Жилая недвижимость. Общие тенденции. (6)

Ivan Igorevich:

serge.sp, это скорее всего просто бюджет на год по этим кредитам в ББ уже кончился. В следующем возможно пойдут без проблем

Все меняется очень быстро, что после нового года будет никто незнает

egoriy, у меня знакомая строит дом под 5% кредит.
Открыли им там 2 года назад какую-то линию, обозначили потолок. Год денег не давали, не могли ничего оплатить.
На сегодня все ограничения по потолку кредита в - сказали что оплачивать будут без всяких потолков в объемах, предусмотернных проектом, практически п любой цене.
Я уже 3 месяца голову ломаю к девальвации это или наоборот к стабильности валюты

serge.sp:

Ладно товарисчи хватит спорить про 20% - кто хотел взял, кто дальше хочет уже не возьмет. Я вот тоже собирал доки - но знакомый с ББ предупредил что по 20% кредитам будут оттягивать максимально и с вероятностью 90% по Минску вынесут отрицательное решение. Поэтому собственно я дергаться перестал.

Логично. Сейчас будут выдавать кредиты максимально оглядываясь на макроэкономические показатели. Если придется гасить отрицательный торговый баланс с помощью ЗВР, то одновременно будут придерживать либо отменять жилищное кредитование. И плевать им на утвержденный бюджет.
Так уже делали в 2011 году.

Еще самое страшное по ББ - што там на кредит надо подавать с готовым договором, а потом месяц ждать, попробуй найти такого продавца, готового ждать большую половину денех месяц и в случае чего вернуть деньги и расторгнуть договор. Это может быть если цена больше рыночной. Я уже говорил что квартиру которую я купил - другие предлагали на 2,5 тысчи больше, но через цепочку с неизвестной датой.

audiofil, http://nbrb.by/statistics/ForeignTrade/Current/
- 154 ляма за сентябрь. А в целом за год +3686 лямов.

ЗВР были тогда 3.7 ярда, а сейчас 8.0

тенденция конечно в последниемесяцы хуже чем в начале года.
Но до резкой девальвации надо еще таких плохих месяцов как сентябрь - штук 15-20

Ivan Igorevich:

audiofil, http://nbrb.by/statistics/ForeignTrade/Current/
- 154 ляма за сентябрь. А в целом за год +3686 лямов.
ЗВР были тогда 3.7 ярда, а сейчас 8.0
тенденция конечно в последниемесяцы хуже чем в начале года.
Но до резкой девальвации надо еще таких плохих месяцов как сентябрь - штук 15-20

Это - если впереди 2011 год а позади - успешно "преодоленный" мировой кризис.... А сейчас впереди - год пиковых выплат и растворения растворителей.........
В какой момент будет решено "хватит" в нынешней ситуации - неведомо никому.......... Даже , думаю, изрекателю "хватит"а..........

НБ играет очень тонко. Морковка была нарисована уж больно вкусная. Не самые интеллектуально продвинутые типично отстают от авангарда недели на две, в среднем. Здесь же разрыв случился принципиальный, игроки еще весной разделились на две совершенно разные группы. Отстающая группа экономически не образована. Она получилась многочисленная. Отбившись от авангарда, она начала совершать самостоятельные, вполне себе прогнозируемые поступки.

Нет, я уважаю и НБ, я уважал ПП, считая его здоровым авантюристом, бабушку Надю я знаю намного хуже, но уважаю и ее игру. Уважаю также и игру обеих групп населения на финансовом поле. Именно такие игры - обязательный элемент финансовой стабильности. Недостаточный для стабильности, но вполне себе справедливая рулетка. Но это мои имхо.

Мне интересно другое. Считаете ли вы долгосрочную аренду на жилищном РН прибыльным бизнесом? Если да, то в каком виде? Тут у вас была обширная дискуссия на эту тему. А я, по своей ограниченности, никак не могу догнать, как окупить ремонт с техникой. Как ни считаю - убытки. О каком сравнении с депо ведете речь?

Если сама квартира обошлась в 80.000. То депо под 6 % дает 400 у.е. С учетом того, что квартира ликвидна в любой период за 80.000 в среднем.

С ремонтом-техникой сложнее. Сегодня вложил в "дело" 15000, каждый месяц получаешь по этой компоненте цены еще порядка +180 (с ростом по инфляции), чтобы уравнять с депо 6 %, но их тратить нельзя, эти деньги идут в накопление, поскольку через 7 лет нужно делать очередной кап-ремонт, стоимость которого дай бог чтобы выросла не более, чем на инфляционные 6 % в год. Итого 15000 в обороте в текущих ценах, которые изымать нельзя никогда. Ремонт не квартира, в условиях аренды неликвиден вообще, поскольку за период уничтожается в нуль.

Сколько нужно добавить к цене, чтобы вернуть эти деньги обратно, причем с прибылью 6 % годовых? Для упрощения зададим период возврата - до второго кап-ремонта - 7 лет. В первый год нужно заложить еще + 180 у.е. и далее по нарастающей.

Косметика, текущий ремонт между циклами аренды, накладные расходы по среднему 500 у.е. в год, или 500/12=40.

Простои: капремонт 3 месяца, косметика + просто простои 6 раз по месяцу за 7 лет, или итого 9 месяцев за 7 лет, что удорожает аренду на 9/(7*12)=10 %

Итого для получения прибыли в 6 % годовых с квартиры ценой 80.000+15.000 (на ремонт и технику) стоимость аренды равна
(400+180+180+40)*1,12 (налог) *1,1 (простои) = 985

Это у.е. В месяц. Первый год, дальше- дороже. А вовсе не 95.000*0,06/12=475, как кажется на первый взгляд.

С мизерной страховкой на риски от скакунов, убивающих хатку за месяц, от потопов и прочая, имеем за средненькую по любым меркам двуху без прибамбасов 1000 аренды в месяц. Чтобы получать реальные 6 % годовых.
----------

ЗЫ: Но и это еще не все...

Это для первого-второго цикла сдачи двуха будет с ремонтом. Средние циклы состоянием объекта будут несколько обескуражены. Пару последних циклов будут видеть лишь то, что хатка остро нуждается в ремонте и замене техники. Т.е. ценник со временем должен не только учитывать инфляцию, но и падать вслед за качеством услуги. И это все нужно вложить в первые циклы. Когда для 6 % прибыли мы выходим далеко за 1000 в месяц.

От такой бизь-нец.

Ivan Igorevich:

egoriy, это в ветку о курсах валют. Там обсуждение девальвации во всю идет.
А вообще предпосылки для девальвации пока не сложились. Торговля в плюсе, ЗВР хватает на раздачу кредитов на пару лет вперед.
Ситуация ПОЛНОСТЬЮ противоположная концу 2010. Когда Дикое отрицательное сальдо не успевали затыкать новыми кредитами.

Шуман,

Я же вам говорил, что есть существенные проекты и вне этого. Которые более существенны и которых на год нужно ярдов 5-7 от жиру 10.

да-да. Я спрашивал тогда в начале 2011, что сможет отсрочить деваьвацию. Вы написали вот эту чушь!!
Где же эти проекты? И почему тогда они не заработали и не предотвратили девальвацию???

AntonVict:

Для начала надо найти такого реального человека, купившего квартиру за такие бабки для того, что б сдавать её в аренду в надежде отбить вложенное.

А непродавший в 2007 хруща под эту категорию разве не подходит?
.............................. вот прошло 5 лет и подошло время очередного апГрейда ремонтировать и сдавать vs продать