Вторичный рынок жилья. Июль 2008 - август 2008

DmitryN,

не зубоскальте. Формула - типичный пример для принятия инвестиционных решений, и не только на РН.

Потому мы и плетемся в хвосте мирового сообщесттва, потому как не умеем считать деньги, что наше "обласканное" правительство, что мы сами.

Ага при покупке жилья (да и не только) все только и думают об инвестиционном решении, все прочее пофиг. Покупая (тратя деньги) любой товар для личного потребления тоже думаете об инвестициях. Допустм перед походом в ресторан вы тоже думаете о принятии инвестиционного решения, о том что гораздо выгоднее купить буханку хлеба, а сэкономленные деньги понести на депозит.

matkiv, я уверен, когда Билу Гейтсу предложат купить, скажем, свитер за цену выше в 3 раза, он не купит, и не потому что догоро. Ему-то денег не жалко. А потому что его попросту наеб.. и не захочется ему быть лохом. А нам?

matkiv, вы опять зубоскалите. Для вас единственный выход - повеситься. Ибо жизнь такая нерентабельная штука.... аж жуть.

DmitryN, если бы это была единственная проблема... У нас люди не только тупы, но ещё горды и трусливы - они никак не могут признать свою ошибку. Если кто "проинвестировал" деньги, купив втридорого, то ни за что не скажет, что ошибся - будет ждать 10 лет, пока инфляция не поглотит разницу, а потом скажет: "Ну вот видите, я же предвидел, что цена пойдёт выше..."

_Экономист_, Да ну, все ... один я на белом коне. Причем инвестиции к осуществлению необходимых потребностей.

DmitryN,

matkiv, я уверен, когда Билу Гейтсу предложат купить, скажем, свитер за цену выше в 3 раза, он не купит, и не потому что догоро. Ему-то денег не жалко. А потому что его попросту наеб.. и не захочется ему быть лохом. А нам?

А что остается делать? Сидеть как _Экономист_, ждать соответствия обстоятельств формуле. Как думаете сколько ждать придется? до 800 уе за м2.

_Экономист_:

marffa,

Цитата:Расчёт рыночной цены жилья.

Допустим, есть однокомнатная квартира (не важно какая), которая сдаётся за 250 у.е.

Из курса экономической теории: цена на недвижимость должна быть такова, чтобы сумма денег, вырученная с продажи и положенная в банк под проценты, давала такой же доход, что и аренда.

Допустим, банк даёт 10% годовых под вклад в долларах.

В год должно нарастать: 12 месяцев * 250 у.е. = 3000 у.е.

Это значит, что вклад должен составлять 3000 у.е.*100% / 10% = 30000 у.е. - вот вам красная цена для данной квартиры!!!

И это при довольно грубом подсчёте!!!

я так и думала, что именно это вы имеете ввиду. ))

но здесь можно пойти и обратным счётом - мы ведь не знаем какая сумма не верна - стоимость квартиры или сумма аренды. в наших условиях нельзя с полной уверенностью утверждать, какая из сумм не соотвествует.

кстати, сраните аренду в москве - вы получите те же несоответствующие значения. и что, на много там упала стоимость квартир за последние несколько лет?

тут большую роль играет психологический момент: наши люди стремятся иметь в собственности жильё, они в принципе не рассматривают аренду как альтернативный вариант. владение недвижимостью придает хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне. формула будет приниматься в расчет только теми, кто приобретает недвижимость для дальнейшей его сдачи в аренду, и то это под вопросом. большинство же людей, сдающих в аренду, получили эти квартиры либо бесплатно, либо приобрели по более низкой, чем нынешняя рыночная цена. деньги в сознании людей - бумажки, а недвижимость постоянно вот уже на протяжении нескольких лет растет в цене.

audiofil:

marffa (цитата):вот еще, в дополнение к растущим объемам покупок драгметалов:

http://news.[censored]/auto/114510.html

доходы людей растут.

Осталось выяснить, тех ли людей, которые могут выйти на вторичку и купить предлагаемое там в таких объемах, чтобы это могло двинуть рынок вверх.Последний раз редактировалось: audiofil (08 Авг 2008 11:04), всего редактировалось 1 раз

я думаю, что это те, кто уже решил свой жилищный вопрос.

т.е. на рынок недвижимости они в ближайшее время в любом случае не заглянули бы.

marffa:

_Экономист_:

marffa,

Цитата:Расчёт рыночной цены жилья.

Допустим, есть однокомнатная квартира (не важно какая), которая сдаётся за 250 у.е.

Из курса экономической теории: цена на недвижимость должна быть такова, чтобы сумма денег, вырученная с продажи и положенная в банк под проценты, давала такой же доход, что и аренда.

Допустим, банк даёт 10% годовых под вклад в долларах.

В год должно нарастать: 12 месяцев * 250 у.е. = 3000 у.е.

Это значит, что вклад должен составлять 3000 у.е.*100% / 10% = 30000 у.е. - вот вам красная цена для данной квартиры!!!

И это при довольно грубом подсчёте!!!

я так и думала, что именно это вы имеете ввиду. ))

но здесь можно пойти и обратным счётом - мы ведь не знаем какая сумма не верна - стоимость квартиры или сумма аренды. в наших условиях нельзя с полной уверенностью утверждать, какая из сумм не соотвествует.

кстати, сраните аренду в москве - вы получите те же несоответствующие значения. и что, на много там упала стоимость квартир за последние несколько лет?

тут большую роль играет психологический момент: наши люди стремятся иметь в собственности жильё, они в принципе не рассматривают аренду как альтернативный вариант. владение недвижимостью придает хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне. формула будет приниматься в расчет только теми, кто приобретает недвижимость для дальнейшей его сдачи в аренду, и то это под вопросом. большинство же людей, сдающих в аренду, получили эти квартиры либо бесплатно, либо приобрели по более низкой, чем нынешняя рыночная цена. деньги в сознании людей - бумажки, а недвижимость постоянно вот уже на протяжении нескольких лет растет в цене.

marffa, по поводу этой формулы уже много копий сломано со стороны повышал. Но ни один не смог доказать её неэффективность

Насчёт того, какое значение является правильным - это легко определить, посмотрев, сколько людей может позволить себе купить квартиру или её снимать

А психология...сколько её не привязывай, денег от этого у покупателей больше не станет. При анализе рынка я исхожу из того, что как только у покупателя появляется возможность купить квартиру, он это делает (как правило, на пределе возможностей) - так что этот момент лично мною учтён.

И формула используется исключительно для того, чтобы определить, когда стоит купить квартиру, в которой человек планирует жить. Если он собирается её сдавать, т.е. делает инвестицию в недвижимость, то расчёт идёт по немного другой формуле - сюда добавляются предпринимательские риски.

marffa:

кстати, а сколько сейчас максимальная ставка по депозиту?

сдается мне, еще годик, и аренда однушки уже станет равнозначной доходу по депозиту

Если держать в бырлах то процентов 15.

60'000 x 0.15 / 12 = 750 $

Skinner:

Если держать в бырлах то процентов 15.

60'000 x 0.15 / 12 = 750 $

нет, в $ (аренда то в $), и не примерно, а точно.

если исходить из стоимости однушки 60к и ставки 8%, то аренда должна быть 400 $.

уже скоро так и будет, так что похоже рынок стабилизируется.

поднятая формула сейчас очень хорошо видна в европе (на сколько я помню испания, франция, болгария и прибалтика). там люди отказались от покупок жилья и просто снимают. при этом многие инвесторы признали, что купленное им жилье не приносит денег, который позволят окупить покупку. это Def-у яркий пример - почему-то там отказались от покупок.

marffa - сколько аренду не повышай больше чем есть у арендатора не будет.

и пока что рн потиху сползает все ниже и ниже. люди при деньгах, как многие подмечали и упоминали, покупают золото, машины и тп и тд. остается "электорат" (прошу прощения если кого обижает это слово), который на пределе всего с помощью семей, друзей и кредитов нашкрёбывает на однушку. о да - это реально движущая сила на рынке, которая вытолкнет его на новый пик роста. мы верим в вас люди, поэтому подымаем проценты по кредитам вам! и тд и тп.

цирк на дроте