Органы управления: общее собрание товарищества собственников
В соответствии с п.1 статьи 214 Жилищного кодекса органами управления товарищества собственников являются:
1) общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников;
2) правление товарищества собственников;
3) председатель правления товарищества собственников.
Виды общего собрания
Общее собрание может проходить в обычном (очередном) порядке, во внеочередном порядке и повторно. В протоколах такие собрания обычно так и именуются: общее собрание, внеочередное общее собрание, повторное общее собрание.
Согласно ЖК ТС обязано проводить общее собрание не реже одного раза в год. Такое собрание, как правило, проводится в начале года. На нем утверждаются годовой отчет о работе правления ТС и его председателя, годовой баланс ТС, отчет ревизионной комиссии (ревизора) о результатах проверки финансово-хозяйственной деятельности ТС за истекший календарный год, смета доходов и расходов на текущий год. Если по результатам работы за год появились убытки, ТС должно решить вопрос об их компенсации (в частности, путем установления дополнительных взносов для членов ТС). На общем собрании решаются и иные вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания.
Исключительная компетенция общего собрания установлена п. 4 ст. 215 ЖК. К ней отнесены следующие вопросы:
• внесение изменений и (или) дополнений в устав ТС;
• определение основных направлений деятельности ТС;
• избрание членов правления и председателя правления ТС. Вместе с тем это полномочие содержит уточнения: сюда включены прием на работу председателя ТС по трудовому договору (контракту), а также досрочное прекращение полномочий членов правления и его председателя;
• избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) ТС. В ЖК уточнено, что общее собрание вправе также досрочно прекратить полномочия этих должностных лиц. ЖК требует утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) ТС;
• утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
• утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля ТС, форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников ТС;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов ТС;
• рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) председателя правления ТС. Кроме того, общее собрание по ЖК вправе рассматривать также жалобы на решения и действия (бездействие) членов правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТС;
• принятие решений о реорганизации и ликвидации ТС. Это полномочие уточнено: общее собрание также назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора), утверждает передаточный акт или разделительный баланс, промежуточный ликвидационный и ликвидационный баланс;
• принятие решения о реконструкции объектов недвижимого имущества ТС (например, жилого дома), в том числе путем надстройки и (или) пристройки. В ЖК содержится уточнение: если реконструкция объектов недвижимого имущества проводится путем надстройки и (или) пристройки, то в таком случае общее собрание должно принимать решение об изменении размера общего имущества в процессе такой реконструкции (за исключением случая, когда надстройка и (или) пристройка планируются местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам);
• принятие решения об отчуждении или передаче общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам ТС, а также иным лицам. В ЖК уточнено: при передаче общего имущества во владение и пользование иным лицам не должны нарушаться права и законные интересы членов ТС;
• принятие решения о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ.
К исключительной компетенции общего собрания является то, что оно вправе осуществлять прием в члены ТС и исключение из членов ТС. Следует учитывать, что учредители ТС и собственники жилых (нежилых) помещений жилого дома ТС, которые приобрели право собственности на них от прежних владельцев, являются членами ТС автоматически. Это означает, что решения общего собрания о приеме таких лиц в ТС не требуется.
В ЖК предусмотрено, что общее собрание предоставляет председателю общего собрания полномочия по заключению трудового договора (контракта) с избранным (или принятым на работу) председателем правления ТС. Это сделано для того, чтобы было кому подписать трудовой договор (контракт) от имени общего собрания, выступающего в роли нанимателя председателя правления ТС.
В ЖК предусмотрено, что общее собрание вправе принимать решения по всем вопросам, которые отнесены к компетенции правления. Кроме того, согласно ЖК уставом ТС к исключительной компетенции общего собрания могут быть отнесены и иные полномочия сверх тех, что предусмотрены в ЖК.
Согласно п. 2 ст. 180 ЖК внеочередным общим собранием считается собрание, проводимое помимо ежегодного общего собрания. Если уставом предусмотрено, что общее собрание членов ТС проводится один раз в год, то в таком случае внеочередным будет считаться заседание общего собрания, созываемое второй раз за год. Внеочередное собрание членов ТС всегда проводится по инициативе тех лиц, которым в ЖК предоставлено такое право. Инициаторами созыва такого заседания могут быть:
• члены ТС, обладающие не менее чем 1/4 голосов от общего количества голосов членов ТС,
• правление;
• ревизионная комиссия (ревизор),
• местный исполнительный и распорядительный орган.
Инициатор созыва внеочередного заседания общего собрания определяет повестку дня этого заседания.
Согласно п. 9 ст. 215 ЖК повторное общее собрание проводится в случае отсутствия кворума на его первоначальном заседании. Причем повторным может быть и внеочередное заседание общего собрания, если на первоначальное заседание такого собрания не явилось минимально необходимое количество членов ТС.
Кворум
Под кворумом понимается количество голосов членов ТС, необходимое для признания заседания общего собрания правомочным. Правомочным считается такое заседание общего собрания, которое вправе принимать решения, имеющие обязательную юридическую силу для всех членов ТС.
Согласно ЖК количество голосов, при наличии которых заседание общего собрания считается правомочным - более чем 1/2 голосов от их общего количества. Таким образом, чем большим размером квартир будут обладать участники общего собрания, тем меньшее их количество потребуется для наличия кворума.
Согласно ЖК внеочередное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТС, обладающие более чем 1/2 голосов от общего количества голосов членов товарищества.
ЖК также установлено, что повторное заседание общего собрания является правомочным, если на нем присутствуют члены ТС, обладающие не менее чем 1/4 голосов от общего количества голосов членов товарищества. Для кворума на повторном заседании общего собрания требуется присутствие членов ТС, обладающих более 1/2 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества. При таких правовых условиях проведение решений на повторном собрании, если на нем присутствует менее 50% голосов от общего количества, становится невозможным.
Созыв общего собрания
Заседания общего собрания созывается правлением ТС путем направления каждому члену товарищества не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения, письменного уведомления. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания, дата, место и время его проведения, повестка дня.
Решение о созыве внеочередного заседания общего собрания принимается правлением ТС в течение 7 дней со дня получения от инициатора его проведения соответствующего предложения или требования. Такое заседание должно быть проведено в течение 30 дней со дня получения предложения (требования).
В проведении внеочередного заседания общего собрания правление может отказать его инициатору. Причиной отказа может быть несоблюдение установленного порядка подачи предложения или требования. Если инициаторы проведения внеочередного заседания общего собрания не согласятся с таким решением правления, то они вправе сами созвать его.
Повторное заседание общего собрания созывается в течение 30 дней с даты несостоявшегося общего собрания.
Письменный опрос.
Согласно ЖК общее собрание вправе принимать решения не только на своих заседаниях, но и путем письменного опроса членов ТС. Для проведения такого опроса каждому члену ТС направляется бюллетень для голосования.
Бюллетень для голосования должен содержать:
• повестку дня общего собрания, проводимого путем письменного опроса членов ТС;
• формулировку вопросов, по которым проводится голосование;
• формулировку проектов решений по каждому вопросу;
• варианты голосования по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»);
• разъяснение порядка заполнения бюллетеня;
• место представления заполненных бюллетеней;
• дату окончания голосования;
• дату заседания правления ТС.
Подсчет голосов осуществляется правлением ТС. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью ТС.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены ТС, обладающие более чем 2/3 голосов от общего количества голосов членов товарищества.
Бюллетени для голосования хранятся в делах ТС в течение 5 лет.
Собрание уполномоченных членов ТС.
В качестве органа управления ТС может функционировать не только общее собрание, но и собрание уполномоченных, оно может создаваться при наличии в ТС более 50 членов. Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более 2/3 членов ТС, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых 5 членов ТС. В уставе ТС может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных проводятся не реже одного раза в 5 лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год.
В ТС собрание уполномоченных вправе решать все вопросы, которые относятся к ведению общего собрания.
На собрании уполномоченных каждый уполномоченный обладает количеством голосов, равным сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов ТСЖ.
Что же касается общего собрания организации застройщиков, то правовые условия его проведения установлены в ст. ст.187-188 ЖК. В подавляющем большинстве они аналогичны условиям проведения собрания в ТС.
Исключительная компетенция собрания уполномоченных в организации застройщиков ограничена. Собрание уполномоченных организации застройщиков имеет право рассматривать вопросы, отнесенные законодательными актами и уставом к исключительной компетенции общего собрания членов организации застройщиков, за исключением следующих вопросов:
- внесение изменений и (или) дополнений в устав организации застройщиков;
- установление размеров и сроков внесения вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов;
- установление порядка распределения жилых (нежилых) помещений между членами организации застройщиков;
- избрание уполномоченных, досрочное прекращение их полномочий;
- принятие решения по выбору способа управления общим имуществом;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации этой организации, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов.
Органы управления: правление организации застройщиков
Вопросы деятельности правления ОЗ отражены в ст.ст. 189-190 ЖК.
Правление ОЗ осуществляет управление деятельностью организации застройщиков в период между общими собраниями (собраниями уполномоченных) членов организации застройщиков.
Правление организации застройщиков является коллегиальным исполнительным органом и подотчетно общему собранию (собранию уполномоченных) членов организации застройщиков.
Правление организации застройщиков избирается общим собранием (собранием уполномоченных) из числа членов организации застройщиков на три года, за исключением председателя правления, которым может быть избран гражданин как являющийся, так и не являющийся членом организации застройщиков.
Членами правления организации застройщиков не могут быть члены собрания уполномоченных и члены ревизионной комиссии (ревизор).
Вопрос о досрочном прекращении полномочий членов правления организации застройщиков может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) по письменному требованию членов организации застройщиков, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, или ревизионной комиссии (ревизора) организации застройщиков либо по предложению соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа.
В случае выхода (исключения) из членов организации застройщиков, отказа от полномочий либо смерти члена правления организации застройщиков может быть избран новый член правления на оставшийся срок действия полномочий правления.
Заседания правления организации застройщиков проводятся по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал. Правление правомочно принимать решения, если в его заседании участвует более половины членов правления, в том числе председатель правления.
Решения правления организации застройщиков принимаются простым большинством голосов.
К компетенции правления организации застройщиков относятся:
- осуществление текущего руководства деятельностью организации застройщиков в соответствии с законодательством, уставом организации застройщиков и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов;
- учет членов организации застройщиков, а также учет имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов организации застройщиков;
- назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение заместителя (заместителей) председателя правления от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями);
- рассмотрение обращений членов организации застройщиков и ее работников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков;
- созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных) членов организации застройщиков, организация их подготовки и проведения;
- подготовка ежегодного отчета о работе правления организации застройщиков для представления общему собранию (собранию уполномоченных) членов организации застройщиков;
- контроль за внесением членами организации застройщиков взносов, расчетом задолженности по ним и начислением пени;
- организация хозяйственной деятельности организации застройщиков;
- другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом организации застройщиков и решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков.
Органы управления: председатель правления товарищества собственников.
Председатель правления руководит деятельностью правления и осуществляет текущее руководство деятельностью всего ТС. Этот орган управления называют исполнительным.
Избрание председателя правления ТС.
Председатель правления избирается общим собранием ТС сроком до 5 лет. Трудовой договор (контракт) с ним от имени общего собрания подписывает председатель общего собрания (в случае избрания председателем правления гражданина, не являющегося членом ТС). Такие полномочия председателю общего собрания должны быть предоставлены решением общего собрания.
Если члены правления должны избираться только из числа членов ТС, то в отношении председателя правления такое правило не действует. Это может быть человек со стороны. В таком случае заключение с таким лицом трудового договора (контракта) является обязательным.
Согласно действующим сегодня нормам законодательства председатель правления должен иметь среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование. Он также обязан пройти образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом домов. В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее соответствующего образования, однако обладающее необходимыми деловыми и профессиональными знаниями, умениями и навыками, и имеющее опыт работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Кандидатура председателя правления должна быть согласована местным исполнительным и распорядительным органом при избрании (переизбрании). Местный орган власти обязан согласовать либо отказать в согласовании представленной кандидатуры в течение 10 рабочих дней со дня получения предложения по кандидатуре от правления. Порядок такого согласования определяется этим органом.
Отказ в согласовании кандидатуры председателя правления может быть обжалован ТС (ЖСПК) в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Если у ТС (ЖСПК) нет кандидатуры на должность председателя правления, то местный исполнительный и распорядительный орган предлагает свою кандидатуру на эту должность. При этом общее собрание не обязано избирать председателем правления именно эту кандидатуру.
Права председателя правления.
К компетенции председателя правления ТС относятся:
- осуществление текущего руководства деятельностью ТС в пределах полномочий, определенных ЖК, уставом ТС и трудовым договором (контрактом), заключенным с ним в соответствии с ЖК и законодательством о труде;
- организация и проведение заседаний правления ТС;
организация исполнения решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, правления ТС;
заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени ТС;
утверждение должностных инструкций штатных работников ТС, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов ТС;
принятие на работу и увольнение работников ТС, применение к ним мер поощрения и взыскания;
издание в пределах своей компетенции распоряжений, обязательных для исполнения работниками ТС, в целях реализации решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС, правления ТС;
совершение действий без доверенности от имени ТС, представление его интересов в суде, государственных органах, других организациях, выдача доверенности на представление интересов ТС, подписание платежных документов, выдача справок;
осуществление расчетов за поставленные энергоресурсы;
осуществление иных полномочий, предусмотренных ЖК и уставом ТС.
Следует отметить, что в компетенции председателя правления ЖСПК отсутствует только одно полномочие - осуществление расчетов за поставленные энергоресурсы.
Председатель правления ТС (ЖСПК) обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома (домов) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов ТС по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом, в том числе по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, надлежащему содержанию объектов недвижимого имущества;
обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование платы на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем, если иное не установлено законодательством;
повышать квалификацию не реже одного раза в пять лет в порядке, установленном законодательством.
Досрочное прекращение полномочий председателя.
Вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления (переизбрании) может быть вынесен на обсуждение общего собрания по письменному требованию:
• членов ТС (ЖСПК), обладающих в совокупности не менее чем одной четвертью голосов от общего их количества,
• ревизионной комиссии (ревизора),
• не менее чем двух третей членов правления,
• местного исполнительного и распорядительного органа.
Вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя правления на практике обычно ставится в случае совершения им каких-либо виновных действий (бездействия). Однако согласно законодательству в отношении руководителя организации (юридического лица) это не является обязательным условием. Так, на основании ст. 259 Трудового кодекса Республики Беларусь по решению общего собрания трудовой договор (контракт) с председателем правления может быть расторгнут до истечения срока его действия в случае отсутствия виновных действий (бездействия) руководителя ТС (ЖСПК). При этом необходимым условием применения такого основания для расторжения трудового договора (контракта) является установление в нем размера компенсации за досрочное расторжение.
Председатель правления имеет право и сам досрочно расторгнуть трудовой договор (контракт), в том числе и при отсутствии уважительной причины. В этом случае он обязан предупредить общее собрание или правление ТС (ЖСПК) в письменной форме не позднее чем за один месяц. При расторжении трудового договора (контракта) без уважительных причин ТС (ЖСПК) вправе потребовать от председателя правления выплатить компенсацию в размере, установленном в трудовом договоре (контракте).
К уважительным причинам в рассматриваемом случае, в частности, относятся:
• достижение председателем правления пенсионного возраста;
• препятствующая продолжению трудовой деятельности болезнь;
• необходимость ухода за больным членом семьи;
• нарушение общим собранием ТС (ЖСПК) условий трудового договора (контракта) с председателем правления.
Наемный работник или «общественник»?
Обязательно ли председатель правления должен состоять в трудовых отношениях с товариществом собственников или же может исполнять свои обязанности на общественных началах? Проблема здесь в том, что законодатель по этому вопросу высказался крайне неудачно.
Согласно п. 4 ст. 216 ЖК председатель правления ТС избирается из числа членов товарищества или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в товариществе собственников на срок до 5 лет в соответствии с уставом ТС.
Наличие союза «или» в приведенной норме можно трактовать как положение о том, что заключение трудового договора с председателем необязательно.
Это значит, если из числа членов товарищества - действует на основании протокола общего собрания, если не из числа членов - на основании заключенного с ним трудового договора. В пользу этой версии говорит и п. 4 ст. 215 ЖК, который к исключительной компетенции общего собрания ТС относит, в частности, избрание членов правления и председателя правления ТС (прием на работу председателя товарищества по трудовому договору (контракту)), досрочное прекращение их полномочий.
Однако при такой трактовке данной нормы получается, что по трудовому договору председателем правления товарищества собственников может работать только посторонний человек, не член товарищества собственников, а член ТС должен исполнять обязанности председателя без заключение трудового договора, то есть только на общественных началах.
Такую позицию никак нельзя признать справедливой, и вряд ли она понравится большинству действующих сегодня председателей.
Поэтому имеет смысл занимать следующую позицию: председатель правления товарищества собственников жилья, являющийся членом этого товарищества, может исполнять свои обязанности как на общественных началах (на основании решения общего собрания), так и работая по трудовому договору.
Управляющий - не замена председателя!
Товарищество собственников может нанимать любых работников, наличие которых посчитает необходимым для своей деятельности, в том числе и управляющего. Но при этом стоит иметь в виду несколько важных моментов.
Полномочия председателя правления, закреплены в п. 3 ст. 216 ЖК, исходя из общего смысла этих полномочий, именно председатель правления ТС является и в любом случае будет являться руководителем юридического лица.
Относительно полномочий и компетенции управляющего стоит обратиться к трудовому законодательству, регламентирующему вопросы наименования должностей и установление должностных обязанностей. ОКРБ 006-2009 содержит такую должность как «управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения» (код должности 25134) и за подробностями отправляет нас к выпуску 23 ЕКСД «Должности служащих, занятых в жилищно-коммунальном хозяйстве», утвержденному постановлением Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь от 26.05.2000 № 84.
Должность управляющего недвижимым имуществом совместного домовладения отнесена к категории 1 - руководители.
Что касается должностных обязанностей такого руководителя, то они четко прописаны в выпуске 23 ЕКСД. Управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения:
• организует работу по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, техническому обслуживанию и ремонту жилого дома (домов), обеспечению собственников коммунальными услугами;
• организует работу по обеспечению сохранности и содержанию общего имущества совместного домовладения в исправном техническом и эстетическом состоянии в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации;
• обеспечивает бесперебойную работу оборудования и устройств жилищного фонда, надлежащее содержание элементов внешнего благоустройства, санитарную очистку и уборку зданий и прилегающей территории совместного домовладения;
• организует проведение работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества совместного домовладения;
• ведет учет и контроль выполненных работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества, предоставленных коммунальных услуг;
• обеспечивает своевременную и качественную подготовку общего имущества совместного домовладения к эксплуатации в осенне-зимний и весенне-летний период;
• осуществляет контроль за исправностью и сохранностью инженерного оборудования и контрольно-измерительных приборов;
• обеспечивает соблюдение работниками правил и норм охраны труда и пожарной безопасности;
• разрабатывает и организует осуществление мероприятий по экономному и рациональному использованию воды, тепла и электроэнергии;
• обеспечивает контроль расходования воды, электроэнергии, тепла и показаний приборов счетчиков контроля;
• принимает необходимые меры по ликвидации аварийных ситуаций на территории совместного домовладения;
• осуществляет контроль за выполнением собственниками обязанностей по обеспечению надлежащего содержания и ремонта жилых и нежилых помещений, находящихся в их собственности: по своевременной оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества, за водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги в соответствии с законодательством; выполнением условий договоров на участие в расходах по содержанию и ремонту общего имущества и оплате коммунальных услуг;
• информирует собственников о проводимой работе по управлению недвижимым имуществом, организации содержания и ремонта общего имущества, предоставлению коммунальных услуг.
Как видим, управляющий выполняет практически исключительно административно-хозяйственные функции. Это своего рода завхоз. В процитированных выше из ЕКСД должностных обязанностях нигде и намека нет на то, что управляющий недвижимым имуществом совместного домовладения может выполнять какие-то функции руководителя юридического лица.
Однако по общему правилу председатель правления может доверенностью уполномочивать управляющего, впрочем, как и любого другого штатного сотрудника, на совершение каких-либо действий, сделок и т.п., то есть делегировать ему часть своих полномочий.
Для некоторых ТС такая ситуация может быть вполне приемлемой, когда общим собранием ТС принимается решение о том, что председатель правления выполняет только минимум организационно-распорядительных функций, закрепленных за ним п. 3 ст. 216 ЖК, на общественных началах, в то время как в штатное расписание товарищества вносится должность управляющего недвижимым имуществом совместного домовладения и такой работник принимается по трудовому договору (контракту).
Устав товарищества собственников (Статья 209 ЖК).
Учредительным документом товарищества собственников является его устав.
Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей - участников совместного домовладения.
В уставе товарищества собственников указываются:
- наименование товарищества собственников;
- место его нахождения;
- предмет и цели его деятельности, органы управления, порядок их избрания;
- права и обязанности членов товарищества собственников;
- компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов;
- меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов;
- обязанность товарищества собственников обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;
- обязанность товарищества собственников соблюдать интересы его членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
- порядок возмещения убытков членами товарищества собственников;
- права и обязанности товарищества собственников;
- порядок рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями;
- права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью товарищества собственников, в том числе за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этим товариществом сохранности общего имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этого товарищества, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);
- порядок ликвидации товарищества собственников;
-иные положения, предусмотренные Жилищным кодексом и иными актами законодательства.
В уставе товарищества собственников могут содержаться иные положения, касающиеся его деятельности и не противоречащие ЖК и иным актам законодательства.
Отметим, что ЖК не предусматривает возможности для Совета Министров утверждения типового устава ТС.
Типовой договор о совместном домовладении и Типовой устав товарищества собственников утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 4 марта 2015 г. № 161 «Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и Типового устава товарищества собственников» в соответствии с частью пятой статьи 19 и частью третьей статьи 21 Закона Республики Беларусь от 8 января 1998 года «О совместном домовладении».
В соответствии с нормами постановлении я договоры о совместном домовладении и уставы товариществ собственников, заключенные и утвержденные до вступления в силу данного постановления, должны быть приведены в соответствие с его положениями до 1 января 2016 г.
Министерству жилищно-коммунального хозяйства, Министерству архитектуры и строительства совместно с Государственным комитетом по имуществу поручено в трехмесячный ( т.е. до 4 июня 2015 г.) срок утвердить Инструкцию о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества.
Порядок создания и регистрация товарищества собственников
Условия государственной регистрации организации застройщиков установлены в статье 183 ЖК.
В соответствие с ней организация застройщиков считается созданной и приобретает права юридического лица с даты ее государственной регистрации в порядке, установленном законодательством, имеет обособленное имущество и самостоятельный баланс, несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные, личные неимущественные права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Для государственной регистрации организации застройщиков, а также изменений и (или) дополнений, вносимых в устав организации застройщиков, в местный исполнительный и распорядительный орган представляются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Государственная регистрация организаций застройщиков осуществляется областными, Минским городским исполнительными комитетами, а также городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами. Областные исполнительные комитеты вправе делегировать часть указанных полномочий другим местным исполнительным и распорядительным органам, а Минский городской исполнительный комитет и городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты - соответствующим администрациям районов в городах.
Условия государственной регистрации ТС установлены в статье 210 ЖК. Чтобы не повторяться, они еще более короткие.
Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества соответствующим регистрирующим органом в соответствии с законодательством.
Для государственной регистрации товарищества собственников представляются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.
Вместе с тем, вне зависимости от формы коммерческой или некоммерческой организации (за исключением политических партий, профессиональных союзов, религиозных и общественных организаций, и др. организаций, регистрация которых урегулирована специальными актами законодательства), регистрация и ЖСПК и ТС производится в соответствии с нормами Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь № 1 от 16.01.2009 года «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования».
Рассмотрим эти нормы подробнее.
Порядок создания товарищества собственников жилья
В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о создании ТС может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения. В остальных случаях решение об управлении недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения при помощи ТС должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
До момента реализации собственниками своего права на создание ТС управление недвижимым имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом в соответствии с Положением об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342 «Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда».
Этапы создания ТС должны проходить в следующей строгой очередности.
Изначально собирается инициативная группа по созданию товарищества собственников.
Затем определяется количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.
Следующим этапом создания ТС будет согласование его наименования. Данный вопрос регулируется Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154, а также постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц».
Затем необходимо определить предполагаемое местонахождение ТС (юридический адрес). Местонахождение ТС может быть только в нежилом помещении.
Одним из важнейших этапов создания ТС является подготовка устава. Устав является единственным учредительным документом ТС.
Следующий этап - подготовка повестки дня общего собрания (перечень примерных вопросов: об избрании председателя и секретаря общего собрания, об утверждении состава счетной комиссии, о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, о создании ТС, об утверждении устава ТС, о государственной регистрации ТС).
Ответственным этапом создания ТС является письменное уведомление собственников жилых помещений о созыве общего собрания с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора собрания. Уведомление направляется инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается под расписку.
Следующим этапом создания ТС будет проведение общего собрания и оформление его результатов (принятие решения о создании ТС, подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и т.п.).
И заключительный этап — государственная регистрация ТС.
Для государственной регистрации ТС предоставляются следующие документы:
• заявление о государственной регистрации некоммерческой организации, форма которого содержится в Приложении 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь от 27.01.2009 № 8. В п. 5 формы заявления «цели и предмет деятельности» указывается «совместное домовладение»;
• устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
• оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (согласно п. 1.2 приложения 22 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь ставка государственной пошлины за регистрацию ТС составляет 0,5 базовой величины).
Истребование иных документов для государственной регистрации ТС согласно действующему законодательству запрещается.
Регистрация осуществляется в день подачи заявления путем простановки штампа на уставе ТС и внесения записи о нем в ЕГР. Свидетельство о государственной регистрации ТС выдается на следующий рабочий день со дня регистрации.
В течение 5 рабочих дней со дня государственной регистрации регистрирующий орган ставит ТС на учет в налоговом органе, территориальных органах государственной статистики, органах ФСЗН, РУП «Белгосстрах». Руководитель ТС самостоятельно изготавливает печать ТС и открывает банковский счет.
Порядок открытия счетов в банках Республики Беларусь для организации застройщиков (товарищества собственников)
Порядок открытия счетов в банках Республики Беларусь для организации застройщиков (товарищества собственников) урегулированы положениями Декрета № 1 от 16.01.2009 года и Постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 3 апреля 2009 г. № 40 «Об открытии банковских счетов».
Нормы Постановления распространяются на открытие любых банковских счетов. Согласно п.п. 1.1. Постановления открытие в Республике Беларусь банками, небанковскими кредитно-финансовыми организациями, Национальным банком Республики Беларусь (далее — банки) текущих (расчетных) счетов, субсчетов и специальных счетов, благотворительных, временных, корреспондентских счетов, карт-счетов (далее — банковские счета) осуществляется в порядке, определенном настоящим постановлением, и с учетом требований законодательства. Следовательно, понятие «банковские счета», употребляемое в постановлении включает в себя все виды счетов предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
Документы необходимые для открытия счетов.
В соответствии с п.2.3. Декрета № 1 от 16.01.2009 года юридические лица для открытия текущих (расчетных) счетов представляют в банк, небанковскую кредитно-финансовую организацию следующие документы:
заявление на открытие текущего (расчетного) счета;
копию (без нотариального засвидетельствования) устава, имеющего штамп, свидетельствующий о проведении государственной регистрации;
карточку с образцами подписей должностных лиц юридического лица имеющих право подписи документов для проведения расчетов, и оттиска печати. Другие документы для открытия текущих (расчетных) счетов в банк не представляются, более того истребование иных документов запрещается.
С учетом нормы части второй подпункта 2.3 пункта 2 Декрета карточка с образцами подписей и оттиска печати субъектов хозяйствования по банковским счетам) должна быть засвидетельствована уполномоченным сотрудником банка (как при открытии, так и при ведении банковского счета). При этом часть вторая подпункта 2.3 пункта 2 Декрета № 1 подразумевает обязанность банка засвидетельствовать подлинность подписей, включаемых в карточку с образцами подписей и оттиска печати субъектов хозяйствования по банковским счетам, и не исключает право владельца счета (по его усмотрению) на обращение за совершением указанных действий в органы, уполномоченные совершать нотариальные действия (в таком случае банк не вправе отказать в принятии карточки с образцами подписей и оттиска печати, подлинность которых свидетельствована нотариально).
Следует обратить внимание на один важный момент. Так, как отмечено выше, в соответствии с п.24 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом №1, регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня внесения записи о государственной регистрации субъекта хозяйствования в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выдает документы, подтверждающие постановку на учет в налоговом органе. Таким образом, субъект хозяйствования считается поставленным на учет в налоговом органе лишь по истечении указанного пятидневного срока. Более того, согласно ст.13.9. КоАП РБ открытие банком счета организации без предъявления ими документов, подтверждающих постановку на учет в налоговом органе, - влекут наложение штрафа на юридическое лицо в размере от ста тридцати до двухсот базовых величин. При этом порой вновь зарегистрированные организации обращаются за открытием счета либо в день государственной регистрации либо на следующий день, при этом на учете ни в ИМНС, ни в других органах они еще фактически не стоят (хотя УНП и совпадает с регистрационным номером, который ставится на уставе), тем самым банки нарушают данную статью КоАП.
Передача дома в управление от застройщика
Передача дома в управление от застройщика урегулирована Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013г. № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».
Обязательство застройщика передать дольщику качественный объект долевого строительства
Согласно подп. 3.1. п. 3 Типового договора застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства.
Форма акта приемки-передачи установлена приложением 3 к Типовому договору.
В акте указываются характеристики переданного дольщику объекта долевого строительства (количество комнат, общая площадь, этаж, стоимость, наличие отделки), фиксируется факт передачи дольщику комплекта ключей (застройщик гарантирует, что других ключей к входным дверям в переданные дольщику помещения ни у самого застройщика, ни у известных ему третьих лиц не имеется), подтверждается принятие дольщиком объекта долевого строительства и комплекта ключей, а также технических паспортов на приборы учета воды, тепловой энергии, расхода газа, приводятся замечания дольщика по состоянию объекта долевого строительства, которые застройщик обязуется устранить в месячный срок после подписания акта.
Порядок приемки-передачи объекта долевого строительства
Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему ключей от объекта долевого строительства и документов на установленное оборудование.
После приемки в эксплуатацию жилого дома застройщик в течение одного месяца обязан произвести дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии уплаты в полном объеме цены договора застройщик в трехдневный срок со дня обращения дольщика передает ему документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства.
Передача дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства, ключей и документов на установленное оборудование осуществляется застройщиком после государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств.
В случае передачи застройщиком дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства до момента государственной регистрации права дольщика на этот объект стороны заключают договор найма, аренды, безвозмездного пользования или иное соглашение, предусматривающее передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства и определяющее его качественные характеристики. Данные договоры заключаются в простой письменной форме, не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными со дня их подписания. При этом застройщик передает дольщику документы на установленное оборудование и комплект ключей. Со дня подписания договора дольщик должен вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, а также нести риск случайной гибели имущества.
При возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.
Выбор способа управления общим имуществом.
Выбор способа управления общим имуществом урегулирован статьями 170-171 ЖК и нормами Указа Президента Республики Беларусь 9 октября 2013 г. № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538»
В соответствии со ст. 170 ЖК управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:
непосредственно участниками совместного домовладения;
организацией, управляющей общим имуществом;
уполномоченным лицом;
организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом.
Управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества.
Решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, принимается на общем собрании участников совместного домовладения.
Общим имуществом может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом, или одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.
Управление общим имуществом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопроса владения и пользования этим имуществом, а также предоставление жилищно-коммунальных услуг гражданам.
Статья 171 ЖК устанавливает сроки выбора способа общим имуществом
Так, участники совместного домовладения в построенном (реконструированном, капитально отремонтированном) жилом доме, обязаны не позднее шести месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию выбрать один из способов управления общим имуществом;
Отметим, что способ управления общим имуществом может быть изменен по решению участников совместного домовладения, принятому на их собрании.
Указ Президента Республики Беларусь 9 октября 2013 г. № 461 внес существенные изменения в нормы ЖК. Так, Указом было установлено, что управление общим имуществом может осуществляться одним из следующих способов:
непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества;
товариществом собственников или организацией застройщиков;
уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством.
Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников и организациями застройщиков могут привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги.
Местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в следующих случаях:
1) если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников - в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
2) если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом - в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения;
3) в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Типовой договор управления общим имуществом утвержден Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11 апреля 2011 г. N 469 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538».
Порядок заключения договоров с обслуживающими организациями.
Для рассмотрения вопроса организации технического обслуживания жилого дома ТС (в том числе и посредством УП ЖРЭО), необходимо решение общего собрания всех членов товарищества собственников. Решение общего собрания о согласии самостоятельно осуществлять обслуживание жилых домов (дома) или передать жилые дома (дом) на полное либо частичное техническое обслуживание УП ЖРЭО или частной компании принимается квалифицированным большинством, т.е. не менее двух третей голосов, присутствующих на собрании.
Для заключения договора о принятии жилого дома ТС на полное техническое обслуживание УП ЖРЭО районов, помимо вышеуказанного решения общего собрания членов ТС о согласии перехода на полное обслуживание просят представить копии правоустанавливающих документов, а также техническую документацию на жилой дом.
Для заключения договора о принятии жилого дома ТС на полное техническое обслуживание УП ЖРЭО районов предусматривают предоставление следующего пакета документов:
копии свидетельства о государственной регистрации и устава товарищества собственников, организации застройщиков;
выписка из протокола общего собрания членов товарищества собственников, организации застройщиков об избрании председателя;
решение общего собрания членов товарищества собственников, организации застройщиков о согласии передать жилой дом (дома) на полное техническое обслуживание УП ЖРЭО;
свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации жилого дома (ксерокопия);
технический паспорт жилого дома с поэтажными планами и указанием площади каждой квартиры (ксерокопия);
свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации земельного участка (ксерокопия);
список всех членов товарищества собственников, организаций застройщиков с указанием номеров квартир;
акты (справки) балансовой принадлежности наружных сетей (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения);
акты передачи специализированным организациям телефонных, телевизионных и радио сетей, наружного освещения и ливневой канализации;
схемы внутридомовых систем водоснабжения, канализации, тепло-газо-электроснабжения, контуров заземления;
паспорта на технологическое оборудование;
техническую документацию на приборы учета (согласованный проект, акт сдачи, паспорт на прибор учета) и системы регулирования (согласованный проект, акт ввода в эксплуатацию);
проектную документацию на электроснабжение жилых домов;
исполнительная документация в полном объеме в соответствии с ТКП 45-1.03-59-2008 (02250) "Приемка законченных строительством объектов";
копии договоров на оказание коммунальных услуг;
паспорт (паспорта) готовности жилого дома (домов) к отопительному сезону;
технические паспорта и регистрационные удостоверения на изолированные встроенные нежилые помещения товарищества собственников, организации застройщиков (копии);
договоры с арендаторами нежилых помещений и поставщиками коммунальных услуг (копии);
схемы и акты обмеров обслуживаемой территории, в том числе площади зеленых зон, территорий с покрытием (отдельно асфальтобетонное и плиточное покрытие);
акты обмеров подлежащих уборке мест общего пользования, лифтовых кабин, мусорокамер и контейнерных площадок;
инвентаризацию хозяйственного детского оборудования, малых архитектурных форм;
акт наличия аншлагов установленного образца, нумерации подъездов и квартир, досок объявлений.
ДОГОВОР
от «____»__________20__г. г. Минск
Настоящий договор заключен между УП «ЖРЭО № Центрального района г. Минска», в лице директора предприятия __________________________, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, ЖСПК №_____, в лице председателя ________________________, действующей на основании Устава, с другой стороны, именуемого в дальнейшем «Заказчик», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Предметом договора является отношение сторон в процессе эксплуатации и содержания жилого дома № __ по ул. _______________, в полном соответствии с требованиями Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений жилого фонда Республики Беларусь, утвержденных приказом Министерства ЖКХ от 7 декабря 1999 г. № 177, а также иными договорами, заключаемыми в установленном порядке с нанимателем, собственником жилых помещений и членом организаций граждан-застройщиков и действующего законодательства по жилищному хозяйству и ремонтно-строительному производству, решениями Мингорисполкома и районной администрации.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. Производить следующие виды обязательных работ и услуг по содержанию и эксплуатации жилого дома с соблюдением установленных единых правил содержания жилищного фонда в Республике Беларусь:
- Заключить договор с энергоснабжающей организацией на пользование тепловой и электрической энергией жилого дома, принятого на техническое обслуживание и нести ответственность за эксплуатацию электрохозяйства;
- Осуществить допуск в эксплуатацию системы тепло-, электропотребления жилого дома, принятого на техническое обслуживание;
- Содержать в технически исправном состоянии теплофикационные, водопроводные, канализационные и электрические сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома, и нести ответственность за эксплуатацию теплового хозяйства;
- Производить техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций, инженерных систем (тепловых, водопроводных и канализационных, электрических) и устройств, находящихся в общем пользовании, вспомогательных помещений и объектов благоустройства.
Техническое обслуживание инженерных систем:
- по электроснабжению - до квартирного электрощитка, включая установленную в нем отключающую и защитную аппаратуру подачи электроэнергии в квартиру;
- по холодной и горячей воде – до запорной арматуры включительно, в том числе к смывному бачку, установленных на ответвлениях в квартиру от общих стояков холодной и горячей воды;
- по канализации - ввод в общий канализационный стояк;
- по центральному отоплению - трубопроводы и отопительные приборы в жилых комнатах и подсобных помещениях;
2.1.2. проверять техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков не менее 2 раз в году (осенний, весенний осмотр);
2.1.3. своевременно производить подготовку жилого дома, вспомогательных помещений, инженерного и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
2.1.4. содержать контейнеры для твердых бытовых отходов в исправном состоянии, а также отвечающем санитарным требованиям;
2.1.5. обеспечивать:
бесперебойную работу мусоропроводов, лифтов, другого инженерного оборудования, находящегося в доме в соответствии с действующими правилами и нормами;
своевременный вывоз твердых бытовых отходов;
освещение лестничных площадок и других вспомогательных помещений жилого дома;
уборку вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории;
очистку вентканалов, дымоходов, мусоропроводов, их дезинфекцию;
круглосуточное обслуживание аварийно-диспетчерскими службами;
выдачу справок, предусмотренных законодательством Республики Беларусь;
2.1.6. Ежемесячно производить начисления за техническое обслуживание и коммунальные услуги, по отчислениям средств на капитальный ремонт жилого дома в сроки, размерах и на условиях, установленных законодательством Республики Беларусь;
2.1.7. ежемесячно до 15 числа месяца следующего за отчётным выставлять счёта жильцам;
2.1.8. принимать меры к понуждению жильцов и членов их семей к своевременной и полной оплате выставленного счёта за техническое обслуживание, коммунальные услуги и отчисления на капитальный ремонт;
2.1.9. выполнять:
2.1.10. требования по благоустройству и содержанию придомовых территорий, установленные законодательством Республики Беларусь для населенных пунктов;
2.1.11. ремонтные работы внутри жилого помещения по заявлению жильца за отдельную плату, а также исправлять за счет средств жильца повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире в установленный законодательством срок, а в случае аварии систем отопления и водоснабжения - незамедлительно;
2.1.12. реконструкцию или капитальный ремонт жилого дома в соответствии с установленными нормативами, предоставляя при необходимости жильцу на время реконструкции или капитального ремонта другое жилое помещение типовых потребительских качеств, отвечающее санитарным и техническим требованиям, находящееся в данном населенном пункте, без расторжения настоящего договора;
2.1.13. устранять за свой счет повреждения в жилых помещениях, возникшие вследствие неисправностей инженерных систем или конструктивных элементов жилого дома не по вине жильца;
2.1.14. выполнять иные обязанности в соответствии с законодательством Республики Беларусь.
2.2. «Заказчик» обязан:
2.2.1. Передать «Исполнителю» копии технической документации на домовладение.
2.2.2. Выполнять все условия по содержанию дома в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 07.12.1999г. № 177, а также иными договорами, заключаемыми в установленном порядке с нанимателем, собственником жилых помещений и членом организаций граждан-застройщиков.
2.2.3. Использовать жилые помещения в соответствии с их назначением, бережно относиться к санитарно-техническому и другому оборудованию, жилому дому и объектам благоустройства.
2.2.4. Устранять нарушения, вызванные незаконным переоборудованием квартир, вентиляционных каналов и других конструктивных элементов жилого помещения, инженерного оборудования и мест общего пользования фонда.
2.2.5. При наличии встроенного, административного нежилого помещения (ТС, ЖСПК, ПТС) заключить договор на взимание эксплутационных расходов, отчислений на капитальный ремонт и оплату коммунальных услуг через отдел нежилого фонда.
2.2.6. Своевременно производить оплату «Исполнителю» за выполненные работы и услуги.
2.2.7. Производить ежемесячные отчисления на капитальный ремонт жилого дома по установленному нормативу в размере 100% от суммы начисленной платы за техническое обслуживание в соответствии с Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.05.2004г. № 13 «Об утверждении Инструкции о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг».
2.2.8. При наличии у гражданина в собственности и пользовании одного или нескольких жилых помещений и в случае отсутствия в них (в одном из них), зарегистрированных по месту жительства нанимателя, собственника, члена организации застройщиков и (или) членов их семей плату за техническое обслуживание и центральное отопление этих помещений осуществлять по установленным законодательством Республики Беларусь тарифу на услуги по техническому обслуживанию жилых домов и тарифу на тепловую энергию для нужд отопления и горячего водоснабжения, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание таких услуг.
2.2.9. Обеспечить доступ в квартиры для выполнения профилактического осмотра согласно п. 2.1.3. настоящего договора. При не предоставлении доступа в квартиры ответственность за состоянием инженерного оборудования находящегося в квартире лежит на квартиросъемщике (нанимателе, собственнике).
2.2.10. Предоставить помещение на время технического обслуживания жилого дома обслуживающей организации по акту приемки-передачи для оснащения бытовых помещений рабочим по техническому обслуживанию и текущему ремонту, рабочим по комплексной уборке, а также для складирования инвентаря. (Трудовой кодекс Республики Беларусь ст.226,231 Закон Республики Беларусь об охране труда ст. 23, СНБ 3.02.04-03).
2.2.11. Принимать меры к понуждению жильцов и членов их семей к своевременной и полной оплате выставленного счёта за техническое обслуживание, коммунальные услуги и отчисления на капитальный ремонт;
2.2.12. Произвести передачу в установленном порядке ключей от технических помещений и от входа в подъезды.
2.2.13. Предоставить в течение 3-х дней с даты подписания «Акта передачи крупнопанельного жилого дома эксплуатирующей организации» справку о заселении квартир в Расчетно-справочный центр.
3. Права сторон.
3.1. Права «Исполнителя»:
3.1.1. Исполнитель имеет право требовать:
3.1.2. своевременного внесения нанимателем платы за пользование жилым помещением, платы за техническое обслуживание и коммунальные услуги, отчислений на капитальный ремонт жилого дома;
3.1.3. использования нанимателем предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его назначением;
3.1.4. доступа в жилое помещение работников, занятых техническим обслуживанием жилищного фонда, для проверки технического состояния помещения, инженерных систем и оборудования и проведения необходимых ремонтных работ;
3.1.5. исполнения нанимателем иных обязанностей, предусмотренных настоящим договором, законодательством Республики Беларусь.
3.1.6. Контролировать исполнение договора.
3.1.7. Право доступа без ограничения во все помещения дома для обеспечения технического обслуживания.
3.1.8. Право выдачи предписаний «Заказчику», в случае нарушения последним документов и правил, касающихся эксплуатации жилого фонда.
3.1.9. Право вносить предложения по дополнению и изменению настоящего договора.
3.1.10. Разрешается использование общего имущества совместного домовладения для выполнения работ по улучшению качества обслуживания жилищного фонда и проведения разъяснительной работы (в том числе размещения рекламы).
3.1.11. Полученные внереализационные доходы и доходы от отдельных операций используются «Исполнителем» как дополнительный источник на техническое обслуживание жилищного фонда.
3.2. Права «Заказчика»:
3.2.1. Право контролировать исполнение договора.
3.2.2. Право вносить предложения по дополнению и изменению настоящего договора.
4. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
4.1. Оплата за техническое обслуживание, пользование лифтом, вывоз и обезвреживание ТБО производится согласно действующим ставкам и тарифам, устанавливаемым органами Госуправления и в соответствии с Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 24.05.2004г. № 13.
4.2. При введении в действие новых законодательных и иных нормативных актов, изменении устанавливаемых органами госуправления, в том числе Мингорисполкомом тарифов на коммунальные услуги и другие платежи, «Исполнитель» имеет право в одностороннем порядке вносить соответствующие изменения в настоящий договор.
4.3. Оплата за техническое обслуживание и коммунальные услуги производится «Заказчиком» не позднее 25-го числа следующего за отчетным месяцем, согласно предъявленным «Исполнителем» счет-извещениям. В случае неуплаты «Исполнитель» предъявляет платежное требование на расчетный счет «Заказчика» на всю причитающуюся «Исполнителю» сумму и пеню в размере 0,3 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
4.4. В случае несвоевременного предоставления сведений указанных в п.2.2.13. «Заказчик» несет ответственность по уплате предоставляемых услуг.
5. ЗМЕНЕНИЕ. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА.
СРОКИ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.
5.1. Настоящий договор вступает в действие с даты подписания «Акта передачи крупнопанельного жилого дома эксплуатирующей организации».
Срок действия договора 1 год.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в досрочном порядке в случае нарушения одной из сторон его условий или по соглашению сторон.
5.3. В случае если ни одна из сторон за месяц до истечении срока действия договора письменно не уведомит о его изменении или расторжении, договор считается пролонгированным на прежних условиях на следующий календарный год.
6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ
Все споры, по настоящему договору рассматриваются Хозяйственным судом
г. Минска.
7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ.
7.1. «Заказчик» решает вопрос о понуждении нанимателя (собственника) в восстановлении в первоначальное (проектное) состояние самовольно переоборудованных жилых помещений, мест общего пользования, инженерных систем, балконов, лоджий, подвальных и чердачных помещений дома.
7.2. «Исполнитель» не несет ответственность за сохранность инженерного оборудования лифтов.
7.3. «Заказчик» несет ответственность за сохранность инженерного оборудования.
7.4. До подписания настоящего договора составляется акт о техническом состоянии жилого дома «Исполнитель» не несет ответственность по обязательствам «Заказчика», возникшим до подписания настоящего договора.
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН
«ЗАКАЗЧИК»
ТС №_____
______, г. Минск, ул. ____________,
_______________________________
р/с ______________ в ф-ле № _____
_______________________, код ___
УНП ______________
«ИСПОЛНИТЕЛЬ»
УП «ЖРЭО _______________
г. Минска»
«Заказчик»
____________________ __________
м.п.
«Исполнитель»
_______________________________
м.п.
