.
Ареса как всегда на высоте.
Читаем вместе:
«Застройщик возвращает Дольщику выплаченные им в соответствии с настоящим договором денежные средства на строительство Обьекта в белоруских рублях в сумме, эквивалентной уплаченной Дольщиком в долларах США, с учётом изменения курса доллара США с момента получения Застройщиком от Долщика до момента возврата Долщику.»
- Вспоминаеи Золотое правило. Какого курса, курса доллара в Банке «Ареса Банк». Только НБ РБ !!
- Весь абзац – игра слов.
Происходит возврат денежные средств на строительство Обьекта, но не происходит возврата Услуг Застройщика по Пункт 1.1 «работы, услуги, возмещать расходы Застройщика в соответствии с условиями настоящего договора».
Типа Застройщик берёт на себя оьязательства по защите денежных средств Долщика, которые могли девальвироваться в нац. валюте и вернёт с учётом изменения курса доллара США.
Я внёс 20К зелени на строительство, а хочу получить 20К зелени при расторжении договора.
20К == 20К
Кто-то против такой формулы ??
Поэтому пишем:
«Застройщик возвращает Дольщику выплаченные им в соответствии с настоящим договором денежные средства на строительство Обьекта в белоруских рублях по курсу НБ РБ на дату возврата в сумме, эквивалентной уплаченной Дольщиком в долларах США по курсу НБ РБ на день внесения платежей.» - не совсем корректно, вероятно, но моя задача донести смысл.
Риски, что станет с $ за время стройки Я беру на себя. Не надо эту ответственность с меня снимать. Я получаю свои (гипотетические) 20К обратно и не имею претензий к Аресе в связи с государственным изменением курса доллара за период стройки.
Вывод: договор составлен либо несколько безграмотно либо очень коварно. Какой вариант более реалистичен – решать только Вам.
То что, возрват денег до сих пор проходил нормально ещё ни о чём не говорит.
Поверьте – если наступит критическая ситуация в Аресе, ваша заявка с таким договором на руках в суде вызовет улыбку у судий.
Посмотрите на случай с ТерраСтройИнвест на Притыцкого. Есть дольщики, которые выходили на ранних этапах мошеничества и которым возвращали деньги без проблем. Проблеммы появились потом и большие...
Ареса очень защитила себя и свои затарты. Это ничуть не типично для Застройщика.
Юрист Аресы исправляет указанные недостатки договора в частном случае, не испправляя их в шаблоне. О чём это Вам говорит ??
Вероятно все приведённые пункты Ареса не исправит, но стремиться к этому нужно.
Я видел и другие договора, составлены абсолютно иным образом. Это не сколько не типовой договор, как Вас скорее всего уверила юритс Аресы.
Надеюсь помог кому то взглянуть другими глазами на «типовые» договора. Тот кто подписал сие, не обессудьте, а кто ещё думает, будьте внимательны.
Желаю приятно дня и удачи в начатом деле, а она вам пригодится.
И,что самое прикольное - по сдавшимся домам в Лашыцэ
Поправьте, если у кого-то по-иному разрулилось... Представляю уже реакцию на эти слова нашего "любителя" льготников здесь на ветке!!!
