Вторичный рынок жилья. Март 2007 - август 2007

Lopitec:

St.Patrick:

лопитек, ты не в себе? чего орешь? умник, хоть понимаешь о чем речь?

Валерианки попей прежде чем бред писать

Вот очень жаль если кто нибудь из моих слов понял что я говорю о том что наши банки дадут нашим людям ипотеку под 4% годовых. Я лишь говорил то- что наш банк беря деньги под 4-5 процентов в год, отдаст его в нашей стране под 12% в год+ еще заработает на всяких комисионных сборах и прочем. При этом будет получать мегаприбыли, а мы получим доступные кредиты без сумашедшей официальной зарплаты, и заодно МЕГАЦЕНЫ на жилье

Попробую объяснить. Белорусский коммерческий банк может привлечь инвалюту у иностранного банка. Без вопросом. Но есть несколько "но".

Во-первых, привлечение идет в основном из Раши. Деньги эти короткие. Т. е. 1 день, неделя, месяц. Длиннее проблематично. А такие короткие деньги - это лишь поддержание ликвидности и направить их на выдачу кредита (долгосрочного: год или 10 лет) нельзя - положишь банк. Вообщем риски есть. Но стоимость таких денег действительно сейчас не превышает 5-7% годовых.

Во-вторых, можно привлечь синдицированные кредит, разместить облигации и т. д. Эти деньги могут быть уже длинными. Т. е. привлеченные на 2-3 года. Пару банков у нас имеют рейтинги (Беларусбанк, Белпромтсройбанк, например). Ставка по ним формируется исходя из Либор+определенный процент. На сегдняшний день это примерно 5,2 (Либор)+2-3-4 процента. Это по доллару. Прибавка к Либор зависит от того, первый раз на таком рынке банк привлекает средства или уже привлекал и погасил. Да и вообще - много факторов, но в среднем деньги стоят от 7 (это минимум минимума для наших банков) до 9% годовых. При этом у банка ещё имеются расходы по организации и обслуживанию таких займов. В итоге в каждом конкретном случае реальная ставка может быть разной. Но не думаю, что она ниже 8-9% годовых.

Итог. Себестоимость валютных ресурсов в размере 8-9% годовых (и это думаю в лучшем случае) банк будет выдавать долгосрочные кредиты не ниже 12% (и это в лучшем случае). Да и то, доступно это только крупным бел. банкам.

Вот собственно такая ситуевина. Причины этого, отсутсвие странового кредитного рейтинга, практически отсуствие кредитной истории у страны и банковской системы. Ну и плюс макроэкономические риски. Вообщем как мы с вами работаем, такие и процентные ставки по кредитам.

alldeadfish:

Kresp:

Вообщем как мы с вами работаем, такие и процентные ставки по кредитам.

Золотые слова.мегареспект!

Присоединяюсь дейтвительно грамотно. Будем ждать ипотеку.

Лично мне допустим, страшно от того какой станет цена на кв.метр

а тем временем в портофино... http://realty.lenta.ru/news/2007/03/16/oldman/

это для посмеяться и задуматься что происходит когда рынок ипотечных кредитов конкурентный до крайности и есть спрос. в этой стране возможно все, но есть надежда что такого не будет

http://www.belarus-bank.by/index.php?key=10397&item=13107&l=ru#cur

Банковские кредиты в 2007 году в общем объеме инвестиций в жилищное строительство составят 46,3%

Банковские кредиты в 2007 году в общем объеме инвестиций в жилищное строительство запланированы на уровне 46,3%. В 2006 году доля банковских кредитов в объеме финансирования составила около 40%. Об этом сообщил сегодня заместитель председателя правления Национального банка Беларуси Николай Лузгин на заседании Постоянной комиссии по экономике, бюджету и финансам Совета Республики Национального собрания. На заседании были рассмотрены вопросы законодательного обеспечения системы ипотечного кредитования, обсуждены меры по созданию эффективной банковской системы дополнительного привлечения средств для финансирования жилищного строительства.

По словам Николая Лузгина, сегодня кредитование жилищного строительства является одним из приоритетных направлений инвестиционных вложений в экономику Беларуси. Годовые объемы кредитов банков на эти цели увеличились с Br218 млрд. в 2001 году до Br1954,4 млрд. в 2006 году, или в 9 раз.

При этом он подчеркнул, что в настоящее время основную часть выданных банками кредитов на улучшение жилищных условий составляют льготные кредиты. Это связано с тем, что с 1995 года государством оказывается активная поддержка малообеспеченных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В целом в 2006 году объем льготного кредитования строительства жилья по сравнению с 2001 годом вырос в 7 раз. Кредиты, выданные на общих основаниях, в 2006 году по сравнению с 2004 годом увеличились в 1,7 раза. Как отметил Николай Лузгин, это связано с тем, что в условиях финансовой стабилизации произошло снижение процентных ставок по кредитам, в то время как реальные доходы населения выросли. Такая ситуация способствовала повышению доступности кредитных ресурсов широкому кругу граждан.

В 2007 году за счет кредитов банков планируется профинансировать потребности жилищного строительства в инвестиционных ресурсах в объеме Br2194 млрд., из них льготные кредиты - Br2035 млрд. Как пояснил Николай Лузгин, до 2004 года предоставление льготных кредитов через Белагропромбанк и "Беларусбанк" осуществлялось за счет государственных целевых ресурсов. С 2004 года данный механизм изменился. Банки предоставляют льготные кредиты за счет собственных средств. При этом государство компенсирует им потери за счет республиканского бюджета. В частности, в 2007 году размер такой компенсации составит Br200 млрд. По мнению зампреда Нацбанка, такой механизм достаточно прогрессивный и опирается на мировую практику. Однако он вызывает серьезную ресурсную нагрузку на эти банки, которые кроме жилищной программы финансируют другие приоритетные направления. В результате этого формируется дисбаланс в структуре активов и пассивов банков по срокам, который в свою очередь компенсируется увеличением доли государства в их уставных фондах.

В связи с этим, по мнению Николая Лузгина, в Беларуси необходимо создавать систему дополнительного привлечения средств для финансирования жилищного строительства, в том числе за счет развития ипотеки.

Людмила Сац - БЕЛТА

Lopitec:

Сравнение Америки и РБ в корне неверно - в Америке нет очередей на жилье. Т.е. вообще нет. И там если кредитор обанкротился - желающие купить его дом по рыночной цене в очереди стоять не будут. Поэтому дом уходит по демпинговой цене с аукциона. И соответственно чем больше таких аукционов, тем ниже цены на жилье.

А у нас даже если чел кредит не тянет, при текущем росте цен и дефиците жилья он спокойно продает квартиру, рассчитывается с банком и практически ничего не теряет.

Это только частный случай. Разница конечно есть и существенная. Но я говорил о том, что цена определяется платежеспособным спросом и предложеним. Кредитование и ипотека повышают платежеспособный спрос. Цена растет. Рост невозвратов по кредитам сокращают платежеспособный спрос - цена стабилизируется и падает. И пох в какой точке мира это происходит: В США, Беларуси, или Буркина-Фассо.

Просто в либеральной экономике эти циклы происходят более явно и быстрее. И потому менее болезненно. У нас государство пытается оттянуть во времени любой кризис (не важно в какой области). Поэтому кажется, что экономические законы у нас не работают. НО это далеко не так. С таким подходом у нас более длительные и менее масштабные циклы роста и более глубокие и длительные циклы падения.

Так что банкротство несущественного количества заемщиков в штатах могут вызвать значительное снижение цен на жилье. У нас должна образоваться критическая масса плохих заемщиков. Произойдет это в случае значительного снижения доходов наседения. Что собственно говоря не за горами. Вот в таких условиях ценник на квадрат стабилизируется и начнет падать. Вопрос лишь в том, каких значений он достигнет, когда образуется критическая масса плохих заемщиков.

Позвольте вставить свои 3 копейки.

Лет пять назад разговаривал с одним американцем и он мне рассказывал про то, что снять однокомнатную квартиру (аналог нашей двухкомнатной) во Флориде в пригороде Майами стоит 500 долларов в месяц, а если снимаешь на целый год то 450 в месяц. С тех пор

пусть та цена увеличилась на 10-20%. А у нас сколько двухкомнатная в месяц. Ну пусть 300. Теперь сравним сколько

получает средний американец и средний белорус. Что собственно делать в этой стране среднестатистическому человеку - работать за 300 гринов в месяц и столько же отдавать за квартиру ( если таковой он не имеет)?

Теперь второй пример - Украина, один из небольщих городов Донецкой области. Как только в том месте стали шахты

закрывать и работу найти стало трудно, то цены на дома и квартиры там за короткий период упали где-то в 3 раза.

Теперь представим, что из-за высоких цен на газ и т д у нашей промышленности возникнут проблемы со сбытом

продукции, т е платить нечем и столько рабочих мест не надо как в настоящее время. Как только доходы снизятся

и народа отсюда начнет уезжать больше чем приезжать ( а еще если и ставка по кредитам рости начнет) , то те, кто эти квартиры покупали подавятся ими. Рост безработицы, снижение доходов населения и все такое - и рынок

недвижимости кирпичом полетит вниз. Произойдет это в конечно не скоро и не в ближайшие полгода ( может конечно и вообще не поизойдет) - но если произойдет, то мало не покажется.

vasia_cat:

Теперь сравним сколько

получает средний американец и средний белорус. Что собственно делать в этой стране среднестатистическому человеку - работать за 300 гринов в месяц и столько же отдавать за квартиру ( если таковой он не имеет)

1средний белорус + 1средняя белоруска + 2мамы + 2папы = более 300USA

сейчас жилье покупает не средний клас, он его снимает...

Ну что, господа, ждём понижения цен

На realt.by квартир всё больше и больше, причём старые висят очень долго. А на носу лето - мёртвый сезон для недвижимости, продавцы, кто не желает ждать до осени, я думаю, будут таки снижать цены...

morflot:

Ну что, господа, ждём понижения цен

На realt.by квартир всё больше и больше, причём старые висят очень долго. А на носу лето - мёртвый сезон для недвижимости, продавцы, кто не желает ждать до осени, я думаю, будут таки снижать цены...

Да, предложение ростет уже недели две-три, но ИМХО ситуация будет аналогично весне-лету прошлого года: покупателей 0, продавцы держат цены, но легко скидывают 2000-3000. А вот если осенью спрос не восстановится, то коррекция вполне возможна. Особенно в случае положительных сдвигов на первичке.