Надстройка в жилом доме (мансарда)

1. В соответствии с ч. 1 пп. 1.1 п. 1 Указа № 657 надстройка и пристройка жилых и (или) нежилых помещений при реконструкции многоквартирных жилых домов планируются городским (районным) исполнительным комитетом, администрацией района в городе, как правило, в домах, которые по техническому состоянию и нормативным срокам эксплуатации подлежат капитальному ремонту, и осуществляются заказчиком (застройщиком) одновременно с таким ремонтом согласно ежегодно утверждаемому соответствующим местным исполнительным комитетом перечню домов, подлежащих реконструкции. В указанный перечень также могут быть включены дома, не подлежащие капитальному ремонту.
Надстройка и пристройка жилых и (или) нежилых помещений при реконструкции многоквартирных жилых домов осуществляются заказчиком (застройщиком) одновременно с таким ремонтом (ч. 1 пп. 1.1 п. 1, чч. 1 и 2 пп. 1.4 п. 1, ч. 2 пп. 1.7 п. 1, ч. 1 пп. 1.11 п. 1 Указа № 657). Исходя из каких соображений в перечень домов, подлежащих реконструкции, могут быть включены дома, которые по техническому состоянию и нормативным срокам эксплуатации не подлежат капитальному ремонту? За чей счет планируется осуществлять «реконструкцию» домов, находящихся в хорошем состоянии? Согласно чч. 1 и 2 пп. 1.4 п. 1 Указа № 657 при осуществлении надстройки и капитального ремонта существующей части жилого дома основная часть финансирования такого ремонта осуществляется из местного бюджета и средств, отчисленных гражданами на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома, а также за счет других источников, определенных законодательством. Очевидно, что на капитальный ремонт жилых домов, которые по техническому состоянию и нормативным срокам эксплуатации не подлежат капитальному ремонту, в процессе их «реконструкции» расходуются бюджетные средства, предназначенные для капитального ремонта домов, нормативные сроки проведения в которых давно прошли, но капитальный ремонт в которых не производится из-за «отсутствия финансирования» (?!).
Поэтому «как правило» и «В указанный перечень также могут быть включены дома, не подлежащие капитальному ремонту» из ч. 1 пп. 1.1 п. 1 Указа № 657 следует исключить.
2. Согласно ч. 2 пп. 1.1 п. 1 Указа № 657 «Перечень домов, подлежащих реконструкции, ежегодно до 1 января публикуется местным исполнительным комитетом в местных и республиканских средствах массовой информации».
Слова «до 1 января» являются излишними и их необходимо исключить.
Публикация в абстрактных «местных и республиканских средствах массовой информации» не гарантирует надлежащего информирования заинтересованных лиц (собственников, нанимателей и застройщиков) о планируемой реконструкции жилого многоквартирного дома. Поэтому данную норму необходимо дополнить «, а также в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов».
3. Согласно чч. 3 и 4 пп. 1.1 п. 1 Указа № 657 заказчик (застройщик), заинтересованный в осуществлении надстройки в одном из домов (в нескольких домах), названных в данном перечне, обращается в местный исполнительный комитет с заявлением о предоставлении ему права на такое строительство. Собственники жилых и (или) нежилых помещений (их представители), наниматели жилых помещений дома также имеют право письменно обратиться в местный исполнительный комитет с предложением о функциональном назначении надстройки. В соответствии с ч. 1 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657 местный исполнительный комитет определяет функциональное назначение надстройки, учитывая необходимость строительства определенного объекта, исходя из нужд данного населенного пункта (его района), заявлений заказчиков (застройщиков), заинтересованных в осуществлении надстройки в конкретном доме, собственников и нанимателей жилых помещений этого дома.
Каков минимальный срок, который должен пройти от даты публикации местным исполнительным комитетом перечня домов, подлежащих реконструкции до определения местным исполнительным комитетом функционального назначения надстройки? Может ли местный исполнительный комитет определить функциональное назначение надстройки без наличия заявления хотя бы одного заказчика (застройщика), заинтересованного в осуществлении надстройки в одном из домов (в нескольких домах), названных в данном перечне?
4. Согласно ч. 2 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657 собственники и наниматели жилых помещений дома, в котором планируется осуществление надстройки, должны быть проинформированы местным исполнительным комитетом (письменно и через информационные стенды) о предстоящей реконструкции и капитальном ремонте дома.
При оспаривании принятых решений по реконструкции жилых домов из-за ненадлежащего информирования, какие обстоятельства могут подтверждать факт информирования собственников и нанимателей жилых помещений дома в установленной форме (письменно и через информационные стенды) о предстоящей реконструкции? Где должны располагаться «информационные стенды», на чьем балансе находиться, каков срок их «демонстрации»?
Решение о реконструкции многоквартирных жилых домов затрагивает права и законные интересы собственников и нанимателей жилых помещений, данным решением определяется судьба недвижимого имущества стоимостью в десятки миллиардов рублей. При этом реконструкция жилого многоквартирного дома может закончится неудачей. Так, ст. 161 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее – ЖК) определяет права граждан при утрате квартиры в связи с реконструкцией многоквартирного жилого дома.
Поэтому информирование собственников и нанимателей жилых помещений дома, в котором планируется осуществление надстройки «в письменной форме» и через абстрактные «информационные стенды» о предстоящей реконструкции и капитальном ремонте дома, неприемлемо и требует замены на «в письменной форме заказным письмом или вручение им под расписку».
5. Согласно ч. 2 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657 собственники и наниматели жилых помещений дома, в котором планируется осуществление надстройки, должны быть проинформированы местным исполнительным комитетом об ожидаемом повышении его потребительских качеств, видах планируемых работ, степени благоустройства придомовой территории, а также о возможном заказчике (застройщике) на основании поступивших в местный исполнительный комитет заявлений заказчиков (застройщиков). Если местный исполнительный комитет может определить функциональное назначение надстройки без наличия заявления хотя бы одного заказчика (застройщика), заинтересованного в осуществлении надстройки в доме, то какая информация будет доводиться местным исполнительным комитетом до собственников и нанимателей жилых помещений?
6. Согласно ч. 3 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657 общее собрание собственников жилых помещений дома или письменный опрос таких собственников о возможной его реконструкции проводятся не ранее, чем через 30 дней после указанного информирования. Решение собственников принимается на общем собрании путем голосования и заверяется их подписями или путем письменного опроса (ч. 5 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657).
Кто и в каком порядке должен выбрать форму принятия решения (общее собрание собственников жилых помещений дома или письменный опрос таких собственников)?
На практике граждане-собственники жилых помещений в большинстве случаев желают выбрать такую форму принятия решения, как «общее собрание собственников жилых помещений дома», чтобы на нем обсудить последствия «реконструкции» и открыто высказать свою позицию. Однако, выбрать такую форму принятия решения невозможно, так как действующее законодательство вообще не содержит такого понятия, как «общее собрание собственников жилых помещений дома» (?!). Соответственно, не определены инициаторы его созыва, требования к кворуму, порядку его проведения, форме оформления результатов такого собрания. Все эти вопросы следует отразить в Указе № 657.
7. Согласно ч. 4 пп. 1.2 п. 1 Указа № 657 «Реконструкция жилого дома путем осуществления надстройки проводится с письменного согласия простого большинства собственников».
Как определяется «простое большинство собственников»? Для примера, в доме 45 квартир, из них 27 находится в собственности граждан (приватизированы). Имеет ли государственный орган, уполномоченный распоряжаться государственными квартирами (в том числе и голосовать по данному вопросу) при голосовании 18 голосов или 1 голос? Если он имеет 18 голосов, то справедливо ли будет принятое 5 гражданами-собственниками и 18 голосами представителя государства решение о реконструкции дома с учетом того, что более 80 % как граждан-собственников, так и нанимателей выступают против такого решения?
8. Каков срок проведения указанного письменного опроса? Как будет учитываться тот факт, что между началом письменного опроса собственников и его завершением количество собственников может измениться (приватизация, сделки и т.д.)? На какой момент времени (принятие решения о включении дома в перечень домов, планируемых к реконструкции; начало информирования; начало опроса; день проведения общего собрания собственников и т.д.) должны учитываться сведения о собственниках при принятии решения?
9. На практике письменным опросом собственников занимаются неподготовленные лица – работники ЖРЭО и ЖЭСов. Списки собственников жилых помещений составляются на основе сведений из БРТИ, причем в данных списках нередко присутствует неверная информация в отношении как собственников конкретных жилых помещений, так и статуса отдельных жилых помещений (находится ли данное жилое помещение в собственности граждан либо в государственной собственности). Как и в какие сроки могут высказать свою позицию собственники жилых помещений, которые по каким-либо причинам не внесены в списки собственников жилых помещений многоквартирного дома?
10. Кто именно и в какие сроки определяет, какое решение приняли собственники?
Местный исполнительный комитет не обязан информировать собственников и нанимателей жилых помещений о результатах общего собрания собственников или письменного опроса. Поэтому необходимо дополнить Указ № 657 нормой о такой обязанности местного исполнительного комитета (с помощью СМИ и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов).
11. Указ № 657 не предусматривает возможности и оснований для исключения дома, включенного в перечень домов, подлежащих реконструкции, из данного перечня по результатам письменного опроса собственников либо по иным основаниям. Могут ли собственники и наниматели жилых помещений дома письменно обратиться в орган, принявший решение о включении дома в перечень домов, подлежащих реконструкции с требованием об исключении дома из данного перечня? Каковы основания и порядок принятия данного решения?
12. Принятое собственниками решение является бессрочным. При этом положительное решение о возможности проведения реконструкции не порождает у местного исполнительного комитета и у застройщиков обязанности по проведению реконструкции. Сроки начала такой реконструкции не определены. Это ущемляет права и законные интересы собственников и нанимателей жилых помещений, в частности, нарушается право на самостоятельный выбор форм и способов улучшения своих жилищных условий, а также эксплуатацию жилых помещений (п. 2 ст. 25 ЖК). При отсутствии информации о сроках проведения реконструкции жилого дома бессмысленно делать какие-либо серьезные ремонтные работы в квартире. Капитальный ремонт такого дома также откладывается на неопределенный срок.
Бессрочное «согласие» собственников на проведение реконструкции необходимо ограничить конкретным сроком до начала «реконструкции».
13. Указ № 657 не определяет возможности проведения повторных «общих собраний собственников жилых помещений дома» и письменного опрос таких собственников о возможной реконструкции жилого дома. Возможны ли они и при каких условиях? Необходимо это четко отразить в Указе № 657.
14. Согласно ч. 1 пп. 1.3. п. 1 Указа № 657 «право на осуществление надстройки жилых помещений типовых потребительских качеств предоставляется на безвозмездной основе по решению местного исполнительного комитета коммунальному унитарному предприятию по капитальному строительству или другой организации из числа подавших заявление». При этом каких-либо требований к «другой организации из числа подавших заявление» Указ № 657 не устанавливает, что допускает реконструкцию жилых домов путем осуществление надстройки жилых помещений типовых потребительских качеств любой организацией, в т.ч. и не имеющей для осуществления надстройки необходимых ресурсов, а также имеющей задолженность перед республиканским и (или) местным бюджетами и (или) государственными юридическими лицами либо находящуюся в состоянии экономической несостоятельности или банкротства (?!).
15. Согласно ч. 5 пп. 1.6 п. 1 Указа № 657 местным исполнительным комитетом заключается договор о реализации права на осуществление надстройки жилых помещений типовых потребительских качеств с заказчиком (застройщиком), который будет осуществлять такую надстройку, либо договор о реализации права проектирования и надстройки жилых помещений повышенной комфортности и (или) нежилых помещений с заказчиком (застройщиком), который будет проводить данную надстройку. Данные договоры должны содержать права и обязанности сторон договора, а также права собственников и нанимателей жилых помещений; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору; основания расторжения договора до истечения установленного им срока его исполнения.
Таким образом, по данным договорам собственники и наниматели жилых помещений получают только права. Никаких обязанностей перед застройщиком у них в связи с проведением реконструкции жилого дома не возникает?
Права собственников и нанимателей жилых помещений закрепляются в договоре, стороной которого они не являются. При этом названные договоры подготавливаются местным исполнительным комитетом, который не обязан каким-либо образом согласовывать с собственниками и нанимателями жилых помещений их права, закрепляемые в указанных договорах, а в дальнейшем – информировать данных лиц о возникающих у них правах согласно заключенного договора.
Интересы собственников и нанимателей жилых помещений при заключении подобных договоров вообще не учитываются, в т.ч. путем установления в них ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору и оснований расторжения договора до истечения установленного им срока его исполнения.
Решение данных проблем возможно путем заключения трехстороннего договора, с участием собственников и нанимателей жилых помещений.
16. Согласно ч. 2 пп. 1.7 п. 1 Указа № 657 «В проектно-сметной документации на реконструкцию жилого дома при его надстройке должны предусматриваться необходимые виды и объемы работ по капитальному ремонту реконструируемого дома, временное отселение собственников жилых помещений и нанимателей таких помещений, членов их семей, проживающих на верхнем этаже этого дома, а также других лиц (если осуществление надстройки создает препятствия для проживания этих лиц, владения и пользования имуществом, находящимся в их собственности или на иных вещных правах).
На практике данная норма трактуется неоднозначно и практически во всех случаях собственники жилых помещений и наниматели таких помещений, члены их семей, проживающие на верхнем этаже этого дома, а также иные лица на время проведения реконструкции не отселяются из-за «отсутствия необходимого количества жилых помещений маневренного фонда», что создает серьезные проблемы в процессе проведения реконструкции и порождает социальное напряжение.
Поэтому необходимость временного отселения указанных лиц недопустимо связывать с «проектно-сметной документацией на реконструкцию жилого дома при его надстройке», а закрепить в отдельной норме Указа № 657: «До начала работ по реконструкции жилого дома при его надстройке производится временное отселение собственников жилых помещений и нанимателей таких помещений, членов их семей, проживающих на верхнем этаже этого дома. Временное отселение других лиц производится в случае, если осуществление надстройки создает препятствия для проживания этих лиц, владения и пользования имуществом, находящимся в их собственности или на иных вещных правах».