Товарищество собственников

Пункт 2 статьи 208
Согласно п. 2 ст. 208 ЖК «Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества».
С возможностью подобным образом создать ТС нельзя согласится по следующим причинам.
1. Решение о создании ТС принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном гл. 30 ЖК (п. 9 ст. 207 ЖК), а не на общем собрании дольщиков
2. В данном случае дольщики, принявшие участие в общем собрании дольщиков и проголосовавшие за создание ТС, будут являться учредителями ТС. Между тем, учредителями ТС являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание ТС (п. 9 ст. 207 ЖК).
3. Согласно п. 1 ст. 53 ЖК «Совместное домовладение – правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников». До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности «дольщиков» на жилые (нежилые) помещения, совместное домовладение отсутствует, как и его участники.
4. У созданного подобным образом ТС не может быть членов ТС. Согласно п. 1 ст. 213 членами ТС могут быть только лица, являющиеся участниками совместного домовладения. Участниками совместного домовладения являются собственники помещений в жилом доме с момента возникновения у них права собственности на объекты недвижимого имущества (п. 1 ст. 165 ЖК). Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов (п. 4 ст. 207 ЖК).
5. У созданного подобным образом ТС не может быть учредительных документов. Учредительным документом ТС является его устав (п. 1 ст. 209 ЖК), который утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения (п. 2 ст. 209 ЖК), которые в данном случае отсутствуют.
6. Государственная регистрация созданного подобным образом ТС не может быть осуществлена, т.к. «Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества», а общее имущество (п. 33 ст. 1 ЖК) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения отсутствует.
7. Строительство жилых домов может осуществляться двумя способами:
а) долевое строительство на основании договоров создания объектов долевого строительства;
б) с использованием жилищных облигаций.
Пунктом 2 ст. 208 ЖК предусматривается возможность принять решение только «дольщиками» (первый способ), но не «владельцами жилищных облигаций» (второй способ).
8. Действующее законодательство не содержит каких-либо требований к «общему собранию дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества» при принятии на нем «решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории» в части порядка:
а) созыва такого собрания (инициаторы, извещение «дольщиков»);
б) его проведения (в т.ч. ведения);
в) кворума;
г) принятию решений;
д) оформлению принятых решений.
В целом возможность принятия решения о создании ТС дольщиками, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, противоречит правовой природе ТС и создает благоприятные условия для фальсификаций, споров и возникновению социальной напряженности между будущими участниками совместного домовладения.
До ввода объекта недвижимости в эксплуатацию могут осуществляют только подготовительные действия по созданию ТС, указанные в п. 1 ст. 208 ЖК: подготовка устава ТС и других документов для создания ТС и его государственной регистрации. Само же создание ТС и его государственная регистрация могут быть осуществлены только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и государственной регистрации возникновения права собственности будущих членов товарищества собственников на жилые (нежилые) помещения.
Пункт 9 статьи 215 ЖК
Решение общего собрания членов ТС может приниматься путем проведения письменного опроса (п. 10 ст. 215 ЖК). Итоги письменного опроса оформляются протоколом, который подписывается всеми членами правления ТС, заверяется печатью ТС и хранится в делах ТС постоянно (ч. 2 п. 11 ст. 215 ЖК). При этом в ст. 215 ЖК не определен порядок ведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, которое проводится в общем порядке (не путем письменного опроса), а также порядок оформления его хода и итогов. Между тем, порядок ведения аналогичного общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков определен в п. 7 ст. 188 ЖК, а порядок оформления результатов общего собрания определен в п. 8 ст. 188 ЖК.
3. Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов ТС (п. 3 ст. 215 ЖК). Каким образом и в какие сроки члены ТС должны узнать об указанных решениях? Факт и сроки доведения до сведения членов ТС указанных решений имеют правовое значение (например, пресекательные сроки).
В аналогичном случае решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков доводятся до сведения членов организации застройщиков и собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами этой организации, не позднее пяти дней после проведения собрания путем размещения копии протокола на информационных стендах организации застройщиков (п. 9 ст. 188 ЖК).
Пункт 3 статьи 216
В ТС в качестве локальных нормативных правовых актов должны быть утверждены: штатное расписание, правила внутреннего трудового распорядка, должностные инструкции работников, рабочие инструкции работников, инструкция по охране труда, инструкция по делопроизводству, правила по охране труда (Постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 28 ноября 2008 г. № 176 «Об утверждении Инструкции о порядке принятия локальных нормативных правовых актов по охране труда для профессий и отдельных видов работ (услуг)» утвержден порядок принятия различными юридическими лицами (работодателями) локальных нормативных правовых актов по охране труда), положение об оплате труда. Возможно наличие положения о материальной ответственности работников за ущерб, причиненный нанимателю, положение о документообороте, график работ (сменности) и т.д.
Согласно п. 3 ст. 216 ЖК к компетенции председателя правления товарищества собственников относятся «утверждение должностных инструкций штатных работников товарищества собственников, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников».
Кто должен разрабатывать и утверждать иные локальные нормативные правовые акты ТС (правила внутреннего трудового распорядка, рабочие инструкции работников, инструкция по охране труда, инструкция по делопроизводству, правила по охране труда, положение об оплате труда)?
Пункт 4 статьи 216
Согласно п. 4 ст. 216 ЖК, председатель правления ТС избирается из числа членов товарищества или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в ТС на срок до 5 лет в соответствии с уставом ТС.
Наличие союза «или» можно трактовать так, что заключение трудового договора с Председателем правления ТС необязательно: он избирается общим собранием ТС, работает на общественных началах, а документом, подтверждающим его полномочия, является протокол собрания (выписка из протокола); либо же с ним заключается трудовой договор (контракт), который будет служить подтверждением его полномочий.