На одном сайте я нашёл статью «Товарищество собственников: плюсы и минусы»
Попробую посмотреть со стороны реальности, а не в теории. Ниже будет рекомендации, всё таки что выбрать, исходя из данных.
ТС, плюсы
В доме решают сами жильцы - это правда. Но это редкость. Председатель может не исполнять решение собрания. Не существует наказание ему за это. Жаловаться на верх – получите отписку – не нравится переизбирайте. А как, если договор у него на 5 лет.
В теории работает, но нет меча наказания со стороны властей с жёстко прописанными мерами, и за что.
Кроме этого, что на собрании что решать, решает в основном председатель. Конечно, ещё правление может, или если собрать 25% подписей собственников. Это всё в теории. В реальности, около 5% ТС имеет мощное правление, у которых председатель это исполнитель их и собрания решения. В 95% - всё наоборот: молчаливое правление и остальные.
Председатель решает, кто вам будет считать коммуналку. Кто лифт обслуживать будет, он решает. Кто какие услуги и ремонты вам будет предоставлять. Всё он. А вы только платите и не жужите.
Итого – это ни плюс и ни минус – это пустышка в 95% случаев.
Члены товарищества самостоятельно выбирают специалистов – см выше.
Предусмотрена обязательная бухгалтерская отчетность и контроль – это всё в теории и редко встречается. Но если есть, то это не факт, что на листочке А4 вам отображают правду. Так как редко кто это перепроверяет. Ревизионные комиссии в 90-95% случаев подписывают (порой не глядя) отчёты сделанные самим председателями и(или) бухгалтерами. Так как провести нормальный аудит нужно 1-3 рабочих дня специалиста. Кто у вас в ревизионной комиссии, обычные люди, а если и есть там бухгалтера, то у них нет времени этим заниматься и вникать. Тем более председатель может не предоставить весь перечень документов и ему за это ничего не будет.
Если нужна какая-то справка или выписка, то достаточно договориться с председателем или бухгалтером, чтобы ее подготовили. Не нужно ехать в РСЦ – этим паспортист занимается, если собрание решило его содержать. Не во всех ТС он есть. Его содержание денег стоит (примерно 1 рубль в месяц с квартиры).
Организуются специальные чаты для оперативного решения хозяйственно-бытовых вопросов – так же они используется для тусования там попализов председателя, которые облизывают его с ног до головы. Причём это могут быть не жильцы дома, а его родственники или друзья. Чаты не однозначное явление. Читают его около 30%. Пишут там одни и те же, около 2-10%. Чат можно и в ЖЭУ доме организовать.
Любое дополнительное благоустройство гораздо оперативнее организуется в рамках товарищества собственников – это да, но при условии, что в доме есть активные жильцы, нормальное правление и ревизионная комиссия. Но это редкость. А так, если председателю нужно, что-то, то он организовывает. Хватает случаев, когда и собраний не бывает 2 и более лет, в нарушении ЖК.
Можно организовать более высокий уровень обслуживания – да, но всё за ваши деньги. И при условии, что ваш председатель не лентяй и хочет этим заниматься. За ваши деньги можно всё сделать и в ЖЭУ, при желании.
Итого: Все плюсы на самом деле в теории плюсы и с условием, что в доме Отличный или Хороший председатель и(или) в доме есть активные собственники и жильцы. А это в 5-10%. Остальные живут без плюсов.
Добавлю от себя:
Деньги кап.ремонта хранятся на счету ТС – это плюс. НО! Хранить 25 лет белорусские рубли – это .... Конечно, их можно положить на депозит. Это улучшит ситуацию, при условии, если не будет гиперинфляции и больших девальваций. Есть вариант, их хранить в долларах США – это ещё лучше. Но есть риск, что вам их выдадут по курсу нац.банка.
Но самое, главное, что без разрешения властей вы не сможете использовать их на своё усмотрение. Ни копейки. Только с разрешения. Если что-то аварийное случилось, то конечно они разрешат. А так, редкий случай. Итого – это плюс, но с огромным минусом.
ТС, Минусы
Главным, и ключевым минусом ТСЖ, является сильная зависимость результатов обслуживания от личности выбранного председателя товарищества – вот это в ЯБЛОЧКО.
Поэтому прежде чем выбирать ТС, найдите Отличного или Хорошего председателя. Как выбирать его и какая их классификация, ищите на соседней ветке Как выбрать председателя ТС
Дополнительные траты – Это точно, они могут быть 5-25 рублей в месяц и выше. Зависит от площади квартиры и расхода по содержанию дома. И хотелок жильцов и председателя.
Принятие решений может затягиваться из-за того, что не все жильцы посещают собрания – если вы видите слабую активность жильцов. Нет желающих в правление и в ревизионную комиссию, то выбирайте ЖЭУ. Так как председателя никто контролировать не будет. Он может красть у вас, методов миллион. Будете платить больше, за тоже ЖЭУ.
Ещё добавлю, что управы на председателей нет. Власти могут его уволить, но это бывает редко и год писать нужно во все инстанции. Частая отписка: Не нравится – переизбирайте. А как, если договор у него на 5 лет.
Сюда добавьте, что большинству на всё пофигу. Всегда голосуют за действующего. Исходя из логики: вода и свет есть – значит всё нормально. А то, что на площадке трэш – это не важно, лишь бы в квартире был порядок.
Все члены товарищества несут ответственность за задолженность – это да, пропорционально доли в ТС. Протекла крыша, верхние этажи подали в суд на ущерб, выиграли и все им платят, включая их самих.
В определенных случаях у ТСЖ могут быть кадровые проблемы. Например, бухгалтер уволился, а председатель заболел – это ерунда. Хуже когда эти под следствием, за махинации. Особенно, если они родственники. Например, мать и дочь или родные сёстры.
Добавлю от себя:
Вступительные взносы – при создании ТС (1 руб с квадрата) и при покупки квартиры в ТС 5-10 базовых. Разные варианты бывают. Зависит от жадности.
Не всегда дома ТС выглядят лучше ЖЭУ, Фото домов ТС Гомеля
Если нет нормального правления и ревизионной комиссии, то никто и никак не контролирует председателя и бухгалтера ТС. В ЖЭУ всё бухгалтерию проверяет Контрольно-Ревизионное Управление (КРУ). Вот поэтому в ТС могу быть: липовые договора-подряды на не выполнные услуги, закупка материалов или услуг у «своих» и по завышенным ценам, выписка себе премий и т.д.
ЖЭУ, плюсы
Членские взносы платить не нужно платить – и вступительные тоже.
Личное участие сведено к минимуму – на собрания ходят до 20%, остальным пофигу. Если вы из этих 80%, то зачем вам это ТС.
Уровень обслуживания, как правило, находится на определенном предсказуемом уровне. Откровенно плохое обслуживание все-таки редкость. Доступность обслуживания - круглый год – Это верно. Но если вы чувствуете, что ваш дом обделяет, то не проблема написать ЭЛЕКТРОННОЕ письмо в горисполком, или по электронному обращению на сайте горисполкома, или сделать заявку на 115.бел. И ваша проблема будет решена. Всё же письмо в вышестоящую инстанцию имеет эффект. Хоть и не сразу.
Справки можно получить в РСЦ, в будни с 8:00 до 20:00, а в субботу с 8:00 до 17:00 – тут как повезёт. Очередь или никого нет, даже в субботу.
Обслуживание не зависит от личных отношений, как это возможно в ТС – причём могут быть в ущерб жильцов.
ЖЭУ, Минусы
Качество услуг. Обычно уборка мест общего пользования в подъезде по графику, не более 2 раз в месяц. Нет сантехника или электрика, который придет по первому звонку – Чтоб лучше убирали, можно пожаловаться на верх. Сантехник и электрик ТС тоже не прибежит сразу, так как у них домов хватает, а так же может быть и основная работа. Лучше иметь номера телефонов этих спецов, например ИПэшников или без него.
На согласование любых изменений уходит больше времени – возможно.
Невозможно повлиять на выбор материалов и подрядчиков – как-будто простой жилец ТС это может сделать.
Для получения справок и выписок нужно ехать в РСЦ – не везде в ТС есть паспортист. Так что это полу-минус.
Подведя итоги. Рекомендации по выбору:
1 – Необходимо произвести расчёт, потянет ли ваш дом ТС. Примерный подсчёт произведу для дома из 50 квартир.
На текущий момент (сентябрь 2021) Техническое Обслуживание (ТО) = 0,1238 с квадратного метра квартиры. Далее берём, общую жилую площадь дома. Обычно указан в паспорте дома, в жировке или подсчитайте самостоятельно. Примерно, 3000 м2
0,1238*3000 = 371 рублей в месяц этом дом собирает ТО (это если должников нет)
Для ТС нужен штат работников. Берём примерные, минимальные зарплаты для данного дома (зарплаты Гомеля). Председатель - 150, Бухгалтер – 80, Сантехник – 60, Теплотехник – 40, Электрик – 40, Уборщица – 80 (зависит от размера площади не жилой). Итого: 450 рублей в месяц. Напоминаю, что это минимальные. Может на такие, никто не пойдёт.
Получается, что ТО меньше в 1,2 раза. То есть вам ещё придётся доплачивать дополнительными взносами зарплату персонала. А ещё нужно, периодически моющее средство покупать, банку за обслуживание платить, страховка, канцелярные. Пока дом на гарантии (5 лет), мелкий ремонт будет делать застройщик. А потом ВСЁ - за свой счёт.
Чем меньше дом, тем больше будут дополнительные взносы. От 10 рублей в месяц и выше.
2 – Необходимо определиться, кто пойдёт в правление, а кто в ревизионную комиссию. В правление должно быть не чётное число, включая председателя, 5, 7 и т.д. В рев.комиссию достаточно 3 человек).
Так вот, если желающих нет и туда гонят из под палки, иначе не будет ТС. Голосуйте за ЖЭУ, иначе смыла в ТС нет. Будет без контрольный председатель.
3 – Необходимо найти Отличного или Хорошего председателя. Как найти описано в ветке Как выбрать председателя ТС
Не нашли такого, голосуйте за ЖЭУ. С плохим председателем, тот же ЖЭУ только дороже.
4 – Если вы не планируете ходить на собрания и никак не участвовать в жизни дома. Голосуйте за ЖЭУ. Там за вас всё решат и меньше трат.
Помните!!! Перейти с ЖЭУ в ТС можно в любой момент: собрали собрание, проголосовало 2/3 за ТС, выбрали председателя и всё, дальше он сам всё сделает. Так что обдумайте вариант побыть год-два в ЖЭУ, а там видно будет. Так как выгода от ТС только для председателя и остальных работников ТС. А для вас траты и ещё раз траты.
Дополнительно: Если ваш дом не велик, то есть не более 72 квартир, то не стоит идти в ТС, так расходы на одну квартиры будет больше, чем в доме с 132 квартир. А если ваш дом менее 50 квартир. Даже не заворачивайтесь на ТС, так как доп.взносы будут от 20 рублей. Исключение, если вы и ваши соседи богатые люди.
Что делать если ваш дом маленький, хо хочется в ТС – попробуйте объединиться с соседним домом в один ТС или войти в уже существующий ТС. Но в этом есть подводные камни: общий счёт кап.ремонта – деньги уйдут на более старый дом, даже если он на полгода старше; возможно стравливание жильцов домов друг на друга; возможно разные состояния домов и т.д.
Закончить хочу отрывком одного из сотен писем девушки, которая смогла уволить за 9 месяцев председателя ТС (рекордсмена в городе по количеству домов).
Почему при создании ТС, ссылаются на то, что все будет прозрачно и что все договорённости и устав и протокол будут соблюдаться от а до я.
А по факту получается наоборот? Когда было голосование между формами Правления, (я за Жэу в данном случае), ссылались на то, что Деньги Жэу ворует и строит за наши якобы деньги дороги где-то, а потом кап ремонты не делаются, поэтому мол выбирайте ТС. Тут все честно и прозрачно.
И вот после всех этих моментов, когда на людской безграмотности и неподкованности, на боязни людей высказать своё истинное мнение - в ТС попросту делают то, что хотят... договора, как хотят то дают, то нет, по камерам сами что то решают, по счетчикам сами решили все.
И защиты нет никакой от противоправных действий?
Тогда зачем спрашивается посредник в виде председателя, бухгалтера, паспортиста, между мной и кассой банка или расчетного центра?
За что платить зарплату людям? За то, что они вместо меня ещё и решают нужен ли мне договор и счётчик дома?
И это тоже важно!
Нет понимания у людей, что не только отдельно взятая квартира находится в их собственности, а и весь дом (межквартирное пространство, лестничные площадки, подъезды, придомовая территория, коммуникации) находится в их совместной собственности.
Всё это написано, исходя из более 10-летнего проживания в ТС. Общение с председателями и тд. Это моё мнение, оно может отличаться от других.
